Выписка на квартиру, внесенное разрешение, нотариус, ограниченная плата за бронь, график платежей по стройке и специальный счет.
Каждый будущий объект получает в реестре собственный лист недвижимости. Нет листа на квартиру? Возможно, подписывать нельзя.
До 5% цены, до 60 дней и полный возврат в течение 30 дней, если сделка сорвалась по вине девелопера.
До 25% на этапе каркаса и еще до 20% на этапе инженерных систем — по подтвержденным этапам, а не по календарю.
Название банка, имя инженера-контролера и письмо банка о счете. А перед каждым платежом проверьте, куда он уходит.
Чек-лист по закону Nordis: разрыв между знанием и проверкой
Инвесторы приходят ко мне гораздо лучше подготовленными, чем раньше. Они читали о законе Nordis, слышали о специальном счете и об ограничениях на авансы.
А затем звучит вопрос: «Хорошо, закон я понимаю. Но что именно мне с ним делать завтра, сидя напротив девелопера?»
Вот в чем разрыв. Закон не работает сам по себе. Он работает, только когда Вы задаете правильные вопросы и получаете ответы в письменном виде.
Поэтому я составил чек-лист по закону Nordis: шесть проверок, и для каждой — что запросить, как выглядит хороший ответ и когда остановиться.
Коротко: что говорит закон Nordis и где прочитать подробнее
Закон 207/2025 вступил в силу 11 декабря 2025 года после скандала с Nordis, когда квартиры на этапе строительства продавались дважды. Всю историю мы рассказали в статье о квартире, которую продали дважды.
Закон опирается на пять механизмов: ранняя регистрация каждого будущего объекта, предварительный договор, подписываемый только у нотариуса, ограничение платы за бронирование, поэтапные авансы в зависимости от стадии строительства и специальный банковский счет под инженерным надзором.
Полное юридическое объяснение Вы найдете в нашей статье о том, что закон Nordis меняет для покупателей новостроек, а о защите Ваших денег — в нашей статье о специальном счете. Здесь мы переходим от теории к практике.
Из практики: «Мы купили землю, теперь начинаем продавать»
Адвокат Илан Лейбович вспоминает:
Опытный подрядчик, двадцать лет строивший в Израиле, позвонил мне из ресторана после того, как они с партнерами подписали договор на участок в пригороде Бухареста: «Мы купили, теперь нужно начинать продавать». Я спросил, какой собственный капитал есть у проекта. Он ответил: земля.
Я объяснил, что румынский банк не станет финансировать иностранного девелопера под одну лишь стоимость земли, тем более в первом проекте, без местной истории и без ликвидного капитала. Он сказал, что знает подрядчиков, которые строили на деньги покупателей. Я ответил, что это больше невозможно: с декабря 2025 года по закону Nordis девелопер может взять не более 5% при бронировании, не более 25% до завершения каркаса и не более 20% до завершения инженерных систем, а все деньги лежат на специальном счете и высвобождаются по мере фактического продвижения работ.
Он обратился в три банка. Два так и не ответили; третий запросил документы, на сбор которых ушло два месяца, и в итоге отказал. Проект встал, а земля до сих пор у него.
С точки зрения покупателя эта история — закон в действии: девелопера без капитала и банковского финансирования останавливают до того, как он возьмет деньги покупателей. Поэтому вопрос о том, кто финансирует строительство, — такая же часть проверки, как и вопрос о том, сколько и когда Вы платите.
Шесть проверок чек-листа по закону Nordis
1. Выписка из земельной книги на Вашу квартиру, а не на «проект»
Запросите выписку из земельной книги (Extras de Carte Funciară) на Вашу конкретную будущую квартиру. По закону каждый будущий объект еще до постройки получает в реестре собственный лист недвижимости.
Нет листа недвижимости на квартиру? Возможно, подписывать нельзя. Это значит, что этап, известный как предварительное разделение на квартиры (pre-apartamentare), не завершен.
2. Разрешение на строительство, внесенное в земельную книгу
Не «в процессе», не «скоро», не «чистая формальность». Внесенное. Разрешение, которого нет в реестре, — достаточная причина подождать.
Устный ответ — это обещание. Письменный ответ — это обязательство.
3. Подписание только у нотариуса
Предварительный договор подписывается у румынского нотариуса, который вносит его в реестр в тот же или на следующий рабочий день.
Предложение сначала подписать частный «меморандум о взаимопонимании» — тревожный сигнал. Такое соглашение по закону не имеет силы предварительного договора.
Обратите внимание: нотариальное подписание в Румынии невозможно провести удаленно. Если Вы не можете присутствовать, можно выдать доверенность представителю.
4. Ограниченная плата за бронирование
До 5% цены, на срок до 60 дней, с условием о возврате. Если сделка срывается по вине девелопера, деньги возвращаются в полном объеме в течение 30 дней.
«Задаток добросовестности» в 10% — нарушение закона. Превышение лимита делает соглашение о бронировании абсолютно ничтожным.
5. График платежей, привязанный к строительству
Не более 25% на этапе каркаса и еще до 20% на этапе инженерных систем. График должен следовать подтвержденным этапам строительства, а не календарным датам.
6. Специальный счет
Один вопрос: в каком банке открыт счет проекта и кто тот инженер-контролер, который одобряет списания?
Затем три документа в письменном виде: название банка, имя инженера и письмо банка, подтверждающее существование счета. И перед каждым платежом убедитесь, что перевод идет на зарегистрированный счет проекта, а не на другой счет компании.
Добросовестный девелопер покажет Вам это за секунду. Девелопер, который уходит от ответа, уже ответил.
Чек-лист по закону Nordis одним взглядом
| Проверка | Что запросить письменно | Тревожный сигнал |
|---|---|---|
| 1. Выписка на квартиру | Выписка из земельной книги на конкретную квартиру | «Есть выписка на проект, этого достаточно» |
| 2. Разрешение на строительство | Разрешение, внесенное в земельную книгу | «Разрешение в процессе» |
| 3. Нотариус | Проект нотариального предварительного договора | «Давайте начнем с меморандума» |
| 4. Плата за бронирование | До 5%, до 60 дней, условие о возврате | «Задаток добросовестности» в 10% |
| 5. График платежей | График, привязанный к этапам строительства | Крупный платеж до возведения каркаса |
| 6. Специальный счет | Название банка, имя инженера, письмо банка | «Переведите на счет компании» |
Как использовать чек-лист на встрече с девелопером
Самый простой способ: отправьте шесть вопросов по электронной почте до встречи и попросите письменные ответы, в идеале в виде приложения к договору.
Устный ответ — это обещание. Письменный ответ — это обязательство. Девелопер, который прекрасно ответил на встрече, но с трудом переносит это на бумагу, ответил Вам во второй раз.
Так мы работаем и в нашем собственном проекте в Балотешти: проходим чек-лист с каждым покупателем, пункт за пунктом, по самим документам. Вопросы, выходящие за рамки закона, — об управлении, сервисе и цене «всё включено» — собраны в тесте из пяти вопросов девелоперу.
Чего чек-лист не охватывает
Этот чек-лист составлен для покупок на этапе строительства. Три вещи он не проверяет.
- Готовую квартиру на вторичном рынке. Там закон Nordis почти не применим. Ваша защита — чистый титул, проверка обременений и независимый юрист, как описано в нашем руководстве по юридической проверке.
- Регистрацию земли для покупателей из-за пределов ЕС. Это отдельный от этого закона трек, о котором рассказано в нашей статье о регистрации недвижимости и земли на Ваше имя.
- Саму цену. Закон защищает Ваши деньги, но не говорит, справедлива ли цена.
И справедливости ради: закон косвенно удорожает новое жилье. Девелоперам нужно больше собственного капитала, у них появляются расходы на соблюдение требований, а новое предложение сокращается. Это цена безопасности, и она структурная.
Часто задаваемые вопросы
Что такое выписка из земельной книги (CF)?
Выписка из румынской земельной книги (Cartea Funciară), показывающая, кто собственник, какие права зарегистрированы и какие обременения лежат на объекте. По закону Nordis даже у квартиры, которая еще не построена, есть собственный лист недвижимости и выписка.
Девелопер хочет 10%, чтобы «забронировать» квартиру. Это допустимо?
Нет. По Закону 207/2025 плата за бронирование ограничена 5% цены и сроком до 60 дней. Превышение лимита делает соглашение о бронировании абсолютно ничтожным.
Я подписал договор до декабря 2025 года. Защищает ли меня закон?
Как правило, закон применяется к новым сделкам, а соглашения, подписанные до его вступления в силу, остаются под действием прежних правил. Если Вы находитесь в середине более ранней сделки, получите индивидуальную консультацию юриста, потому что стадия сделки имеет значение.
Могу ли я подписать предварительный договор из-за рубежа?
Нотариальное подписание в Румынии невозможно провести удаленно. Вы можете выдать доверенность представителю, который подпишет договор от Вашего имени у нотариуса.
Что делать, если девелопер отказывается отвечать письменно?
Это и есть Ваш ответ. Девелопер, соблюдающий закон, ничего не теряет, излагая ответы на бумаге. Отказ — самый серьезный тревожный сигнал во всем чек-листе.
Итог
Закон Nordis дал Вам инструменты, которых не было до декабря 2025 года. Но инструмент, оставленный в ящике, никого не защищает.
Если Вы собираетесь подписать договор на жилье на этапе строительства в Румынии — с нами или с любым другим девелопером, — запишитесь на 30-минутный звонок со мной. Мы пройдем шесть проверок по документам, которые Вы получили.
Моти Азулай, Compass Group Romania
Источники и данные: Закон 207/2025, портал законодательства Министерства юстиции Румынии · Monitorul Oficial, выпуск 1133, 8 декабря 2025 года · Национальное агентство кадастра и регистрации недвижимости (ANCPI) · Национальный союз государственных нотариусов Румынии (UNNPR) · Юридические обзоры: TPA Romania, AmCham Romania, Hategan Attorneys, GGI / Mondaq.
Эта статья носит исключительно общий информационный характер и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Описание Закона 207/2025 представляет собой общее изложение; обязательным является текст, опубликованный в Monitorul Oficial. Перед любой сделкой проконсультируйтесь с независимым местным юристом.
Теперь Вы знаете больше.
Статья носит общий информационный характер и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Перед сделкой проконсультируйтесь с местными специалистами.
