Auszug der Einheit, eingetragene Genehmigung, Notar, gedeckelte Reservierungsgebühr, ein an den Bau gekoppelter Zahlungsplan und das Treuhandkonto.
Jede künftige Einheit erhält ein eigenes Grundbuchblatt. Kein Blatt für die Einheit? Dann sollten Sie vielleicht nicht unterschreiben.
Bis zu 5 % des Preises, bis zu 60 Tage und volle Rückzahlung binnen 30 Tagen, wenn das Geschäft durch Verschulden des Bauträgers scheitert.
Bis zu 25 % in der Rohbauphase und bis zu weitere 20 % bei der Haustechnik, gekoppelt an geprüfte Meilensteine, nicht an Kalenderdaten.
Name der Bank, Name des aufsichtführenden Ingenieurs und ein Bankschreiben zum Konto. Und vor jeder Zahlung prüfen, wohin sie geht.
Die Checkliste zum Nordis-Gesetz: die Lücke zwischen Wissen und Prüfen
Investoren kommen heute weit besser vorbereitet zu mir als früher. Sie haben über das Nordis-Gesetz gelesen und vom Treuhandkonto und den Obergrenzen für Anzahlungen gehört.
Dann kommt die Frage: „Gut, ich verstehe das Gesetz. Aber was genau mache ich morgen damit, wenn ich dem Bauträger gegenübersitze?“
Das ist die Lücke. Das Gesetz wirkt nicht von selbst. Es wirkt nur, wenn Sie die richtigen Fragen stellen und die Antworten schriftlich erhalten.
Deshalb habe ich die Checkliste zum Nordis-Gesetz geschrieben: sechs Prüfungen, und zu jeder, was Sie verlangen sollten, wie eine gute Antwort aussieht und wann Sie aufhören sollten.
Kurz gesagt: Was das Nordis-Gesetz besagt und wo Sie mehr lesen können
Das Gesetz 207/2025 trat am 11. Dezember 2025 in Kraft, nach dem Nordis-Skandal, bei dem Off-Plan-Wohnungen doppelt verkauft wurden. Die ganze Geschichte haben wir in unserem Artikel über die zweimal verkaufte Wohnung erzählt.
Das Gesetz stützt sich auf fünf Mechanismen: die frühzeitige Eintragung jeder künftigen Einheit, einen Vorvertrag, der nur vor einem Notar unterzeichnet wird, eine Obergrenze für Reservierungsgebühren, nach Bauphasen gestaffelte Anzahlungen und ein zweckgebundenes Bankkonto unter ingenieurtechnischer Aufsicht.
Die vollständige rechtliche Erläuterung finden Sie in unserem Artikel darüber, was das Nordis-Gesetz für Off-Plan-Käufer ändert, und den Schutz Ihres Geldes in unserem Artikel über das Treuhandkonto. Hier gehen wir von der Theorie zur Praxis.
Aus der Praxis: „Wir haben das Grundstück gekauft, jetzt fangen wir an zu verkaufen“
Rechtsanwalt Ilan Leibovitch erinnert sich:
Ein erfahrener Bauunternehmer mit zwanzig Jahren Bautätigkeit in Israel rief mich aus einem Restaurant an, nachdem er und seine Partner ein Grundstück in einem Vorort von Bukarest unterschrieben hatten: „Wir haben gekauft, jetzt müssen wir anfangen zu verkaufen.“ Ich fragte, wie viel Eigenkapital das Projekt habe. Er antwortete: das Grundstück.
Ich erklärte ihm, dass eine rumänische Bank einen ausländischen Bauträger nicht allein auf Grundlage des Grundstückswerts finanzieren würde, schon gar nicht bei einem ersten Projekt ohne lokale Erfolgsbilanz und ohne liquides Kapital. Er sagte, er kenne Bauunternehmer, die mit dem Geld der Käufer gebaut hätten. Ich sagte ihm, dass das nicht mehr möglich sei: Seit Dezember 2025 darf ein Bauträger nach dem Nordis-Gesetz bei der Reservierung höchstens 5 % nehmen, bis zur Fertigstellung des Rohbaus höchstens 25 % und bis zur Fertigstellung der Haustechnik höchstens 20 %, und das gesamte Geld liegt auf einem Treuhandkonto und wird nach dem tatsächlichen Baufortschritt freigegeben.
Er wandte sich an drei Banken. Zwei meldeten sich nie zurück; die dritte verlangte Unterlagen, deren Beschaffung zwei Monate dauerte, und sagte am Ende ab. Das Projekt kam zum Stillstand, und das Grundstück ist noch immer in seinen Händen.
Aus Sicht des Käufers zeigt diese Geschichte das Gesetz in Aktion: Ein Bauträger ohne Kapital und ohne Bankfinanzierung wird gestoppt, bevor er das Geld der Käufer annimmt. Deshalb gehört die Frage, wer den Bau finanziert, ebenso zur Prüfung wie die Frage, wie viel Sie wann zahlen.
Die sechs Prüfungen der Checkliste zum Nordis-Gesetz
1. Ein Grundbuchauszug für Ihre Einheit, nicht für „das Projekt“
Verlangen Sie einen Grundbuchauszug (Extras de Carte Funciară) für Ihre konkrete künftige Wohnung. Nach dem Gesetz erhält jede künftige Einheit ein eigenes Grundbuchblatt, bevor sie gebaut wird.
Kein Grundbuchblatt für die Einheit? Dann sollten Sie vielleicht nicht unterschreiben. Es bedeutet, dass diese Phase, die sogenannte Vorab-Aufteilung, nicht abgeschlossen ist.
2. Eine im Grundbuch eingetragene Baugenehmigung
Nicht „in Bearbeitung“, nicht „bald“, nicht „nur eine Formalität“. Eingetragen. Eine Genehmigung, die nicht im Grundbuch steht, ist Grund genug zu warten.
Eine mündliche Antwort ist ein Versprechen. Eine schriftliche Antwort ist eine Verpflichtung.
3. Unterzeichnung nur vor einem Notar
Der Vorvertrag wird vor einem rumänischen Notar unterzeichnet, der ihn noch am selben oder am nächsten Werktag ins Grundbuch einträgt.
Das Angebot, zunächst eine private „Absichtserklärung“ zu unterzeichnen, ist ein Warnsignal. Eine solche Vereinbarung ist nach dem Gesetz als Vorvertrag nicht gültig.
Hinweis: Die notarielle Unterzeichnung in Rumänien ist nicht aus der Ferne möglich. Wenn Sie nicht anwesend sein können, können Sie einem Vertreter eine Vollmacht erteilen.
4. Eine gedeckelte Reservierungsgebühr
Bis zu 5 % des Preises, für bis zu 60 Tage, mit einer Rückzahlungsklausel. Scheitert das Geschäft durch Verschulden des Bauträgers, fließt das Geld innerhalb von 30 Tagen vollständig zurück.
Eine „Anzahlung als Zeichen guten Willens“ von 10 % verstößt gegen das Gesetz. Wird die Obergrenze überschritten, ist die Reservierungsvereinbarung absolut nichtig.
5. Ein an den Baufortschritt gekoppelter Zahlungsplan
Nicht mehr als 25 % in der Rohbauphase und bis zu weitere 20 % in der Phase der Haustechnik. Der Zahlungsplan sollte geprüften Baumeilensteinen folgen, nicht Kalenderdaten.
6. Das Treuhandkonto
Eine Frage: Bei welcher Bank wird das Projektkonto geführt, und wer ist der aufsichtführende Ingenieur, der die Auszahlungen freigibt?
Dann drei Dokumente in schriftlicher Form: der Name der Bank, der Name des Ingenieurs und ein Schreiben der Bank, das die Existenz des Kontos bestätigt. Und stellen Sie vor jeder Zahlung sicher, dass die Überweisung auf das eingetragene Projektkonto geht, nicht auf ein anderes Firmenkonto.
Ein gesetzestreuer Bauträger zeigt Ihnen das in einer Sekunde. Ein Bauträger, der ausweicht, hat bereits geantwortet.
Die Checkliste zum Nordis-Gesetz auf einen Blick
| Prüfung | Was Sie schriftlich verlangen sollten | Warnsignal |
|---|---|---|
| 1. Auszug der Einheit | Grundbuchauszug für die konkrete Wohnung | „Es gibt einen Auszug für das Projekt, das reicht“ |
| 2. Baugenehmigung | Im Grundbuch eingetragene Genehmigung | „Die Genehmigung ist in Bearbeitung“ |
| 3. Notar | Entwurf des notariellen Vorvertrags | „Fangen wir mit einer Absichtserklärung an“ |
| 4. Reservierungsgebühr | Bis zu 5 %, bis zu 60 Tage, Rückzahlungsklausel | Eine „Anzahlung als Zeichen guten Willens“ von 10 % |
| 5. Zahlungsplan | An die Bauphasen gekoppelter Plan | Eine hohe Zahlung vor dem Rohbau |
| 6. Treuhandkonto | Name der Bank, Name des Ingenieurs, Bankschreiben | „Überweisen Sie auf das Firmenkonto“ |
So nutzen Sie die Checkliste im Gespräch mit einem Bauträger
Der einfachste Weg: Schicken Sie die sechs Fragen vor dem Termin per E-Mail und bitten Sie um schriftliche Antworten, idealerweise als Anlage zum Vertrag.
Eine mündliche Antwort ist ein Versprechen. Eine schriftliche Antwort ist eine Verpflichtung. Ein Bauträger, der im Gespräch wunderbar geantwortet hat, sich aber schwertut, es zu Papier zu bringen, hat Ihnen ein zweites Mal geantwortet.
So arbeiten wir in unserem eigenen Projekt in Balotești: Wir gehen die Checkliste mit jedem Käufer Punkt für Punkt durch, anhand der Dokumente selbst. Die Fragen, die über das Gesetz hinausgehen, also Verwaltung, Service und ein Preis inklusive aller Nebenkosten, finden Sie in dem Fünf-Fragen-Test für Bauträger.
Was die Checkliste nicht abdeckt
Diese Checkliste wurde für Off-Plan-Käufe erstellt. Drei Dinge prüft sie nicht.
- Eine fertige Bestandswohnung. Dort ist das Nordis-Gesetz kaum relevant. Ihr Schutz sind ein lastenfreier Eigentumstitel, eine Prüfung auf Belastungen und ein unabhängiger Anwalt, wie in unserem Leitfaden zur Due Diligence.
- Die Grundbucheintragung von Grund und Boden für Käufer von außerhalb der EU. Das ist ein von diesem Gesetz getrennter Weg, behandelt in unserem Artikel über die Eintragung der Immobilie und des Grundstücks auf Ihren Namen.
- Der Preis selbst. Das Gesetz schützt Ihr Geld; es sagt Ihnen nicht, ob der Preis fair ist.
Und der Fairness halber: Das Gesetz verteuert Neubauwohnungen indirekt. Bauträger brauchen mehr Eigenkapital und tragen Compliance-Kosten, und das neue Angebot schrumpft. Das ist der Preis der Sicherheit, und er ist struktureller Natur.
Häufig gestellte Fragen
Was ist ein Grundbuchauszug (CF)?
Ein Auszug aus dem rumänischen Grundbuch (Cartea Funciară), der zeigt, wer der Eigentümer ist, welche Rechte eingetragen sind und welche Belastungen auf der Immobilie liegen. Nach dem Nordis-Gesetz hat selbst eine noch nicht gebaute Wohnung ein eigenes Grundbuchblatt und einen eigenen Auszug.
Der Bauträger möchte 10 %, um die Wohnung zu „reservieren“. Ist das erlaubt?
Nein. Nach dem Gesetz 207/2025 sind Reservierungsgebühren auf 5 % des Preises und einen Zeitraum von bis zu 60 Tagen begrenzt. Wird die Obergrenze überschritten, ist die Reservierungsvereinbarung absolut nichtig.
Ich habe vor Dezember 2025 unterschrieben. Schützt mich das Gesetz?
In der Regel gilt das Gesetz für neue Transaktionen, und Vereinbarungen, die vor seinem Inkrafttreten unterzeichnet wurden, unterliegen weiterhin den bisherigen Regeln. Wenn Sie sich mitten in einem älteren Geschäft befinden, lassen Sie es von einem Anwalt individuell prüfen, denn die Phase des Geschäfts ist entscheidend.
Kann ich den Vorvertrag aus dem Ausland unterzeichnen?
Die notarielle Unterzeichnung in Rumänien ist nicht aus der Ferne möglich. Sie können einem Vertreter eine Vollmacht erteilen, der in Ihrem Namen vor dem Notar unterzeichnet.
Was, wenn der Bauträger sich weigert, schriftlich zu antworten?
Das ist Ihre Antwort. Ein Bauträger, der das Gesetz einhält, verliert nichts, wenn er die Antworten zu Papier bringt. Eine Weigerung ist das stärkste Warnsignal der gesamten Checkliste.
Fazit
Das Nordis-Gesetz hat Ihnen Werkzeuge gegeben, die es vor Dezember 2025 nicht gab. Doch ein Werkzeug, das in der Schublade bleibt, schützt niemanden.
Wenn Sie kurz davor stehen, in Rumänien eine Off-Plan-Immobilie zu unterschreiben, bei uns oder bei einem anderen Bauträger, vereinbaren Sie ein 30-minütiges Gespräch mit mir. Wir gehen die sechs Prüfungen anhand der Dokumente durch, die Sie erhalten haben.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Quellen und Daten: Gesetz 207/2025, Gesetzesportal des rumänischen Justizministeriums · Monitorul Oficial, Ausgabe 1133, 8. Dezember 2025 · Nationale Agentur für Kataster und Grundbuch (ANCPI) · Nationale Union der öffentlichen Notare Rumäniens (UNNPR) · Rechtliche Analysen: TPA Romania, AmCham Romania, Hategan Attorneys, GGI / Mondaq.
Dieser Artikel dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung dar. Die Beschreibung des Gesetzes 207/2025 ist eine allgemeine Zusammenfassung; verbindlich ist der im Monitorul Oficial veröffentlichte Text. Ziehen Sie vor jeder Transaktion einen unabhängigen lokalen Anwalt hinzu.
Jetzt wissen Sie mehr.
Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ist keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung. Ziehen Sie vor jeder Transaktion Fachleute vor Ort hinzu.
