Extras pentru unitate, autorizație înscrisă, notar, taxă de rezervare plafonată, plăți legate de construcție și cont dedicat.
Fiecare unitate viitoare primește propria foaie în cartea funciară. Unitatea nu are foaie? Nu aveți voie să semnați.
Maximum 5% din preț, maximum 60 de zile și restituire integrală în 30 de zile dacă tranzacția cade din vina dezvoltatorului.
Până la 25% la structură și încă până la 20% la instalații, legate de etape verificate, nu de date din calendar.
Numele băncii, numele dirigintelui de șantier și confirmarea băncii că acel cont există. Iar înainte de fiecare plată, verificați destinația.
Checklistul legii Nordis: distanța dintre a ști și a verifica
Cumpărătorii vin la mine mult mai pregătiți decât înainte. Au citit despre legea Nordis, au auzit de contul dedicat și de plafoanele de avans.
Apoi vine întrebarea: „Bine, am înțeles legea. Dar ce fac concret cu ea mâine, la întâlnirea cu dezvoltatorul?”
Aceasta e distanța. Legea nu lucrează singură. Lucrează doar când puneți întrebările potrivite și cereți răspunsurile în scris.
Așa a apărut checklistul legii Nordis: șase verificări, iar pentru fiecare, ce cereți, cum arată un răspuns bun și când vă opriți.
Pe scurt: ce prevede legea Nordis și unde citiți mai mult
Legea 207/2025 a intrat în vigoare pe 11 decembrie 2025, după scandalul Nordis, în care apartamente pe plan au fost vândute de două ori. Povestea completă o găsiți în articolul despre apartamentul vândut de două ori.
Legea se sprijină pe cinci mecanisme: înscrierea din timp a fiecărei unități viitoare, antecontract semnat doar la notar, plafon pentru taxa de rezervare, avansuri eșalonate pe etape de construcție și un cont bancar dedicat, sub supraveghere tehnică.
Explicația juridică completă o găsiți în articolul despre ce schimbă legea Nordis pentru cine cumpără pe plan, iar protecția banilor în articolul despre contul dedicat. Aici trecem de la teorie la practică.
Din teren: „Am cumpărat terenul, acum începem să vindem”
Avocatul Ilan Leibovitch povestește:
Un antreprenor cu experiență, cu douăzeci de ani de construcții în Israel, m-a sunat dintr-un restaurant după ce semnase cu asociații lui pentru un teren într-o comună de lângă București: „L-am cumpărat, acum trebuie să începem să vindem.” L-am întrebat cât capital propriu are proiectul. Mi-a răspuns: terenul.
I-am explicat că o bancă românească nu finanțează un dezvoltator străin doar pe baza valorii terenului, cu atât mai puțin la un prim proiect, fără istoric local și fără capital lichid. Mi-a spus că știe constructori care au construit cu banii cumpărătorilor. I-am răspuns că asta nu mai e posibil: din decembrie 2025, potrivit legii Nordis, dezvoltatorul nu poate încasa mai mult de 5% la rezervare, mai mult de 25% până la finalizarea structurii și mai mult de 20% până la finalizarea instalațiilor, iar toți banii stau într-un cont dedicat și se eliberează în funcție de progresul real.
S-a adresat la trei bănci. Două nu i-au mai răspuns, iar a treia i-a cerut documente pe care le-a strâns în două luni și, până la urmă, l-a refuzat. Proiectul s-a blocat, iar terenul este tot la el.
Din perspectiva cumpărătorului, povestea aceasta este legea în acțiune: un dezvoltator fără capital și fără finanțare bancară este oprit înainte să ia banii cumpărătorilor. De aceea întrebarea cine finanțează construcția face parte din verificare, la fel ca întrebarea cât se plătește și când.
Cele șase verificări din checklistul legii Nordis
1. Extras de carte funciară pentru unitatea dumneavoastră, nu pentru „proiect”
Cereți extrasul de carte funciară pentru apartamentul viitor concret. Conform legii, fiecare unitate viitoare primește propria foaie în cartea funciară încă dinainte de a fi construită.
Unitatea nu are foaie proprie? Nu aveți voie să fiți puși să semnați. Înseamnă că etapa numită pre-apartamentare nu a fost finalizată.
2. Autorizație de construire înscrisă în cartea funciară
Nu „în curs”, nu „în curând”, nu „doar o formalitate”. Înscrisă. O autorizație care nu apare în cartea funciară e un motiv suficient să așteptați.
Un răspuns verbal e o promisiune. Un răspuns scris e un angajament.
3. Semnătură doar la notar
Antecontractul se semnează în fața unui notar public, care îl înscrie în cartea funciară în aceeași zi lucrătoare sau a doua zi.
Propunerea de a semna mai întâi un „acord de principiu” privat este un semnal de alarmă. Un asemenea acord nu este valabil ca antecontract potrivit legii.
Atenție: semnarea la notar nu se poate face de la distanță. Dacă nu puteți fi prezenți, puteți da o procură unui reprezentant.
4. Taxă de rezervare plafonată
Maximum 5% din preț, pentru cel mult 60 de zile, cu clauză de restituire. Dacă tranzacția cade din vina dezvoltatorului, banii se întorc integral în 30 de zile.
Un „avans de seriozitate” de 10% încalcă legea. Depășirea plafonului atrage nulitatea absolută a acordului de rezervare.
5. Grafic de plăți legat de construcție
Nu mai mult de 25% la etapa de structură și încă până la 20% la etapa de instalații. Graficul trebuie să urmeze etape de construcție verificate, nu date din calendar.
6. Contul dedicat
O singură întrebare: la ce bancă este contul proiectului și cine este dirigintele de șantier care aprobă retragerile?
Apoi trei documente în scris: numele băncii, numele dirigintelui și o confirmare a băncii că acel cont există. Iar înainte de fiecare plată, verificați că transferul merge în contul înregistrat al proiectului, nu în alt cont al firmei.
Un dezvoltator care respectă legea vă arată asta într-o secundă. Unul care se eschivează v-a răspuns deja.
Checklistul legii Nordis dintr-o privire
| Verificare | Ce cereți în scris | Semnal de alarmă |
|---|---|---|
| 1. Extras pentru unitate | Extras CF pentru apartamentul concret | „Avem extras pentru proiect, ajunge” |
| 2. Autorizație | Autorizație înscrisă în cartea funciară | „Autorizația e în curs” |
| 3. Notar | Proiect de antecontract notarial | „Începem cu un acord de principiu” |
| 4. Taxă de rezervare | Max. 5%, max. 60 de zile, clauză de restituire | „Avans de seriozitate” de 10% |
| 5. Grafic de plăți | Grafic legat de etapele de construcție | O plată mare înainte de structură |
| 6. Cont dedicat | Banca, dirigintele, confirmarea băncii | „Virați în contul firmei” |
Cum folosiți checklistul la întâlnirea cu dezvoltatorul
Cel mai simplu: trimiteți cele șase întrebări pe e-mail înainte de întâlnire și cereți răspunsuri în scris, ideal ca anexă la contract.
Un răspuns verbal e o promisiune. Un răspuns scris e un angajament. Un dezvoltator care a răspuns frumos la întâlnire, dar se încurcă atunci când trebuie să scrie, v-a răspuns a doua oară.
Așa lucrăm și în proiectul nostru din Balotești: trecem cu fiecare cumpărător prin checklist, punct cu punct, pe documentele propriu-zise. Întrebările care merg dincolo de lege, administrare, servicii și prețul „totul inclus”, le găsiți în testul celor cinci întrebări pentru dezvoltator.
Ce nu acoperă checklistul
Checklistul acesta a fost construit pentru achizițiile pe plan. Sunt trei lucruri pe care nu le verifică.
- Un apartament finalizat, la mâna a doua. Acolo legea Nordis aproape nu contează. Protecția înseamnă un extras curat, verificarea sarcinilor și un avocat independent, ca în ghidul de due diligence.
- Înscrierea terenului pentru cumpărătorii din afara UE. E un traseu separat de această lege, explicat în articolul despre înscrierea proprietății și a terenului pe numele dumneavoastră.
- Prețul în sine. Legea vă protejează banii, dar nu vă spune dacă prețul e corect.
Și, corect spus: legea scumpește indirect locuințele noi. Dezvoltatorii au nevoie de mai mult capital propriu și au costuri de conformare, iar oferta nouă se restrânge. Acesta e prețul siguranței și este unul structural.
Întrebări frecvente
Ce este extrasul de carte funciară?
Un extras din cartea funciară care arată cine este proprietarul, ce drepturi sunt înscrise și ce sarcini apasă asupra imobilului. În era legii Nordis, chiar și un apartament încă neconstruit are propria foaie și propriul extras.
Dezvoltatorul cere 10% ca să „rezerve” apartamentul. E în regulă?
Nu. Potrivit Legii 207/2025, taxa de rezervare este plafonată la 5% din preț, pentru cel mult 60 de zile. Depășirea plafonului atrage nulitatea absolută a acordului de rezervare.
Am semnat înainte de decembrie 2025. Mă protejează legea?
Ca regulă, legea se aplică tranzacțiilor noi, iar acordurile semnate înainte de intrarea ei în vigoare rămân sub regulile anterioare. Dacă sunteți în mijlocul unei tranzacții mai vechi, cereți o analiză individuală unui avocat, pentru că etapa tranzacției contează.
Pot semna antecontractul din străinătate?
Semnarea la notar în România nu se poate face de la distanță. Puteți da o procură unui reprezentant, care semnează în numele dumneavoastră în fața notarului.
Și dacă dezvoltatorul refuză să răspundă în scris?
Acesta e răspunsul. Un dezvoltator care respectă legea nu pierde nimic punând răspunsurile pe hârtie. Refuzul este cel mai puternic semnal de alarmă din tot checklistul.
Concluzia
Legea Nordis v-a dat instrumente care nu existau înainte de decembrie 2025. Dar un instrument lăsat în sertar nu protejează pe nimeni.
Dacă sunteți aproape de semnare pentru o locuință în construcție, la noi sau la orice alt dezvoltator, programați o discuție de 30 de minute cu mine. Trecem împreună prin cele șase verificări, pe documentele pe care le-ați primit.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Surse și date: Legea 207/2025, portalul legislativ al Ministerului Justiției · Monitorul Oficial nr. 1133, 8 decembrie 2025 · Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară (ANCPI) · Uniunea Națională a Notarilor Publici din România (UNNPR) · Analize juridice: TPA Romania, AmCham Romania, Hategan Attorneys, GGI / Mondaq.
Articolul are caracter informativ general și nu constituie consultanță juridică, fiscală sau financiară. Descrierea Legii 207/2025 este un rezumat general; textul obligatoriu este cel publicat în Monitorul Oficial. Înainte de orice tranzacție, consultați un avocat local independent.
Acum știți mai mult.
Articolul are scop informativ general și nu reprezintă consultanță juridică, fiscală sau financiară. Înainte de orice tranzacție, consultați specialiști locali.
