Каждый шаг — от предварительного договора до регистрации — ведет и удостоверяет нотариус. Не «частное соглашение» в офисе продаж.
Письменное обязательство зарегистрировать право в земельной книге на Ваше имя: его можно передать, унаследовать и заложить.
Представители компании работают с Вами на иврите, английском или румынском. Юрист компании представляет только её, поэтому наймите независимого юриста.
Девелопер остается после передачи ключей: дефекты, арендаторы, сбор платежей, эксплуатация. Если его доход зависит от аренды, интересы совпадают.
«Что вы зарабатываете после того, как я получу ключи?» Девелопер, отвечающий «ничего», продал Вам объект и ушел.
Середина года, арендатор не отвечает, а Вы за границей
Представьте на минуту. Посреди срока аренды арендатор в Бухаресте перестал отвечать на звонки. Вы дома, в двух тысячах километров.
Кому Вы позвоните?
Это вопрос, на который я прошу ответить каждого инвестора, прежде чем он спросит меня о цене. Потому что когда Вы инвестируете в румынскую недвижимость из-за рубежа, главный риск — не рынок. Это управление на расстоянии. И ответом на вопрос «кто меня защитит?» не может быть «доверьтесь мне». Это должна быть подписанная правовая структура.
Почему инвестициям в недвижимость Румынии из-за рубежа нужна структура, а не доверие
Типичный агент продает Вам объект, берет комиссию и исчезает. Вы остаетесь один на один с длинным договором на иностранном языке и с незнакомой системой.
Когда Вы живете рядом с объектом, многие ошибки можно исправить за 15 минут на машине. Когда Вы живете в другой стране, каждая такая ошибка стоит перелета, отгулов и юриста. Поэтому удаленным инвесторам нужно урегулировать эти вопросы письменно и заранее.
Защита — это четыре письменных обязательства, которые превращают «обещание на словах» в «обязательство на бумаге». Несколько слов о терминах: «гарантия» здесь означает договорное обязательство девелопера или механизм, установленный румынским законодательством, как это детально прописано в документах по сделке. Это не банковская гарантия и не финансовое обеспечение.
Как защищены сами деньги во время строительства — специальный счет и ограничения на авансы — рассказано в нашей статье о защите Ваших денег при покупке на этапе строительства. Здесь же мы говорим обо всем, что вокруг: о сделке, регистрации, языке и о дне после передачи ключей.
Из практики: когда банк отказал в гарантиях
Адвокат Илан Лейбович вспоминает:
Известный израильский девелопер позвонил мне в панике: правление румынского банка отклонило его запрос на банковские гарантии для проекта. К тому моменту у него уже было 12 покупателей, которые подписали договоры и внесли 25% задатка, и решение требовалось немедленно.
В Израиле Закон о продаже квартир (гарантиях инвестиций покупателей) создает для денег покупателей четкую защитную рамку. В проекте за рубежом израильское право не действует, и механизмы там другие. Другой израильский девелопер, работающий в Румынии, рассказал мне, что, когда он впервые запросил банковские гарантии для проекта в Бухаресте, местный банк потребовал внести в качестве обеспечения 95% гарантируемой суммы.
Поэтому в таких проектах я сочетаю несколько механизмов: эскроу-счет, который высвобождает деньги по достижении определенных этапов, обеспечение, адаптированное к местному праву, регистрацию прав покупателей в местной системе и требование прозрачности и финансового аудита.
Зарубежные покупатели приходят с ожиданиями, сформированными рынком своей страны. Гарантии, описанные ниже, отвечают на простой вопрос: что защищает мои деньги, когда законы моей страны не действуют?
Гарантия 1. Сделку ведет румынский нотариус
В Румынии действительная сделка с недвижимостью совершается у нотариуса — уполномоченного публичного юридического должностного лица.
Что означает эта гарантия: каждый шаг — предварительный договор, проверка личности, передача цены, окончательный договор и регистрация — проводится и удостоверяется нотариусом. Не «частное соглашение» в офисе продаж. Закон 207/2025 («закон Nordis») теперь прямо требует подписывать предварительный договор у нотариуса.
Что Вы получаете: задокументированную, исполнимую, защищенную сделку. А не обещание на фирменном бланке.
Гарантия, которая боится, что ее прочитают, — не гарантия.
Гарантия 2. Регистрация в земельной книге на Ваше имя
Право собственности на недвижимость в Румынии существует, только если оно зарегистрировано в земельной книге (Cartea Funciară). Гарантия — это письменное обязательство зарегистрировать право непосредственно на Ваше имя.
Для граждан стран, не входящих в ЕС, земля регистрируется одним из признанных способов; самый распространенный — право суперфиция (Superficie): полная собственность на здание и исключительное право пользования землей. Об этих способах мы рассказываем в статье о праве собственности на землю в Румынии.
Что Вы получаете: недвижимость, зарегистрированную на Вас в официальном государственном реестре, которую можно передать, унаследовать и заложить. В этом и разница между собственником и держателем обещания.
Гарантия 3. Понятный Вам язык и Ваш собственный юрист
Договор, которого Вы не понимаете, — это договор, исполнения которого Вы не сможете добиться.
Гарантия предусматривает, что представители компании работают с Вами на иврите, английском или румынском на протяжении всей сделки — от первой встречи до регистрации, а ключевые документы будут на языке, который Вы читаете. И важно сказать прямо: юрист компании представляет только компанию, а не Вас. Поэтому мы рекомендуем каждому покупателю нанять собственного независимого юриста, который проверит договор до подписания.
Что Вы получаете: полное понимание того, что Вы подписываете, без расчета на «переводчика на встрече», и юридическую проверку от того, кто представляет только Вас.
Гарантия 4. Профессиональная управляющая компания на стороне девелопера
Именно здесь закрывается главный риск. Сам девелопер через свою управляющую компанию остается с Вами и после передачи ключей: устраняет дефекты вместе с подрядчиком, ищет арендаторов, собирает арендную плату и ведет текущую эксплуатацию.
Это структура стимулов, а не щедрость. Когда доход девелопера от управления зависит от того, сдана ли Ваша недвижимость, его интерес совпадает с Вашим. Что на самом деле происходит, когда что-то ломается посреди ночи, рассказано в нашей статье об управлении недвижимостью.
Что Вы получаете: конкретную сторону с именем и номером телефона, у которой есть веская причина ответить.
Инвестиции в недвижимость Румынии из-за рубежа: где прописана каждая гарантия
| Гарантия | От чего защищает | Где прописана | Что попросить показать до подписания |
|---|---|---|---|
| 1. Нотариус | От «частного соглашения», которое нельзя исполнить | Нотариальный договор | Имя нотариуса и проект предварительного договора |
| 2. Регистрация на Ваше имя | От недвижимости, зарегистрированной на кого-то другого | Нотариальный договор | Пункт о регистрации и предусмотренный им способ |
| 3. Язык и Ваш юрист | От подписания того, чего Вы не поняли | Соглашение об управлении и обслуживании | Кто из представителей компании работает с Вами и на каком языке будут документы |
| 4. Управляющая компания | От исчезновения после передачи ключей | Соглашение об управлении | Сроки реагирования, порядок с неплатящим арендатором, отчеты и механизм выхода |
Правило: гарантия, которая боится, что ее прочитают, — не гарантия. Попросите показать сами пункты до подписания, а не слайд в презентации.
Один вопрос, который проверяет любого девелопера в мире
Разница между четырьмя гарантиями и «доверьтесь мне» — это разница между подписанной правовой структурой и словами. И есть способ проверить любого девелопера одним вопросом:
«Что вы зарабатываете после того, как я получу ключи?»
Девелопер, который отвечает «ничего», продал Вам недвижимость и ушел. Девелопер, который отвечает «на Вашем спокойствии и на том, что Ваша недвижимость сдана», по сути, дал Вам все четыре гарантии. Мы разбираем эту модель — девелопера, который остается, — в статье о девелопере, остающемся после передачи ключей.
Часто задаваемые вопросы
Где именно прописаны гарантии и как добиться их исполнения?
В двух документах: в нотариальном договоре (гарантии 1 и 2) и в соглашении об управлении (гарантии 3 и 4), включая сроки реагирования. Оба — договоры, имеющие исковую силу. Попросите показать сами пункты до подписания.
Что, если девелопер обанкротится посреди строительства?
Именно поэтому и был принят закон Nordis: авансы хранятся на специальном банковском счете проекта под надзором инженера на объекте и высвобождаются только по мере фактического продвижения строительства. Использование этих денег на любые другие цели запрещено законом. На встрече спросите название банка и имя инженера-контролера.
Может ли юрист компании представлять и меня?
Нет. Юрист компании представляет только компанию. Представители компании будут говорить с Вами на Вашем языке и объяснят каждый документ, но юридическая проверка договора должна исходить от независимого юриста, который представляет только Вас. Гарантия 3 дает Вам язык. Независимый юрист дает Вам проверку. Вместе это полная защита.
Что, если управляющая компания не справляется?
Соглашение об управлении должно включать письменный SLA — сроки реагирования, порядок действий с неплатящим арендатором и отчеты, — а также механизм упорядоченного выхода. Девелопер, уверенный в своей модели, не боится дать Вам дверь для выхода.
Сколько стоят гарантии?
В нашем проекте в Балотешти, о котором писал Walla Nadlan (на иврите), все четыре включены в цену «всё включено», включая нотариуса и услуги юриста компании. Отдельно оплачиваются услуги Вашего независимого юриста и текущая комиссия за управление после передачи ключей, которая рассчитывается от фактической арендной платы. Получите точные цифры на бумаге до подписания.
Итог
Важный вопрос при инвестициях за рубежом — не только «сколько это стоит». Это еще и «кто защитит меня, когда я в двух тысячах километров».
Когда на кону сотни тысяч евро, чего-то стоит только подписанная структура. Слова, какими бы приятными они ни были, не вносятся ни в одну земельную книгу.
Если Вы хотите пройтись по реальным пунктам — нашим или другого девелопера, которого Вы рассматриваете, — запишитесь на получасовой звонок со мной в Zoom. Без продаж, с документами на столе.
Моти Азулай, Compass Group Romania
Источники и данные: Портал законодательства Румынии: Закон 207/2025, Monitorul Oficial 1133, 8.12.2025 · Национальное агентство кадастра и регистрации недвижимости Румынии (ANCPI) · Национальный союз государственных нотариусов Румынии (UNNPR) · Walla Nadlan о Compass on the Lake (на иврите) · Анализ закона от TPA Romania и AmCham Romania.
Эта статья носит исключительно общий информационный характер и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. «Гарантия» в этой статье означает договорное обязательство или правовой механизм, а не банковскую гарантию. Перед любой сделкой проконсультируйтесь с независимым юристом.
Теперь Вы знаете больше.
Статья носит общий информационный характер и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Перед сделкой проконсультируйтесь с местными специалистами.
