В Румынии право собственности существует, только если оно внесено в Cartea Funciară. Не договор, не квитанция, не рукопожатие.
Покупатели не из ЕС оформляют землю через суперфиций, румынскую компанию (SRL) или запись в реестре с безотзывной доверенностью.
Полная собственность на здание и исключительное пользование землёй. Можно продать, унаследовать, заложить; зарегистрировано на Вас.
В январе 2026 года налог на дивиденды вырос с 10% до 16%. Компания подходит в основном для нескольких объектов или земли под застройку.
Собственник совпадает с продавцом, ипотеки и аресты, записи и права третьих лиц, соответствие реестра участку.
Право собственности на землю в Румынии: вопрос, который никто не задаёт вслух
Есть один вопрос, который инвесторы почти всегда задают мне в конце встречи, когда ноутбук уже закрыт. Тихо, немного смущаясь.
«Моти, если я не могу зарегистрировать румынскую землю на своё имя, то что именно будет моим, когда я куплю виллу?»
Это самый умный вопрос о праве собственности на землю в Румынии, который только можно задать, и очень немногие продавцы отвечают на него прямо. В этой статье я отвечаю на него полностью: что Вы покупаете, какими путями и как выбрать между ними до подписания, а не после.
Самая рискованная инвестиция: правильный объект, оформленный неправильно
Самая рискованная инвестиция в Румынии – это не неправильная квартира. Это правильная квартира, оформленная неправильно.
Отличный объект в отличном месте по отличной цене, право собственности на который не было надлежащим образом зарегистрировано, – это не актив. Это бумага. Вы не можете уверенно сдавать его в аренду, не можете заложить его в банке и не можете продать в тот день, когда захотите выйти.
Правило, на котором держится всё: в Румынии право собственности существует, только если оно зарегистрировано в Cartea Funciară – земельной книге, которую ведёт ANCPI. Не договор, не квитанция, не рукопожатие. О самой регистрации и термине Intabulare мы рассказывали в нашей статье о регистрации недвижимости на Ваше имя. Здесь мы сосредоточимся на земле.
Кто может зарегистрировать землю в Румынии на своё имя
Вот различие, которое должен знать каждый инвестор из-за пределов ЕС:
- Гражданин Румынии или ЕС регистрирует на своё имя и здание, и землю.
- Израильтянин или любой, кто не является гражданином ЕС, может зарегистрировать на своё имя квартиру или здание, но земля напрямую на его имя не регистрируется.
Это не ограничение, которое блокирует инвестицию. Это ограничение, которое определяет, каким путём Вы пойдёте. Тот, кто не разобрался в этом до подписания, обнаруживает это после.
В многоквартирном доме этот вопрос не так заметен. В вилле, где земля – значительная часть объекта и впечатления от него, это главный вопрос.
Три пути к праву на землю в Румынии для иностранцев
Если покупатель не является гражданином ЕС, земля оформляется одним из трёх допустимых путей:
| Путь | Что регистрируется в Вашу пользу | Обычно подходит |
|---|---|---|
| Право суперфиция (Superficie) | Полная собственность на здание плюс исключительное право пользования землёй на весь срок существования здания | Частному покупателю виллы или дома. Самый распространённый путь |
| Румынская компания (SRL) | Компания регистрирует здание и землю; Вы владеете компанией | Покупателям нескольких объектов или земли под застройку |
| Предварительная запись с безотзывной доверенностью | Запись в реестре в Вашу пользу вместе с доверенностью, которую нельзя отозвать | Допустимый путь, который оценивается в каждом случае индивидуально вместе с адвокатом |
Нет пути, который «правилен» для всех. Есть путь, который соответствует Вашей цели, количеству объектов и налоговому планированию. И решение принимается до покупки, а не после.
Из практики: земля, оформленная на брокера
Адвокат Илан Лейбович вспоминает:
Мне позвонил рассерженный клиент, купивший квартиру: он хотел её продать и не мог. Когда он покупал, я объяснял ему, что долю земли, относящуюся к квартире, нельзя зарегистрировать на его имя, поскольку он не местный гражданин. Посоветовавшись с брокером, он согласился оформить землю на её имя. Я предупреждал, что позже это может создать проблемы, предлагал поискать другое решение и как минимум взять у неё безотзывную доверенность. Он сказал, что доверяет ей.
Теперь она не отвечала на звонки, и он не мог её найти. Исправление заняло больше времени и обошлось ему в приличную сумму. Мы обратились в суд, доказали, что брокер покинула Румынию несколько месяцев назад и не вернулась, и представили переписку, из которой следовало, что оформление земли на её имя задумывалось лишь как формальность, а клиент заплатил полную цену квартиры. После двух заседаний суд, сделав довольно беспрецедентный шаг, обязал земельную книгу зарегистрировать продажу на имя следующего покупателя, включая долю земли.
Урок прост: путь оформления земли выбирается до подписания и должен опираться на регистрацию или документ, который нельзя отозвать, а не на доверие к одному человеку. Именно поэтому три пути из таблицы выше стоит сравнить с адвокатом, прежде чем принимать решение.
Если оно достаточно реально для отдела рисков банка, оно достаточно реально и для Вас.
Суперфиций: не «почти собственность» и не компромисс
Суперфиций (Superficie) – давно существующее право румынского законодательства, закреплённое в Гражданском кодексе. Оно даёт Вам две вещи одновременно:
- Полную собственность на само здание: виллу, зарегистрированную на Ваше имя.
- Исключительное право пользования землёй под ним на весь срок существования здания.
И у этого права есть четыре свойства, которые делают его настоящим активом:
- Отчуждаемое: Вы продаёте его, как любую недвижимость.
- Наследуемое: оно переходит к Вашим детям.
- Может быть заложено: под него можно взять кредит.
- Зарегистрировано на Ваше имя: а не побочное соглашение у кого-то в ящике стола.
Настоящая проверка: как поступает банк
Я не прошу Вас верить мне на слово. Посмотрите на банк.
Румынский банк принимает суперфиций в качестве обеспечения по ипотеке. Учреждение, всё существование которого зависит от возможности обратить взыскание на залог, с полноценным юридическим отделом, изучило это право и решило поставить на него собственные деньги. Если оно достаточно реально для отдела рисков банка, оно достаточно реально и для Вас.
Кстати, в нашем проекте в Балотешти, о котором писал Walla Nadlan (на иврите), покупатель регистрируется как обладатель права суперфиция без регулярной платы за землю. Этот вопрос стоит задать любому девелоперу: есть ли периодическая плата за право пользования землёй, и если да, то какая?
Румынская компания (SRL): когда это оправдано
Румынская компания может зарегистрировать на своё имя и здание, и землю, а Вы владеете компанией. На бумаге это выглядит изящно.
На практике компанией нужно управлять: бухгалтерия, отчётность и налог сначала на уровне компании, а затем ещё раз на уровне акционера. А налог на дивиденды в Румынии в январе 2026 года вырос с 10% до 16%, что ослабило аргументы в пользу владения одним объектом через компанию.
Поэтому SRL подходит прежде всего покупателям нескольких объектов или земли под застройку. Для частного покупателя одной виллы суперфиций обычно проще. Расходы на владение и налоги по каждому пути мы разобрали в нашей статье о том, во что на самом деле обходится владение недвижимостью в Румынии.
Выписка из земельной книги – это только начало
Даже правильный путь мало что стоит, если проблема с самой землёй. Перед любой покупкой Вы запрашиваете актуальную выписку и проверяете четыре вещи:
- Зарегистрированного собственника и то, совпадает ли он с тем, кто фактически продаёт Вам объект.
- Ипотеки, обременения и аресты.
- Предварительные записи и права третьих лиц.
- Соответствует ли реестр тому, что фактически находится на участке.
И момент, который большинство руководств пропускает: в Румынии бывают случаи, когда реестр выглядит «чистым», но за ним скрываются градостроительные проблемы. Поэтому проверка двойная – юридическая и градостроительная, и проводит её адвокат, независимый от продавца. Не адвокат девелопера и не агент.
Как читать саму выписку, раздел за разделом, – в нашем руководстве по юридической проверке объекта. Полный порядок шагов, от бронирования до основного договора, – в нашем руководстве по юридической проверке перед подписанием.
На следующий день: продажа, ипотека, наследование
Право собственности на землю в Румынии проверяется не только в день покупки. Оно проверяется в тот день, когда Вы хотите продать, взять ипотеку или передать объект детям. Именно тогда выясняется, купили ли Вы зарегистрированное право или обещание.
Вот совет адвоката Илана Лейбовича, который я повторяю на каждой встрече: Румыния признаёт израильские решения о наследовании, но требует местной процедуры признания. Международное завещание, в котором прямо упомянут румынский объект и которое подписано уже сегодня, может сэкономить Вашим наследникам годы. Возможно, это самая дешёвая и самая важная статья расходов во всей сделке.
Часто задаваемые вопросы
Может ли иностранец купить землю в Румынии?
Гражданин страны, не входящей в ЕС, может купить и зарегистрировать на своё имя квартиру или здание. Земля не регистрируется напрямую на имя того, кто не является гражданином Румынии или ЕС, поэтому она оформляется одним из допустимых путей: через право суперфиция, румынскую компанию (SRL) или предварительную запись с безотзывной доверенностью.
Что такое суперфиций простыми словами?
Полная собственность на здание вместе с исключительным правом пользования землёй под ним на весь срок существования здания. Право регистрируется в земельной книге на Ваше имя, его можно продать, передать по наследству и заложить.
Можно ли получить ипотеку на виллу, купленную на праве суперфиция?
Да. Румынские банки принимают право суперфиция в качестве обеспечения по ипотеке. Это и лучшая проверка надёжности права: банк изучил его и решил выдать под него кредит.
Когда имеет смысл покупать через румынскую компанию?
В основном когда Вы покупаете несколько объектов или землю под застройку. Для одного объекта компания добавляет текущее администрирование и налог на уровне компании, а с января 2026 года налог на дивиденды составляет 16%. Проведите сравнение до покупки с налоговым консультантом, который знает обе страны.
Что происходит с правом на землю после смерти владельца?
Право суперфиция наследуется. Румыния признаёт израильские решения о наследовании через местную процедуру признания, а международное завещание, в котором прямо назван румынский объект, сокращает путь Ваших наследников.
Итог
«Кому принадлежит земля?» – не неловкий вопрос. Это правильный вопрос.
Задайте его до подписания – и Вы выберете свой путь. Задайте его после – и Вы его обнаружите.
Если Вы сейчас присматриваетесь к недвижимости в Румынии – у нас или где-либо ещё, – запишитесь ко мне на полчаса. Мы разберём подходящий Вам путь, выписку из земельной книги и вопросы, которые стоит задать Вашему адвокату.
Моти Азулай, Compass Group Romania
Источники и данные: Национальное агентство кадастра и регистрации недвижимости Румынии (ANCPI) · Румынский правовой портал: Гражданский кодекс, Закон 287/2009 · PwC Worldwide Tax Summaries: Румыния · Walla Nadlan о Compass on the Lake (на иврите) · Интервью с адвокатом Иланом Лейбовичем, руководство для инвесторов Compass Group Romania (август 2026).
Эта статья носит исключительно общий информационный характер и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Перед любой сделкой проконсультируйтесь с независимым адвокатом и налоговым консультантом.
Теперь Вы знаете больше.
Статья носит общий информационный характер и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Перед сделкой проконсультируйтесь с местными специалистами.
