In Rumänien besteht ein Eigentumsrecht nur, wenn es in der Cartea Funciară eingetragen ist. Nicht der Vertrag, nicht die Quittung, nicht der Handschlag.
Nicht-EU-Käufer tragen das Grundstück über Superficie, eine rumänische Gesellschaft (SRL) oder eine Vormerkung mit unwiderruflicher Vollmacht ein.
Volles Eigentum am Gebäude und ausschließliche Nutzung des Grundstücks. Übertragbar, vererbbar, beleihbar und auf Ihren Namen eingetragen.
Die Dividendensteuer stieg im Januar 2026 von 10 % auf 16 %. Eine rumänische Gesellschaft passt vor allem bei mehreren Immobilien oder Bauland.
Eigentümer gleich Verkäufer, Hypotheken und Pfändungen, Vormerkungen und Rechte Dritter, Grundbuch deckt sich mit der Realität vor Ort.
Grundeigentum in Rumänien: die Frage, die niemand laut stellt
Es gibt eine Frage, die Investoren mir fast immer am Ende eines Gesprächs stellen, wenn der Laptop schon zugeklappt ist. Leise, ein wenig verlegen.
„Moti, wenn ich rumänisches Land nicht auf meinen Namen eintragen kann – was genau gehört mir dann, wenn ich eine Villa kaufe?“
Es ist die klügste Frage, die man zum Grundeigentum in Rumänien stellen kann, und nur sehr wenige Verkäufer beantworten sie geradeheraus. In diesem Artikel beantworte ich sie vollständig: was Sie kaufen, über welche Wege und wie Sie zwischen ihnen wählen – vor der Unterschrift, nicht danach.
Die riskanteste Investition: die richtige Immobilie, falsch eingetragen
Die riskanteste Investition in Rumänien ist nicht die falsche Wohnung. Es ist die richtige Wohnung, falsch eingetragen.
Eine großartige Immobilie in großartiger Lage zu einem großartigen Preis, deren Eigentum nicht ordnungsgemäß eingetragen wurde, ist kein Vermögenswert. Sie ist Papier. Sie können sie nicht mit Gewissheit vermieten, nicht bei einer Bank beleihen und nicht an dem Tag verkaufen, an dem Sie aussteigen wollen.
Die Regel, auf der alles beruht: In Rumänien besteht ein Eigentumsrecht nur, wenn es in der Cartea Funciară eingetragen ist, dem Grundbuch, das von der ANCPI geführt wird. Nicht der Vertrag, nicht die Quittung, nicht der Handschlag. Die Eintragung selbst und den Begriff Intabulare haben wir in unserem Artikel über die Eintragung der Immobilie auf Ihren Namen behandelt. Hier geht es um das Grundstück.
Wer in Rumänien Land auf den eigenen Namen eintragen kann
Diese Unterscheidung muss jeder Investor von außerhalb der EU kennen:
- Ein rumänischer oder EU-Bürger trägt sowohl das Gebäude als auch das Grundstück auf den eigenen Namen ein.
- Ein Israeli oder jeder andere Nicht-EU-Bürger kann eine Wohnung oder ein Gebäude auf den eigenen Namen eintragen, das Grundstück jedoch nicht direkt.
Das ist keine Beschränkung, die eine Investition verhindert. Es ist eine Beschränkung, die bestimmt, welchen Weg Sie gehen. Wer sie vor der Unterschrift nicht versteht, entdeckt sie hinterher.
In einem Wohnblock fällt die Frage weniger auf. Bei einer Villa, bei der das Grundstück einen großen Teil der Immobilie und des Wohnerlebnisses ausmacht, ist es die zentrale Frage.
Die drei Wege zum Grundeigentum in Rumänien für Ausländer
Ist der Käufer kein EU-Bürger, wird das Grundstück über einen von drei anerkannten Wegen eingetragen:
| Weg | Was zu Ihren Gunsten eingetragen wird | Passt meist zu |
|---|---|---|
| Superficie-Recht | Volles Eigentum am Gebäude plus ausschließliche Nutzung des Grundstücks für die Lebensdauer des Gebäudes | Einem privaten Käufer einer Villa oder eines Hauses. Der übliche Weg |
| Rumänische Gesellschaft (SRL) | Die Gesellschaft trägt Gebäude und Grundstück ein; Ihnen gehört die Gesellschaft | Käufern mehrerer Immobilien oder von Bauland für Projektentwicklung |
| Vormerkung mit unwiderruflicher Vollmacht | Eine Vormerkung im Grundbuch zu Ihren Gunsten, zusammen mit einer Vollmacht, die nicht widerrufen werden kann | Ein anerkannter Weg, der im Einzelfall mit einem Anwalt zu prüfen ist |
Es gibt keinen Weg, der für alle „richtig“ ist. Es gibt einen Weg, der zu Ihrem Ziel, zur Zahl der Immobilien und zu Ihrer Steuerplanung passt. Und die Entscheidung fällt vor dem Kauf, nicht danach.
Aus der Praxis: das Grundstück auf den Namen der Maklerin
Rechtsanwalt Ilan Leibovitch erinnert sich:
Ein Mandant, der eine Wohnung gekauft hatte, rief mich verärgert an: Er wollte verkaufen und konnte nicht. Beim Kauf hatte ich ihm erklärt, dass der zur Wohnung gehörende Grundstücksanteil nicht auf seinen Namen eingetragen werden könne, weil er kein einheimischer Staatsbürger war. Nach Rücksprache mit der Maklerin war er einverstanden, das Grundstück auf ihren Namen eintragen zu lassen. Ich warnte ihn, dass das später Probleme bereiten könne, schlug vor, nach einer anderen Lösung zu suchen, und zumindest eine unwiderrufliche Vollmacht von ihr einzuholen. Er sagte, er vertraue ihr.
Nun ging sie nicht mehr ans Telefon, und er konnte sie nicht finden. Die Lösung dauerte länger und kostete ihn eine Menge Geld. Wir gingen vor Gericht, wiesen nach, dass die Maklerin Rumänien einige Monate zuvor verlassen hatte und nicht zurückgekehrt war, und legten Korrespondenz vor, aus der hervorging, dass die Eintragung des Grundstücks auf ihren Namen nur eine Formalität sein sollte und der Mandant den vollen Preis der Wohnung bezahlt hatte. Nach zwei Verhandlungen ordnete das Gericht in einem recht beispiellosen Schritt an, dass das Grundbuch den Verkauf auf den Namen des nächsten Käufers einträgt, einschließlich des Grundstücksanteils.
Die Lehre ist einfach: Der Weg für das Grundstück wird vor der Unterschrift gewählt, und er muss auf einer Eintragung oder einem Dokument beruhen, das nicht widerrufen werden kann, nicht auf dem Vertrauen in eine einzelne Person. Genau deshalb lohnt es sich, die drei Wege aus der Tabelle oben vor der Entscheidung mit einem Anwalt zu vergleichen.
Wenn es für die Risikoabteilung einer Bank real genug ist, ist es auch für Sie real genug.
Superficie: nicht „fast Eigentum“ und kein Kompromiss
Superficie ist ein altbewährtes Recht des rumänischen Rechts, geregelt im Zivilgesetzbuch. Es gibt Ihnen zwei Dinge zugleich:
- Volles Eigentum am Gebäude selbst: die Villa, eingetragen auf Ihren Namen.
- Ein ausschließliches Recht zur Nutzung des Grundstücks darunter, für die gesamte Lebensdauer des Gebäudes.
Und dieses Recht hat vier Merkmale, die es zu einem echten Vermögenswert machen:
- Übertragbar: Sie verkaufen es wie jede Immobilie.
- Vererbbar: Es geht auf Ihre Kinder über.
- Beleihbar: Sie können einen Kredit darauf aufnehmen.
- Auf Ihren Namen eingetragen: keine Nebenabrede in irgendjemandes Schublade.
Der eigentliche Test: was die Bank macht
Ich verlange nicht, dass Sie mir vertrauen. Schauen Sie auf die Bank.
Eine rumänische Bank akzeptiert Superficie als Sicherheit für eine Hypothek. Eine Institution, deren gesamte Existenz von der Durchsetzung von Sicherheiten abhängt, mit einer vollständigen Rechtsabteilung, hat dieses Recht geprüft und entschieden, ihr eigenes Geld darauf zu setzen. Wenn es für die Risikoabteilung einer Bank real genug ist, ist es auch für Sie real genug.
In unserem Projekt in Balotești, über das Walla Nadlan berichtet hat (auf Hebräisch), wird der Käufer übrigens als Inhaber eines Superficie-Rechts eingetragen, ohne wiederkehrende Zahlung für das Grundstück. Diese Frage sollten Sie jedem Bauträger stellen: Gibt es eine regelmäßige Gebühr für das Nutzungsrecht am Grundstück, und wie hoch ist sie?
Rumänische Gesellschaft (SRL): wann sich der Aufwand lohnt
Eine rumänische Gesellschaft kann sowohl das Gebäude als auch das Grundstück auf ihren Namen eintragen, und Sie halten die Gesellschaft. Auf dem Papier klingt das elegant.
In der Praxis muss eine Gesellschaft geführt werden: Buchhaltung, Meldungen und Steuern auf Gesellschaftsebene und dann noch einmal auf Gesellschafterebene. Und die rumänische Dividendensteuer stieg im Januar 2026 von 10 % auf 16 %, was das Argument für das Halten einer einzelnen Immobilie über eine Gesellschaft geschwächt hat.
Eine SRL passt daher vor allem zu Käufern mehrerer Immobilien oder von Bauland für Projektentwicklung. Für einen privaten Käufer einer einzigen Villa ist Superficie meist einfacher. Die Haltekosten und Steuern beider Wege haben wir in unserem Artikel darüber, was der Besitz einer Immobilie in Rumänien wirklich kostet, dargestellt.
Der Grundbuchauszug ist erst der Anfang
Selbst der richtige Weg ist wenig wert, wenn das Grundstück selbst ein Problem hat. Vor jedem Kauf ziehen Sie einen aktuellen Auszug und prüfen vier Dinge:
- Den eingetragenen Eigentümer und ob er mit der Person übereinstimmt, die Ihnen tatsächlich verkauft.
- Hypotheken, Belastungen und Pfändungen.
- Vormerkungen und Rechte Dritter.
- Ob das Grundbuch mit dem übereinstimmt, was tatsächlich vor Ort ist.
Und ein Punkt, den die meisten Ratgeber auslassen: In Rumänien gibt es Fälle, in denen das Grundbuch „sauber“ aussieht, aber planungsrechtliche Probleme dahinterstecken. Deshalb ist die Prüfung zweigleisig, rechtlich und planungsrechtlich, und wird von einem vom Verkäufer unabhängigen Anwalt durchgeführt. Nicht vom Anwalt des Bauträgers und nicht vom Makler.
Wie Sie den Auszug selbst Teil für Teil lesen, steht in unserem Due-Diligence-Leitfaden. Die vollständige Reihenfolge der Schritte, von der Reservierung bis zum endgültigen Vertrag, finden Sie in unserem Leitfaden zur rechtlichen Prüfung vor der Unterschrift.
Der Tag danach: verkaufen, beleihen, vererben
Grundeigentum in Rumänien wird nicht nur am Tag des Kaufs auf die Probe gestellt. Es wird an dem Tag geprüft, an dem Sie verkaufen, eine Hypothek aufnehmen oder die Immobilie an Ihre Kinder weitergeben wollen. Dann zeigt sich, ob Sie ein eingetragenes Recht gekauft haben oder ein Versprechen.
Hier ein Rat von Rechtsanwalt Ilan Leibovitch, den ich in jedem Gespräch wiederhole: Rumänien erkennt israelische Erbscheine an, verlangt aber ein lokales Anerkennungsverfahren. Ein internationales Testament, das die rumänische Immobilie ausdrücklich nennt und heute unterschrieben wird, kann Ihren Erben Jahre ersparen. Es ist vielleicht die günstigste und wichtigste Ausgabe der gesamten Transaktion.
Häufig gestellte Fragen
Kann ein Ausländer in Rumänien Land kaufen?
Ein Nicht-EU-Bürger kann eine Wohnung oder ein Gebäude kaufen und auf den eigenen Namen eintragen. Land wird nicht direkt auf den Namen einer Person eingetragen, die weder rumänische noch EU-Bürgerin ist; es wird daher über einen der anerkannten Wege eingetragen: ein Superficie-Recht, eine rumänische Gesellschaft (SRL) oder eine Vormerkung mit unwiderruflicher Vollmacht.
Was ist Superficie, einfach erklärt?
Volles Eigentum am Gebäude zusammen mit einem ausschließlichen Recht zur Nutzung des Grundstücks darunter für die Lebensdauer des Gebäudes. Das Recht wird im Grundbuch auf Ihren Namen eingetragen und kann verkauft, vererbt und beliehen werden.
Bekomme ich eine Hypothek auf eine Villa, die mit Superficie gekauft wurde?
Ja. Rumänische Banken akzeptieren ein Superficie-Recht als Sicherheit für eine Hypothek. Das ist zugleich der beste Test dafür, wie solide das Recht ist: Die Bank hat es geprüft und entschieden, darauf Kredit zu geben.
Wann ist der Kauf über eine rumänische Gesellschaft sinnvoll?
Vor allem, wenn Sie mehrere Immobilien oder Bauland für Projektentwicklung kaufen. Bei einer einzelnen Immobilie bringt eine Gesellschaft laufenden Verwaltungsaufwand und Steuern auf Gesellschaftsebene mit sich, und seit Januar 2026 beträgt die Dividendensteuer 16 %. Stellen Sie den Vergleich vor dem Kauf mit einem Steuerberater an, der beide Länder kennt.
Was passiert mit dem Grundstücksrecht, wenn der Eigentümer stirbt?
Ein Superficie-Recht ist vererbbar. Rumänien erkennt israelische Erbscheine über ein lokales Anerkennungsverfahren an, und ein internationales Testament, das die rumänische Immobilie ausdrücklich nennt, verkürzt den Weg für Ihre Erben.
Fazit
„Wem gehört das Grundstück?“ ist keine peinliche Frage. Es ist die richtige Frage.
Stellen Sie sie vor der Unterschrift, wählen Sie Ihren Weg. Stellen Sie sie danach, entdecken Sie ihn.
Wenn Sie sich gerade eine Immobilie in Rumänien ansehen, bei uns oder anderswo, nehmen Sie sich eine halbe Stunde mit mir. Wir gehen den Weg durch, der zu Ihnen passt, den Grundbuchauszug und die Fragen, die Sie Ihrem Anwalt stellen sollten.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Quellen und Daten: Rumäniens Nationale Agentur für Kataster und Grundbuch (ANCPI) · Rumänisches Gesetzesportal: das Zivilgesetzbuch, Gesetz 287/2009 · PwC Worldwide Tax Summaries: Rumänien · Walla Nadlan über Compass on the Lake (auf Hebräisch) · Interview mit Rechtsanwalt Ilan Leibovitch, Investorenleitfaden von Compass Group Romania (August 2026).
Dieser Artikel dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung dar. Ziehen Sie vor jeder Transaktion einen unabhängigen Anwalt und Steuerberater hinzu.
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