Информационная выписка заказывается на сайте ANCPI ePay за 20 лей (2026). Собственники получают свою бесплатно.
Часть I: объект. Часть II: собственники и основание. Часть III: ипотеки, аресты, разбирательства и права третьих лиц.
Ипотека без плана снятия, арест, суд, запрет на продажу, обещание продажи другому лицу, собственник — не продавец.
Информационную выписку может заказать любой. Выписку для удостоверения заказывает только нотариус, она действует несколько дней.
Земельную книгу ведёт ANCPI по Закону 7/1996. Незарегистрированное право почти ничего не стоит против третьих лиц.
Выписка из земельной книги в Румынии: коротко о главном
Выписка из земельной книги в Румынии (Extras de Carte Funciară) — это документ, который показывает, кому принадлежит объект и какие обременения на нём зарегистрированы. Любой человек может заказать информационную выписку на платёжном сайте ANCPI за 20 лей (по состоянию на 2026 год), указав номер объекта и населённый пункт. Выписка состоит из трёх частей: описание объекта, собственники и обременения, и именно третья часть решает, «чист» ли объект.
Если и есть документ, который я прошу каждого инвестора увидеть, прежде чем перевести хоть один евро, — это выписка. Она дешёвая, быстрая и говорит больше любой презентации.
Что такое Cartea Funciară и почему выписка идёт первой
Cartea Funciară — земельная (кадастровая) книга Румынии. Её ведёт ANCPI через окружные отделения (OCPI) на основании Закона о кадастре и публичности недвижимости 7/1996. В Румынии незарегистрированное право собственности почти ничего не стоит в отношениях с третьими лицами.
Поэтому правило простое: никаких авансов, пока у Вас нет актуальной выписки и пока её не прочитал Ваш собственный адвокат. О регистрации права собственности на Ваше имя в конце сделки мы писали в статье о регистрации объекта.
Два вида выписки
| Вид | Кто заказывает | Для чего |
|---|---|---|
| Информационная выписка (pentru informare) | Кто угодно | Проверка перед сделкой, мониторинг объекта |
| Выписка для удостоверения сделки (pentru autentificare) | Только нотариус | Само подписание. Действует всего несколько дней |
Первую заказываете Вы. Вторую заказывает нотариус перед подписанием, как мы объясняем в нашем гиде о нотариусе в Румынии.
Как заказать выписку онлайн: 4 шага
- Зайдите на платёжный сайт ANCPI (ePay) и создайте учётную запись.
- Выберите продукт «Extras de carte funciară pentru informare» (информационная выписка из земельной книги).
- Введите данные объекта: жудец (округ), населённый пункт, а также номер в земельной книге или кадастровый номер. Номер Вы получаете от продавца или девелопера.
- Оплатите 20 лей картой и получите выписку в формате PDF, как правило, в короткий срок.
Собственники могут бесплатно получить выписку на свой объект через специальную платформу ANCPI для владельцев. А если продавец отказывается сообщить Вам номер объекта? Это уже само по себе информация.
Как читать выписку: три части
Выписка выдаётся только на румынском языке. Поэтому попросите своего адвоката сделать краткое резюме каждой из трёх частей на языке, которым Вы владеете, и храните его вместе с выпиской в деле по сделке.
Часть I: сам объект
Адрес, площадь, кадастровый номер, назначение, а для квартиры — доля в общем имуществе и в земле. Что проверить: что площадь и описание совпадают с тем, что Вам продают, и с тем, что реально существует на месте.
Часть II: собственники
Кто собственник, в какой доле и на основании какого документа: договора, наследства или решения суда. Эта часть также показывает, окончательная регистрация или предварительная. Что проверить: что зарегистрированный собственник — это именно тот, кто Вам продаёт, а если собственников несколько, что подписывают все.
Часть III: обременения
Ипотеки, аресты, судебные разбирательства, запреты на продажу, права пользования и аренда. Что проверить: что эта часть пуста или что каждая запись будет в установленном порядке снята до подписания или в момент подписания.
6 записей, которые должны насторожить
- Банковская ипотека (ipotecă) без чёткого плана её снятия.
- Арест или исполнительное производство.
- Отметка о судебном разбирательстве в отношении объекта.
- Запрет на отчуждение и обременение (interdicție de înstrăinare și grevare).
- Обещание продажи в пользу другого лица. По Закону 207/2025 именно такая запись выявляет двойную продажу. О подобном случае мы писали в статье о квартире, проданной дважды.
- Зарегистрированный собственник не является продавцом, и этому нет чёткого документального объяснения.
Ни одна из этих записей не обязательно ставит крест на сделке. Но каждая — повод остановиться и спросить своего адвоката.
Из практики: брат из Торонто, обнаруженный в выписке
Адвокат Илан Лейбович вспоминает:
Выписка — это уверенность за 20 лей. Она не расскажет Вам всего, но без неё Вы не знаете ничего.
Клиент, топ-менеджер высокотехнологичной компании, позвонил в воскресенье утром: он нашёл трёхкомнатную квартиру в развивающемся районе Бухареста. Продавщица, женщина за семьдесят, унаследовала её от родителей, хотела быстро закрыть сделку, а цена была на двадцать процентов ниже рыночной.
Я запросил выписку из земельной книги. Объект был зарегистрирован на двух человек в равных долях: на неё и, по всей видимости, на её брата. Брат уехал в Канаду двадцать два года назад, и в последние годы семья с ним не общалась. Я объяснил клиенту, что объект с двумя собственниками нельзя продать без подписей обоих, причём не по старой генеральной доверенности, а путём реального подписания именно этой сделки.
Сестра нашла его за три дня. Он нанял собственного адвоката в Бухаресте и запросил независимую оценку, которая оказалась на восемь процентов выше цены, предложенной клиенту. После переговоров сделка закрылась через восемь недель. Не по первоначальной цене, но по цене, с которой клиент мог смириться.
Проверка выписки заняла меньше одного рабочего дня. Без неё сделка пошла бы вперёд по квартире, половина которой принадлежала человеку, с которым никто не говорил. Вот почему раздел выписки о собственниках читают первым и сверяют с личностью продавца.
Чего выписка не показывает
Выписка показывает то, что зарегистрировано, а не то, что происходит на месте. «Чистая» выписка не всегда означает «чистый» объект. Она не показывает проблем с градостроительной документацией, нарушений при строительстве или задолженности по местным налогам. Поэтому проверка двойная — юридическая и градостроительная, как мы описываем в нашем гиде по due diligence.
И ещё одно: выписка точна на день её выдачи. Между Вашей проверкой и Вашим платежом может быть зарегистрировано что-то новое, поэтому перед каждым крупным платежом заказывайте свежую выписку.
Выписка на ещё не построенный объект
Согласно Закону 207/2025, даже у строящейся квартиры есть своя страница в земельной книге, и предварительный договор регистрируется там. В нашем проекте в Балотешти, например, каждый покупатель может увидеть запись по своему юниту. В любом проекте спросите девелопера: «Какой номер страницы в земельной книге у моего юнита?»
Часто задаваемые вопросы
Сколько стоит выписка из земельной книги в Румынии?
Информационная выписка, заказанная онлайн на сайте ANCPI ePay, стоит 20 лей (по состоянию на 2026 год). Собственники могут бесплатно получить выписку на свой объект через платформу ANCPI для владельцев.
Кто может получить выписку на объект в Румынии?
Информационную выписку может заказать любой, в том числе тот, кто не является собственником. Выписку для удостоверения сделки, которая используется при подписании, может заказать только нотариус.
Что нужно, чтобы заказать выписку?
Жудец (округ), населённый пункт и номер объекта в земельной книге или кадастровый номер. Номер Вы получаете от продавца, девелопера или из документов на объект.
Что означает пустая Часть III?
Что на день выдачи выписки в отношении объекта не было зарегистрировано ни ипотеки, ни ареста, ни судебного разбирательства, ни прав третьих лиц. Это хороший знак, но он не заменяет градостроительную проверку и проверку местных долгов.
Сколько действует выписка?
Выписка отражает ситуацию на день выдачи. Для целей проверки у неё нет юридического «срока действия», но статус объекта может измениться, поэтому новую выписку заказывают перед каждым крупным платежом и перед подписанием.
Итог
Выписка — это уверенность за 20 лей. Она не расскажет Вам всего, но без неё Вы не знаете ничего.
Закажите её сами, дайте прочитать своему адвокату и закажите снова перед каждым платежом.
Если у Вас есть выписка на объект в Румынии и Вы не уверены, что в ней видите, с нами или где-либо ещё, запишитесь ко мне на получасовой звонок. Мы прочитаем её вместе, часть за частью.
Моти Азулай, Compass Group Romania
Источники и данные: Национальное агентство кадастра и регистрации недвижимости (ANCPI) · ePay ANCPI, онлайн-заказ выписок · Портал законодательства Румынии: Закон 7/1996 и Закон 207/2025 · Национальный союз нотариусов Румынии (UNNPR).
Эта статья носит исключительно общий информационный характер и не является юридической консультацией. Читать выписку для сделки должен независимый адвокат.
Теперь Вы знаете больше.
Статья носит общий информационный характер и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Перед сделкой проконсультируйтесь с местными специалистами.
