Нотариус действует по Закону 36/1995 и входит в UNNPR. Он не является ничьим адвокатом: он следит за законностью сделки.
Специальная выписка, идентификация, оглашение на румынском, платежи, личное подписание и подача на регистрацию в земельную книгу.
Действующий паспорт, налоговый номер NIF, переведённые документы о гражданском состоянии и доверенность, если подписывает другое лицо.
Гонорар рассчитывается по официальной шкале UNNPR от стоимости сделки, плюс 21% НДС. По обычаю платит покупатель.
Договор купли-продажи недвижимости подписывается лично. Если Вы не можете прийти, Вы выдаёте нотариальную доверенность.
Нотариус в Румынии: коротко о главном
В Румынии договор о переходе права собственности на недвижимость должен быть оформлен как нотариальный акт, поэтому каждая сделка с недвижимостью проходит через нотариуса. Нотариус устанавливает личности сторон, в день подписания проверяет статус объекта в земельной книге, взимает налоги и сборы и подаёт документы на регистрацию права собственности на Ваше имя. Подписание у нотариуса возможно только лично: Вы приходите сами или направляете представителя.
Инвесторы из Израиля привыкли, что «нотариус» — это тот, кто заверяет подпись или перевод. В Румынии его роль гораздо шире. Рассказываем, что нотариус на самом деле делает, а чего не делает.
Кто такой румынский нотариус
Нотариус в Румынии занимает публичную должность, действует на основании Закона о нотариате 36/1995 и входит в Национальный союз публичных нотариусов (UNNPR). Нотариус не является ничьим адвокатом. Его задача — обеспечить законность сделки и придать ей силу официального документа.
То, что инвесторы упускают из виду: нотариус нейтрален. Он не проверяет, справедлива ли цена, надёжен ли девелопер и соответствует ли реальная планировка на месте данным выписки. Для этого нужен адвокат, которого нанимаете Вы. Разграничение ролей мы подробно описали в нашем гиде по юридической проверке перед подписанием.
Из практики: израильское завещание, которое не распространилось на румынские квартиры
Адвокат Илан Лейбович вспоминает:
Ко мне пришли два брата после смерти отца. Он развёлся с их матерью, когда они были подростками, переехал в Румынию и снова женился там. Когда он заболел, то остался в Израиле, и сыновья ухаживали за ним до самой смерти. Примерно за полгода до смерти он составил завещание, по которому оставлял им всё своё имущество.
Они пришли с решением о вступлении в силу завещания от израильского Регистратора по делам наследства и попросили переоформить румынские квартиры отца на них. Но в Румынии отец по-прежнему состоял в браке, и вдова, которая ничего не знала о завещании, уже открыла наследственное дело у румынского нотариуса. Мы передали нотариусу свидетельство о смерти, переведённое завещание и решение о его утверждении. Через два дня нотариус сообщил нам, что вдова возражает и что вопрос будет решать суд.
Дело длилось два года и прошло две судебные инстанции. Суд постановил, что к румынскому имуществу применяется румынское право, поскольку в завещании не было указано, что применяется израильское право, а покойный к тому же имел румынское гражданство и прожил в Румынии более 25 лет. По румынскому праву вдова и каждый из двух сыновей получили по одной трети.
Румынский нотариус ведёт наследственное дело, пока нет спора. Как только было подано возражение, решение перешло к суду. Поэтому к нотариусу стоит приходить с документами, которые не оставляют места для толкований.
Когда в сделке с недвижимостью нужен нотариус
| Этап | Нужен ли нотариус? |
|---|---|
| Предварительный договор на объект на этапе строительства | Да, согласно Закону 207/2025 |
| Окончательный договор купли-продажи | Да, всегда |
| Ипотечный договор | Да, отдельный нотариальный договор |
| Доверенность на подписание от Вашего имени | Да, в той же нотариальной форме |
| Заказ выписки для проверки | Нет, Вы можете сделать это сами на сайте ANCPI |
О предварительном договоре и специальном счёте по Закону 207/2025 мы писали в статье о том, что меняет закон Nordis.
Какие документы взять к нотариусу
Иностранный покупатель обычно приносит:
- Действующий паспорт.
- Налоговый идентификационный номер (NIF) от налоговой службы ANAF.
- Документы о гражданском состоянии, если это актуально (например, о браке), в переводе.
- Нотариальную доверенность, если за Вас подписывает другое лицо.
Продавец обычно приносит:
Правильная комбинация — нотариус, который проводит подписание, и Ваш собственный адвокат, который проверяет всё остальное.
- Правоустанавливающий документ (договор или свидетельство о наследстве, по которому он приобрёл объект).
- Кадастровое дело объекта.
- Справку от местной администрации об отсутствии задолженности по местным налогам на объект.
- Сертификат энергетической эффективности объекта.
Точный перечень зависит от объекта и сторон. Попросите нотариуса прислать его в письменном виде, не позднее чем за неделю до подписания.
Что происходит в день подписания
- Специальная выписка. Нотариус заказывает выписку для удостоверения сделки из земельной книги. Заказать её может только нотариус, и действует она всего несколько дней, поэтому зарегистрированный статус актуален на момент подписания.
- Идентификация. Нотариус устанавливает личности сторон и проверяет их полномочия на подписание.
- Оглашение. Договор составляется на румынском языке и зачитывается сторонам. Если Вы не понимаете по-румынски, Вы подписываете в присутствии уполномоченного переводчика, который подписывает акт вместе с нотариусом.
- Платежи. Нотариус взимает свой гонорар, сбор за регистрацию в земельной книге и налог продавца на отчуждение.
- Подписание. Лично, не по видеосвязи.
- Регистрация. Нотариус направляет сделку в земельную книгу, и Вы получаете решение о регистрации и обновлённую выписку на Ваше имя.
Оригинал акта хранится в архиве нотариуса, а стороны получают официальные копии.
Сколько стоят услуги нотариуса в Румынии
Гонорар нотариуса рассчитывается по официальной прогрессивной шкале UNNPR в зависимости от стоимости сделки, плюс 21% НДС. Расчётная стоимость не может быть ниже минимальной стоимости, указанной в «справочнике нотариусов». По обычаю нотариальный гонорар и сбор за регистрацию в земельной книге оплачивает покупатель. Все статьи расходов собраны в нашем гиде по расходам на покупку.
Нотариус и деньги
В окончательном договоре указывается не только цена, но и порядок её оплаты: сколько было переведено до подписания, сколько в день сделки и с какого счёта. Поэтому деньги переводятся банковским переводом, а подтверждения переводов в день подписания должны быть при Вас.
Кроме того, нотариусы в Румынии являются субъектами, обязанными сообщать о подозрительных операциях по закону о противодействии отмыванию денег. На практике это означает, что нотариус может спросить об источнике средств и запросить документы. Это не подозрение в Ваш адрес, а обязанность, которая распространяется на него в каждой сделке.
Подготовьте небольшую папку заранее: подтверждения переводов и, если деньги пришли из-за рубежа, документ об их происхождении. Пять минут подготовки сэкономят час ожидания в нотариальной конторе.
Как выбрать нотариуса
- Нотариус не обязательно должен быть нотариусом продавца. Стороны договариваются о нотариусе, и Ваше мнение тоже должно учитываться.
- Заранее спросите о переводчике. Есть ли в конторе уполномоченный переводчик с Вашего языка или его нужно привести с собой.
- Попросите письменный расчёт расходов до дня подписания.
- Договоритесь со своим адвокатом, чтобы получить проект договора заранее, а не в сам день сделки.
В нашем проекте в Балотешти, например, гонорар нотариуса включён в цену. Но даже если он включён, Вы вправе, и Вам стоит, попросить проект договора заранее.
Часто задаваемые вопросы
Можно ли подписать договор у румынского нотариуса дистанционно?
Нет. Договор купли-продажи недвижимости подписывается у нотариуса лично. Если Вы не можете присутствовать, Вы выдаёте нотариальную доверенность другому лицу, как мы объясняем в нашем гиде по доверенности.
Представляет ли нотариус мои интересы?
Нет. Нотариус нейтрален и не представляет ни одну из сторон. Он следит за тем, чтобы сделка была законной и зарегистрированной, но не проверяет за Вас цену, девелопера или планировку. Для этого Вам нужен независимый адвокат.
Что, если я не говорю по-румынски?
Договор составляется на румынском языке. Если Вы не понимаете по-румынски, Вы подписываете его в присутствии переводчика, уполномоченного Министерством юстиции Румынии, который также подписывает акт. Перевод проекта договора тоже стоит получить заранее.
Кто выбирает нотариуса?
Стороны договариваются о нём совместно. По обычаю гонорар оплачивает покупатель, поэтому вполне законно, чтобы он имел право голоса. Важно, чтобы нотариус был готов заранее согласовать всё с Вашим адвокатом.
Когда объект будет зарегистрирован на моё имя?
После подписания нотариус подаёт документы на регистрацию в земельную книгу. В итоге Вы получаете решение о регистрации и выписку, в которой собственником указаны Вы. Именно с этого момента объект действительно Ваш.
Итог
Румынский нотариус — привратник сделки: он следит за тем, чтобы она была законной, оплаченной и зарегистрированной. Но он не Ваш защитник.
Правильная комбинация — нотариус, который проводит подписание, и Ваш собственный адвокат, который проверяет всё остальное.
Если Вы приближаетесь к подписанию в Румынии, с нами или где-либо ещё, запишитесь ко мне на получасовой звонок. Мы вместе пройдёмся по списку документов и обсудим, что стоит заранее запросить у нотариуса.
Моти Азулай, Compass Group Romania
Источники и данные: Портал законодательства Румынии: Закон о нотариате 36/1995 и Гражданский кодекс · Национальный союз нотариусов Румынии (UNNPR) · Национальное агентство кадастра и регистрации недвижимости (ANCPI) · Национальное агентство налогового администрирования (ANAF).
Эта статья носит исключительно общий информационный характер и не является юридической консультацией. Точный перечень документов нотариус определяет для каждой сделки.
Теперь Вы знаете больше.
Статья носит общий информационный характер и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Перед сделкой проконсультируйтесь с местными специалистами.
