Der Notar arbeitet nach Gesetz 36/1995 und ist in der UNNPR organisiert. Er ist niemandes Anwalt: Er sorgt dafür, dass das Geschäft rechtmäßig ist.
Besonderer Auszug, Identifizierung, Verlesung auf Rumänisch, Zahlungen, persönliche Unterschrift und Antrag auf Grundbucheintragung.
Einen gültigen Reisepass, eine Steuernummer (NIF), übersetzte Personenstandsurkunden und eine notarielle Vollmacht, falls jemand für Sie unterschreibt.
Das Honorar folgt der offiziellen, gestaffelten UNNPR-Tabelle nach dem Transaktionswert, zuzüglich 21 % MwSt. Üblicherweise zahlt der Käufer.
Ein Immobilienkaufvertrag wird persönlich unterzeichnet. Wenn Sie nicht anwesend sein können, erteilen Sie eine notarielle Vollmacht.
Der Notar in Rumänien: Seine Rolle beim Immobilienkauf auf einen Blick
In Rumänien muss ein Vertrag, mit dem das Eigentum an einer Immobilie übertragen wird, als notarielle Urkunde geschlossen werden. Jeder Immobilienkauf läuft daher über einen Notar. Der Notar stellt die Identität der Parteien fest, prüft am Tag der Unterzeichnung den Stand der Immobilie im Grundbuch, zieht Steuern und Gebühren ein und beantragt die Eintragung auf Ihren Namen. Die Unterzeichnung vor dem Notar erfolgt ausschließlich persönlich: Sie erscheinen selbst oder schicken einen Bevollmächtigten.
Investoren aus Israel kennen den „Notar“ als jemanden, der eine Unterschrift oder eine Übersetzung beglaubigt. In Rumänien ist die Rolle deutlich umfassender. Hier lesen Sie, was der Notar tatsächlich tut, und was er nicht tut.
Wer der rumänische Notar ist
Ein Notar in Rumänien bekleidet ein öffentliches Amt, arbeitet auf Grundlage des Notargesetzes 36/1995 und ist in der Nationalen Union der öffentlichen Notare (UNNPR) organisiert. Der Notar ist niemandes Anwalt. Seine Aufgabe ist es, sicherzustellen, dass das Geschäft rechtmäßig zustande kommt, und ihm die Kraft einer öffentlichen Urkunde zu verleihen.
Ein Punkt, den Investoren übersehen: Der Notar ist neutral. Er prüft nicht, ob der Preis angemessen ist, ob der Bauträger zuverlässig ist oder ob die tatsächliche Bebauung vor Ort dem Auszug entspricht. Dafür ist ein Anwalt da, den Sie selbst beauftragen. Die Aufgabenteilung erläutern wir in unserem Ratgeber zur rechtlichen Prüfung vor der Unterzeichnung.
Aus der Praxis: Das israelische Testament, das nicht für die rumänischen Wohnungen galt
Rechtsanwalt Ilan Leibovitch erinnert sich:
Zwei Brüder kamen nach dem Tod ihres Vaters zu mir. Er hatte sich von ihrer Mutter scheiden lassen, als sie Teenager waren, war nach Rumänien gezogen und hatte dort wieder geheiratet. Als er erkrankte, blieb er in Israel, und die Söhne pflegten ihn bis zu seinem Tod. Etwa sechs Monate vor seinem Tod setzte er ein Testament auf, in dem er ihnen alles hinterließ, was er besaß.
Sie kamen mit einem Erbschein des israelischen Nachlassregisters und baten darum, seine rumänischen Wohnungen auf ihre Namen zu übertragen. Doch ihr Vater war in Rumänien noch verheiratet, und die Witwe, die von dem Testament nichts wusste, hatte bereits bei einem rumänischen Notar ein Nachlassverfahren eröffnet. Wir legten dem Notar die Sterbeurkunde, das übersetzte Testament und den Erbschein vor. Zwei Tage später teilte uns der Notar mit, dass die Witwe Widerspruch eingelegt habe und die Entscheidung vor Gericht gehen werde.
Der Fall dauerte zwei Jahre und ging durch zwei Instanzen. Das Gericht entschied, dass auf das rumänische Vermögen rumänisches Recht anzuwenden sei, weil das Testament nicht bestimmte, dass israelisches Recht gelten solle, und weil der Verstorbene zudem die rumänische Staatsangehörigkeit besaß und mehr als 25 Jahre in Rumänien gelebt hatte. Nach rumänischem Recht erhielten die Witwe und die beiden Söhne je ein Drittel.
Der rumänische Notar führt das Nachlassverfahren, solange es keinen Streit gibt. Sobald Widerspruch eingelegt wurde, ging die Entscheidung an das Gericht über. Deshalb lohnt es sich, mit Unterlagen zum Notar zu kommen, die keinen Interpretationsspielraum lassen.
Wann Sie beim Immobilienkauf einen Notar brauchen
| Phase | Ist ein Notar erforderlich? |
|---|---|
| Vorvertrag über eine Off-Plan-Einheit | Ja, nach Gesetz 207/2025 |
| Endgültiger Kaufvertrag | Ja, immer |
| Hypothekenvertrag | Ja, als gesonderter notarieller Vertrag |
| Vollmacht zur Unterzeichnung in Ihrem Namen | Ja, in derselben notariellen Form |
| Bestellung eines Auszugs zur Prüfung | Nein, das können Sie selbst auf der Website der ANCPI erledigen |
Über den Vorvertrag und das Sonderkonto nach Gesetz 207/2025 haben wir in unserem Artikel darüber, was das Nordis-Gesetz ändert, geschrieben.
Welche Unterlagen Sie zum Notar mitbringen
Ein ausländischer Käufer bringt in der Regel mit:
- Einen gültigen Reisepass.
- Eine Steuernummer (NIF) der Steuerbehörde ANAF.
- Gegebenenfalls Personenstandsurkunden (zum Beispiel zur Ehe), übersetzt.
- Eine notarielle Vollmacht, falls jemand für Sie unterschreibt.
Der Verkäufer bringt in der Regel mit:
Die richtige Kombination ist ein Notar, der die Unterzeichnung leitet, und ein eigener Anwalt, der alles andere prüft.
- Seinen Eigentumsnachweis (den Vertrag oder das Erbzeugnis, mit dem er die Immobilie erworben hat).
- Die Katasterakte der Immobilie.
- Eine Bescheinigung der örtlichen Behörde, dass auf der Immobilie keine Rückstände bei lokalen Steuern lasten.
- Einen Energieausweis für die Immobilie.
Die genaue Liste hängt von der Immobilie und den Parteien ab. Bitten Sie den Notar mindestens eine Woche vor der Unterzeichnung um eine schriftliche Liste.
Was am Tag der Unterzeichnung passiert
- Ein besonderer Auszug. Der Notar bestellt beim Grundbuch einen Auszug zur Beurkundung. Nur der Notar kann ihn anfordern, und er ist nur wenige Tage gültig, sodass der eingetragene Stand im Moment der Unterzeichnung aktuell ist.
- Identifizierung. Der Notar stellt die Identität der Parteien fest und prüft, ob sie zur Unterzeichnung befugt sind.
- Verlesung. Der Vertrag ist auf Rumänisch abgefasst und wird den Parteien vorgelesen. Wenn Sie kein Rumänisch verstehen, unterschreiben Sie im Beisein eines vereidigten Übersetzers, der die Urkunde gemeinsam mit dem Notar unterzeichnet.
- Zahlungen. Der Notar zieht sein Honorar, die Grundbuchgebühr und die Übertragungssteuer des Verkäufers ein.
- Unterzeichnung. Persönlich, nicht per Video.
- Eintragung. Der Notar übermittelt das Geschäft an das Grundbuch, und Sie erhalten einen Eintragungsbescheid sowie einen aktualisierten Auszug auf Ihren Namen.
Die Urschrift der Urkunde wird im Archiv des Notars verwahrt, die Parteien erhalten amtliche Ausfertigungen.
Was ein Notar in Rumänien kostet
Das Notarhonorar richtet sich nach einer offiziellen, nach dem Transaktionswert gestaffelten Gebührentabelle der UNNPR, zuzüglich 21 % Mehrwertsteuer. Der zugrunde gelegte Wert darf nicht unter dem Mindestwert im „Leitfaden der Notare“ liegen. Üblicherweise trägt der Käufer das Notarhonorar und die Grundbuchgebühr. Alle Posten haben wir in unserem Ratgeber zu den Kaufnebenkosten zusammengestellt.
Der Notar und das Geld
Im endgültigen Vertrag steht nicht nur der Preis, sondern auch, wie er bezahlt wurde: wie viel vor der Unterzeichnung überwiesen wurde, wie viel am Tag selbst und von welchem Konto. Deshalb fließt das Geld per Banküberweisung, und Sie sollten die Überweisungsbestätigungen am Tag der Unterzeichnung dabeihaben.
Notare in Rumänien sind außerdem Verpflichtete nach dem Geldwäschegesetz. In der Praxis bedeutet das, dass der Notar nach der Herkunft der Mittel fragen und Unterlagen anfordern kann. Das ist kein Verdacht gegen Sie, sondern eine Pflicht, die für ihn bei jedem Geschäft gilt.
Bereiten Sie vorab eine kleine Mappe vor: Überweisungsbestätigungen und, falls das Geld aus dem Ausland kam, ein Dokument, das seine Herkunft belegt. Fünf Minuten Vorbereitung ersparen Ihnen eine Stunde Wartezeit im Notariat.
Wie Sie einen Notar auswählen
- Der Notar muss nicht der des Verkäufers sein. Die Parteien einigen sich auf einen Notar, und Sie sollten dabei mitreden.
- Fragen Sie vorab nach einem Übersetzer. Ob das Notariat einen vereidigten Übersetzer für Ihre Sprache hat oder ob Sie einen mitbringen müssen.
- Verlangen Sie vor dem Termin eine schriftliche Kostenaufstellung.
- Vereinbaren Sie mit Ihrem Anwalt, dass Sie den Vertragsentwurf vorab erhalten und nicht erst am Tag selbst.
In unserem Projekt in Balotești zum Beispiel ist das Notarhonorar im Preis enthalten. Aber auch dann dürfen und sollten Sie darum bitten, den Entwurf vorab zu sehen.
Häufig gestellte Fragen
Kann ich vor einem rumänischen Notar aus der Ferne unterschreiben?
Nein. Ein Immobilienkaufvertrag wird persönlich vor dem Notar unterzeichnet. Wenn Sie nicht anwesend sein können, erteilen Sie einer anderen Person eine notarielle Vollmacht, wie wir in unserem Ratgeber zur Vollmacht erklären.
Vertritt mich der Notar?
Nein. Der Notar ist neutral und vertritt keine der Parteien. Er sorgt dafür, dass das Geschäft rechtmäßig ist und eingetragen wird, prüft aber weder den Preis noch den Bauträger noch die Bebauungsplanung für Sie. Dafür brauchen Sie einen unabhängigen Anwalt.
Was ist, wenn ich kein Rumänisch spreche?
Der Vertrag wird auf Rumänisch aufgesetzt. Wenn Sie kein Rumänisch verstehen, unterschreiben Sie im Beisein eines vom rumänischen Justizministerium zugelassenen Übersetzers, der die Urkunde ebenfalls unterzeichnet. Es lohnt sich, auch den Entwurf vorab übersetzen zu lassen.
Wer wählt den Notar aus?
Die Parteien einigen sich auf einen. Da üblicherweise der Käufer das Honorar zahlt, ist es legitim, dass er mitentscheidet. Wichtig ist, dass der Notar bereit ist, sich vorab mit Ihrem Anwalt abzustimmen.
Wann wird die Immobilie auf meinen Namen eingetragen?
Nach der Unterzeichnung beantragt der Notar die Eintragung beim Grundbuch. Am Ende erhalten Sie einen Eintragungsbescheid und einen Auszug, der Sie als Eigentümer ausweist. In diesem Moment gehört die Immobilie wirklich Ihnen.
Fazit
Der rumänische Notar ist der Torwächter des Geschäfts: Er sorgt dafür, dass es rechtmäßig, bezahlt und eingetragen ist. Ihr Beschützer ist er nicht.
Die richtige Kombination ist ein Notar, der die Unterzeichnung leitet, und ein eigener Anwalt, der alles andere prüft.
Wenn Sie kurz vor einer Unterzeichnung in Rumänien stehen, bei uns oder anderswo, vereinbaren Sie ein 30-minütiges Gespräch mit mir. Wir gehen gemeinsam die Unterlagenliste durch und klären, was Sie beim Notar vorab anfragen sollten.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Quellen und Daten: Rumänisches Gesetzesportal: Notargesetz 36/1995 und Zivilgesetzbuch · Nationale Union der Notare Rumäniens (UNNPR) · Nationale Agentur für Kataster und Grundbuch (ANCPI) · Nationale Agentur für Steuerverwaltung (ANAF).
Dieser Artikel dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine Rechtsberatung dar. Die genaue Unterlagenliste legt der Notar für jedes Geschäft fest.
Jetzt wissen Sie mehr.
Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ist keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung. Ziehen Sie vor jeder Transaktion Fachleute vor Ort hinzu.
