Laut TheMarker stellten 24 israelische Käufer in Deutschland fest, dass sie als Eigentümer von etwa 1 % eines Hotelgebäudes eingetragen waren, ohne bestimmte Wohnung. Das Unternehmen bestreitet dies.
Laut dem Imobiliare.ro-Index fielen die Angebotspreise für Neubauwohnungen in Bukarest 2009 um etwa 29 %. Wer hoch fremdfinanziert war, traf es am härtesten.
Gesetz 207/2025 begrenzt die Reservierung auf 5 % des Preises und 60 Tage, und alle Zahlungen fließen auf ein projektgebundenes Konto.
Nicht eingetragene Einheit, Konto nicht im Vertrag, private Vereinbarung, überhöhte Anzahlung, Einnahmengarantie, beherrschender Partner, Anwalt der Gegenseite und Zeitdruck.
Grundbuchauszug von der ANCPI, Handelsregister ONRC, Gerichtsportal und Insolvenzblatt. Alles offizielle, öffentliche Quellen.
Warnsignale bei Immobilien im Ausland: die kurze Antwort
Die meisten Fehlschläge israelischer Käufer bei Immobilien im Ausland lagen nicht an der Wahl eines schlechten Landes. Sie lagen an einem Geschäft, bei dem der Käufer kein eingetragenes, klar bestimmtes Recht an der Immobilie erhielt oder Geld zahlte, das nicht geschützt war. Die Warnsignale wiederholen sich: eine Einheit, die nicht auf Ihren Namen eingetragen ist, eine Zahlung auf ein Konto, das nicht im Vertrag steht, eine private Vereinbarung statt einer öffentlichen Urkunde, ein lokaler Partner, der alles kontrolliert, und Druck, schnell zu unterschreiben. All das lässt sich prüfen, bevor Sie einen einzigen Euro überweisen.
Ich bin Bauträger, und ich schreibe über die Risiken in dem Markt, in dem ich baue. Das ist kein Widerspruch. Ein Käufer, der weiß, was er prüfen muss, ist der Käufer, mit dem ich am liebsten arbeite, denn er versteht, was er bekommt.
Drei Fälle, drei Lehren
| Fall | Was geschah | Die Lehre |
|---|---|---|
| Rumänien, 2008–2009 | Die Angebotspreise für Neubauwohnungen in Bukarest fielen 2009 um etwa 29 % | Ein Preis ist kein Versprechen |
| Rumänien, Grundstückspartnerschaften | Calcalist beschrieb 2013 Israelis, die in Partnerschaften investierten, bei denen die offizielle Eintragung nicht dem entsprach, was sie gezahlt hatten | Was eingetragen ist, ist das, was Sie haben |
| Rumänien, der Nordis-Fall | Wohnungen auf Plan wurden über nicht eingetragene Vereinbarungen an mehr als einen Käufer verkauft | Eine private Vereinbarung schützt nicht |
| Deutschland, 2026 | Laut TheMarker stellten 24 israelische Käufer fest, dass sie als Eigentümer von etwa 1 % eines Hotelgebäudes eingetragen waren, ohne eine bestimmte Wohnung | Kaufen Sie eine Einheit, keinen „Anteil“ |
Rumänien 2008: wenn der Markt selbst kippt
Bis 2008 stiegen die Preise in Bukarest schnell, und ein großer Teil der Käufer ging davon aus, dass es so weitergehen würde. Laut dem Imobiliare.ro-Index fielen die Angebotspreise für Neubauwohnungen in Bukarest 2009 um etwa 29 %, und in den sechs größten Städten lagen die Preise Ende 2009 mehr als 40 % unter dem Höchststand vom März 2008.
Die Lehre lautet hier nicht „Kaufen Sie nicht“. Die Lehre lautet, dass diejenigen am härtesten getroffen wurden, die mit hohem Fremdkapitalanteil kauften, ohne die Immobilie langfristig halten zu können. Ob sich so etwas wiederholen kann, haben wir im Artikel über das Risiko einer Krise wie 2008 beschrieben.
Rumänien: die Partnerschaft, die nicht eingetragen war
2013 veröffentlichte Calcalist (auf Hebräisch) eine Recherche über Geschäfte, bei denen Israelis Partnerschaften an Grundstücken und Projekten in Rumänien eingingen. In einem der beschriebenen Fälle zahlte ein Investor 102.000 € für 5 % an einem Grundstück, während in den offiziellen Unterlagen nur eine Investition von 52.000 € auftauchte. In anderen Fällen übernahm ein lokaler Partner schrittweise die Kontrolle über die Immobilie oder belastete sie mit Schulden.
Der gemeinsame Nenner: Das Geld floss, aber das Recht wurde nicht so eingetragen, wie der Käufer es verstanden hatte. Bei Immobilien gehört Ihnen nur das wirklich, was im Grundbuch oder im Handelsregister eingetragen ist.
Nordis: die Wohnung, die zweimal verkauft wurde
Der große Fall der letzten Jahre in Rumänien war die Nordis-Gruppe: Käufer unterzeichneten private Vereinbarungen über Wohnungen auf Plan, die Vereinbarungen wurden nicht eingetragen, und dieselbe Wohnung wurde an mehr als eine Person verkauft. Die ganze Geschichte haben wir im Artikel über die zweimal verkaufte Wohnung erzählt.
Die Antwort darauf war Gesetz 207/2025, das im Dezember 2025 in Kraft trat. Nach dem Gesetz ist die Reservierungsgebühr auf 5 % des Preises und auf höchstens 60 Tage begrenzt, Anzahlungen sind bis zur Fertigstellung des Rohbaus auf 25 % und bis zur Fertigstellung der Haustechnik auf 20 % begrenzt, und alle Zahlungen fließen auf ein projektgebundenes Bankkonto. Der Vorvertrag wird beim Notar unterzeichnet, und zwar erst, nachdem die Baugenehmigung im Grundbuch eingetragen ist.
Deutschland 2026: „Sie haben eine Wohnung gekauft“, Sie bekamen ein Prozent
Am 2. Oktober 2026 veröffentlichte TheMarker (auf Hebräisch) einen Artikel über 24 israelische Käufer, die nach eigenen Angaben Ferienwohnungen in einem Hotelgebäude im Schwarzwald gekauft hatten. Laut dem Artikel stellte jeder von ihnen fest, dass er als Eigentümer von Anteilen am Gebäude eingetragen war, rund 1 %, ohne eine bestimmte Wohnung. Die Käufer haben Klage erhoben, und das verkaufende Unternehmen weist die Vorwürfe zurück.
Bei Immobilien gehört Ihnen nur das wirklich, was im Grundbuch oder im Handelsregister eingetragen ist.
Ich urteile nicht über den Fall. Aber die Frage, die sich daraus ergibt, gilt für jedes Land: Was genau wird auf meinen Namen eingetragen, und wo sehe ich das mit eigenen Augen?
Die 8 Warnsignale und wie Sie jedes prüfen
- Keine bestimmte, eingetragene Einheit. „Ein Anteil am Projekt“, „ein Prozent des Gebäudes“, „eine Investitionseinheit“. Prüfen Sie, dass Sie ein Grundbuchblatt haben oder zumindest eine Vormerkung der Einheit. Wie man einen Grundbuchauszug liest, steht im Ratgeber zum Grundbuchauszug in Rumänien.
- Das Zahlungskonto steht nicht im Vertrag. Beim Kauf vom Bauträger in Rumänien muss das Geld auf das projektgebundene Konto fließen. „Neue“ Kontodaten per E-Mail sind ein sofortiger Haltepunkt.
- Private Vereinbarung statt notariellem Vertrag. „Wir unterschreiben jetzt eine Grundsatzvereinbarung, den Notar machen wir später.“ Nach Gesetz 207/2025 sollte das nicht mehr vorkommen.
- Eine höhere Anzahlung als erlaubt. Mehr als 5 % in der Reservierungsphase ist in Rumänien ein Gesetzesverstoß, kein „Vorteil“.
- Eine Einnahmengarantie vom Verkäufer. Wenn der Verkäufer Ihnen auch die Miete „garantiert“, hängen Sie von seiner Zahlungsfähigkeit ab, nicht von der Immobilie.
- Ein lokaler Partner, der alle Schlüssel hält. Eine Gesellschaft, in der jemand anderes der einzige Geschäftsführer ist, das Bankkonto kontrolliert und Sie nur auf dem Papier „Partner“ sind.
- Der Anwalt der Gegenseite. Ein Anwalt, den der Verkäufer empfiehlt und bezahlt, ist nicht Ihr Anwalt.
- Zeitdruck. „Es sind nur noch zwei Einheiten übrig, wir brauchen bis morgen eine Antwort.“ Ein gutes Geschäft wartet eine Woche auf die rechtliche Prüfung.
Was Sie selbst prüfen, ohne den Verkäufer zu fragen
Einige Prüfungen können Sie selbst durchführen, kostenlos oder günstig:
- Grundbuch: ein Grundbuchauszug der Nationalen Agentur für Kataster und Grundbuch (ANCPI), der Eigentümer, Belastungen und Vermerke zeigt.
- Handelsregister: Angaben zur Gesellschaft des Bauträgers, Geschäftsführer und Gesellschafter im Handelsregister (ONRC).
- Gerichtsverfahren: eine Suche nach dem Firmennamen im Gerichtsportal.
- Insolvenz: Insolvenzverfahren werden im amtlichen Insolvenzblatt (Buletinul Procedurilor de Insolvență) veröffentlicht, das vom ONRC geführt wird.
Die Fragen, die Sie dem Bauträger sehr wohl stellen sollten, und wie eine gute Antwort aussieht, finden Sie im Artikel über die Fragen vor der Unterzeichnung. Und die vollständige rechtliche Prüfung im Ratgeber zur Prüfung vor der Unterzeichnung.
Ich erwähne es nur einmal: Auch in unserem Projekt in Balotești sollten Sie sich den notariellen Vorvertrag, das projektgebundene Konto, auf das die Zahlungen fließen, und die Eintragung des Vertrags im Grundbuch zeigen lassen. Genau dieselben Prüfungen sollten Sie bei jedem Bauträger durchführen.
Häufig gestellte Fragen
Was ist das wichtigste Warnsignal bei Immobilien im Ausland?
Ein Geschäft, an dessen Ende keine bestimmte Einheit auf Ihren Namen eingetragen ist. Ein Prozent eines Gebäudes, ein Anteil an einer Gesellschaft oder eine „Investitionseinheit“ sind keine Wohnung. Prüfen Sie im Grundbuch, was genau eingetragen wird und wann.
Schützt mich Gesetz 207/2025 vor einem Fall wie Nordis?
Das Gesetz schließt die zentralen Lücken: Vorvertrag beim Notar, Eintragung bei der Einheit, Obergrenzen für Anzahlungen und ein projektgebundenes Konto. Es wirkt aber nur, wenn Sie prüfen, dass der Bauträger es tatsächlich einhält, und sich die Unterlagen zeigen lassen.
Darf ich eine Immobilie in Rumänien über eine Partnerschaft mit einem Einheimischen kaufen?
Ja, aber diese Struktur erfordert eine doppelte Prüfung: Wer ist Geschäftsführer, wer zeichnet für das Bankkonto, und was ist im Handelsregister eingetragen. Die 2013 von Calcalist beschriebenen Fälle entstanden genau aus der Lücke zwischen dem, was die Investoren verstanden, und dem, was eingetragen wurde.
Wie prüfe ich einen Bauträger in Rumänien, ohne mich auf seine Angaben zu verlassen?
Sie holen einen Grundbuchauszug von der ANCPI ein, prüfen die Gesellschaft im Handelsregister ONRC, suchen im Gerichtsportal nach Verfahren und prüfen das Insolvenzblatt. All das sind offizielle, öffentliche Quellen.
Ist eine Mietgarantie des Verkäufers immer ein Warnsignal?
Nicht immer, aber sie verlagert das Risiko vom Zustand der Immobilie auf die Fähigkeit des Verkäufers, sein Versprechen zu halten. Hört er auf zu zahlen, bleibt Ihnen ein Vertrag mit ihm. Prüfen Sie, was in diesem Szenario mit Ihrer Immobilie geschieht.
Fazit
Die Geschichten aus Rumänien und Deutschland sind verschieden, aber die Fragen sind dieselben: Was wird auf meinen Namen eingetragen, wohin fließt das Geld, wer vertritt mich, und was passiert, wenn etwas schiefgeht. Wer sie vor der ersten Zahlung schriftlich beantwortet, schließt die meisten Risiken aus.
Wenn Sie ein Geschäft in Rumänien prüfen, bei uns oder bei einem anderen Bauträger, vereinbaren Sie ein 30-minütiges Gespräch mit mir. Wir gehen gemeinsam die acht Warnsignale durch, den Vertrag und das, was Sie sich vor einer Überweisung zeigen lassen sollten.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Quellen und Daten: Preisindex von Imobiliare.ro · Calcalist, Recherche zu Immobiliengeschäften in Rumänien (5.2.2013) (auf Hebräisch) · TheMarker, die israelischen Käufer im Schwarzwald (2.10.2026) (auf Hebräisch) · Gesetz 207/2025, Rumänisches Gesetzesportal · Capital.ro, Inkrafttreten des Nordis-Gesetzes · Nationale Agentur für Kataster und Grundbuch (ANCPI) · Rumänisches Handelsregister (ONRC) · Gerichtsportal Rumäniens.
Dieser Artikel dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung dar. Die Darstellung der Fälle beruht auf Presseberichten. Im deutschen Fall handelt es sich um Behauptungen der Käufer, die das Unternehmen bestreitet, und es liegt keine gerichtliche Feststellung vor.
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Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ist keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung. Ziehen Sie vor jeder Transaktion Fachleute vor Ort hinzu.
