Potrivit TheMarker, 24 de cumpărători israelieni din Germania au descoperit că sunt înscriși ca proprietari ai circa 1% dintr-o clădire de hotel, fără un apartament definit. Firma neagă.
Potrivit indicelui Imobiliare.ro, prețurile cerute pentru apartamentele noi din București au scăzut cu circa 29% în 2009. Cei îndatorați au fost loviți cel mai tare.
Legea 207/2025 limitează rezervarea la 5% din preț și la 60 de zile, iar toate plățile intră într-un cont dedicat proiectului.
Unitate neînscrisă, cont care nu e în contract, acord privat, avans excesiv, promisiune de venit, partener care controlează, avocatul celeilalte părți și presiunea timpului.
Extras de la ANCPI, registrul comerțului ONRC, portalul instanțelor și Buletinul Procedurilor de Insolvență. Toate sunt surse oficiale și publice.
Semnale de alarmă în imobiliare: răspunsul scurt
Majoritatea eșecurilor israelienilor cu proprietăți în străinătate nu au venit din alegerea unei țări proaste. Au venit din tranzacții în care cumpărătorul nu a primit un drept înscris și bine definit asupra proprietății sau a plătit bani care nu erau protejați. Semnalele de alarmă se repetă: o unitate care nu este înscrisă pe numele dumneavoastră, o plată într-un cont care nu apare în contract, un acord privat în locul unui act autentic, un partener local care controlează totul și presiunea de a semna repede. Toate pot fi verificate înainte de a transfera un singur euro.
Sunt dezvoltator și scriu despre riscurile din piața în care construiesc. Nu este o contradicție. Cumpărătorul care știe ce să verifice este cel cu care îmi este cel mai ușor să lucrez, pentru că înțelege ce primește.
Trei cazuri, trei lecții
| Caz | Ce s-a întâmplat | Lecția |
|---|---|---|
| România, 2008–2009 | Prețurile cerute pentru apartamentele noi din București au scăzut cu circa 29% în 2009 | Prețul nu este o promisiune |
| România, parteneriate pe terenuri | Calcalist a descris în 2013 israelieni care au investit în parteneriate în care înscrierea oficială nu corespundea cu ce plătiseră | Ce este înscris este ce aveți |
| România, cazul Nordis | Apartamente în faza de proiect au fost vândute mai multor cumpărători prin acorduri care nu au fost înscrise | Un acord privat nu protejează |
| Germania, 2026 | Potrivit TheMarker, 24 de cumpărători israelieni au descoperit că au fost înscriși ca proprietari ai circa 1% dintr-o clădire de hotel, fără un apartament definit | Cumpărați o unitate, nu „o parte” |
România 2008: când piața însăși se întoarce
Până în 2008, prețurile din București au urcat repede, iar o mare parte dintre cumpărători au presupus că așa va continua. Potrivit indicelui Imobiliare.ro, în 2009 prețurile cerute pentru apartamentele noi din București au scăzut cu circa 29%, iar în cele mai mari șase orașe prețurile de la sfârșitul lui 2009 erau cu peste 40% sub vârful din martie 2008.
Lecția aici nu este „nu cumpărați”. Lecția este că cei care au cumpărat cu îndatorare mare, fără capacitatea de a deține pe termen lung, au fost loviți cel mai tare. Despre întrebarea dacă ceva asemănător se poate repeta am scris în articolul despre riscul unei crize ca în 2008.
România: parteneriatul care nu era înscris
În 2013, Calcalist (în ebraică) a publicat o anchetă despre tranzacții în care israelieni au intrat în parteneriate pe terenuri și proiecte din România. Într-unul dintre cazurile descrise, un investitor a plătit 102.000 de euro pentru 5% dintr-un teren, iar în documentele oficiale apărea o investiție de doar 52.000 de euro. În alte cazuri, un partener local a preluat treptat controlul asupra proprietății sau a încărcat-o cu datorii.
Numitorul comun: banii au plecat, dar dreptul nu a fost înscris așa cum înțelesese cumpărătorul. În imobiliare, ce nu este înscris în cartea funciară sau în registrul comerțului nu este cu adevărat al dumneavoastră.
Nordis: apartamentul vândut de două ori
Cazul cel mai mare din ultimii ani în România a fost cel al grupului Nordis, în care cumpărătorii au semnat acorduri private pentru apartamente în faza de proiect, acordurile nu au fost înscrise, iar același apartament a fost vândut mai multor persoane. Povestea completă am spus-o în articolul despre apartamentul vândut de două ori.
Răspunsul a fost Legea 207/2025, intrată în vigoare în decembrie 2025. Potrivit legii, taxa de rezervare este limitată la 5% din preț și la o perioadă de cel mult 60 de zile, avansurile sunt limitate la 25% până la finalizarea structurii și 20% până la finalizarea instalațiilor, iar toate plățile intră într-un cont bancar dedicat proiectului. Antecontractul se semnează la notar și numai după ce autorizația de construire a fost notată în cartea funciară.
Germania 2026: „ați cumpărat un apartament”, ați primit un procent
La 2 octombrie 2026, TheMarker (în ebraică) a publicat un articol despre 24 de cumpărători israelieni care au cumpărat, după spusele lor, apartamente de vacanță într-o clădire de hotel din zona Pădurii Negre. Potrivit articolului, fiecare dintre ei a descoperit că a fost înscris ca proprietar al unor cote din clădire, în jur de 1%, fără un anumit apartament. Cumpărătorii au intentat o acțiune, iar firma care a vândut respinge acuzațiile.
În imobiliare, ce nu este înscris în cartea funciară sau în registrul comerțului nu este cu adevărat al dumneavoastră.
Nu judec dosarul. Dar întrebarea care reiese din el se potrivește oricărei țări: ce anume va fi înscris pe numele meu și unde pot vedea asta cu ochii mei?
Cele 8 semnale de alarmă și cum verificați fiecare
- Nu există o unitate definită și înscrisă. „O parte din proiect”, „un procent din clădire”, „o unitate de investiție”. Verificați că aveți o carte funciară a proprietății sau cel puțin o notare prealabilă a unității. Cum se citește un extras, în ghidul extrasului de carte funciară în România.
- Contul pentru plată nu apare în contract. La cumpărarea de la un dezvoltator în România, banii trebuie să intre în contul dedicat al proiectului. Datele unui cont „nou” primite pe e-mail înseamnă oprire imediată.
- Acord privat în locul contractului notarial. „Semnăm acum un acord de principiu, la notar mergem mai târziu.” După Legea 207/2025, așa ceva nu ar trebui să se mai întâmple.
- Un avans mai mare decât cel permis. Mai mult de 5% în faza de rezervare în România este o încălcare a legii, nu „un avantaj”.
- Promisiunea de venit din partea vânzătorului. Când cel care vă vinde vă și „garantează” chiria, depindeți de capacitatea lui de a plăti, nu de proprietate.
- Un partener local care deține toate cheile. O firmă în care altcineva este administratorul unic, contul bancar este sub controlul lui, iar dumneavoastră sunteți „parteneri” pe hârtie.
- Avocatul celeilalte părți. Un avocat recomandat și plătit de vânzător nu este avocatul dumneavoastră.
- Presiunea timpului. „Au mai rămas două unități, avem nevoie de un răspuns până mâine.” O tranzacție bună așteaptă o săptămână pentru verificarea juridică.
Ce verificați singuri, fără să îl întrebați pe vânzător
Câteva verificări le puteți face singuri, gratuit sau cu costuri mici:
- Cartea funciară: extrasul de la Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară (ANCPI), care arată proprietarii, ipotecile și notările.
- Registrul comerțului: datele firmei dezvoltatorului, administratorii și asociații, la Oficiul Național al Registrului Comerțului (ONRC).
- Dosare în instanță: căutare după numele firmei pe portalul instanțelor.
- Insolvență: procedurile de insolvență se publică în Buletinul Procedurilor de Insolvență, administrat de ONRC.
Întrebările pe care chiar trebuie să i le puneți dezvoltatorului și cum arată un răspuns bun apar în articolul despre întrebările de dinainte de semnare. Iar verificarea juridică completă, în ghidul verificării înainte de semnare.
O spun o singură dată: și în proiectul nostru din Balotești, cereți să vedeți antecontractul notarial, contul dedicat în care intră plățile și notarea contractului în cartea funciară. Exact aceleași verificări merită făcute la orice dezvoltator.
Întrebări frecvente
Care este cel mai important semnal de alarmă la o proprietate în străinătate?
O tranzacție la finalul căreia nu va fi înscrisă pe numele dumneavoastră o unitate definită. Un procent dintr-o clădire, o parte dintr-o firmă sau o „unitate de investiție” nu sunt un apartament. Verificați în cartea funciară ce anume va fi înscris și când.
Mă protejează Legea 207/2025 de un caz ca Nordis?
Legea închide principalele breșe: antecontract la notar, notare pe unitate, plafoane pentru avansuri și cont dedicat. Dar funcționează doar când verificați că dezvoltatorul chiar o respectă și cereți să vedeți documentele.
Este permis să cumpăr o proprietate în România printr-un parteneriat cu un localnic?
Este permis, dar este o structură care cere o verificare dublă: cine este administratorul, cine semnează în contul bancar și ce este înscris în registrul comerțului. Cazurile descrise de Calcalist în 2013 au pornit exact de la diferența dintre ce au înțeles investitorii și ce s-a înscris.
Cum verific un dezvoltator din România fără să mă bazez pe ce spune el?
Scoateți un extras de la ANCPI, verificați firma la registrul comerțului ONRC, căutați dosare pe portalul instanțelor și verificați Buletinul Procedurilor de Insolvență. Toate sunt surse oficiale și publice.
O chirie garantată de vânzător este întotdeauna un semnal de alarmă?
Nu întotdeauna, dar mută riscul de la starea proprietății la capacitatea vânzătorului de a-și ține promisiunea. Dacă nu mai plătește, rămâneți cu un contract față de el. Verificați ce se întâmplă cu proprietatea dumneavoastră în acest scenariu.
Concluzia
Poveștile din România și din Germania sunt diferite, dar întrebările sunt aceleași: ce va fi înscris pe numele meu, unde merg banii, cine mă reprezintă și ce se întâmplă dacă ceva merge prost. Cine le răspunde în scris, înainte de prima plată, închide majoritatea riscurilor.
Dacă analizați o tranzacție în România, la noi sau la orice alt dezvoltator, programați o discuție de 30 de minute cu mine. Trecem împreună prin cele opt semnale de alarmă, prin contract și prin ce merită să cereți să vedeți înainte de a transfera bani.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Surse și date: Indicele de prețuri Imobiliare.ro · Calcalist, anchetă despre tranzacții imobiliare în România (5.2.2013) (în ebraică) · TheMarker, cumpărătorii israelieni din Pădurea Neagră (2.10.2026) (în ebraică) · Legea 207/2025, Portalul legislativ · Capital.ro, intrarea în vigoare a Legii Nordis · Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară (ANCPI) · Oficiul Național al Registrului Comerțului (ONRC) · Portalul instanțelor de judecată.
Acest articol are caracter informativ general și nu reprezintă consultanță juridică, fiscală sau financiară. Descrierea cazurilor se bazează pe publicații de presă. În dosarul din Germania este vorba de acuzații ale cumpărătorilor pe care firma le neagă și nu există o constatare judiciară.
Acum știți mai mult.
Articolul are scop informativ general și nu reprezintă consultanță juridică, fiscală sau financiară. Înainte de orice tranzacție, consultați specialiști locali.
