Chaque étape, de l'avant-contrat à l'inscription, est conduite et authentifiée par un notaire. Pas un « accord privé » signé dans un bureau de vente.
Un engagement écrit d'inscrire le droit au livre foncier à votre nom : cessible, transmissible par succession et hypothécable.
Les représentants travaillent avec vous en hébreu, anglais ou roumain. L'avocat de la société ne représente qu'elle : mandatez un avocat indépendant.
Le promoteur reste après la livraison : défauts, locataires, encaissement, gestion courante. Si ses revenus dépendent de la location, vos intérêts convergent.
« Que gagnez-vous une fois que j'ai reçu les clés ? » Le promoteur qui répond « rien » vous a vendu un bien et il est parti.
En plein milieu de l'année, le locataire ne répond plus, et vous êtes à l'étranger
Imaginez la scène un instant. À mi-parcours du bail, le locataire de Bucarest ne décroche plus. Vous êtes chez vous, à deux mille kilomètres de là.
Qui appelez-vous ?
C'est la question à laquelle je demande à chaque investisseur de répondre avant même de m'interroger sur le prix. Car lorsque vous investissez dans l'immobilier roumain depuis l'étranger, le principal risque n'est pas le marché. C'est la gestion à distance. Et la réponse à « qui me protège ? » ne peut pas être « faites-moi confiance ». Ce doit être un cadre juridique signé.
Pourquoi investir dans l'immobilier roumain depuis l'étranger exige un cadre, pas de la confiance
Un agent classique vous vend un bien, encaisse sa commission et disparaît. Vous restez seul face à un long contrat dans une langue étrangère et à un système que vous ne connaissez pas.
Quand vous habitez près du bien, bien des erreurs se rattrapent avec un trajet de 15 minutes. Quand vous vivez dans un autre pays, chacune d'elles coûte un billet d'avion, des jours de congé et un avocat. C'est pourquoi l'investisseur à distance doit régler ces questions par écrit, et à l'avance.
La protection repose sur quatre engagements écrits qui transforment une « promesse en l'air » en un « engagement sur papier ». Une précision de vocabulaire : le terme « garantie » désigne ici un engagement contractuel du promoteur, ou un mécanisme prévu par le droit roumain, tel que détaillé dans les actes de la transaction. Il ne s'agit ni d'une garantie bancaire ni d'une sûreté financière.
La protection des fonds eux-mêmes pendant la construction, le compte dédié et le plafonnement des acomptes, est traitée dans notre article sur la protection de votre argent lors d'un achat sur plan. Nous abordons ici tout ce qui l'entoure : la transaction, l'inscription, la langue et l'après-livraison.
Du terrain : quand la banque a refusé les garanties
Maître Ilan Leibovitch se souvient :
Un promoteur israélien bien connu m'a appelé, paniqué : le conseil d'administration de la banque roumaine avait rejeté sa demande de garanties bancaires pour le projet. Il avait déjà 12 acquéreurs qui avaient signé et versé 25 % d'acompte, et il lui fallait une solution immédiatement.
En Israël, la loi sur la vente d'appartements (garantie des investissements des acquéreurs) offre un cadre de protection clair aux fonds des acheteurs. Dans un projet à l'étranger, le droit israélien ne s'applique pas et les mécanismes sont différents. Un autre promoteur israélien actif en Roumanie m'a raconté que la première fois qu'il avait demandé des garanties bancaires pour un projet à Bucarest, la banque locale avait exigé qu'il dépose 95 % du montant garanti en nantissement.
C'est pourquoi, dans ce type de projet, je combine plusieurs mécanismes : un compte séquestre qui libère les fonds selon des jalons définis, des sûretés adaptées au droit local, l'inscription des droits des acquéreurs dans le système local, et une exigence de transparence et d'audit financier.
Les acheteurs étrangers arrivent avec des attentes façonnées par leur marché d'origine. Les garanties ci-dessous répondent à une question simple : qu'est-ce qui protège mon argent lorsque le droit de mon propre pays ne s'applique pas ?
Garantie 1 : un notaire roumain conduit la transaction
En Roumanie, une transaction immobilière valable se déroule devant un notaire (notar public), officier public habilité.
Ce que recouvre la garantie : chaque étape, l'avant-contrat, la vérification d'identité, le transfert du prix, l'acte définitif et l'inscription, est conduite et authentifiée par un notaire. Pas un « accord privé » signé dans un bureau de vente. La loi 207/2025 (« la loi Nordis ») impose désormais expressément la signature de l'avant-contrat devant notaire.
Ce que vous obtenez : une transaction documentée, exécutoire et protégée. Pas une promesse sur papier à en-tête.
Une garantie qui craint d'être lue n'est pas une garantie.
Garantie 2 : l'inscription au livre foncier à votre nom
En Roumanie, un droit de propriété n'existe que s'il est inscrit au livre foncier (Cartea Funciară). La garantie est un engagement écrit d'inscrire le droit directement à votre nom.
Pour les ressortissants de pays hors UE, le terrain est inscrit selon l'une des voies admises, la plus courante étant le droit de superficie : la pleine propriété du bâtiment et l'usage exclusif du terrain. Nous détaillons ces voies dans notre article sur la propriété foncière en Roumanie.
Ce que vous obtenez : un bien inscrit à votre nom dans un registre officiel de l'État, cessible, transmissible par succession et hypothécable. C'est toute la différence entre être propriétaire et détenir une promesse.
Garantie 3 : une langue que vous comprenez, et votre propre avocat
Un contrat que vous ne comprenez pas est un contrat que vous ne pouvez pas faire valoir.
La garantie assure que les représentants de la société travaillent avec vous en hébreu, en anglais ou en roumain tout au long de la transaction, du premier rendez-vous jusqu'à l'inscription, et que les documents essentiels sont rédigés dans une langue que vous lisez. Et soyons clairs : l'avocat de la société ne représente que la société, pas vous. C'est pourquoi nous recommandons à chaque acquéreur de mandater son propre avocat indépendant pour relire le contrat avant signature.
Ce que vous obtenez : une compréhension complète de ce que vous signez, sans dépendre d'« un interprète pendant la réunion », et un contrôle juridique assuré par quelqu'un qui ne représente que vous.
Garantie 4 : une société de gestion professionnelle du côté du promoteur
C'est ici que se referme le risque le plus important. Le promoteur lui-même, via sa société de gestion, reste à vos côtés après la livraison : traitement des défauts avec l'entreprise de construction, recherche de locataires, encaissement des loyers et gestion courante.
Il s'agit d'une structure d'incitation, pas de générosité. Lorsque les revenus de gestion du promoteur dépendent de la location de votre bien, son intérêt rejoint le vôtre. Ce qui se passe concrètement quand quelque chose casse en pleine nuit est traité dans notre article sur la gestion locative.
Ce que vous obtenez : un interlocuteur identifié, avec un nom et un numéro de téléphone, qui a une bonne raison de répondre.
Investir dans l'immobilier roumain depuis l'étranger : où chaque garantie est écrite
| Garantie | Contre quoi elle protège | Où elle est écrite | Ce qu'il faut demander à voir avant de signer |
|---|---|---|---|
| 1. Notaire | Un « accord privé » impossible à faire valoir | L'acte notarié | Le nom du notaire et le projet d'avant-contrat |
| 2. Inscription à votre nom | Un bien inscrit au nom d'un tiers | L'acte notarié | La clause d'inscription et la voie qu'elle prévoit |
| 3. Langue et avocat personnel | Signer quelque chose que vous n'avez pas compris | La convention de gestion et de services | Quel représentant de la société vous accompagne, et dans quelle langue seront les documents |
| 4. Société de gestion | La disparition après la livraison | La convention de gestion | Délais d'intervention, procédure en cas de locataire défaillant, rapports et mécanisme de sortie |
La règle : une garantie qui craint d'être lue n'est pas une garantie. Demandez à voir les clauses elles-mêmes avant de signer, pas une diapositive de présentation.
Une question qui permet de tester n'importe quel promoteur dans le monde
La différence entre les quatre garanties et un « faites-moi confiance », c'est la différence entre un cadre juridique signé et des mots. Et une seule question suffit à tester n'importe quel promoteur :
« Que gagnez-vous une fois que j'ai reçu les clés ? »
Le promoteur qui répond « rien » vous a vendu un bien et il est parti. Celui qui répond « grâce à votre tranquillité d'esprit et à la location de votre bien » vous a, de fait, donné les quatre garanties. Nous explorons ce modèle, le promoteur qui reste, dans notre article sur le promoteur qui reste après la livraison.
Questions fréquentes
Où exactement les garanties sont-elles écrites, et comment les faire valoir ?
Dans deux documents : l'acte notarié (garanties 1 et 2) et la convention de gestion (garanties 3 et 4), délais d'intervention compris. Ce sont deux contrats exécutoires. Demandez à voir les clauses elles-mêmes avant de signer.
Et si le promoteur fait faillite en cours de construction ?
C'est précisément pour cela que la loi Nordis a été adoptée : les acomptes sont déposés sur un compte bancaire dédié au projet, sous la supervision d'un ingénieur de chantier, et ne sont libérés qu'à mesure de l'avancement réel des travaux. Toute affectation de ces fonds à un autre usage est interdite par la loi. Lors du rendez-vous, demandez le nom de la banque et celui de l'ingénieur chargé du contrôle.
L'avocat de la société peut-il aussi me représenter ?
Non. L'avocat de la société ne représente que la société. Les représentants de la société vous parleront dans votre langue et vous expliqueront chaque document, mais le contrôle juridique du contrat doit venir d'un avocat indépendant qui ne représente que vous. La garantie 3 vous apporte la langue. Un avocat indépendant vous apporte le contrôle. Ensemble, ils forment une protection complète.
Et si la société de gestion ne tient pas ses engagements ?
La convention de gestion doit comporter un SLA écrit, c'est-à-dire des délais d'intervention, une procédure en cas de locataire défaillant et des rapports, ainsi qu'un mécanisme de sortie encadré. Un promoteur sûr de son modèle ne craint pas de vous offrir une porte de sortie.
Combien coûtent les garanties ?
Dans notre projet de Balotești, dont Walla Nadlan s'est fait l'écho (en hébreu), les quatre sont incluses dans le prix tout compris, y compris le notaire et les honoraires juridiques de la société. Restent à part les honoraires de votre propre avocat indépendant et les frais de gestion courants après la livraison, calculés sur le loyer effectivement perçu. Obtenez les montants exacts par écrit avant de signer.
L'essentiel
La question importante lorsqu'on investit à l'étranger n'est pas seulement « combien ça coûte ». C'est « qui me protège lorsque je suis à deux mille kilomètres ».
Lorsque des centaines de milliers d'euros sont en jeu, seul un cadre signé a de la valeur. Les mots, aussi agréables soient-ils, ne s'inscrivent dans aucun livre foncier.
Si vous souhaitez passer en revue les clauses elles-mêmes, les nôtres ou celles d'un autre promoteur que vous envisagez, réservez avec moi un appel Zoom d'une demi-heure. Sans argumentaire commercial, documents sur la table.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Sources et données : Portail législatif roumain : loi 207/2025, Monitorul Oficial 1133, 8.12.2025 · Agence nationale roumaine du cadastre et de la publicité foncière (ANCPI) · Union nationale des notaires publics de Roumanie (UNNPR) · Walla Nadlan sur Compass on the Lake (en hébreu) · Analyses de la loi par TPA Romania et AmCham Romania.
Cet article est fourni à titre d'information générale uniquement et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Le terme « garantie » désigne dans cet article un engagement contractuel ou un mécanisme juridique, et non une garantie bancaire. Avant toute transaction, consultez un avocat indépendant.
Vous en savez maintenant davantage.
Cet article est fourni à titre d’information générale et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Consultez des professionnels locaux avant toute transaction.
