Un promoteur classique encaisse sa marge le jour de la vente et passe à la suite. Pas de malveillance : une structure d'incitations, qu'on peut changer.
Vices, profit partagé et tranquillité d'esprit. Pour chacun : où il figure dans le contrat de gestion, car une promesse sans ancrage est un slogan.
Quand les revenus de gestion du promoteur viennent des loyers encaissés, un bien vide lui coûte de l'argent. C'est cela, des intérêts alignés.
Compass on the Lake est en construction, premières livraisons prévues en décembre 2027. D'ici là, les fonds sont protégés par la loi 207/2025.
Un SLA écrit, des tarifs transparents avant signature et une sortie encadrée. Un promoteur qui craint votre départ a bâti un modèle à quitter.
Février, chez vous : le locataire ne répond plus
Il y a un scénario que je demande à chaque investisseur assis en face de moi d'imaginer, avant même que nous parlions de prix.
Nous sommes en février. Vous êtes chez vous, à deux mille kilomètres. Votre locataire à Bucarest ne décroche plus, et son dernier message évoquait de l'humidité sur un mur. Qui appelez-vous ?
Si vous avez acheté auprès d'un promoteur classique, la réponse honnête est : personne. Le promoteur a vendu, encaissé sa marge et est passé au projet suivant. Des malfaçons ? Vous face à l'entreprise de construction. Un contrat en roumain ? Vous face à un dictionnaire.
Ce que fait le promoteur après la livraison pèse davantage sur la vie de votre investissement que la plupart de ce qui se dit avant la signature. Dans cet article, je vous explique pourquoi, et ce qu'il faut vérifier précisément.
Pourquoi la plupart des promoteurs disparaissent après la livraison
Il n'y a là aucune malveillance. C'est le produit d'une structure d'incitations.
Un promoteur classique réalise sa marge le jour de la vente. Dès cet instant, son attention se porte sur le projet suivant et sur l'acheteur suivant. La théorie des jeux appelle cela un « jeu à un coup » : lorsque les deux parties savent que la relation s'achève sur une transaction unique, aucune n'a de raison d'y investir au-delà.
Or les structures d'incitations, cela se choisit. La théorie, et la raison pour laquelle un « jeu répété » modifie le comportement d'un promoteur, sont développées dans notre article sur le modèle d'intérêts partagés. Ici, nous restons sur le terrain : ce qui se passe concrètement le lendemain.
Sur le terrain : « Un propriétaire doit être présent »
Maître Ilan Leibovitch, avocat, se souvient :
Un investisseur israélien d'une quarantaine d'années avait loué un deux-pièces dans un programme neuf à Bucarest à un jeune couple, une enseignante et un développeur, avec un bail standard d'un an et un paiement par virement bancaire. Au bout de deux mois seulement, un e-mail est arrivé : « Il faut que vous veniez constater vous-même le problème d'humidité. »
Il a cru à une plaisanterie. Prendre l'avion pour de l'humidité ? Comme il n'a pas répondu pendant quelques jours, il a reçu un appel chargé d'émotion : « C'est très décevant que vous ne preniez pas vos responsabilités. Un propriétaire doit être présent. » C'est ainsi qu'il a appris que, dans la culture locale, la présence du propriétaire compte, et qu'un manque d'implication peut être perçu comme un manque de respect.
Il a désigné une société de gestion locale pour le représenter à Bucarest, et la relation s'est apaisée. Aujourd'hui, il gère chacun de ses appartements avec un représentant local, un contrat sur mesure et des attentes clairement posées.
Le locataire n'a pas besoin d'un propriétaire à Tel-Aviv. Il a besoin de quelqu'un à Bucarest qui répond, se déplace et règle le problème – et c'est exactement la question à poser au promoteur avant la livraison, pas après.
Le promoteur après la livraison : prestataire ou partie prenante ?
À Compass on the Lake, notre projet à Balotești, présenté dans un reportage de Walla Nadlan (en hébreu), le promoteur reste dans le projet après la livraison et en assure lui-même, personnellement, la gestion, plutôt que de la confier à une société extérieure anonyme.
La différence est structurelle, pas émotionnelle :
- Une société de gestion extérieure est un prestataire qui perçoit une commission, que le bien performe ou non.
- Un promoteur qui gère lui-même est une partie prenante. Ses revenus récurrents, et son prochain projet, dépendent de la performance de votre bien.
Si vous envisagez une société de gestion extérieure, il y a une bonne manière de procéder. Nous avons recensé les clauses qui doivent figurer au contrat dans notre guide pour choisir un gestionnaire immobilier en Roumanie.
Le scénario de février : qui s'occupe de quoi
Voici le même mois de février selon les deux modèles :
La question n'est pas de savoir s'il y aura un problème. C'est de savoir qui décrochera le téléphone quand il surviendra.
| Ce qui s'est passé | Promoteur qui a vendu et est parti | Promoteur qui reste pour gérer |
|---|---|---|
| Un vice pendant la période de garantie | Vous face à l'entreprise, à distance, en roumain | Le promoteur face à l'entreprise, en tant que son plus gros client |
| Le locataire ne répond plus ou cesse de payer | Vous face au locataire | Le gestionnaire, dont les revenus en dépendent |
| Un courrier de l'administration en roumain | Vous face à un dictionnaire | Un interlocuteur unique, dans votre langue |
| « Où en est le bien ? » | Personne à qui le demander | Un contact attitré et des comptes rendus |
La question n'est pas de savoir s'il y aura un problème. C'est de savoir qui décrochera le téléphone quand il surviendra.
Trois engagements du promoteur après la livraison, chacun ancré dans le contrat
Une promesse sans ancrage n'est qu'un slogan. C'est pourquoi j'ai indiqué, à côté de chaque engagement, où il doit être écrit.
1. Les vices : le promoteur s'en charge lui-même
Chaque demande de réparation adressée à l'entreprise de construction est portée par son plus gros client, avec un pouvoir de négociation dont un investisseur isolé ne dispose tout simplement pas. L'ancrage : le contrat de gestion, délais d'intervention compris.
2. Le profit : partagé
Nos revenus de gestion sont calculés sur les loyers effectivement encaissés. Un bien vide, c'est zéro revenu pour nous. L'ancrage : la structure de rémunération, par écrit, avant la signature.
3. La tranquillité d'esprit : une seule adresse
Un interlocuteur unique pour tout, en hébreu, en anglais ou en roumain. Pas un centre d'appels, mais l'entreprise qui a construit la maison. L'ancrage : le contrat de gestion, avec un délai de réponse garanti.
L'atout caché : le levier sur l'entreprise de construction
Regardez de près le premier engagement, car c'est la partie dont personne ne parle.
Pendant la période de garantie, un investisseur isolé face à une entreprise roumaine part avec un handicap structurel : la distance, la langue et un pouvoir de négociation nul. C'est un client ponctuel.
Le promoteur, lui, est celui qui apporte ses chantiers à l'entreprise. Quand il exige une réparation, il l'obtient. Lorsque le promoteur reste après la livraison, ce levier joue en votre faveur.
Pour être précis : vos droits à garantie prévus par le droit roumain existent dans tous les cas, indépendamment de tout contrat de gestion. La différence tient à qui les fait réellement valoir, et en combien de temps.
Ce que cela coûte, et ce qu'il faut vérifier, chez nous aussi
La gestion a un coût, chez nous comme chez tout le monde. La différence ne tient pas au prix, mais à qui le perçoit.
Vous recevrez les chiffres exacts avant la signature, sur papier, avec le calcul complet. Un modèle fondé sur des intérêts alignés ne peut pas se permettre de chiffres cachés.
Et un bon modèle ne fait pas pour autant un bon contrat. Vérifiez donc trois points, chez nous aussi :
- L'ancrage contractuel : un contrat de gestion assorti d'un SLA écrit, et non un « c'est comme ça qu'on travaille » oral.
- Une tarification transparente : par écrit, avant la signature.
- Un mécanisme de sortie encadré : cela semble aller contre notre intérêt, mais un contrat qui vous permet de partir témoigne de la confiance du promoteur dans son modèle. Un promoteur qui craint votre départ a bâti un modèle que vous aurez envie de quitter.
Où nous en sommes aujourd'hui
Soyons honnêtes : Compass on the Lake est en construction, et les premières livraisons sont prévues en décembre 2027. D'ici là, l'argent des acquéreurs est protégé par la loi 207/2025, que nous expliquons dans notre article sur la protection de vos fonds en VEFA.
En août 2026, 13 familles israéliennes ont déjà acheté une villa dans le projet, et certaines ont acquis deux lots mitoyens : l'un pour y vivre, l'autre pour le louer. Nous avons conçu le modèle dans lequel le promoteur reste pour gérer en pensant au long terme, parce que c'est le seul modèle où nous ne gagnons que lorsque vous gagnez.
Questions fréquentes
Que se passe-t-il en cas de malfaçons après la livraison en Roumanie ?
Les droits à garantie de l'acquéreur sont prévus par le droit roumain, mais un investisseur vivant à l'étranger aura du mal à les faire valoir seul face à une entreprise locale. Lorsque le promoteur reste après la livraison, c'est lui qui porte les demandes de réparation auprès de l'entreprise, et les délais d'intervention sont fixés dans le contrat de gestion.
Quelle différence entre une société de gestion extérieure et un promoteur qui reste pour gérer ?
Une société extérieure est un prestataire qui perçoit sa commission même lorsque le bien ne performe pas. Un promoteur qui gère lui-même est une partie prenante : ses revenus récurrents et sa réputation pour le projet suivant dépendent du fait que votre bien soit loué et entretenu.
Suis-je obligé de passer par la gestion du promoteur ?
Non. Le bien est inscrit à votre nom et le choix vous appartient. Un bon contrat de gestion prévoit un mécanisme de sortie encadré, afin que vous puissiez gérer vous-même ou changer de société.
Quand ont lieu les premières livraisons à Compass on the Lake ?
Les premières livraisons sont prévues en décembre 2027. Le projet est en construction, et c'est précisément le moment d'examiner le contrat de gestion : avant de signer, pas après.
Mon argent est-il protégé jusqu'à la livraison ?
Pour les projets vendus sur plan en Roumanie, la loi 207/2025 (dite « loi Nordis ») impose que les avances soient versées sur un compte dédié au projet, avec des plafonds par étape de construction. Le premier contrat est un avant-contrat, et la dernière étape est l'acte définitif et l'inscription à votre nom.
En résumé
Ne comparez pas seulement le prix au m². Comparez les structures d'incitations.
Demandez à chaque promoteur : « Que gagnez-vous une fois que j'ai les clés ? » Un promoteur qui répond « rien » vous a vendu un bien. Un promoteur qui répond « votre tranquillité d'esprit et votre profit » est entré en partenariat avec vous. Maître Ilan Leibovitch l'a formulé à sa manière dans son entretien : lorsque les revenus du promoteur dépendent du taux d'occupation de votre bien, les intérêts sont alignés.
Si vous souhaitez voir à quoi ressemble notre contrat de gestion, clause par clause, réservez 30 minutes avec moi. Nous passerons en revue votre propre scénario de février, et vous repartirez avec une liste de questions valable face à n'importe quel promoteur.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Sources et données : Loi 10/1995 sur la qualité dans la construction, portail législatif roumain · Loi 207/2025 (dite « loi Nordis »), Monitorul Oficial n° 1133, 8 décembre 2025 · Monitorul Oficial · Agence nationale du cadastre et de la publicité foncière (ANCPI) · Reportage de Walla Nadlan sur Compass on the Lake (en hébreu) · Entretien avec Maître Ilan Leibovitch, guide de l'investisseur Compass Group Romania (août 2026).
Cet article est fourni à titre d'information générale uniquement et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Les conditions qui font foi sont celles des contrats d'achat et de gestion. Avant toute transaction, consultez des experts locaux.
Vous en savez maintenant davantage.
Cet article est fourni à titre d’information générale et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Consultez des professionnels locaux avant toute transaction.
