Un appartement neuf de 120 m² à Bucarest coûte aujourd'hui environ 95 000 € de plus qu'en 2021, selon les données d'Imobiliare.ro.
Pour la première fois depuis des années, Bucarest a dépassé Cluj-Napoca et est devenue la ville la plus chère de Roumanie.
Là où l'on vit, là où la liquidité est forte, et là où les infrastructures se construisent encore. L'objectif d'abord, le quartier ensuite.
Une proposition de loi pour un visa investisseur à 400 000 € a été déposée en octobre 2025, puis retirée deux mois plus tard.
En vertu de la loi Nordis, les acomptes sont versés sur un compte dédié au projet, avec des plafonds liés aux étapes de construction.
« J'y réfléchis encore » : la phrase que j'entends depuis 2021
Presque chaque premier échange avec un investisseur qui s'était intéressé à Bucarest il y a quelques années comporte la même phrase.
« J'avais été impressionné. Je me suis dit que j'allais continuer à y réfléchir. »
C'était une décision parfaitement raisonnable. Mais lorsqu'on regarde ce qui s'est passé depuis sur le marché immobilier de Bucarest, on constate que rester dans l'expectative est aussi une décision, et qu'elle a un prix. Cet article n'est pas là pour vous presser. Il est là pour montrer ce que le temps a fait à ce marché, à qui ce marché appartient aujourd'hui, et pourquoi cela compte le jour où vous voudrez vendre.
Le marché immobilier de Bucarest en 2026 en chiffres : de « bon marché » à « en tête »
Selon les données de marché d'Imobiliare.ro, le premier portail immobilier de Roumanie, le prix moyen au mètre carré à Bucarest est passé en cinq ans de 1 480 € à 2 273 €. Soit une hausse de plus de 50 %.
Traduit en appartement neuf de 120 m² : celui qui s'était renseigné en 2021 et regarde à nouveau aujourd'hui trouve un prix supérieur d'environ 95 000 €.
| Indicateur | Ce que montrent les données | Source |
|---|---|---|
| Prix moyen au m², il y a cinq ans | 1 480 € | Imobiliare.ro |
| Prix moyen au m², aujourd'hui | 2 273 € | Imobiliare.ro |
| Appartements neufs à Bucarest, sur un an | Hausse d'environ 21 %, à 2 636 €/m² en moyenne | Imobiliare.ro, juillet 2026 |
| Appartements anciens, sur un an | Hausse d'environ 10 % | Imobiliare.ro, juillet 2026 |
| Logements achevés, 9 premiers mois de 2025 | 40 322, en baisse de 4,7 % | INS |
Et un dernier chiffre, symbolique : pour la première fois depuis des années, Bucarest a dépassé Cluj-Napoca et est devenue la ville la plus chère de Roumanie. Ce n'est plus l'histoire d'une « ville bon marché en plein essor ». C'est un marché qui change de statut. L'écart avec les prix des logements en Israël a été décrit dans un reportage de Hila Tzion pour ynet (en hébreu).
Nous avons détaillé ces chiffres par quartier, du centre au corridor nord, dans notre article sur les prix à Bucarest et les secteurs à étudier. Ici, nous nous concentrons sur une autre question : ce que ces chiffres disent de votre décision.
Ce qui se cache derrière les chiffres
Trois forces agissent ici en parallèle, et aucune ne peut être désactivée rapidement.
- Une offre qui ne suit pas. Les permis de construire ont fortement reculé dès 2022–2023, et la construction prend des années.
- Des coûts qui ne baissent pas. Matériaux, énergie, main-d'œuvre et, en août 2025, la hausse de la TVA de 19 % à 21 %, répercutée directement sur les prix.
- Une demande locale profonde. Bucarest est le pôle technologique, financier et de services du pays, et continue d'attirer de jeunes Roumains diplômés.
Soyons honnêtes : cela explique ce qui s'est passé ; ce n'est pas une promesse de ce qui va se passer. Un marché peut ralentir alors même que ces forces sont à l'œuvre, et nous avons consacré un article distinct au ralentissement de 2026 : notre article sur l'année de transition.
Non pas « quel est le meilleur quartier », mais quelle décision vous prenez
La question que j'entends le plus souvent est : « Quel est le meilleur endroit à Bucarest ? ». La réponse honnête, c'est que la question est mal posée. Il existe trois décisions différentes, et chacune est légitime.
- Là où l'on vit. Les quartiers huppés du nord : parcs, lacs, ambassades. Un cadre de vie merveilleux, et des prix à l'avenant.
- Là où la liquidité est forte. Des secteurs au marché local profond et aux prix d'entrée accessibles. Dans le sud de la ville, la distance au métro n'est pas une question de confort mais un élément central de la décision.
- Là où les infrastructures sont encore en construction. Le corridor nord de Pipera, Băneasa et Balotești, le long du tracé de la ligne de métro M6 vers l'aéroport et du périphérique autoroutier A0.
Fixez d'abord l'objectif, choisissez ensuite le quartier. L'inverse est la recette d'une opération qui paraît belle sur les images de synthèse et beaucoup moins la cinquième année.
Golden visa ou immobilier : pourquoi la Roumanie a choisi de ne pas vendre de passeports
Voici une question soulevée à presque chaque rendez-vous : « En Grèce ou au Portugal, j'obtiens un bien et un passeport. Pourquoi la Roumanie ? »
La réponse honnête : la Roumanie ne propose pas de golden visa, et si la citoyenneté est votre objectif, ce n'est pas la bonne destination. Les programmes de golden visa encore actifs en Europe exigent désormais des investissements d'un demi-million d'euros et plus, généralement sur des marchés déjà pleinement valorisés.
Et voici le détail intéressant. En octobre 2025, une proposition de loi instaurant un visa investisseur en échange de 400 000 € a été déposée au Sénat roumain. Deux mois plus tard, après que l'appareil de sécurité roumain eut averti qu'un tel programme pourrait mettre en péril la position du pays dans l'espace Schengen et sa relation avec Washington, le texte a été retiré.
Attendre est une décision légitime, mais elle n'est pas gratuite.
Qu'est-ce que cela vous apprend ? Deux choses :
- Un pays qui renonce à de l'argent facile pour protéger sa crédibilité institutionnelle est un pays où il est logique de détenir un bien sur le long terme.
- Les golden visas reculent en Europe : l'Espagne a fermé sa filière, le Portugal l'a découplée de l'immobilier et l'UE fait pression sur ce qui subsiste. Un investissement fondé sur un visa repose sur un terrain mouvant.
La vraie liquidité : votre prochain acheteur sera probablement roumain
La plupart des acheteurs sur le marché immobilier de Bucarest sont des Roumains, et non des investisseurs étrangers. Cela ressemble à un détail technique, mais c'est peut-être le point le plus important de cet article.
La vraie liquidité, c'est la capacité de vendre à un acheteur local le jour de votre choix, sans attendre que la mode revienne chez les investisseurs étrangers. Un marché qui ne repose que sur les étrangers se tarit quand ils partent. Un marché qui repose sur les familles locales continue de tourner sans eux.
Ajoutez à cela la combinaison qui attire les investisseurs étrangers : l'appartenance à l'UE et à l'OTAN, l'adhésion pleine et entière à Schengen en 2025 et un vol d'environ trois heures depuis Israël. Nous avons présenté ces raisons, ainsi que les capitaux étrangers déjà présents dans le pays, dans « Pourquoi Bucarest, pourquoi maintenant ».
Retour du terrain : trois annonces qui ont prouvé le contraire
Me Ilan Leibovitch, avocat, se souvient :
Je connaissais ce client depuis plusieurs années : un homme qui se renseigne et compare. Il avait acheté un appartement à Bucarest après six mois de réflexion, dans un quartier correct, alors que le marché montait. Il avait fait une rénovation minimale, juste assez pour qu'un locataire puisse emménager : peinture, parquet présentable et cuisine basique. Lorsqu'il a voulu vendre, il est venu me voir avec un prix et m'a demandé de trouver un acheteur.
J'ai regardé ce que le marché proposait à ce prix : des appartements entièrement rénovés, des projets assez récents avec parking, des biens aux papiers irréprochables. Je lui ai dit que je ne pouvais pas commercialiser son appartement. Il m'a envoyé un lien vers imobiliare.ro avec trois appartements similaires au même prix. J'ai vérifié les dates : ils étaient en ligne depuis quatre, cinq et trois mois. Je lui ai expliqué que ce n'était pas la preuve du prix. C'était la preuve qu'à ce prix, un appartement ne se vend pas.
Il s'est adressé à un agent qui a accepté de le mettre en vente à n'importe quel prix. L'annonce y est toujours.
Le jour où vous voudrez sortir, le prochain acheteur vous comparera à des ventes conclues, pas à des annonces. C'est pourquoi il vaut la peine de penser à la revente dès le jour de l'achat : qu'est-ce qui distinguera votre bien de ceux qui sont exposés à côté de lui en vitrine ?
Les trois craintes, et comment les dissiper
Investir à l'étranger fait peur lorsqu'il s'agit d'un bien que vous ne pouvez pas voir, dans une langue que vous ne comprenez pas, au sein d'un système que vous ne connaissez pas. Cette crainte est légitime. Voici comment la dissiper :
- « Le bien sera-t-il vraiment inscrit à mon nom ? » En Roumanie, un droit n'existe que s'il est inscrit au registre foncier. Sur la différence entre le bâtiment et le terrain, consultez notre article sur la propriété foncière en Roumanie.
- « Que devient mon argent jusqu'à la livraison ? » En vertu de la loi 207/2025 (la loi Nordis), les acomptes sont versés sur un compte dédié au projet, avec des plafonds liés aux étapes de construction.
- « Qui va m'accompagner ? » Votre propre avocat, et un accompagnement dans une langue que vous comprenez, de l'avant-contrat au contrat définitif et à l'inscription à votre nom. Bon à savoir : la signature devant un notaire roumain ne peut pas se faire à distance, mais vous pouvez donner une procuration.
Questions fréquentes
Combien coûte un mètre carré à Bucarest en 2026 ?
Selon Imobiliare.ro, la moyenne est d'environ 2 273 € le m², et d'environ 2 636 € le m² pour les appartements neufs (juillet 2026). Les prix réels varient fortement d'un quartier à l'autre.
Les prix de l'immobilier à Bucarest vont-ils continuer à monter ?
Personne ne peut le promettre, nous y compris. Les données expliquent ce qui s'est passé jusqu'ici : une offre limitée, des coûts élevés et une demande locale. Elles ne garantissent pas la suite.
La Roumanie propose-t-elle un golden visa aux investisseurs ?
Non. Une proposition de loi instaurant un visa investisseur en échange de 400 000 € a été déposée au Sénat en octobre 2025, puis retirée deux mois plus tard, après les avertissements de l'appareil de sécurité roumain.
Qui achète des biens immobiliers à Bucarest ?
La plupart des acheteurs sont roumains. C'est important, car le jour où vous vendrez, c'est le marché local qui déterminera la demande pour votre bien.
L'achat peut-il être signé à distance ?
En Roumanie, la signature devant notaire ne se fait pas à distance. Si vous ne pouvez pas être présent, vous pouvez donner une procuration à une personne qui signera en votre nom.
L'essentiel
Le marché immobilier de Bucarest en 2026 n'est pas celui de 2021. Il est plus cher, plus mature, et il repose sur les acheteurs locaux.
Attendre est une décision légitime, mais elle n'est pas gratuite. Et la bonne décision commence par votre objectif, et non par le quartier « à la mode ».
Si vous vous intéressez à Bucarest aujourd'hui, que ce soit à notre projet de Balotești ou ailleurs, réservez un échange de 30 minutes avec moi. Nous passerons en revue les chiffres, les questions juridiques et ce qui vous correspond réellement.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Sources et données : Indice des prix Imobiliare.ro (juillet 2026) · Institut national de la statistique, Roumanie (INS) · Agence nationale du cadastre et de la publicité foncière (ANCPI) · Loi 207/2025, portail législatif roumain · ynet, Hila Tzion (en hébreu) · Administration fiscale roumaine (ANAF) · Union européenne
Cet article est fourni à titre d'information générale uniquement et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Les données passées ne préjugent pas des prix futurs. Consultez des professionnels locaux avant toute transaction.
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