L'indice des prix des logements de l'INS, établi à partir des prix des actes notariés, a progressé de 12,1 % sur un an. Il est national et ne donne aucun niveau en €/m².
Selon Imobiliare.ro, l'ensemble des appartements de Bucarest s'affichait à un prix médian de 2 312 € le m² de surface utile en septembre 2026, en hausse de 8,6 % sur un an.
Selon Storia, les appartements anciens de Bucarest s'affichaient 278 € le m² plus cher que les neufs en juillet 2026. La raison principale : l'emplacement.
Les sources du prix au m² à Bucarest : la réponse courte
À l'été 2026, deux des plus grands portails immobiliers de Roumanie décrivaient la même ville de façon opposée. Selon l'indice d'Imobiliare.ro, les appartements neufs de Bucarest s'affichaient à 2 549 € le m² en août 2026. Selon Storia, les appartements neufs s'affichaient à 1 982 € le m² en juillet 2026, et les appartements anciens étaient plus chers que les neufs, à 2 260 €. Aucun de ces chiffres n'est faux. Ils mesurent des annonces différentes, avec des méthodes différentes.
La plupart des chiffres que vous verrez pour Bucarest sont des prix demandés dans des annonces. La seule série officielle fondée sur de vrais prix de contrat est l'indice des prix des logements établi par l'Institut national de la statistique (INS) à partir des données des notaires et publié par Eurostat. Il montre comment les prix évoluent, pas ce que coûte un mètre carré. L'ANCPI, l'agence du livre foncier, compte les transactions mais ne publie aucun prix.
En clair : un prix au m² n'a de sens qu'une fois que l'on sait qui l'a mesuré, ce qui a été mesuré, et quand.
Les principales sources, côte à côte
| Source | Ce qu'elle mesure | Type de prix | Méthode | Dernier chiffre vérifié |
|---|---|---|---|---|
| Indice des prix des logements de l'INS, publié par Eurostat | Tous les logements achetés par des ménages en Roumanie | Prix de contrat enregistrés par les notaires | Indice hédonique, trimestriel ; aucun niveau en €/m² | T2 2026 : +12,1 % sur un an (neuf +12,8 %, ancien +11,8 %) |
| Statistiques mensuelles de l'ANCPI | Nombre de ventes et d'hypothèques, par département | Aucun prix | Comptage des inscriptions | Uniquement des volumes |
| Études de marché des notaires (grila notarială) | Valeurs de référence minimales par zone | Plancher fiscal, pas une valeur de marché | Mises à jour au moins une fois par an | Étude 2026, Bucarest et Ilfov |
| Indice Imobiliare.ro | Appartements et maisons publiés sur Imobiliare.ro | Prix demandés | Médiane, €/m² de surface utile, 2,5 % extrêmes exclus, mensuel | Bucarest, tous appartements, septembre 2026 : 2 312 € (+8,6 % sur un an). Appartements neufs, août 2026 : 2 549 € |
| Analyse de Storia | Appartements de 1 à 3 pièces publiés sur Storia | Prix demandés | Moyenne, mensuelle | Bucarest, juillet 2026 : neuf 1 982 €, ancien 2 260 €, ensemble 2 160 € |
| Évaluation bancaire | Un bien précis | Valeur de marché pour le crédit | Évaluateur agréé, normes ANEVAR | Bien par bien |
Les chiffres de la dernière colonne proviennent de mois et d'échantillons différents. C'est justement le propos : ils ne sont pas censés concorder.
Prix demandé ou prix de transaction
Un prix demandé est ce qu'un vendeur écrit dans une annonce. Un prix de transaction est ce qu'un acheteur a réellement payé et signé devant un notaire. En Roumanie, les prix de transaction figurent dans les actes notariés, mais ils ne parviennent au public que sous forme d'indice.
Selon la méthodologie de l'INS déposée auprès d'Eurostat, l'indice roumain est établi à partir des prix de transaction complets inscrits dans les actes signés devant notaire, collectés en vertu d'un protocole entre l'INS, l'Union nationale des notaires et la Banque nationale de Roumanie. Les prix incluent le terrain. L'indice corrige les écarts d'emplacement, d'âge et de surface (méthode dite « hédonique »), si bien qu'un trimestre riche en petits appartements ne ressemble pas à une baisse des prix.
Ses limites : l'indice est national, Eurostat ne publie aucun chiffre pour Bucarest, et il arrive tard. L'INS publie le chiffre national environ 112 jours après la fin d'un trimestre. En octobre 2026, la dernière lecture officielle reste donc celle du deuxième trimestre.
Pourquoi deux portails divergent sur le neuf et l'ancien
Revenons à l'exemple du début. Imobiliare.ro trouve les appartements neufs nettement au-dessus de la moyenne de la ville. Storia les trouve en dessous des appartements anciens. Quatre différences expliquent l'essentiel :
- Médiane contre moyenne. Imobiliare.ro utilise la médiane et exclut les 2,5 % d'annonces les plus chères et les moins chères. Storia publie des prix demandés moyens. Quelques programmes coûteux font davantage bouger une moyenne qu'une médiane.
- Des annonces différentes. Chaque portail ne mesure que ses propres annonces. Promoteurs, agents et particuliers ne publient pas les mêmes logements partout.
- Un périmètre différent. Les chiffres de Storia portent sur les appartements de 1 à 3 pièces. Le chiffre d'Imobiliare.ro pour la ville couvre tous les appartements.
- La répartition géographique. L'explication de Storia elle-même tient à l'emplacement : les immeubles anciens sont souvent plus centraux et mieux desservis, alors que beaucoup de programmes neufs se trouvent en périphérie. Dans un même quartier, précise-t-elle, le neuf reste généralement plus cher.
L'emplacement à lui seul peut écraser tout le reste. Les données d'Imobiliare.ro pour le premier semestre 2026 situaient les appartements neufs des secteurs 1 et 2 au-dessus de 4 000 € le m², et ceux des secteurs 3 à 6 autour de 2 450 à 2 570 €.
Un prix au m² n'a de sens qu'une fois que l'on sait qui l'a mesuré, ce qui a été mesuré, et quand.
Pourquoi l'indice officiel et les portails n'évoluent pas au même rythme
L'indice de l'INS a progressé de 12,1 % sur un an au deuxième trimestre 2026. Le prix demandé à Bucarest selon Imobiliare.ro a progressé de 8,6 % sur un an à septembre 2026. Là non plus, il n'y a pas de contradiction :
- Des périodes différentes. L'un porte sur un trimestre clos en juin, l'autre sur un mois clos en septembre.
- Des territoires différents. L'un couvre tout le pays, l'autre une seule ville.
- Des prix différents. L'un mesure ce que les acheteurs ont payé, l'autre ce que les vendeurs demandent.
- Des unités différentes. Les portails donnent des euros par m². La série officielle est un indice sans aucun niveau de prix, on ne peut donc la comparer qu'en variations en pourcentage.
Pour situer, la hausse moyenne dans l'UE au même trimestre était de 4,7 %, selon Eurostat.
La grille des notaires est un plancher, pas un prix
Les études de marché des notaires fixent des valeurs minimales servant à calculer l'impôt lors d'un transfert de propriété. La Chambre des notaires de Bucarest dit clairement que ces valeurs ne sont pas des valeurs de marché. Un chiffre de la grille bien inférieur au prix d'un promoteur ne signifie pas que vous payez trop cher. Nous expliquons le fonctionnement de la grille, et les cas où elle modifie votre impôt, dans notre guide de la grille des notaires.
L'Ilfov : là où les indices se taisent
Imobiliare.ro publie des pages pour Bucarest et les grandes villes, mais pas pour les communes de l'Ilfov comme Balotești, Corbeanca ou Otopeni. L'analyse de Storia porte elle aussi sur les villes. Dans la ceinture de villas au nord de Bucarest, il n'existe aucune série publiée en €/m² sur laquelle s'appuyer. Pour une maison, les références utiles sont les annonces comparables pour des terrains et des finitions similaires, la grille des notaires comme plancher, et l'évaluation bancaire du bien concerné. Notre guide de l'évaluation immobilière en Roumanie explique ce que regarde l'évaluateur.
Comment lire n'importe quel prix au m² : la liste de contrôle
- Demandé ou payé ? Les annonces disent ce qu'espèrent les vendeurs. Seuls les contrats disent ce que paient les acheteurs.
- Quelle surface ? Les annonces roumaines indiquent la surface utile (suprafață utilă), la surface construite (suprafață construită), ou un chiffre qui inclut balcons et terrasses. Le même prix donne alors trois €/m² différents. Voir les annonces immobilières roumaines décodées.
- La TVA est-elle incluse ? Le neuf supporte une TVA de 21 %. Un prix « plus TVA » et un prix tout compris ne sont pas comparables. Voir notre guide de la TVA sur les logements neufs.
- Qu'est-ce qui est inclus d'autre ? Place de parking, cave, niveau de finition, quote-part de terrain pour une maison.
- Quel mois, et quel échantillon ? Un chiffre d'un portail en juillet et celui d'un autre en septembre sont deux photographies différentes.
- Médiane ou moyenne, et de quoi ? Tous les appartements, ou seulement les 1 à 3 pièces ? Neuf, ancien, ou les deux ?
- Confrontez au plancher et au prêteur. La grille des notaires est le minimum fiscal. L'évaluation bancaire est la valeur sur laquelle un prêteur acceptera de financer.
Questions fréquentes
Quel est le prix moyen au m² à Bucarest en 2026 ?
Cela dépend de la source. Imobiliare.ro situe le prix demandé médian de tous les appartements à 2 312 € le m² de surface utile en septembre 2026. Storia situe le prix demandé moyen des appartements de 1 à 3 pièces à 2 160 € en juillet 2026. Ce sont dans les deux cas des prix demandés, pas des prix de transaction.
Existe-t-il un prix au m² officiel pour Bucarest ?
Aucun niveau officiel en €/m² n'est publié. L'INS établit un indice des prix des logements à partir des prix des actes notariés, et Eurostat le publie pour l'ensemble de la Roumanie. Il montre l'évolution des prix dans le temps, pas le prix d'un mètre carré.
L'ANCPI publie-t-elle des prix immobiliers ?
Non. L'ANCPI publie chaque mois le nombre de ventes et d'hypothèques par département. Ces chiffres montrent l'activité du marché, pas les prix.
Pourquoi l'ancien est-il parfois plus cher que le neuf à Bucarest ?
Selon l'analyse de Storia, surtout à cause de l'emplacement. Les immeubles anciens sont souvent plus centraux et mieux desservis que les programmes neufs en périphérie. Dans un même quartier, le neuf coûte généralement plus cher.
La grille des notaires correspond-elle à la valeur de marché d'un logement ?
Non. La Chambre des notaires de Bucarest indique que les valeurs de ses études de marché sont des références minimales à usage fiscal et ne représentent pas des valeurs de marché.
En résumé
Chaque source répond à une question différente. L'indice officiel donne la direction des prix réels, les portails disent ce que demandent les vendeurs ce mois-ci, la grille des notaires fixe le plancher fiscal, et l'évaluation bancaire indique ce qu'un prêteur acceptera pour un logement précis. Ne lisez un prix qu'après avoir compris à laquelle de ces questions il répond.
À Compass on the Lake, nos 29 villas de Balotești sont proposées à partir de 299 900 €, un prix qui inclut déjà la TVA de 21 %, le notaire et l'avocat. Lorsque vous le comparez à d'autres annonces, comparez ce qui est comparable.
Si vous souhaitez vérifier un prix que l'on vous a proposé, chez nous ou ailleurs, réservez un entretien de 30 minutes avec moi. Nous verrons ensemble ce que comprend ce chiffre et à quelles sources le confronter.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Sources : Eurostat, indice des prix des logements (prc_hpi_q), données mises à jour le 1er octobre 2026 · Eurostat, métadonnées de l'indice national roumain (INS) · Institut national de la statistique (INS) · ANCPI · Chambre des notaires de Bucarest, études de marché des valeurs minimales · Indice Imobiliare.ro et méthodologie, septembre 2026 · Imobiliare.ro, Bucarest, septembre 2026 · Revista Biz, données d'Imobiliare.ro sur les appartements neufs, 8 septembre 2026 · Storia, analyse des prix de juillet 2026
Cet article est fourni à titre d'information générale et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Les chiffres sont ceux publiés par chaque source aux dates indiquées ; à jour au 22 octobre 2026. Les données passées ne préjugent pas des prix futurs.
Vous en savez maintenant davantage.
Cet article est fourni à titre d’information générale et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Consultez des professionnels locaux avant toute transaction.
