1,982 אירו או 2,549 אירו למ״ר? למה מקורות המחיר בבוקרשט סותרים זה את זה, ובמי לבטוח

מחיר למ״ר בבוקרשט: התשובה הקצרה

שאלו את היזמים על זה

בקיץ 2026 שני פורטלי הנדל״ן הגדולים ברומניה תיארו את אותה עיר בשתי דרכים הפוכות. לפי המדד של Imobiliare.ro, דירות חדשות בבוקרשט הוצעו באוגוסט 2026 ב-2,549 אירו למ״ר. לפי Storia, דירות חדשות הוצעו ביולי 2026 ב-1,982 אירו למ״ר, ודירות יד שנייה היו יקרות מהן, 2,260 אירו. אף מספר אינו שגוי. כל מקור מודד מודעות אחרות, בשיטה אחרת.

רוב המספרים שתראו על בוקרשט הם מחירים מבוקשים, כלומר מה שהמוכר כתב במודעה. הסדרה הרשמית היחידה שבנויה על מחירי עסקה אמיתיים היא מדד מחירי הדיור של המכון הלאומי לסטטיסטיקה (INS), שנבנה מנתוני הנוטריונים ומתפרסם ביורוסטט. הוא מראה איך המחירים משתנים, לא כמה עולה מטר. ANCPI, רשות המקרקעין, סופרת עסקאות אבל לא מפרסמת מחירים.

במילים פשוטות: מחיר למ״ר שווה משהו רק כשיודעים מי מדד, מה נמדד ומתי.

המקורות המרכזיים, זה לצד זה

שאלו את היזמים על זה

מקור	מה הוא מודד	סוג המחיר	שיטה	הנתון האחרון שבדקנו
מדד מחירי הדיור של INS, מתפרסם ביורוסטט	כל הדירות שמשקי בית קנו ברומניה	מחירי חוזה שנרשמו אצל נוטריונים	מדד הדוני, רבעוני, בלי מחיר למ״ר	רבעון 2 של 2026: עלייה של 12.1% בשנה (חדשות 12.8%, קיימות 11.8%)
הסטטיסטיקה החודשית של ANCPI	מספר מכירות ומשכנתאות לפי מחוז	אין מחירים	ספירת רישומים	ספירות בלבד
מחקרי השוק של הנוטריונים (grila notarială)	ערכי מינימום לכל אזור	רצפה למס, לא ערך שוק	מתעדכן לפחות פעם בשנה	מחקר 2026, בוקרשט ואילפוב
המדד של Imobiliare.ro	דירות ובתים שפורסמו באתר	מחיר מבוקש	חציון, אירו למ״ר שטח שימושי, בלי 2.5% הקיצוניים, חודשי	בוקרשט, כל הדירות, ספטמבר 2026: 2,312 אירו (עלייה של 8.6% בשנה). דירות חדשות, אוגוסט 2026: 2,549 אירו
הניתוח של Storia	דירות 1–3 חדרים שפורסמו באתר	מחיר מבוקש	ממוצע, חודשי	בוקרשט, יולי 2026: חדשות 1,982 אירו, יד שנייה 2,260 אירו, משולב 2,160 אירו
שמאות של הבנק	נכס אחד מסוים	שווי שוק לצורך הלוואה	שמאי מוסמך, תקני ANEVAR	לכל נכס בנפרד

המספרים בעמודה האחרונה הם מחודשים שונים וממדגמים שונים. זו בדיוק הנקודה: הם לא אמורים להתאים.

מחיר מבוקש או מחיר עסקה

שאלו את היזמים על זה

מחיר מבוקש הוא מה שהמוכר כותב במודעה. מחיר עסקה הוא מה שהקונה שילם בפועל וחתם עליו מול נוטריון. ברומניה מחירי העסקה קיימים בחוזים הנוטריוניים, אבל הם מגיעים לציבור רק כמדד.

לפי המתודולוגיה ש-INS הגיש ליורוסטט, המדד הרומני נבנה מהמחירים המלאים שנרשמו בחוזים שנחתמו אצל נוטריונים. הנתונים נאספים לפי פרוטוקול בין INS, איגוד הנוטריונים והבנק המרכזי של רומניה. המחירים כוללים את הקרקע. המדד מנטרל הבדלים במיקום, בגיל ובגודל (שיטה "הדונית"), כך שרבעון עם הרבה דירות קטנות לא ייראה כמו ירידת מחירים.

המגבלות: המדד ארצי, יורוסטט לא מפרסם נתון נפרד לבוקרשט, והוא מגיע באיחור. INS מפרסם כ-112 ימים אחרי סוף הרבעון. לכן באוקטובר 2026 הנתון הרשמי האחרון הוא עדיין של הרבעון השני.

למה שני פורטלים לא מסכימים על דירות חדשות וישנות

שאלו את היזמים על זה

נחזור לדוגמה שבפתיחה. Imobiliare.ro מצא שדירות חדשות יקרות בהרבה מהממוצע העירוני. Storia מצא שהן זולות מדירות יד שנייה. ארבעה הבדלים מסבירים את רוב הפער:

1. חציון מול ממוצע. Imobiliare.ro משתמש בחציון ומוציא את 2.5% המודעות היקרות והזולות ביותר. Storia מדווח על ממוצע. כמה פרויקטים יקרים מזיזים ממוצע הרבה יותר מחציון.
2. מודעות שונות. כל פורטל מודד רק את המודעות שלו. יזמים, מתווכים ומוכרים פרטיים לא מפרסמים את אותן דירות בכל מקום.
3. היקף שונה. הנתונים של Storia מתייחסים לדירות של 1–3 חדרים. הנתון העירוני של Imobiliare.ro כולל את כל הדירות.
4. תמהיל מיקומים. ההסבר של Storia עצמו הוא מיקום: בניינים ישנים נמצאים לרוב במקומות מרכזיים ומחוברים יותר, ופרויקטים חדשים רבים נבנים בשולי העיר. באותה שכונה, לדבריו, דירה חדשה בדרך כלל עדיין יקרה יותר.

המיקום לבדו יכול להאפיל על כל השאר. לפי נתוני Imobiliare.ro לחצי הראשון של 2026, דירות חדשות בסקטורים 1 ו-2 עלו יותר מ-4,000 אירו למ״ר, ובסקטורים 3 עד 6 בערך 2,450–2,570 אירו.

למה המדד הרשמי והפורטלים זזים בקצב שונה

שאלו את היזמים על זה

מדד INS עלה ב-12.1% בשנה עד הרבעון השני של 2026. המחיר המבוקש בבוקרשט לפי Imobiliare.ro עלה ב-8.6% בשנה עד ספטמבר 2026. גם כאן אין סתירה:

• תקופה אחרת. האחד הוא רבעון שהסתיים ביוני, השני חודש שהסתיים בספטמבר.
• מקום אחר. האחד מכסה את כל המדינה, השני עיר אחת.
• מחיר אחר. האחד מה שקונים שילמו, השני מה שמוכרים מבקשים.
• יחידה אחרת. הפורטלים מדברים באירו למ״ר. הסדרה הרשמית היא מדד בלי רמת מחיר, ולכן אפשר להשוות אותה רק בשינויים באחוזים.

להשוואה, העלייה הממוצעת באיחוד האירופי באותו רבעון הייתה 4.7%, לפי יורוסטט.

גריד הנוטריונים הוא רצפה, לא מחיר

מחקרי השוק של הנוטריונים קובעים ערכי מינימום שלפיהם מחשבים מס כשנכס עובר ידיים. לשכת הנוטריונים של בוקרשט כותבת במפורש שהערכים האלה אינם ערכי שוק. אם הגריד נמוך בהרבה ממחיר היזם, זה לא אומר ששילמתם יותר מדי. הסברנו איך הגריד עובד, ואיפה הוא משנה את המס, במדריך שלנו על גריד הנוטריונים.

אילפוב: איפה שהמדדים שותקים

Imobiliare.ro מפרסם דפים לבוקרשט ולערים הגדולות, אבל לא לקומונות של אילפוב כמו בלוטשט, קורבאנקה או אוטופני. גם הניתוח של Storia מתייחס לערים. בחגורת הווילות שמצפון לבוקרשט אין סדרת מחיר למ״ר מפורסמת שאפשר להישען עליה. לבית, נקודות הייחוס השימושיות הן מודעות דומות למגרשים ולרמות גימור דומות, הגריד כרצפה, והשמאות של הבנק לנכס המסוים. המדריך שלנו על שמאות נכס ברומניה מסביר מה השמאי בודק.

איך לקרוא כל מחיר למ״ר: רשימת בדיקה

1. מבוקש או ששולם? מודעות מספרות מה המוכרים מקווים לקבל. רק חוזים מספרים מה הקונים משלמים.
2. איזה שטח? מודעות ברומניה מציינות שטח שימושי (suprafață utilă), שטח בנוי (suprafață construită), או מספר שכולל מרפסות. אותו מחיר נותן שלושה מחירים שונים למ״ר. ראו איך לקרוא מודעת נדל״ן רומנית.
3. האם המע״מ כלול? על דירה חדשה חל מע״מ של 21%. מחיר "פלוס מע״מ" ומחיר כולל אינם ברי השוואה. ראו את המדריך שלנו על מע״מ על דירות חדשות.
4. מה עוד כלול? חניה, מחסן, רמת גימור, וחלק בקרקע כשמדובר בבית.
5. איזה חודש ואיזה מדגם? נתון מפורטל אחד ביולי ונתון מפורטל אחר בספטמבר הם שתי תמונות שונות.
6. חציון או ממוצע, ושל מה? כל הדירות או רק 1–3 חדרים? חדשות, יד שנייה, או שתיהן?
7. בדקו מול הרצפה ומול הבנק. הגריד הוא המינימום לצורכי מס. השמאות של הבנק היא הבסיס שלפיו הבנק יממן.

שאלות נפוצות

מה המחיר הממוצע למ״ר בבוקרשט ב-2026?

זה תלוי במקור. לפי Imobiliare.ro, המחיר המבוקש החציוני לכל הדירות היה 2,312 אירו למ״ר שטח שימושי בספטמבר 2026. לפי Storia, המחיר המבוקש הממוצע לדירות 1–3 חדרים היה 2,160 אירו ביולי 2026. שני הנתונים הם מחירים מבוקשים, לא מחירי עסקה.

האם יש מחיר רשמי למ״ר בבוקרשט?

לא מתפרסם מחיר רשמי למ״ר. INS בונה מדד מחירי דיור ממחירי חוזים אצל נוטריונים, ויורוסטט מפרסם אותו לרומניה כולה. המדד מראה איך המחירים משתנים לאורך זמן, לא כמה עולה מטר.

האם ANCPI מפרסמת מחירי נכסים?

לא. ANCPI מפרסמת בכל חודש את מספר המכירות והמשכנתאות לפי מחוז. הנתונים מראים פעילות בשוק, לא מחירים.

למה דירות יד שנייה בבוקרשט לפעמים יקרות מחדשות?

לפי הניתוח של Storia, בעיקר בגלל המיקום. בניינים ישנים נמצאים לעיתים קרובות במקומות מרכזיים ומחוברים יותר מפרויקטים חדשים בשולי העיר. באותה שכונה, דירה חדשה בדרך כלל יקרה יותר.

האם גריד הנוטריונים הוא שווי השוק של הדירה?

לא. לשכת הנוטריונים של בוקרשט כותבת שהערכים במחקרי השוק שלה הם ערכי מינימום לצורכי מס, ואינם ערכי שוק.

השורה התחתונה

כל מקור עונה על שאלה אחרת. המדד הרשמי מראה את כיוון המחירים בעסקאות אמיתיות. הפורטלים מראים מה המוכרים מבקשים החודש. הגריד נותן את רצפת המס. והשמאות של הבנק אומרת על מה הבנק מוכן לממן בנכס אחד מסוים. תקראו מחיר רק אחרי שהבנתם על איזו מהשאלות האלה הוא עונה.

בפרויקט שלנו, Compass on the Lake, 29 וילות בבלוטשט מתחילות ב-299,900 אירו, מחיר שכבר כולל מע״מ של 21%, נוטריון ועורך דין. כשאתם משווים אותו למודעות אחרות, תשוו תפוחים לתפוחים.

אם אתם רוצים לבדוק מחיר שהוצע לכם, אצלנו או בכל מקום אחר, קבעו איתי שיחה של חצי שעה. נעבור יחד על מה המספר כולל, ומול אילו מקורות צריך למדוד אותו.

מוטי אזולאי, Compass Group Romania

מקורות: יורוסטט, מדד מחירי הדיור (prc_hpi_q), עדכון 1 באוקטובר 2026 · יורוסטט, מטא-דאטה של מדד רומניה (INS) · המכון הלאומי לסטטיסטיקה של רומניה (INS) · ANCPI · לשכת הנוטריונים של בוקרשט, מחקרי שוק של ערכי מינימום · המדד והמתודולוגיה של Imobiliare.ro, ספטמבר 2026 · Imobiliare.ro, בוקרשט, ספטמבר 2026 · Revista Biz, נתוני Imobiliare.ro על דירות חדשות, 8 בספטמבר 2026 (ברומנית) · Storia, ניתוח מחירים ליולי 2026 (ברומנית)

המאמר נועד למידע כללי בלבד ואינו ייעוץ משפטי, מיסויי או פיננסי. הנתונים הם כפי שפורסמו על ידי כל מקור בתאריכים המצוינים, ונכונים ל-22 באוקטובר 2026. נתוני עבר אינם מעידים על מחירים בעתיד.