מה זה ״הגריד הנוטריוני״ ברומניה, ולמה הוא משנה את המס?

הגריד הנוטריוני: התשובה הקצרה

שאלו את היזמים על זה

הגריד הנוטריוני (grila notarială) הוא טבלת ערכי מינימום לנכסים, שכל לשכת נוטריונים מעדכנת לפחות פעם בשנה לפי סעיף 111 לקוד המס הרומני. הוא לא מחיר שוק ולא שמאות. הוא רצפה: כשהמחיר בחוזה נמוך מהערך בגריד, המס על המכירה מחושב לפי הגריד. גם שכר הנוטריון ואגרת הרישום מחושבים על בסיס שלא יורד ממנו. בבית חדש שנקנה במחיר שוק, הגריד בדרך כלל נמוך מהמחיר, ולכן הוא חשוב בעיקר ביום שתמכרו או תורישו.

שאלו אותי פעם בפגישה: ״אם הגריד בבלוטשט נמוך מהמחיר, זה אומר ששילמתי יותר מדי?״ לא. הגריד הוא כלי מס, והלשכה עצמה כותבת שלא כדאי להשתמש בו כהצדקה למחיר. אבל מי שמבין אותו, מבין חלק חשוב מהמיסוי הרומני.

מה זה הגריד, ומי קובע אותו

שאלו את היזמים על זה

לפי סעיף 111 לקוד המס (חוק 227/2015), לשכות הנוטריונים מזמינות משמאים מוסמכים ״סקרי שוק״ שמפרטים ערכי מינימום לנכסים, ומעדכנות אותם לפחות פעם בשנה. בשיחה יומיומית קוראים להם grila notarială, ובמאמרים קודמים קראנו להם ״ספר הנוטריונים״.

לשכת הנוטריונים של בוקרשט (CNPB) אחראית על בוקרשט ועל מחוז אילפוב, והסקר שלה לאילפוב ל-2026 פתוח להורדה. לפי הסקר עצמו:

• הוא בתוקף מ-1 בינואר עד 31 בדצמבר 2026.
• הערכים הם ערכי מינימום, באירו למ״ר, לשימוש משרדי הנוטריונים ולמקרים שהחוק קובע.
• השימוש בערכים כדי להצדיק מחיר עסקה ״אינו מומלץ״, כי שמאות אמיתית דורשת בדיקה של הנכס עצמו.
• המחיר לבית מחושב לפי השטח הבנוי המפותח (Ad), כלומר כל הקומות כולל קירות. על ההבדל בין סוגי השטח, ראו המילון למודעות רומניות.

איך זה נראה בבלוטשט: הנתונים מסקר 2026

שאלו את היזמים על זה

הסקר מחלק כל יישוב לאזורים, ובתים לפי סוג מבנה, שנת בנייה ורמת גמר. כך נראית השורה של בית חדש בבלוטשט:

פריט בסקר 2026, בלוטשט	ערך מינימום
בית עם שלד בטון מזוין, נבנה מ-2011, גמר גבוה	710 אירו למ״ר בנוי מפותח
בית עם קירות נושאים מלבנים ותקרות בטון, נבנה מ-2011, גמר גבוה	675 אירו למ״ר בנוי מפותח
קרקע פנויה בתוך היישוב: מרכז / ביניים / שוליים	59.1 / 37.7 / 29.6 אירו למ״ר
קרקע תפוסה בבנייה: מרכז / ביניים / שוליים	41.4 / 26.4 / 20.7 אירו למ״ר
מקדם תיקון לבניין שהופעל ב-2022 עד 2026	x1.10

דוגמה: כמה ״שווה״ וילה לפי הגריד

שאלו את היזמים על זה

נניח וילה חדשה בבלוטשט: 180 מ״ר בנויים מפותחים, קירות לבנים ותקרות בטון, גמר גבוה, על מגרש של 400 מ״ר באזור הביניים. (החישוב להמחשה. את הערך הסופי קובע הנוטריון, לפי הנכס המסוים.)

רכיב	חישוב	ערך
מבנה	180 מ״ר × 675 אירו × 1.10	133,650 אירו
קרקע	400 מ״ר × 26.4 אירו	10,560 אירו
סך ערך המינימום		כ-144,000 אירו

אם המחיר בחוזה הוא, נניח, 300,000 אירו, הגריד פשוט לא משחק: כל החישובים נעשים לפי המחיר. הגריד הוא רצפה, לא תקרה ולא הערכת שווי. בבית חדש במחיר שוק, הוא נכנס לתמונה רק כשמישהו מצהיר על מחיר נמוך ממנו.

איפה הגריד משנה את הכסף שלכם

שאלו את היזמים על זה

1. מס במכירה. יחיד שמוכר נכס משלם 3% משווי העסקה אם החזיק בו עד שלוש שנים, ו-1% אחר כך. הבסיס הוא המחיר המוצהר, אבל לא פחות מהגריד. הנוטריון גובה את המס ביום החתימה. פרטים במדריך למס במכירה.

2. שכר הנוטריון ואגרת הרישום. שכר הנוטריון נקבע לפי טבלת מדרגות בצו שר המשפטים 177/C/2024, ואגרת הרישום ב-ANCPI היא 0.15% לאדם פרטי. בשני המקרים הבסיס לא יורד מתחת לגריד, לפי מחשבון התעריפים של verifi.ro וניתוח ב-JURIDICE.ro.

3. ירושה. לפי לשכת הנוטריונים של בוקרשט, אם הליך הירושה מסתיים תוך שנתיים מהפטירה, אין מס. אחרי שנתיים, היורשים משלמים 1%. כאן הגריד הופך לרלוונטי במיוחד, כי אין מחיר בחוזה.

4. פיצוי על נכסים שהולאמו. סקר הנוטריונים משמש גם להערכת נכסים לפי חוק 165/2013. ראו המאמר על תביעות השבה באילפוב.

איפה הגריד לא משחק

• מס הנכס השנתי. הוא מחושב לפי ערך מיסויי קבוע למ״ר בקוד המס, 2,677 ליי ב-2026 לבניין מגורים עם תשתיות, לא לפי הגריד. ראו המאמר על מס נכס שנתי.
• שמאות הבנק. הבנק שולח שמאי מוסמך שמעריך את הנכס המסוים. זו הערכה שונה, ראו איך בנק רומני מעריך נכס.

״למה לא לרשום מחיר נמוך בחוזה?״

שאלה שעולה, בעיקר ממי שמכיר שוקי נדל״ן אחרים. התשובה הקצרה: כי זה לא חוסך כלום ומסכן הרבה. אם המחיר המוצהר נמוך מהגריד, המס מחושב ממילא לפי הגריד. ולפי ניתוח ב-JURIDICE.ro ממאי 2026, חוזה במחיר נמוך מהגריד הוא תקף, אבל מחיר מוסתר שונה מהמחיר האמיתי עלול להיחשב עסקה פיקטיבית, עם כל מה שנגזר מזה.

אני מזכיר את זה פעם אחת

ב-Compass on the Lake, 29 וילות בבלוטשט, המחיר מתחיל ב-299,900 אירו וכולל מע״מ 21%, שכר נוטריון, אגרת הרישום ושכר טרחת עורך דין. הגריד לא משנה את המחיר הזה. הוא יעניין אתכם ביום שתמכרו או תעבירו את הבית הלאה.

שאלות נפוצות

מה זה grila notarială?

זו טבלת ערכי מינימום לנכסים, שלשכות הנוטריונים מעדכנות לפחות פעם בשנה לפי סעיף 111 לקוד המס. היא משמשת רצפה לחישוב המס במכירה ולבסיס של שכר הנוטריון ואגרת הרישום. בבוקרשט ובאילפוב היא מתפרסמת באתר לשכת הנוטריונים של בוקרשט.

הגריד הוא שווי השוק של הנכס?

לא. אלה ערכי מינימום, והסקר עצמו כותב שלא מומלץ להשתמש בהם כדי להצדיק מחיר עסקה. בבתים חדשים באילפוב הגריד נמוך בדרך כלל ממחיר השוק. לשווי אמיתי צריך שמאות של הנכס המסוים.

מה קורה אם המחיר בחוזה נמוך מהגריד?

החוזה עדיין תקף, אבל המס על המכירה מחושב לפי ערך הגריד, ולא לפי המחיר המוצהר. גם שכר הנוטריון ואגרת הרישום מחושבים על בסיס שלא יורד מתחת לגריד.

כל כמה זמן מתעדכן הגריד?

לפחות פעם בשנה, לפי סעיף 111 לקוד המס. הסקר של לשכת הנוטריונים של בוקרשט לאילפוב ל-2026 בתוקף מ-1 בינואר עד 31 בדצמבר 2026.

הגריד משפיע על מס הנכס השנתי?

לא. מס הנכס השנתי של יחידים מחושב לפי ערך מיסויי למ״ר שקבוע בקוד המס, 2,677 ליי ב-2026 לבניין מגורים עם תשתיות, כפול מקדם אזור ושיעור שהרשות המקומית קובעת.

השורה התחתונה

הגריד הנוטריוני הוא רצפת מס, לא מחירון. מי שקונה בית חדש במחיר שוק כמעט לא ירגיש בו ביום הקנייה, אבל ירגיש בו ביום שימכור, יוריש או יעביר את הנכס.

אם אתם רוצים לראות איך הגריד, המס במכירה והעלויות בשתי המדינות מתחברים על נכס מסוים, אצלנו או בכל פרויקט אחר, קבעו איתי שיחה של חצי שעה. נעבור על המספרים ונכין רשימת שאלות ליועץ המס שלכם.

מוטי אזולאי, Compass Group Romania

מקורות ונתונים: לשכת הנוטריונים של בוקרשט (CNPB), סקרי שוק 2026 · CNPB, סקר השוק לאילפוב 2026 (PDF) · CNPB: מס על העברת נכסים · קוד המס הרומני, חוק 227/2015 · JURIDICE.ro: מחיר מתחת לגריד, 15.5.2026 · verifi.ro: מחשבון תעריפים נוטריוניים 2026 · איגוד הנוטריונים של רומניה (UNNPR) · רשות הקדסטר ורישום המקרקעין (ANCPI).

המאמר נועד למידע כללי בלבד ואינו ייעוץ משפטי, מס או פיננסי. ערכי הגריד מתעדכנים מדי שנה, והנוטריון קובע את הערך לנכס המסוים. הדוגמה המספרית להמחשה בלבד.