وفق المادة 111 من قانون الضرائب، إذا كان السعر في العقد أدنى من القيمة الدنيا في دراسة كتّاب العدل، تُحسب الضريبة وفق الدراسة.
وفق دراسة 2026، القيمة الدنيا لبيت من الطوب والخرسانة منذ 2011 في بالوتيشتي، بتشطيب عالٍ، 675 يورو للمتر المبني الإجمالي.
180 متراً مبنية وقطعة 400 متر في بالوتيشتي: نحو 144,000 يورو قيمة دنيا. وبسعر سوق أعلى، لا تؤثر الشبكة.
يدفع البائع 3% حتى ثلاث سنوات من الامتلاك و1% بعد ذلك، على السعر أو على الشبكة، أيهما أعلى.
دراسة كتّاب العدل لمحافظة Ilfov لعام 2026 سارية من 1 يناير حتى 31 ديسمبر 2026، وتُحدَّث مرة واحدة على الأقل في السنة.
شبكة كتّاب العدل: الإجابة المختصرة
شبكة كتّاب العدل (grila notarială) جدول للقيم الدنيا للعقارات، تحدّثه كل غرفة لكتّاب العدل مرة واحدة على الأقل في السنة وفق المادة 111 من قانون الضرائب الروماني. إنها ليست سعر السوق ولا تقييماً. إنها حدّ أدنى: حين يكون السعر في العقد أدنى من القيمة في الشبكة، تُحسب ضريبة البيع وفق الشبكة. كما تُحسب أتعاب كاتب العدل ورسوم التسجيل على أساس لا ينزل عنها. وفي البيت الجديد المشترى بسعر السوق، تكون الشبكة عادةً أدنى من السعر، ولذلك تهم أساساً يوم تبيعون أو تورّثون.
سُئلت مرة في اجتماع: «إذا كانت الشبكة في بالوتيشتي أدنى من السعر، فهل يعني ذلك أنني دفعت أكثر من اللازم؟» لا. الشبكة أداة ضريبية، والغرفة نفسها تكتب أنه لا يجدر استخدامها لتبرير السعر. لكن من يفهمها يفهم جزءاً مهماً من النظام الضريبي الروماني.
ما هي الشبكة، ومن يحددها
وفق المادة 111 من قانون الضرائب (القانون 227/2015)، تكلّف غرف كتّاب العدل مقيّمين معتمدين بإعداد «دراسات سوق» تفصّل القيم الدنيا للعقارات، وتحدّثها مرة واحدة على الأقل في السنة. وفي الحديث اليومي تُسمى grila notarială، وفي مقالات سابقة سمّيناها «كتاب كتّاب العدل».
غرفة كتّاب العدل في بوخارست (CNPB) مسؤولة عن بوخارست وعن محافظة Ilfov، ودراستها لمحافظة Ilfov لعام 2026 متاحة للتنزيل. ووفق الدراسة نفسها:
- تسري من 1 يناير حتى 31 ديسمبر 2026.
- القيم هي قيم دنيا، باليورو للمتر المربع، لاستخدام مكاتب كتّاب العدل وللحالات التي يحددها القانون.
- استخدام القيم لتبرير سعر الصفقة «غير مستحسن»، لأن التقييم الحقيقي يتطلب فحص العقار نفسه.
- يُحسب سعر البيت وفق المساحة المبنية الإجمالية (Ad)، أي كل الطوابق بما فيها الجدران. وعن الفرق بين أنواع المساحة، انظروا قاموس الإعلانات الرومانية.
كيف تبدو في بالوتيشتي: بيانات دراسة 2026
تقسّم الدراسة كل بلدة إلى مناطق، والبيوت وفق نوع البنية وسنة البناء ومستوى التشطيب. وهكذا يبدو سطر البيت الجديد في بالوتيشتي:
| البند في دراسة 2026، بالوتيشتي | القيمة الدنيا |
|---|---|
| بيت بهيكل من الخرسانة المسلحة، بُني منذ 2011، تشطيب عالٍ | 710 يورو للمتر المبني الإجمالي |
| بيت بجدران حاملة من الطوب وأسقف خرسانية، بُني منذ 2011، تشطيب عالٍ | 675 يورو للمتر المبني الإجمالي |
| أرض فارغة داخل البلدة: المركز / الوسط / الأطراف | 59.1 / 37.7 / 29.6 يورو للمتر |
| أرض مشغولة بالبناء: المركز / الوسط / الأطراف | 41.4 / 26.4 / 20.7 يورو للمتر |
| معامل تصحيح لمبنى شُغّل بين 2022 و2026 | x1.10 |
مثال: كم «تساوي» الفيلا وفق الشبكة
لنفترض فيلا جديدة في بالوتيشتي: 180 متراً مربعاً مبنية إجمالاً، بجدران من الطوب وأسقف خرسانية، وتشطيب عالٍ، على قطعة مساحتها 400 متر مربع في المنطقة الوسطى. (الحساب للتوضيح. القيمة النهائية يحددها كاتب العدل، وفق العقار المحدد.)
| المكوّن | الحساب | القيمة |
|---|---|---|
| المبنى | 180 م² × 675 يورو × 1.10 | 133,650 يورو |
| الأرض | 400 م² × 26.4 يورو | 10,560 يورو |
| مجموع القيمة الدنيا | نحو 144,000 يورو |
إذا كان السعر في العقد، مثلاً، 300,000 يورو، فإن الشبكة ببساطة لا تؤثر: كل الحسابات تتم وفق السعر. الشبكة حدّ أدنى، لا سقف ولا تقدير للقيمة. وفي البيت الجديد بسعر السوق، لا تدخل الصورة إلا حين يصرّح أحد بسعر أدنى منها.
أين تغيّر الشبكة أموالكم
1. ضريبة البيع. يدفع الفرد الذي يبيع عقاراً 3% من قيمة الصفقة إذا امتلكه حتى ثلاث سنوات، و1% بعد ذلك. والأساس هو السعر المصرَّح به، لكن ليس أقل من الشبكة. ويحصّل كاتب العدل الضريبة يوم التوقيع. التفاصيل في دليلنا لضريبة البيع.
2. أتعاب كاتب العدل ورسوم التسجيل. تُحدَّد أتعاب كاتب العدل وفق جدول شرائح في أمر وزير العدل 177/C/2024، ورسوم التسجيل لدى ANCPI هي 0.15% للفرد. وفي الحالتين لا ينزل الأساس عن الشبكة، وفق حاسبة الرسوم لدى verifi.ro وتحليل في JURIDICE.ro.
الشبكة حدّ أدنى، لا سقف ولا تقدير للقيمة. وفي البيت الجديد بسعر السوق، لا تدخل الصورة إلا حين يصرّح أحد بسعر أدنى منها.
3. الإرث. وفق غرفة كتّاب العدل في بوخارست، إذا انتهى إجراء الإرث خلال سنتين من الوفاة، فلا ضريبة. وبعد سنتين، يدفع الورثة 1%. وهنا تصبح الشبكة ذات صلة خاصة، لأنه لا يوجد سعر في عقد.
4. التعويض عن الأملاك المؤممة. تُستخدم دراسة كتّاب العدل أيضاً لتقييم الأملاك وفق القانون 165/2013. انظروا مقالنا عن دعاوى الاسترداد في Ilfov.
أين لا تؤثر الشبكة
- ضريبة العقار السنوية. تُحسب وفق قيمة ضريبية ثابتة للمتر في قانون الضرائب، 2,677 ليو في 2026 لمبنى سكني مع بنية تحتية، لا وفق الشبكة. انظروا مقالنا عن ضريبة العقار السنوية.
- تقييم البنك. يرسل البنك مقيّماً معتمداً يقيّم العقار المحدد. وهذا تقدير مختلف، انظروا كيف يقيّم البنك الروماني العقار.
«لماذا لا نكتب سعراً منخفضاً في العقد؟»
سؤال يُطرح، خاصة ممن يعرفون أسواق عقار أخرى. والإجابة المختصرة: لأنه لا يوفّر شيئاً ويعرّض لكثير. فإذا كان السعر المصرَّح به أدنى من الشبكة، تُحسب الضريبة على أي حال وفق الشبكة. ووفق تحليل في JURIDICE.ro من مايو 2026، يكون العقد بسعر أدنى من الشبكة صحيحاً، لكن السعر المخفي المختلف عن السعر الحقيقي قد يُعتبر صفقة صورية، بكل ما يترتب على ذلك.
أذكر هذا مرة واحدة
في Compass on the Lake، وهو 29 فيلا في بالوتيشتي، يبدأ السعر من 299,900 يورو ويشمل ضريبة القيمة المضافة 21%، وأتعاب كاتب العدل، ورسوم التسجيل العقاري، وأتعاب المحامي. والشبكة لا تغيّر هذا السعر. ستهمكم يوم تبيعون البيت أو تنقلونه إلى غيركم.
أسئلة شائعة
ما هي grila notarială؟
هي جدول للقيم الدنيا للعقارات، تحدّثه غرف كتّاب العدل مرة واحدة على الأقل في السنة وفق المادة 111 من قانون الضرائب. وتُستخدم حداً أدنى لحساب ضريبة البيع ولأساس أتعاب كاتب العدل ورسوم التسجيل. وفي بوخارست وIlfov تُنشر على موقع غرفة كتّاب العدل في بوخارست.
هل الشبكة هي القيمة السوقية للعقار؟
لا. إنها قيم دنيا، والدراسة نفسها تكتب أنه لا يُستحسن استخدامها لتبرير سعر الصفقة. وفي البيوت الجديدة في Ilfov تكون الشبكة عادةً أدنى من سعر السوق. وللقيمة الحقيقية يلزم تقييم للعقار المحدد.
ماذا يحدث إذا كان السعر في العقد أدنى من الشبكة؟
يبقى العقد صحيحاً، لكن ضريبة البيع تُحسب وفق قيمة الشبكة، لا وفق السعر المصرَّح به. كما تُحسب أتعاب كاتب العدل ورسوم التسجيل على أساس لا ينزل عن الشبكة.
كل كم تُحدَّث الشبكة؟
مرة واحدة على الأقل في السنة، وفق المادة 111 من قانون الضرائب. ودراسة غرفة كتّاب العدل في بوخارست لمحافظة Ilfov لعام 2026 سارية من 1 يناير حتى 31 ديسمبر 2026.
هل تؤثر الشبكة في ضريبة العقار السنوية؟
لا. تُحسب ضريبة العقار السنوية للأفراد وفق قيمة ضريبية للمتر يحددها قانون الضرائب، 2,677 ليو في 2026 لمبنى سكني مع بنية تحتية، مضروبة في معامل المنطقة ونسبة تحددها السلطة المحلية.
الخلاصة
شبكة كتّاب العدل حدّ أدنى للضريبة، لا قائمة أسعار. ومن يشتري بيتاً جديداً بسعر السوق لن يشعر بها تقريباً يوم الشراء، لكنه سيشعر بها يوم يبيع العقار أو يورّثه أو ينقله.
إذا أردتم أن تروا كيف تترابط الشبكة وضريبة البيع والتكاليف في البلدين على عقار محدد، في مشروعنا أو في أي مشروع آخر، احجزوا معي مكالمة مدتها نصف ساعة. سنراجع الأرقام ونُعدّ قائمة أسئلة لمستشاركم الضريبي.
Moti Azulay, Compass Group Romania
المصادر والبيانات: غرفة كتّاب العدل في بوخارست (CNPB)، دراسات السوق 2026 · CNPB، دراسة السوق لمحافظة Ilfov 2026 (PDF) · CNPB: ضريبة نقل العقارات · قانون الضرائب الروماني، القانون 227/2015 · JURIDICE.ro: سعر أدنى من الشبكة، 15.5.2026 · verifi.ro: حاسبة رسوم كتّاب العدل 2026 · الاتحاد الوطني لكتّاب العدل في رومانيا (UNNPR) · الوكالة الوطنية للمساحة والتسجيل العقاري (ANCPI).
هذا المقال للمعلومات العامة فقط، ولا يُعدّ استشارة قانونية أو ضريبية أو مالية. تُحدَّث قيم الشبكة سنوياً، ويحدد كاتب العدل القيمة للعقار المحدد. المثال الرقمي للتوضيح فقط.
الآن تعرفون أكثر.
هذا المقال لأغراض المعلومات العامة فقط ولا يشكّل استشارة قانونية أو ضريبية أو مالية. يُنصح باستشارة مختصين محليين قبل أي صفقة.
