عضو معتمد في ANEVAR، يكون عادةً من قائمة شركات التقييم المعتمدة لدى البنك.
معايير التقييم الرومانية، إصدار 2025، الملزمة منذ 1 يوليو 2025، وتتضمن دليلًا لتقييمات القروض.
يُقرض البنك على أساس الأدنى بين سعر الشراء والقيمة الواردة في التقرير.
في منزل سعره 300,000 يورو بتمويل 70%، تقييم أقل من السعر بـ5% يعني 10,500 يورو إضافية من أموالكم الخاصة.
اقرؤوا التقرير، وقدّموا الوثائق الناقصة، واسألوا عن رأي ثانٍ، وأعيدوا التفاوض، أو سدّوا الفجوة.
تقييم العقار في رومانيا: الإجابة المختصرة
قبل منح الرهن العقاري، يطلب البنك الروماني تقييمًا للعقار من مقيّم معتمد عضو في ANEVAR، الجمعية الوطنية للمقيّمين، يعمل وفق معايير التقييم الرومانية (إصدار SEV 2025، السارية منذ 1 يوليو 2025). ويُقرض البنك على أساس الأدنى بين سعر الشراء والقيمة الواردة في التقرير. فإذا جاء التقييم أقل من السعر، تُدفع الفجوة من أموالكم الخاصة أو يُعاد التفاوض مع البائع. ويدفع المقترض أتعاب التقييم.
يعرف من أخذ رهنًا عقاريًا في إسرائيل هذه اللحظة جيدًا: يأتي المقيّم، فيقيس ويصوّر، وبعد أيام يصل رقم يحدد كم سيُقرض البنك. وفي رومانيا المبدأ نفسه، لكن بقواعد محلية. أشرح هنا كيف يجري الأمر، وماذا تفعلون كي لا يفاجئكم التقييم في المرحلة الأخيرة.
من يقيّم العقار، ووفق أي قواعد؟
- المقيّم. عضو معتمد في الجمعية الوطنية للمقيّمين في رومانيا (ANEVAR). تعمل البنوك عادةً بقائمة من شركات التقييم المعتمدة لديها، فتختارون منها أو يعيّن البنك المقيّم.
- المعايير. معايير التقييم (SEV)، إصدار 2025، الملزمة لأعضاء ANEVAR منذ 1 يوليو 2025. وتتضمن دليلًا خاصًا بالتقييمات التي تُجرى لضمان قرض (GEV 520).
- العميل. يُعَدّ التقرير للبنك، مع أنكم أنتم من يدفع ثمنه.
المقيّم يعمل لحساب مخاطر البنك، لا لحساب صفقتكم. ولهذا بالضبط يكون الرقم متحفظًا.
ما الذي ينظر إليه المقيّم؟
- الموقع: المنطقة، وسهولة الوصول، والخدمات القريبة، والمبيعات المماثلة.
- العقارات المماثلة: الصفقات والعروض الحديثة لعقارات مشابهة في المنطقة.
- العقار نفسه: المساحة القابلة للاستخدام، ومساحة الأرض، والبناء، والتشطيب، والحالة، والأداء الطاقي.
- الوضع القانوني: مستخرج السجل العقاري، والوثائق المساحية، ورخصة البناء، ووثائق الاستلام.
- في البناء الجديد: مرحلة الأعمال ووثائق المشروع.
ما الفرق بين القيمة السوقية وقيمة الإقراض لدى البنك؟
| المصطلح | معناه |
|---|---|
| سعر الشراء | السعر الوارد في عقدكم |
| القيمة السوقية | تقدير المقيّم للسعر الذي يُباع به العقار في ظروف السوق العادية |
| قيمة الإقراض | القيمة التي يعتمدها البنك لحساب مبلغ القرض؛ وتضيف البنوك تحفظها الخاص فوق التقرير |
| نسبة القرض إلى القيمة (LTV) | القرض كنسبة مئوية من الأدنى بين السعر وقيمة البنك، ضمن الحدود التي يضعها البنك الوطني الروماني |
البنك يُقرض دائمًا على أساس الرقم الأدنى. فإذا كان السعر 300,000 يورو والتقييم 280,000 يورو، يُحسب القرض على 280,000 يورو.
مثال: ماذا يعني التقييم المنخفض بالأرقام؟
للتوضيح فقط: منزل سعره 300,000 يورو، والبنك يموّل حتى 70% من القيمة الأدنى.
| تقييم مساوٍ للسعر | تقييم أقل من السعر بـ5% | |
|---|---|---|
| السعر | €300,000 | €300,000 |
| تقييم البنك | €300,000 | €285,000 |
| الحد الأقصى للقرض (70%) | €210,000 | €199,500 |
| أموالكم الخاصة | €90,000 | €100,500 |
فجوة 5% في التقييم تحوّلت إلى 10,500 يورو إضافية من أموالكم الخاصة. لهذا مكان التقييم في الخطة منذ البداية، لا في نهايتها. وعن الدفعة الأولى، راجعوا دليلنا للدفعة الأولى في رومانيا.
ماذا تفعلون إذا جاء التقييم منخفضًا؟
- اقرؤوا التقرير. تحققوا من المساحة والعقارات المماثلة والوثائق التي اعتمد عليها المقيّم. فالأخطاء في المساحة أو في الوثائق تحدث.
- قدّموا ما ينقص. المخططات والمواصفات والتراخيص وقائمة التشطيبات قد تغيّر الصورة.
- اسألوا البنك عن رأي ثانٍ. بعض البنوك تسمح بذلك، لكنه ليس حقًا مكفولًا.
- أعيدوا التفاوض. تقييم البنك حجة مشروعة في نقاش السعر.
- سدّوا الفجوة من أموالكم الخاصة، إذا كان العقار لا يزال مناسبًا لكم.
الشراء على المخطط: متى يُجرى التقييم؟
عند الشراء على المخطط، يأتي تقييم البنك عادةً عند صرف القرض، أي غالبًا قرب انتهاء البناء، حين يمكن تقييم المنزل كما بُني. وهذا يعني أن التقييم قد يأتي بعد أشهر أو سنوات من توقيعكم العقد الأولي. لذا خطّطوا أموالكم الخاصة مع هامش لذلك. وعن الشراء على المخطط، راجعوا مقارنتنا بين العقار على المخطط والعقار الجاهز.
المقيّم يعمل لحساب مخاطر البنك، لا لحساب صفقتكم.
التمويل للمشترين من إسرائيل
التمويل من بنك روماني لمقيم في إسرائيل ممكن، والتقييم مرحلة واحدة من مراحله. ويخضع القرض وشروطه لفحص العميل وموافقة البنك المُقرض وحده. العملية الكاملة، بما فيها الوثائق والجداول الزمنية، في دليلنا للرهن العقاري خطوة بخطوة، وحساب القسط الشهري في مقالنا عن أقساط الرهن العقاري في رومانيا.
أسئلة شائعة
من يُجري تقييم العقار للرهن العقاري في رومانيا؟
مقيّم معتمد عضو في ANEVAR، يكون عادةً من قائمة شركات التقييم المعتمدة لدى البنك، ويعمل وفق معايير التقييم SEV.
من يدفع ثمن تقييم البنك في رومانيا؟
يدفع المقترض أتعاب المقيّم، مع أن التقرير يُعَدّ للبنك.
ماذا لو جاء تقييم البنك أقل من سعر الشراء؟
يُقرض البنك على أساس الرقم الأدنى. وتُغطّى الفجوة من أموالكم الخاصة أو بإعادة التفاوض على السعر. تحققوا من التقرير بحثًا عن أخطاء، وقدّموا أي وثائق ناقصة.
هل التقييم هو السعر نفسه؟
لا. السعر هو ما اتفقتم عليه مع البائع؛ أما التقييم فهو التقدير المستقل للمقيّم للقيمة السوقية، ويستخدمه البنك مع تحفظه الخاص.
متى يُقيَّم المنزل الجديد لغرض الرهن العقاري؟
عادةً عند صرف القرض، وغالبًا قرب انتهاء البناء، حين يمكن تقييم المنزل كما بُني. اسألوا بنككم كيف يتعامل مع الشراء على المخطط.
الخلاصة
تقييم البنك هو اللحظة التي يلتقي فيها سعركم برقم البنك. وفهمه مسبقًا، أي المقيّم والمعايير وقاعدة «الأدنى بين الاثنين»، يمنع تحوّله إلى مفاجأة في المرحلة الأخيرة.
إذا كنتم تخططون لتمويل شراء في رومانيا، احجزوا معي مكالمة لمدة 30 دقيقة. نراجع معًا خطة التمويل، بما فيها هامش للتقييم.
Moti Azulay, Compass Group Romania
المصادر والبيانات: الجمعية الوطنية للمقيّمين في رومانيا (ANEVAR) · معايير التقييم SEV 2025 · البنك الوطني الروماني (BNR) · BCR، دليل تقييم العقار.
هذا المقال للمعلومات العامة فقط، ولا يُعدّ استشارة قانونية أو ضريبية أو مالية. Compass Group Romania ليست مؤسسة مالية، ولا تمنح الائتمان ولا تتوسط فيه. ويخضع القرض وشروطه لفحص العميل وموافقة البنك المُقرض وحده.
الآن تعرفون أكثر.
هذا المقال لأغراض المعلومات العامة فقط ولا يشكّل استشارة قانونية أو ضريبية أو مالية. يُنصح باستشارة مختصين محليين قبل أي صفقة.
