Как румынский банк оценивает недвижимость, которую Вы хотите купить, и что будет, если оценка окажется ниже цены?

Оценка недвижимости в Румынии: коротко о главном

Спросите застройщиков об этом

Прежде чем выдать ипотечный кредит, румынский банк заказывает оценку объекта у аккредитованного оценщика — члена ANEVAR, Национальной ассоциации оценщиков, — который работает по румынским стандартам оценки (редакция SEV 2025, действует с 1 июля 2025 года). Банк кредитует исходя из меньшей из двух сумм: цены покупки или стоимости, указанной в отчете. Если оценка оказалась ниже цены, разницу покрывают из собственных средств или пересматривают цену с продавцом. Услуги оценщика оплачивает заемщик.

Покупатели, бравшие ипотеку в Израиле, знают этот момент: приходит оценщик, измеряет, фотографирует, а через несколько дней приходит цифра, которая определяет, сколько банк даст в кредит. В Румынии принцип тот же, но с местными правилами. Объясняю, как это работает и что сделать, чтобы оценка не застала Вас врасплох на последнем этапе.

Кто оценивает объект и по каким правилам?

Спросите застройщиков об этом

• Оценщик. Аккредитованный член Национальной ассоциации оценщиков Румынии (ANEVAR). Банки обычно работают со списком одобренных оценочных компаний: Вы выбираете из этого списка, либо оценщика назначает банк.
• Стандарты. Стандарты оценки (SEV), редакция 2025 года, обязательные для членов ANEVAR с 1 июля 2025 года. Они включают специальное руководство по оценке в целях обеспечения кредита (GEV 520).
• Заказчик. Отчет готовится для банка, хотя оплачиваете его Вы.

Оценщик работает на риски банка, а не на Вашу сделку. Именно поэтому цифра получается консервативной.

На что смотрит оценщик

Спросите застройщиков об этом

1. Местоположение: район, транспортная доступность, инфраструктура рядом и сопоставимые продажи.
2. Аналоги: недавние сделки и предложения по похожим объектам в районе.
3. Сам объект: полезная площадь, площадь участка, конструкция, отделка, состояние и энергоэффективность.
4. Юридический статус: выписка из земельной книги, кадастровые документы, разрешение на строительство и акты приемки.
5. Для новостроек: стадия работ и документация проекта.

Рыночная стоимость и кредитование банком

Спросите застройщиков об этом

Термин	Что это означает
Цена покупки	Цена в Вашем договоре
Рыночная стоимость	Оценка оценщиком того, за сколько объект продался бы в обычных рыночных условиях
Стоимость для кредитования	Стоимость, по которой банк рассчитывает размер кредита; поверх отчета банки применяют собственные меры осторожности
Соотношение кредита к стоимости (LTV)	Кредит в процентах от меньшей из двух величин — цены или стоимости по оценке банка — в пределах, установленных Национальным банком Румынии

Банк всегда кредитует исходя из меньшей цифры. Если цена — 300 000 €, а оценка — 280 000 €, кредит рассчитывается от 280 000 €.

Пример: что низкая оценка означает в деньгах

Спросите застройщиков об этом

Исключительно для иллюстрации: жилье стоимостью 300 000 €, банк финансирует до 70% от меньшей величины.

	Оценка равна цене	Оценка на 5% ниже цены
Цена	300 000 €	300 000 €
Оценка банка	300 000 €	285 000 €
Максимальный кредит (70%)	210 000 €	199 500 €
Ваши собственные средства	90 000 €	100 500 €

Разница в оценке в 5% превратилась в дополнительные 10 500 € собственных средств. Поэтому оценку нужно закладывать в план с самого начала, а не в конце. О первоначальном взносе см. наш гид по первоначальному взносу в Румынии.

Что делать, если оценка оказалась низкой

1. Прочитайте отчет. Проверьте площадь, аналоги и документы, которыми пользовался оценщик. Ошибки в площади или документах случаются.
2. Предоставьте недостающее. Планы, спецификации, разрешения и перечень отделки могут изменить картину.
3. Спросите банк о повторной оценке. Некоторые банки это допускают, но это не Ваше право.
4. Пересмотрите цену. Банковская оценка — законный аргумент в переговорах о цене.
5. Покройте разницу из собственных средств, если объект Вам по-прежнему подходит.

Покупка на этапе строительства: когда проводится оценка?

При покупке на этапе строительства банковская оценка обычно проводится при выдаче кредита, как правило ближе к завершению строительства, когда жилье можно оценить в построенном виде. Это значит, что оценка может состояться через месяцы или годы после подписания предварительного договора. Планируйте собственные средства с запасом на этот случай. О покупке на этапе строительства см. наше сравнение недвижимости off-plan и готовой.

Финансирование для покупателей из Израиля

Финансирование румынским банком для резидента Израиля возможно, и оценка — один из этапов этого процесса. Кредит и его условия зависят от проверки клиента и одобрения исключительно кредитующего банка. Весь процесс, включая документы и сроки, описан в нашем пошаговом гиде по ипотеке, а расчет ежемесячного платежа — в нашей статье об ипотечных платежах в Румынии.

Часто задаваемые вопросы

Кто проводит оценку недвижимости для ипотеки в Румынии?

Аккредитованный оценщик — член ANEVAR, обычно из списка одобренных банком оценочных компаний, работающий по стандартам оценки SEV.

Кто платит за банковскую оценку в Румынии?

Услуги оценщика оплачивает заемщик, хотя отчет готовится для банка.

Что делать, если банковская оценка ниже цены покупки?

Банк кредитует исходя из меньшей цифры. Разницу покрывают из собственных средств или за счет пересмотра цены. Проверьте отчет на ошибки и предоставьте недостающие документы.

Оценка — это то же самое, что цена?

Нет. Цена — это то, о чем Вы договорились с продавцом; оценка — независимое мнение оценщика о рыночной стоимости, которое банк использует с поправкой на собственную осторожность.

Когда новостройку оценивают для ипотеки?

Обычно при выдаче кредита, часто ближе к завершению строительства, когда жилье можно оценить в построенном виде. Спросите в своем банке, как он работает с покупками на этапе строительства.

Итог

Банковская оценка — это момент, когда Ваша цена встречается с цифрой банка. Если заранее понимать, как она устроена, — оценщик, стандарты и правило «меньшей из двух величин», — она не станет сюрпризом на последнем этапе.

Если Вы планируете финансировать покупку в Румынии, запишитесь на 30-минутный разговор со мной. Мы вместе разберем план финансирования, включая запас на оценку.

Моти Азулай, Compass Group Romania

Источники и данные: Национальная ассоциация оценщиков Румынии (ANEVAR) · Стандарты оценки SEV 2025 · Национальный банк Румынии (BNR) · BCR, руководство по оценке недвижимости.

Эта статья носит исключительно общий информационный характер и не является финансовой консультацией. Compass Group Romania не является финансовым учреждением, не выдает кредиты и не выступает кредитным посредником. Кредит и его условия зависят от проверки клиента и одобрения исключительно кредитующего банка.