Ипотека румынского банка под залог объекта, израильский кредит под залог жилья в Израиле или собственные средства.
Ставка Банка Израиля 3,25%, прайм 4,75% (сентябрь 2026 года). Румыния: ставка BNR 6,50%, IRCC 5,57%.
Нецелевой кредит под залог жилья в Израиле ограничен Банком Израиля 50% стоимости этого жилья.
Нерезиденту с иностранным доходом румынский банк обычно даёт 50–70% под залог самого объекта.
200 000 € на 25 лет: около 1 140 € при 4,75% против около 1 350 € при 6,5%. Только для иллюстрации.
Финансирование недвижимости в Румынии: коротко
У резидента Израиля, покупающего жильё в Румынии, есть три основных способа финансирования: ипотека румынского банка под залог румынского объекта, кредит израильского банка под залог жилья в Израиле или полностью собственные средства. Базовые ставки в Израиле ниже (ставка Банка Израиля — 3,25% против 6,50% в Румынии), но израильский «нецелевой» кредит ограничен 50% стоимости жилья в Израиле, и это жильё становится залогом. Единственно правильного пути нет: всё зависит от Вашего дохода, уже имеющихся активов и валюты.
В разговорах с инвесторами из Израиля вопрос «где брать кредит?» почти всегда следует сразу за вопросом о цене. Звучит он технически, но решает многое: сколько Вы платите, что отдаёте в залог и в какой валюте Ваш долг.
Две системы, два регулятора
В Израиле ипотека регулируется Директивой о надлежащем ведении банковской деятельности № 329 Банка Израиля. В Румынии — Регламентом № 17/2012 Национального банка Румынии (BNR).
| Израиль | Румыния | |
|---|---|---|
| Ставка центрального банка | 3,25% (сентябрь 2026 года), прайм 4,75% | 6,50%, индекс IRCC 5,57% |
| Максимальное финансирование | 75% для единственного жилья, 70% для замены жилья, 50% для инвестиционной недвижимости | 85% в леях, 75–80% в евро |
| Лимит платежа к доходу | 50% | 40% в леях, 20% в иностранной валюте |
| Прочие требования | не менее трети по фиксированной ставке, срок до 30 лет | для нерезидентов фактическое финансирование 50–70% |
Израильские данные — по Банку Израиля. Румынские — по BNR и Investropa (январь 2026 года).
Вариант 1: ипотека румынского банка
Румынский банк берёт в залог приобретаемый объект и не затрагивает Ваши активы в Израиле.
- Финансирование: для нерезидентов с иностранным доходом обычно 50–70% стоимости объекта.
- Валюта: как правило, леи. По кредиту в евро лимит платежа составляет лишь 20% дохода.
- Ставка: выше, чем в Израиле. IRCC плюс маржа или фиксированная ставка на начальный период.
- Процедура: пакет документов о доходах с переводом и апостилем, налоговый номер (NIF) и счёт в румынском банке.
Главное преимущество: Ваше жильё в Израиле не становится залогом. Условия мы описываем в статье о румынской ипотеке для нерезидентов.
Вариант 2: кредит израильского банка под залог жилья в Израиле
Если у Вас есть жильё в Израиле со свободным капиталом, Вы можете взять под его залог «нецелевую ипотеку» и использовать деньги на покупку в Румынии.
- Финансирование: по правилам Банка Израиля до 50% стоимости заложенного жилья в Израиле за вычетом действующей ипотеки.
- Валюта: шекели, как и Ваш доход. Нет расхождения между валютой дохода и платежа.
- Ставка: израильские базовые ставки сейчас ниже.
- Риск: залогом служит Ваше жильё в Израиле, а не объект в Румынии.
Здесь тоже есть валютный вопрос, но в обратную сторону: долг в шекелях, а цена объекта — в евро. При этом варианте заранее уточните в банке цель кредита и необходимые документы, поскольку деньги уходят из Израиля на покупку за рубежом.
Правильный вопрос не только «где дешевле», но и «что я готов отдать в залог и в какой валюте хочу иметь долг».
Пример: одна сумма, две ставки
Только для иллюстрации: кредит, эквивалентный 200 000 €, на 25 лет, равными платежами.
| Условная ставка | Ежемесячный платёж | |
|---|---|---|
| Израильский вариант, на уровне прайма | 4,75% | около 1 140 € (в шекелях) |
| Румынский вариант, в леях | 6,5% | около 1 350 € (в леях) |
Разница примерно в 210 € в месяц реальна, но это ещё не всё. Израильская ипотека обычно состоит из нескольких траншей, часть которых привязана к индексу потребительских цен, а фактическая ставка зависит от Вас и банка. К тому же при израильском варианте Вы закладываете своё жильё. Полная логика румынского платежа описана в статье об ипотеке в евро и в леях.
Что ещё взвесить перед выбором
- Ваша кредитная история в Израиле. Израильский кредит отражается в системе кредитных данных Банка Израиля и влияет на Вашу кредитоспособность дома. Что происходит с румынской ипотекой, мы разбираем в отдельной статье.
- Доход, который учтёт банк. В обоих вариантах платёж проверяется относительно Вашего располагаемого дохода с учётом действующих кредитов.
- Налоги. Проценты, доход и будущая продажа в двух странах требуют планирования. О налоговом соглашении читайте в статье о соглашении между Израилем и Румынией об избежании двойного налогообложения.
- Сроки. При покупке на этапе строительства румынская ипотека обычно выдаётся только после завершения объекта. Израильский кредит может покрыть взносы во время строительства.
- Комбинирование. Некоторые инвесторы оплачивают взносы во время строительства из собственных средств или кредита на родине, а в конце берут румынскую ипотеку. Этот вариант тоже стоит изучить.
Часто задаваемые вопросы
Может ли израильский банк выдать ипотеку на объект в Румынии?
Израильские банки обычно не берут в залог недвижимость в Румынии. Распространённый израильский вариант — нецелевой кредит под залог жилья в Израиле, который по правилам Банка Израиля ограничен 50% стоимости этого жилья.
Где ставка ниже, в Израиле или в Румынии?
На сентябрь 2026 года ставка Банка Израиля составляет 3,25%, а прайм — 4,75%. В Румынии ставка центрального банка — 6,50%, индекс IRCC — 5,57%. Фактическая ставка зависит от структуры кредита, маржи и Вашего профиля.
Сколько румынский банк даст покупателю из Израиля?
Обычно 50–70% стоимости объекта для нерезидента с доходом из-за рубежа. Окончательная сумма определяется Вашим доходом через установленный BNR лимит платежа.
Отразится ли румынская ипотека в моей кредитной истории в Израиле?
У этого вопроса несколько уровней, поэтому мы посвятили ему отдельную статью о том, как румынская ипотека влияет на Вашу кредитную историю в Израиле.
Можно ли комбинировать варианты?
Да. Например, оплачивать взносы во время строительства из собственных средств или кредита в Израиле, а при передаче ключей взять румынскую ипотеку. Выстраивайте такую комбинацию вместе с ипотечным брокером и налоговым консультантом.
Итог
Израильская ставка ниже, но залогом служит Ваш дом. Румынская ипотека дороже, но опирается на приобретаемый объект.
Правильный вопрос не только «где дешевле», но и «что я готов отдать в залог и в какой валюте хочу иметь долг».
Если Вы сравниваете варианты, запишитесь на 30-минутный разговор со мной. Мы разберём обе стороны и подготовим вопросы для банкира и консультанта.
Моти Азулай, Compass Group Romania
Источники и данные: Банк Израиля (процентная ставка, Директива о надлежащем ведении банковской деятельности № 329, система кредитных данных) · Национальный банк Румынии (BNR) (ключевая ставка, IRCC) · Регламент BNR № 17/2012, портал румынского законодательства (LTV и DSTI) · Investropa (январь 2026 года). Расчёты в этой статье носят иллюстративный характер.
Эта статья носит исключительно общий информационный характер и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Данные приведены по состоянию на октябрь 2026 года, а условия финансирования устанавливаются каждым банком в зависимости от профиля заёмщика. Перед любой сделкой проконсультируйтесь с ипотечным брокером, налоговым консультантом и местными специалистами.
Теперь Вы знаете больше.
Статья носит общий информационный характер и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Перед сделкой проконсультируйтесь с местными специалистами.
