По валютному кредиту, например в евро, платежи ограничены 20% чистого дохода. В леях — 40%.
По правилам BNR: до 85% в леях, 80% в евро при доходе в евро и 75% в евро без дохода в евро.
С 1 октября 2026 года IRCC составляет 5,57%. Шестимесячный EURIBOR: около 3,07% на 30 сентября.
Кредит 200 000 € на 25 лет: около 3 375 € чистыми в леях и около 5 890 € для кредита в евро.
Если Вы зарабатываете в шекелях или долларах, и кредит в леях, и кредит в евро — валютный долг. Платёж колеблется.
Ипотека в евро или в леях: коротко
Если Ваш доход не в евро и не в леях, ипотека в леях в Румынии, как правило, оказывается более доступным вариантом. По правилам Национального банка Румынии (BNR) платежи по кредиту в леях могут достигать 40% чистого дохода, а по кредиту в иностранной валюте, например в евро, только 20%. Ставка в евро ниже, но при том же доходе банк одобрит заметно меньшую сумму.
«Зачем платить 6,5% в леях, если евро выглядит дешевле?» Этот вопрос я слышу почти на каждой консультации по финансированию. Вопрос хороший, и ответ на него начинается не со ставки, а с другого вопроса: в какой валюте Вы зарабатываете?
Правило центрального банка: валюта кредита определяет лимиты
Регламент BNR № 17/2012 устанавливает разные лимиты для кредитов в леях и в иностранной валюте. Что касается соотношения суммы кредита и стоимости объекта, регламент также различает заёмщика с доходом в евро и заёмщика без такого дохода, например инвестора, получающего зарплату в шекелях или долларах.
| Вариант | Максимальное соотношение кредита к стоимости (LTV) | Лимит платежа к доходу (DSTI) |
|---|---|---|
| Кредит в леях | 85% | 40% (45% для первого жилья) |
| Евро, заёмщик с доходом в евро | 80% | 20% |
| Евро, заёмщик без дохода в евро | 75% | 20% |
Это регуляторные потолки. На практике нерезидентам с иностранным доходом банки обычно финансируют 50–70%, как мы подробно описали в нашем руководстве по ипотеке в Румынии.
Что это означает: при одинаковом доходе кредит в евро одобрят на значительно меньшую сумму, чем кредит в леях.
Индексы: IRCC в леях, EURIBOR в евро
В обоих случаях плавающая ставка складывается из индекса и маржи банка.
- Леи: индекс для потребительских кредитов — IRCC, который BNR публикует ежеквартально. С 1 октября 2026 года: 5,57%.
- Евро: индекс — EURIBOR, администратором которого является Европейский институт денежных рынков (EMMI). Шестимесячный EURIBOR 30 сентября 2026 года был зафиксирован на уровне около 3,07%.
Разрыв примерно в 2,5 процентного пункта отражает разницу между румынскими ставками (ключевая ставка BNR — 6,50%) и ставками еврозоны, которые формирует Европейский центральный банк. Подробно об индексах мы рассказываем в статье об IRCC и ROBOR.
Пример: один доход, два кредита
Допустим, кредит составляет 200 000 € на 25 лет, а заёмщик получает доход в валюте, отличной от евро и леев. (Ставки приведены только для иллюстрации.)
| Кредит в леях | Кредит в евро | |
|---|---|---|
| Условная ставка | 6,5% | около 5,07% (EURIBOR плюс 2%) |
| Ежемесячный платёж | около 1 350 € (в леях) | около 1 178 € |
| Лимит DSTI | 40% | 20% |
| Необходимый чистый доход | около 3 375 € | около 5 890 € |
Платёж в евро примерно на 170 € в месяц ниже. Но чтобы его получить, тому же заёмщику нужен доход примерно на 75% выше. Поэтому, если Вашего дохода не хватает для кредита в евро, Вам одобрят меньшую сумму и придётся вложить больше собственных средств. Полный расчёт платежа приведён в нашей статье о расчёте ипотечного платежа в Румынии.
Валютный риск: если Вы зарабатываете в другой валюте, оба кредита — валютные
Именно этот момент проще всего упустить. Для инвестора, зарабатывающего в шекелях, долларах или фунтах, и кредит в леях, и кредит в евро являются валютными. Платёж в Вашей домашней валюте растёт или снижается вместе с обменным курсом при любом варианте.
Правильный вопрос: какой вариант даст мне нужный кредит с платежом, который я потяну при любом курсе.
Разница лишь в том, к какой валютной паре Вы привязаны:
- Кредит в евро: риск курса евро по отношению к валюте Вашего дохода.
- Кредит в леях: риск курса лея, который к тому же колеблется относительно евро. По данным BNR, 30 сентября 2026 года один евро стоил около 5,28 лея.
Румынии этот риск хорошо знаком. Заёмщики, бравшие кредиты в швейцарских франках до 2008 года, увидели рост платежей, когда франк укрепился. Это не значит, что история повторится, но объясняет, почему банки и регулятор осторожны с валютным кредитованием.
Что будет с кредитом в леях, когда Румыния перейдёт на евро
Официальная цель Румынии — 2029 год, но сроки уже переносились, а к ERM II страна пока не присоединилась. Сценарии мы разбираем в статье о Румынии и евро.
Если и когда это произойдёт, кредиты в леях будут конвертированы в евро по установленному курсу пересчёта. Спросите банк уже сейчас, как он намерен проводить конвертацию, и получите ответ в письменном виде. Выбирать вариант исключительно как ставку на дату вступления в еврозону нет смысла.
Как принять решение: четыре вопроса банкиру
- Какие лимиты LTV и DSTI применяются ко мне в каждой валюте с учётом моего дохода?
- Каков ежемесячный платёж по каждому варианту с учётом страховки и какова DAE (полная стоимость кредита)?
- Что происходит после окончания периода фиксированной ставки и какой индекс применяется затем?
- Каковы условия досрочного погашения и смены валюты?
А если собственные средства поступают из-за рубежа, спланируйте и перевод. Об этом мы рассказываем в статье о переводе денег в Румынию.
Часто задаваемые вопросы
Можно ли вообще получить ипотеку в евро в Румынии?
Да, румынские банки выдают кредиты в евро. Но правила BNR ограничивают платежи по валютным кредитам 20% чистого дохода, а для заёмщиков без дохода в евро ограничивают и финансирование 75%, поэтому одобренная сумма получается значительно меньше.
Почему ставки в леях выше, чем в евро?
Потому что базовые ставки в Румынии выше, чем в еврозоне. Ключевая ставка BNR составляет 6,50%, а IRCC — 5,57%, тогда как шестимесячный EURIBOR в конце сентября 2026 года составлял около 3,07%.
Я зарабатываю в шекелях. Какой кредит для меня менее рискован?
Оба создают для Вас курсовой риск относительно валюты Вашего дохода. Выбор зависит от того, что Вы в состоянии выплачивать, от суммы, которую Вам одобрят, и от условий банка. Это решение стоит принимать вместе с финансовым консультантом, который знает Вашу ситуацию.
Что будет с кредитом в леях в день перехода Румынии на евро?
Ожидается, что он будет конвертирован в евро по официальному курсу пересчёта. Дата перехода не определена, поэтому заранее уточните политику банка и получите её в письменном виде.
Какой доход нужен для ипотеки на 200 000 €?
В примере на 25 лет: около 3 375 € чистыми в месяц для кредита в леях под 6,5% и около 5 890 € для кредита в евро. При условии, что других кредитов нет.
Итог
Более низкая ставка в евро выглядит заманчиво, но в Румынии решающим оказывается правило центрального банка: по валютному кредиту при том же доходе банк одобрит меньше.
Правильный вопрос не «где ставка ниже», а «какой вариант даст мне нужный кредит с платежом, который я потяну при любом курсе».
Если Вы сравниваете два варианта, запишитесь на 30-минутный разговор со мной. Мы вместе пройдёмся по цифрам в обеих валютах.
Моти Азулай, Compass Group Romania
Источники и данные: Национальный банк Румынии (BNR) (IRCC, ключевая ставка, обменный курс) · Регламент BNR № 17/2012, портал румынского законодательства (LTV и DSTI) · EMMI, администратор EURIBOR · Европейский центральный банк (ЕЦБ) · Investropa (январь 2026 года). Расчёты в этой статье носят иллюстративный характер.
Эта статья носит исключительно общий информационный характер и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Ставки и условия указаны по состоянию на октябрь 2026 года и устанавливаются каждым банком в зависимости от профиля заёмщика. Перед любой сделкой проконсультируйтесь с местными специалистами.
Теперь Вы знаете больше.
Статья носит общий информационный характер и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Перед сделкой проконсультируйтесь с местными специалистами.
