Pour un prêt en devise étrangère comme l'euro, les mensualités sont plafonnées à 20 % du revenu net. En lei : 40 %.
Selon la BNR : jusqu'à 85 % en lei, 80 % en euros avec des revenus en euros, et 75 % en euros sans revenus en euros.
Depuis le 1er octobre 2026, l'IRCC est de 5,57 %. EURIBOR à six mois : environ 3,07 % au 30 septembre.
Pour un prêt de 200 000 € sur 25 ans : environ 3 375 € nets en lei, et environ 5 890 € pour un prêt en euros.
Si vous êtes payé en shekels ou en dollars, un prêt en lei comme en euros est une dette en devise. La mensualité fluctue.
Crédit en euros ou en lei : la réponse courte
Pour un acheteur dont les revenus ne sont ni en euros ni en lei, le crédit en lei est généralement la voie la plus accessible en Roumanie. Selon les règles de la Banque nationale de Roumanie (BNR), les mensualités d'un prêt en lei peuvent atteindre 40 % du revenu net, mais seulement 20 % pour un prêt en devise étrangère comme l'euro. Le taux en euros est plus bas, mais à revenu égal, la banque accordera un montant bien inférieur.
« Pourquoi payer 6,5 % en lei alors que l'euro semble moins cher ? » J'entends cette question dans presque chaque conversation sur le financement. C'est une bonne question, et la réponse ne commence pas par le taux, mais par une autre question : dans quelle devise percevez-vous vos revenus ?
La règle de la banque centrale : la devise du prêt fixe les plafonds
Le règlement 17/2012 de la BNR fixe des plafonds différents pour les prêts en lei et les prêts en devises. Pour la quotité de financement, il distingue aussi l'emprunteur qui a des revenus en euros de celui qui n'en a pas, comme un investisseur payé en shekels ou en dollars.
| Voie | Quotité de financement maximale (LTV) | Plafond mensualité/revenu (DSTI) |
|---|---|---|
| Prêt en lei | 85 % | 40 % (45 % pour une résidence principale) |
| Euros, emprunteur avec revenus en euros | 80 % | 20 % |
| Euros, emprunteur sans revenus en euros | 75 % | 20 % |
Ce sont des plafonds réglementaires. En pratique, pour les non-résidents percevant des revenus étrangers, les banques financent généralement 50 % à 70 %, comme nous l'avons détaillé dans notre guide du crédit immobilier roumain.
Ce que cela signifie : à revenu égal, un prêt en euros sera accordé pour un montant bien inférieur à celui d'un prêt en lei.
Les indices : l'IRCC pour les lei, l'EURIBOR pour l'euro
Dans les deux cas, un taux variable se compose d'un indice et de la marge de la banque.
- Lei : l'indice des crédits aux particuliers est l'IRCC, publié chaque trimestre par la BNR. Depuis le 1er octobre 2026 : 5,57 %.
- Euro : l'indice est l'EURIBOR, administré par l'Institut européen des marchés monétaires (EMMI). L'EURIBOR à six mois s'établissait à environ 3,07 % le 30 septembre 2026.
L'écart d'environ 2,5 points de pourcentage reflète l'écart entre les taux roumains (le taux directeur de la BNR est de 6,50 %) et ceux de la zone euro, déterminés par la Banque centrale européenne. Nous expliquons ces indices en détail dans notre article sur l'IRCC et le ROBOR.
Exemple : même revenu, deux prêts
Prenons un prêt de 200 000 € sur 25 ans, et un emprunteur dont les revenus sont dans une devise autre que l'euro ou le leu. (Taux donnés à titre purement illustratif.)
| Prêt en lei | Prêt en euros | |
|---|---|---|
| Taux d'exemple | 6,5 % | environ 5,07 % (EURIBOR plus 2 %) |
| Mensualité | environ 1 350 € (en lei) | environ 1 178 € |
| Plafond DSTI | 40 % | 20 % |
| Revenu net requis | environ 3 375 € | environ 5 890 € |
La mensualité en euros est inférieure d'environ 170 € par mois. Mais pour l'obtenir, le même emprunteur a besoin d'environ 75 % de revenus en plus. Si vos revenus ne suffisent pas pour la voie euro, vous obtiendrez donc un prêt plus faible et devrez apporter davantage de fonds propres. Le calcul complet de la mensualité figure dans notre article sur le calcul des mensualités en Roumanie.
Le risque de change : si vous êtes payé dans une autre devise, les deux prêts sont étrangers
C'est le point le plus facile à manquer. Pour un investisseur dont les revenus sont en shekels, en dollars ou en livres, un prêt en lei comme un prêt en euros est un prêt en devise étrangère. La mensualité augmente ou diminue dans votre monnaie au gré du taux de change, quelle que soit la voie choisie.
La bonne question est de savoir quelle voie me donne le prêt dont j'ai besoin, avec une mensualité que je peux assumer, quel que soit le taux de change.
La différence porte sur la paire de devises à laquelle vous êtes exposé :
- Prêt en euros : exposition à l'euro face à la devise de vos revenus.
- Prêt en lei : exposition au leu, qui fluctue aussi face à l'euro. Selon la BNR, le 30 septembre 2026, un euro valait environ 5,28 lei.
La Roumanie connaît bien ce risque. Les emprunteurs qui avaient contracté des prêts en francs suisses avant 2008 ont vu leurs mensualités grimper lorsque le franc s'est apprécié. Cela ne signifie pas que cela se reproduira, mais cela explique la prudence des banques et du régulateur en matière de prêts en devises.
Que devient un prêt en lei lorsque la Roumanie adoptera l'euro
L'objectif officiel de la Roumanie est 2029, mais il a déjà été repoussé, et la Roumanie n'a pas encore rejoint le MCE II. Nous présentons les scénarios dans notre article sur la Roumanie et l'euro.
Si et quand cela se produira, les prêts en lei seraient convertis en euros au taux de conversion qui sera fixé. Demandez dès maintenant à la banque comment elle entend gérer cette conversion, et obtenez la réponse par écrit. Il n'y a aucun sens à choisir une voie uniquement en pariant sur la date d'adhésion.
Comment décider : quatre questions à poser au banquier
- Quels plafonds LTV et DSTI s'appliquent à moi dans chaque devise, compte tenu de mes revenus ?
- Quelle est la mensualité dans chaque cas, assurances comprises, et quel est le DAE (équivalent du TAEG) ?
- Que se passe-t-il après la période à taux fixe, et quel indice s'applique alors ?
- Quelles sont les conditions de remboursement anticipé et de changement de devise ?
Et si vos fonds propres viennent de l'étranger, planifiez aussi le transfert. Nous traitons ce point dans notre article sur le transfert d'argent vers la Roumanie.
Questions fréquentes
Peut-on seulement obtenir un crédit immobilier en euros en Roumanie ?
Oui, les banques roumaines proposent des prêts en euros. Mais les règles de la BNR plafonnent les mensualités des prêts en devises à 20 % du revenu net et, pour les emprunteurs sans revenus en euros, limitent aussi le financement à 75 % ; le montant accordé est donc bien plus faible.
Pourquoi les taux en lei sont-ils plus élevés que les taux en euros ?
Parce que les taux de base roumains sont plus élevés que ceux de la zone euro. Le taux directeur de la BNR est de 6,50 % et l'IRCC de 5,57 %, contre environ 3,07 % pour l'EURIBOR à six mois fin septembre 2026.
Mes revenus sont en shekels. Quel prêt est le moins risqué pour moi ?
Les deux vous exposent au taux de change face à la devise de vos revenus. Le choix dépend de ce que vous pouvez rembourser, du montant qui vous sera accordé et des conditions de la banque. C'est une décision à prendre avec un conseiller financier qui connaît votre situation.
Que devient un prêt en lei le jour où la Roumanie adopte l'euro ?
Il devrait être converti en euros au taux de conversion officiel. La date d'adoption est incertaine ; vérifiez donc à l'avance la politique de la banque et obtenez-la par écrit.
Quel revenu faut-il pour un crédit immobilier de 200 000 € ?
Dans l'exemple sur 25 ans : environ 3 375 € nets par mois pour un prêt en lei à 6,5 %, et environ 5 890 € pour un prêt en euros. Hors autres crédits en cours.
L'essentiel
Le taux plus bas de l'euro est tentant, mais en Roumanie, c'est la règle de la banque centrale qui tranche : sur un prêt en devises, la banque accordera moins à revenu égal.
La bonne question n'est pas « où le taux est-il le plus bas », mais « quelle voie me donne le prêt dont j'ai besoin, avec une mensualité que je peux assumer, quel que soit le taux de change ».
Si vous hésitez entre les deux voies, réservez avec moi un appel de 30 minutes. Nous passerons les chiffres en revue dans les deux devises.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Sources et données : Banque nationale de Roumanie (BNR) (IRCC, taux directeur, taux de change) · Règlement BNR 17/2012, portail législatif roumain (LTV et DSTI) · EMMI, administrateur de l'EURIBOR · Banque centrale européenne (BCE) · Investropa (janvier 2026). Les calculs de cet article sont donnés à titre d'illustration.
Cet article est fourni à titre d'information générale uniquement et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Les taux et conditions sont ceux d'octobre 2026 et sont fixés par chaque banque selon le profil de l'emprunteur. Avant toute transaction, consultez des professionnels locaux.
Vous en savez maintenant davantage.
Cet article est fourni à titre d’information générale et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Consultez des professionnels locaux avant toute transaction.
