L'objectif officiel est 2029, mais il a déjà été repoussé, depuis 2014, 2019 et 2024. La Roumanie n'est pas encore entrée dans le MCE II.
Un crédit en lei coûte environ 6,5 % aujourd'hui. En Croatie, le mois de l'adoption, le taux des nouveaux crédits immobiliers était de 2,89 %.
Environ 675 € par mois couvrent près de 100 000 € à 6,5 % et environ 142 000 € à 3 %, sur 25 ans. À titre indicatif.
Selon Eurostat, les prix des logements bulgares ont progressé de 14,8 % au T1 2026. La vague a précédé le basculement, et Schengen a joué.
La Bulgarie est entrée dans le MCE II en juillet 2020 et a adopté l'euro en janvier 2026. Sur ce modèle, la Roumanie l'adopterait vers 2031-2032.
« Moti, quand la Roumanie passe-t-elle à l'euro ? »
C'est l'une des questions que j'entends le plus souvent lors d'un premier échange. Et elle s'accompagne généralement d'une autre : « Parce que si cela se fait en 2029, peut-être faudrait-il attendre ? »
Ma réponse honnête : personne ne sait quand. Mais pour comprendre ce que signifie le passage de la Roumanie à l'euro pour un acquéreur immobilier, vous n'avez pas besoin de la date. Vous devez comprendre ce qui change réellement ce jour-là, et ce qui ne change pas.
Le prix de l'appartement ne changera pas le jour du basculement. Le prix de l'argent, si.
Ce qui ne changera pas : les prix sont déjà en euros
Quiconque achète aujourd'hui à Bucarest voit déjà les prix affichés en euros. Les contrats, les annonces et les études de marché sont libellés ainsi depuis des années.
Le jour où la Roumanie remplacera le leu par l'euro, les prix immobiliers ne seront donc pas convertis d'une devise à l'autre : ils y sont déjà. Si vous attendez le « jour de l'euro » pour connaître le prix réel, vous attendez quelque chose qui, de ce côté de l'équation, s'est déjà produit.
La Roumanie et l'euro : les faits, sans enjolivement
La Roumanie est juridiquement tenue d'adopter l'euro en vertu de son traité d'adhésion à l'UE. La seule question est de savoir quand.
- Objectif officiel : 2029, annoncé en mars 2023.
- Historique : l'objectif a déjà été repoussé, depuis 2014, 2019 et 2024.
- Conseil budgétaire roumain : estime qu'une adoption réaliste n'est envisageable qu'aux alentours de 2029-2030.
- Rapports de convergence de la Commission européenne : ils ont montré une Roumanie loin des critères de Maastricht, et seule candidate faisant l'objet d'une procédure de déficit excessif.
- MCE II : la Roumanie n'a pas encore intégré le mécanisme de change qui précède l'adoption.
Pendant ce temps, au sud, la Bulgarie a rejoint la zone euro le 1er janvier 2026.
Au vu des sources : un scénario central d'adoption vers 2030 ou plus tard, entièrement subordonné à la réduction du déficit. Nous présentons le contexte macroéconomique plus large dans notre article sur l'économie roumaine en 2026.
Le véritable moteur du passage à l'euro : les taux de crédit immobilier
Un pays qui adopte l'euro renonce à sa prime de risque de change. Cela se traduit avant tout dans les taux d'intérêt.
En Croatie, selon le blog de la Banque centrale européenne (BCE), le taux moyen des nouveaux crédits immobiliers était de 2,89 % en janvier 2023, le mois de l'adoption. Trois ans plus tard, il tourne toujours autour de 3 %. Pas une baisse ponctuelle, mais un nouveau palier.
En Roumanie, un crédit immobilier en lei coûte aujourd'hui environ 6,5 %.
Voici ce que cet écart représente en argent, pour un prêt de 100 000 € sur 25 ans (à titre indicatif uniquement, hors frais et assurance) :
| Taux annuel | Mensualité approx. | Prêt couvert par la même mensualité d'environ 675 € |
|---|---|---|
| 6,5 % (Roumanie aujourd'hui) | environ 675 € | environ 100 000 € |
| 4 % | environ 528 € | environ 128 000 € |
| 3 % (niveau croate) | environ 474 € | environ 142 000 € |
La même mensualité finance un prêt environ 40 % plus important lorsque le taux passe de 6,5 % à 3 %. C'est le canal des taux d'intérêt, et c'est le volet le plus significatif de l'histoire de l'euro. Pour les conditions actuelles de crédit immobilier pour les non-résidents, consultez notre guide du crédit immobilier roumain pour les non-résidents.
La Bulgarie : ce qui s'est passé avant et après le basculement
La Bulgarie est le point de comparaison le plus proche : un pays voisin, entré dans l'UE la même année que la Roumanie, qui a adopté l'euro en janvier 2026.
Le prix de l'appartement ne changera pas le jour du basculement. Le prix de l'argent, si.
Selon une publication d'Eurostat du 2 juillet 2026, les prix des logements en Bulgarie ont progressé de 14,8 % au premier trimestre 2026, troisième hausse de l'UE, derrière le Portugal (17,8 %) et devant la Slovaquie (14,4 %).
Trois remarques importantes sur ce chiffre :
- Le marché a bougé avant le jour J. La vague a commencé plus d'un an avant le basculement, les Bulgares transférant leur épargne vers l'immobilier pour se protéger de l'inflation.
- L'euro n'a pas été le seul facteur. L'entrée de la Bulgarie dans l'espace Schengen a également joué, et tout attribuer à l'euro serait une simplification excessive.
- Il n'y a pas eu d'envolée après le basculement. Le marché est passé à une demande fondée sur les besoins, et le crédit progresse à un rythme modéré.
Autre fait intéressant : la Bulgarie dispose depuis 1997 d'une caisse d'émission arrimée à l'euro, si bien que ses taux d'intérêt étaient déjà bas avant l'adoption. Autrement dit, le canal des taux décrit plus haut n'y a pratiquement pas joué. En Roumanie, l'écart entre environ 6,5 % et moins de 3 % dans la zone euro reste grand ouvert.
La Grèce : le revers de la médaille
La Grèce de 2001 est un rappel à garder en tête. Selon la Banque de Grèce, l'encours des crédits immobiliers est passé de 11,3 milliards à 69,4 milliards d'euros en sept ans, et la crise mondiale a été suivie d'une forte baisse des prix.
La leçon n'est pas que « l'euro est dangereux ». Elle est plus précise : l'euro rend l'argent moins cher, et la question est de savoir ce que le pays en fait. Un pays qui entre avec une discipline budgétaire profite de la convergence. Un pays qui en est dépourvu s'expose à une bulle du crédit.
C'est pourquoi la réduction du déficit roumain et l'adoption de l'euro forment une seule et même histoire, et non deux.
Le calendrier : ce que suggère le parcours bulgare
La Bulgarie est entrée dans le MCE II en juillet 2020 et a adopté l'euro en janvier 2026. Cinq ans et demi.
La Roumanie n'est pas encore entrée dans le MCE II. Si elle suit un parcours similaire, l'adoption interviendrait vers 2031-2032, et non en 2029. Nous examinons les processus qui arrivent à maturité en Roumanie d'ici la fin de la décennie, euro compris, dans notre article sur la Roumanie en 2030.
Comment intégrer l'euro dans un achat immobilier en Roumanie
Ma règle est simple : ne bâtissez pas une opération sur une date d'adoption. Bâtissez-la pour qu'elle fonctionne sans.
En pratique, cela signifie éprouver l'opération à l'aune de quatre éléments qui ne dépendent pas de l'euro :
- L'emplacement : le secteur est-il recherché aujourd'hui, indépendamment des prévisions ?
- La structure juridique : un avant-contrat clair, des acomptes versés sur un compte dédié au projet en vertu de la loi 207/2025, puis l'acte définitif et l'inscription à votre nom.
- Un financement soutenable : une mensualité confortable au taux actuel, et non à un taux qui viendra peut-être.
- Les frais et impôts : ce que coûte la détention du bien au fil des années.
Si l'euro arrive, c'est un bonus qui accompagne le bien. S'il tarde, vous détenez malgré tout une opération qui tient debout par elle-même.
Questions fréquentes
Quand la Roumanie adoptera-t-elle l'euro ?
L'objectif officiel est 2029, mais il a déjà été repoussé à trois reprises. La Roumanie n'est pas encore entrée dans le MCE II, et le parcours bulgare laisse entrevoir une adoption vers 2031-2032. Il n'existe aucune date contraignante.
Les prix immobiliers en Roumanie vont-ils doubler lors du passage à l'euro ?
Non. Les biens sont déjà affichés en euros aujourd'hui. Le basculement ne convertit pas les prix et ne garantit aucune évolution de prix. Ce qui peut changer, c'est le prix de l'argent, c'est-à-dire les taux de crédit immobilier.
Qu'est-il advenu des prix immobiliers bulgares après l'adoption de l'euro ?
Selon Eurostat, les prix des logements en Bulgarie ont progressé de 14,8 % au premier trimestre 2026. La vague a commencé avant le basculement, l'entrée dans Schengen y a aussi contribué, et après le basculement, le marché s'est stabilisé à un rythme plus modéré.
Faut-il attendre l'euro pour acheter ?
Je ne recommande pas de fonder une décision sur une date déjà repoussée trois fois. Mieux vaut vérifier si l'opération vous convient aujourd'hui, en termes d'emplacement, de structure juridique, de financement et de coûts, et considérer l'euro comme une possibilité plutôt que comme une hypothèse acquise.
Quel serait l'effet du passage à l'euro sur un crédit immobilier roumain ?
Si la Roumanie converge avec la zone euro, la prime de risque de change devrait se réduire et les taux se rapprocher des niveaux de la zone euro. En Croatie, le taux des nouveaux crédits immobiliers était de 2,89 % le mois de l'adoption. C'est un exemple historique, pas une prévision pour la Roumanie.
En résumé
Le passage de la Roumanie à l'euro est l'un des plus grands événements économiques attendus sur ce marché. Mais personne ne sait quand il aura lieu, et quiconque bâtit une opération dessus bâtit sur une date.
Si vous envisagez un bien en Roumanie et souhaitez faire le point sur la situation, le crédit, les délais et la structure de l'opération, réservons une demi-heure. Nous passerons les chiffres en revue ensemble, sans prévisions et sans pression.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Sources et données : Commission européenne, élargissement de la zone euro · Eurostat, indice des prix des logements (T1 2026, publication du 2 juillet 2026) · Banque centrale européenne (BCE) · Banque nationale de Roumanie (BNR) · Banque de Grèce · Institut national de la statistique de Bulgarie (NSI) · Conseil budgétaire roumain · Loi 207/2025, portail législatif roumain
Cet article est fourni à titre d'information générale et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal, financier ou en investissement. Les calculs de crédit sont uniquement indicatifs. Avant toute transaction, consultez des professionnels locaux.
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