Un non-résident aux revenus étrangers obtient en général 50 % à 70 % de financement. Un étranger résident avec revenus roumains : 70 % à 85 %.
Début 2026, les prêts en lei aux étrangers allaient de 5,5 % à 7,5 %, avec une hypothèse autour de 6,5 %. Le fixe coûte 0,5 à 1 point de plus.
Un prêt de 210 000 € à 6,5 % sur 25 ans : environ 1 420 € par mois. Avec le plafond de 40 %, il faut un revenu net d'environ 3 550 €.
NIF, compte bancaire, dossier de revenus, accord de principe, expertise, signature notariée, puis hypothèque inscrite et titre à votre nom.
Le goulet d'étranglement n'est pas la banque, mais les documents et apostilles dans votre pays. Commencer tôt évite l'essentiel de l'attente.
Un crédit immobilier en Roumanie : « aucune banque ne prête aux étrangers », vraiment ?
La plupart des investisseurs venus de l'étranger qui me contactent sont convaincus d'une chose : « Aucune banque roumaine n'accordera de crédit immobilier à un étranger. »
C'est l'inverse qui est vrai. Le crédit immobilier en Roumanie pour les non-résidents est un processus structuré, que les grandes banques connaissent bien. Ce qui fait échouer les dossiers, ce n'est pas la banque. C'est un dossier qui n'a pas été préparé à l'avance, un montant espéré qui ne correspond pas aux revenus, et des documents qui attendent encore leur apostille dans le pays d'origine.
Ce guide est votre feuille de route : combien prêtent les banques, ce qui détermine le montant, les sept étapes et ce qu'il faut préparer avant de commencer. Si vous êtes résident israélien et vous demandez si un crédit roumain affecte votre dossier de crédit en Israël, nous avons traité ce point dans un article distinct.
Qui prête, combien et à quel taux
Les banques avec lesquelles les étrangers travaillent le plus souvent sont BCR (Erste), BRD (Société Générale) et Raiffeisen, qui disposent de procédures structurées pour les emprunteurs non roumains. UniCredit et Exim Banca Românească sont également actives, et Exim indique explicitement que les résidents des pays de l'OCDE sont éligibles.
| Donnée | Fourchette type (début 2026) |
|---|---|
| Financement pour un non-résident aux revenus étrangers | 50 %–70 % de la valeur du bien |
| Financement pour un étranger résident en Roumanie avec des revenus roumains | 70 %–85 % |
| Taux des prêts en lei aux étrangers | 5,5 %–7,5 %, hypothèse de travail autour de 6,5 % |
| Taux fixe ou variable | Le fixe coûte environ 0,5 à 1 point de plus |
| Délai entre un dossier complet et la signature | 3 à 6 semaines |
Données de financement selon Investropa (janvier 2026). Pour approfondir les conditions de crédit applicables aux non-résidents, consultez notre article sur le crédit immobilier en Roumanie pour les non-résidents.
Le plafond DSTI : la limite qui détermine ce que vous obtenez réellement
La quotité de financement (LTV) est le plafond. Mais il existe un filtre plus étroit, que la plupart des guides passent sous silence : le plafond du taux d'endettement (DSTI, debt-service-to-income) fixé par la Banque nationale de Roumanie.
Le total de vos mensualités, tous crédits confondus, est plafonné à environ 40 % du revenu net pour un prêt en lei. Pour un prêt en devises, lorsque vos revenus sont perçus dans une autre monnaie, le plafond n'est que d'environ 20 %.
Exemple : ce que cela représente en chiffres
Prenons un bien à 300 000 € financé à 70 % : un prêt de 210 000 € et 90 000 € d'apport personnel, plus les frais de transaction. (À titre d'illustration uniquement.)
- À 6,5 % sur 25 ans, la mensualité s'élève à environ 1 420 €, hors assurances et frais.
- Pour un prêt en lei, avec le plafond de 40 %, la banque attendra un revenu net d'au moins 3 550 € environ par mois, tous crédits confondus.
- Pour un prêt en devises contracté par un emprunteur payé dans une autre monnaie, avec le plafond de 20 %, la même mensualité exige un revenu net d'environ 7 100 € par mois.
Deux conclusions. Premièrement : le montant suit vos revenus, et pas seulement la valeur du bien. C'est pourquoi un accord de principe obtenu tôt est le chiffre autour duquel vous construisez votre budget. Deuxièmement : une « option en euros » n'est réalistement ouverte qu'à ceux qui perçoivent leurs revenus en euros. Ayez cette conversation avec votre banquier avant de tomber amoureux d'un bien.
Sept étapes vers un crédit immobilier en Roumanie
- Un numéro d'identification fiscale roumain (NIF) auprès de l'administration fiscale ANAF, directement ou par l'intermédiaire d'un représentant local.
- Un compte bancaire roumain pour votre apport, le décaissement du prêt et les remboursements.
- Un dossier de revenus, traduit et apostillé (liste ci-dessous).
- L'accord de principe : montant, quotité de financement et type de prêt. Avec lui, vous négociez avec l'assurance d'un acheteur dont le financement est bouclé.
- L'expertise bancaire, à la charge de l'emprunteur. En prime : un avis sur le prix indépendant du vendeur.
- Le comité de crédit et la signature notariée du contrat de prêt et de l'acte définitif. Les fonds sont versés directement au vendeur.
- Inscription et protection : une hypothèque de premier rang inscrite au registre foncier, en même temps que l'inscription du bien à votre nom, et une assurance habitation dont la banque est bénéficiaire.
Bon à savoir : la signature notariée en Roumanie ne peut pas se faire à distance. Vous vous présentez en personne, ou vous signez une procuration à l'avance.
Le chiffre le plus important n'est pas le taux d'intérêt, mais l'accord de principe : combien la banque vous prêtera, selon vos revenus et leur devise.
La liste des documents pour les non-résidents : à préparer tôt
Pour la plupart des acheteurs venus de l'étranger, le goulet d'étranglement n'est pas la banque. C'est la collecte des documents et des apostilles dans le pays d'origine. Commencer tôt permet d'éviter l'essentiel de l'attente.
- Un passeport en cours de validité et un NIF roumain.
- Bulletins de salaire ou avis d'imposition. Pour les indépendants : états financiers. Le tout traduit et apostillé.
- Une attestation de l'employeur ou de l'expert-comptable confirmant les revenus actuels.
- Des relevés bancaires récents, sur 3 à 6 mois.
- Un rapport de crédit de votre pays d'origine. Pour les résidents israéliens : le rapport de synthèse du système de données de crédit de la Banque d'Israël.
- Les documents du bien : le compromis de vente, un extrait du registre foncier (Cartea Funciară) et, pour un bien neuf, le permis de construire.
Les coûts du prêt lui-même
Au-delà du taux d'intérêt, demandez par écrit à chaque banque : les frais d'analyse du dossier, l'expertise, les frais de notaire, les frais d'inscription, l'assurance habitation et, si elle est exigée, l'assurance décès-invalidité, ainsi que, pour un taux fixe, les conditions de remboursement anticipé. Comparez au moins deux ou trois offres. Les écarts entre banques sont significatifs.
Un autre aspect facile à oublier : les intérêts d'emprunt font partie de la planification fiscale transfrontalière. Réglez la structure et le financement ensemble, avec un conseiller fiscal, avant de signer. Pour les résidents israéliens, nous avons traité la fiscalité dans les deux pays dans notre guide fiscal pour les acheteurs israéliens.
Ce qu'une banque roumaine vérifie sur le projet
Une banque qui accorde des crédits immobiliers dans un programme neuf vérifie le titre de propriété, le permis, le promoteur et la structure de propriété elle-même. Autrement dit, l'accord de la banque passe le projet au crible, et pas seulement vous. Nous l'expliquons dans notre article sur le tampon dont personne ne vous parle.
Dans notre projet de Balotești, par exemple, les acheteurs se voient proposer un financement bancaire local jusqu'à 70 %, sous réserve de l'accord de la banque et du profil de l'emprunteur.
Questions fréquentes
Je suis indépendant, sans bulletins de salaire. Puis-je tout de même obtenir un crédit immobilier en Roumanie ?
Oui. Les banques acceptent les états financiers et les avis d'imposition à la place des bulletins de salaire, traduits et apostillés. Un dossier bien organisé d'un indépendant passe ; un dossier désordonné d'un salarié ne passe pas. C'est la préparation qui fait la différence, pas le statut.
Puis-je emprunter en euros plutôt qu'en lei ?
Cela dépend de la devise de vos revenus. Si vous êtes payé dans une autre monnaie, vous êtes considéré comme un emprunteur non couvert, et le plafond de vos mensualités sur un prêt en devises est d'environ 20 % du revenu net, ce qui réduit fortement le montant. Si vous êtes payé en euros, la situation est différente. Abordez la question avec votre banquier dès l'étape de l'accord de principe.
Qu'advient-il d'un crédit en lei lorsque la Roumanie adoptera l'euro ?
En Croatie, le précédent le plus proche, la quasi-totalité de l'encours de crédits immobiliers a été convertie en euros lors du passage à la monnaie unique. Interrogez la banque sur les conditions de conversion au moment où vous contractez le prêt, et obtenez-les par écrit.
Pourquoi les taux roumains sont-ils plus élevés que dans la zone euro, et pourquoi ne pas attendre ?
Les taux sont élevés parce que la Roumanie paie encore le prix de son déficit. L'OCDE prévoit qu'ils reculeront vers 4 % d'ici 2027 si la trajectoire de redressement se confirme, mais il s'agit d'un scénario, pas d'une promesse. Opter aujourd'hui pour un taux variable, ou pour un prêt assorti de conditions de remboursement anticipé raisonnables, préserve la possibilité de refinancer plus tard.
Combien de temps dure l'ensemble du processus ?
D'un dossier complet à la signature chez le notaire : trois à six semaines, selon la banque et le dossier. La collecte des documents et des apostilles dans votre pays prend généralement plus de temps ; commencez donc avant même de choisir un bien.
L'essentiel
Un crédit immobilier en Roumanie pour les non-résidents n'est pas un obstacle. C'est un processus, et ceux qui préparent leur dossier à l'avance le traversent sereinement.
Le chiffre le plus important n'est pas le taux d'intérêt, mais l'accord de principe : combien la banque vous prêtera, en fonction de vos revenus et de leur devise.
Si vous envisagez de financer un bien en Roumanie, réservez un entretien de 30 minutes avec moi. Nous passerons en revue les étapes, les documents et la mensualité qui vous convient.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Sources et données : Banque nationale de Roumanie (BNR) (limites DSTI) · Fonds monétaire international (FMI), Working Paper WP/19/182 · Administration fiscale roumaine (ANAF) (NIF) · Agence nationale du cadastre et de la publicité foncière (ANCPI) · Union nationale des notaires publics de Roumanie (UNNPR) · Études économiques de l'OCDE : Roumanie 2026 · Banque d'Israël, système de données de crédit · Investropa (janvier 2026) · CMS Expert Guide: Real Estate Finance Romania · EMF Hypostat · Exim Banca Românească.
Cet article est fourni à titre d'information générale uniquement et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Les taux et conditions sont ceux du début de 2026 et sont fixés par chaque banque en fonction du profil de l'emprunteur. Avant toute transaction, consultez des professionnels locaux.
Vous en savez maintenant davantage.
Cet article est fourni à titre d’information générale et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Consultez des professionnels locaux avant toute transaction.
