Non-résident : puis-je emprunter en Roumanie, et à quel prix ?

Comment obtenir un crédit immobilier en Roumanie en tant que non-résident en 2026, quel apport prévoir, et comment planifier la mensualité ainsi que la gestion du bien.

La Roumanie de 2026 n'est plus un « marché émergent ». C'est une économie européenne arrivée à maturité, qui offre aux investisseurs étrangers des opportunités devenues rares en Europe de l'Ouest. Le pays est devenu membre à part entière de l'espace Schengen en janvier 2025 (frontières terrestres comprises) : les goulets d'étranglement aux frontières ont disparu, les temps de transport ont diminué et le tourisme s'est envolé. Dans le même temps, de nouvelles autoroutes ouvrent à un rythme record : environ 1 400 km fin 2025, avec l'objectif d'atteindre 2 000 km d'ici 2028. Et la demande immobilière, en particulier à Bucarest, ne cesse de progresser.

La croissance économique a été modeste en 2025, environ 0,7 % selon les prévisions de la Commission européenne, principalement en raison des mesures d'assainissement budgétaire destinées à réduire le déficit. C'est pourtant ce ralentissement qui vous laisse le temps d'étudier le marché sereinement et de bien structurer votre financement. La Commission prévoit une croissance de 1,1 % en 2026 et de plus de 2 % en 2027.

Pour saisir cette opportunité avec discernement, encore faut-il comprendre comment fonctionne le financement. Comment un non-résident obtient-il concrètement un crédit immobilier en Roumanie ? À quelles conditions ? À quel coût ? Et surtout, comment planifier la mensualité ?

Dans ce guide, nous détaillons tout, étape par étape, avec des données vérifiées et des exemples concrets.

Combien coûte l'argent ? L'environnement des taux en Roumanie

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Commençons par les fondamentaux. Le taux directeur de la Banque nationale de Roumanie (BNR) s'établit à 6,50 %, inchangé depuis août 2024. Si l'inflation reste élevée (9,7 % en 2025 selon l'Institut national de la statistique), elle reflue progressivement. Les principaux analystes d'ING et d'Erste Group anticipent le début d'un cycle de baisse des taux vers mai 2026, avec une réduction cumulée d'environ un point de pourcentage d'ici la fin de l'année.

Qu'est-ce que cela signifie pour un investisseur ? Acheter maintenant permet de calibrer la mensualité sur les taux actuels, puis d'envisager un refinancement à de meilleures conditions si les taux baissent à l'approche de 2027.

Conditions de financement pour les non-résidents

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Les taux des crédits immobiliers en Roumanie reposent sur l'IRCC, un indice de référence interbancaire publié chaque trimestre par la banque centrale. Au deuxième trimestre 2026, l'IRCC s'établit à 5,58 %. Les banques ajoutent généralement une marge de 2,5 % à 3,0 %, si bien que le taux global d'un prêt à taux variable avoisine 8 % à 8,5 %. Nous détaillons l'ensemble du parcours, de la décision à la remise des clés, dans notre guide du crédit immobilier roumain.

À noter : plus de 98 % des nouveaux crédits immobiliers en Roumanie sont aujourd'hui accordés à taux fixe sur une période initiale, à des taux compris entre 5,45 % et 5,70 %.

Quotités de financement (LTV) pour les non-résidents :

• Bien résidentiel : 50 % à 60 % de la valeur du bien.
• Bien commercial/bureaux : 60 % à 70 %, selon la qualité du locataire et le profil de l'actif.

Le passeport européen – votre sésame

Si vous détenez un passeport de l'Union européenne, votre position est nettement plus solide. Les banques roumaines considèrent les citoyens de l'UE comme des emprunteurs moins risqués, ce qui se traduit par de meilleures conditions : des taux inférieurs de 0,5 % à 1 % à ceux proposés à un non-résident « pur », une approbation plus rapide et l'accès à des produits de crédit plus souples.

Et si vous n'avez pas de passeport européen ? Nous n'avons pas dit que c'était impossible – seulement que cela demande davantage d'efforts. Un investisseur israélien ou américain doit justifier auprès de la banque d'un lien avec la Roumanie. La voie la plus courante : créer une société locale. Cela ne règle pas seulement la question du crédit ; cela crée aussi une structure fiscale efficace (nous y revenons plus loin).

Un exemple concret : Yossi, un investisseur de Tel-Aviv, souhaitait acheter un appartement à Bucarest. Faute de passeport européen, la banque a exigé dans son cas qu'il crée une société locale – une SRL roumaine. Dans la plupart des cas, la banque se contente d'une hypothèque sur le bien. La procédure a pris environ 3 semaines, pour un coût de constitution d'environ 1 500 €. Une fois la société créée, il a obtenu un accord de principe pour son crédit en deux semaines.

Que veut voir la banque ? Documents et exigences

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Les banques roumaines mènent une analyse de crédit approfondie. Elles évaluent votre capacité de remboursement et attendent que la mensualité ne dépasse pas 30 % à 40 % de votre revenu disponible. Si vous vous inquiétez de l'effet sur votre dossier de crédit dans votre pays, lisez si un crédit immobilier roumain affecte votre crédit dans votre pays.

À titre de repère : le salaire net moyen à Bucarest est d'environ 6 978 lei (RON), soit à peu près 1 372 € (données d'octobre 2025). La moyenne nationale est plus basse, environ 5 492 lei, soit à peu près 1 080 €. La banque comparera vos revenus à ces chiffres.

Les documents à fournir

Documents obligatoires

1. Justificatifs de revenus – traduits et apostillés. Un bulletin de salaire ne suffit pas ; il faut 12 mois de relevés bancaires démontrant la régularité de vos revenus.
2. Rapport d'évaluation – établi par un expert agréé sur le bien acquis (aux frais de l'acheteur).
3. Rapport de crédit – attestant que vous n'avez pas de dettes impayées dans votre pays d'origine.

Documents complémentaires qui renforcent votre dossier

1. Justificatifs de liquidités – portefeuille de placements, épargne, dépôts.
2. Justificatifs de patrimoine – titres de propriété des autres biens que vous détenez (y compris hors de Roumanie).
3. Un contrat de gestion locative signé – il montre à la banque que quelqu'un s'occupera du bien.
4. Justificatifs de revenus attendus – une lettre d'intention d'un futur locataire (particulièrement pertinente pour un bien commercial).

Conseil important : plus vous fournissez de documents « complémentaires », plus votre profil d'emprunteur est solide et meilleures sont vos conditions. La banque veut avoir la certitude que vous disposez d'une assise financière solide.

Combien de temps dure la procédure ?

L'approbation d'un crédit immobilier pour un non-résident en Roumanie prend en moyenne 4 à 8 semaines à compter du dépôt de l'ensemble des documents. Dans le détail : accord de principe sous 5 à 10 jours ouvrés, évaluation en 1 à 2 semaines, puis approbation définitive et signature en 2 à 3 semaines supplémentaires. Nous vous recommandons de préparer votre dossier pendant que vous cherchez encore le bien, afin de ne pas laisser passer une bonne opportunité pour des raisons administratives.

Demande locative et gestion : ce qui fait le succès d'un bien

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Le crédit n'est que la moitié du tableau. L'autre moitié, c'est la demande locative et la manière dont le bien est géré.

Exemple : un deux-pièces à Pipera, Bucarest

Élément	Montant
Prix d’achat	150 000 €
Financement (60 %)	90 000 €
Apport personnel	60 000 €
Mensualité du crédit (taux fixe ~5,6 %)	~750–800 €

Les données 2025 d'AirROI sur le marché de la location de courte durée montrent un écart important entre les biens :

• Bien moyen : un taux d'occupation d'environ 42 % seulement sur l'année.
• Bien du top 10 % avec gestion professionnelle : un taux d'occupation d'environ 83 %.

Qu'est-ce qui distingue un bien moyen d'un bien performant ? La gestion. Les chiffres parlent d'eux-mêmes : les biens du premier décile atteignent un taux d'occupation d'environ 83 %, contre 42 % seulement en moyenne. Une gestion professionnelle – tarification dynamique, aménagement intérieur, service aux voyageurs – fait la différence entre un bien vide une bonne partie de l'année et un bien recherché. Nous détaillons la gestion à distance dans notre article sur qui gère votre bien pendant votre absence.

Où investir ?

• Vieille Ville (Old Town) – le centre historique : idéal pour les touristes. Forte demande et ADR (prix moyen par nuitée) plus élevé.
• Pipera – à proximité des pôles d'affaires et du parc technologique : demande régulière des salariés du parc (cadres en mobilité, développeurs, visiteurs), des voyageurs d'affaires et des séjours longue durée.
• Floreasca / Aviatiei – un quartier haut de gamme à la demande croissante, avec un fort appétit pour les biens correctement tarifés.

Pièges fiscaux : ce qu'il faut savoir avant de signer

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La fiscalité roumaine a profondément changé en 2025, et de nouvelles modifications sont en vigueur depuis le début de 2026. Voici les trois points essentiels : le panorama complet de la fiscalité à l'achat, à la location et à la revente se trouve dans notre guide de la fiscalité immobilière en Roumanie.

1. La TVA passe à 21 %

Depuis août 2025, le taux normal de TVA en Roumanie est passé de 19 % à 21 %. Un taux réduit de 9 % (pour les logements jusqu'à 120 m² de surface utile et jusqu'à 600 000 lei, pour les acheteurs ayant signé un avant-contrat avant août 2025) ne s'est appliqué que pendant une période transitoire qui a pris fin le 30 septembre 2026. Aujourd'hui, tout logement neuf est soumis au taux plein de 21 %.

2. Impôt sur les dividendes – jusqu'à 16 %

Depuis janvier 2026, le taux d'imposition des dividendes est passé de 10 % à 16 %. C'est un point important pour les investisseurs qui détiennent un bien via une société et en distribuent les bénéfices.

3. L'impôt des micro-entreprises – le piège à connaître

C'est le changement qui surprend le plus d'investisseurs mal préparés. Jusqu'à fin 2025, une société dont le chiffre d'affaires ne dépassait pas 250 000 € payait un impôt réduit de 1 % du chiffre d'affaires. Depuis janvier 2026, le seuil est tombé à 100 000 € seulement, et le taux reste de 1 % (le taux de 3 % a été supprimé).

Gardez à l'esprit qu'une micro-entreprise doit employer au moins un salarié au salaire minimum et acquitter les charges correspondantes. Par ailleurs, si 50 % du chiffre d'affaires d'une micro-entreprise proviennent de revenus locatifs, elle bascule automatiquement dans le régime de droit commun – c'est-à-dire un impôt de 16 % sur les bénéfices.

Concrètement, qu'est-ce que cela signifie ? Si vous détenez plusieurs biens dans une même société et que leur chiffre d'affaires cumulé dépasse 100 000 €, vous passez automatiquement à l'impôt sur les sociétés de droit commun – 16 % du bénéfice. Ce n'est pas rédhibitoire (l'amortissement et les frais financiers sont déductibles), mais cela exige d'anticiper.

4. Nouvelle fiscalité de la location de courte durée (STR)

Une nouvelle règle importante en 2026 : les revenus tirés de la location d'appartements pour des durées allant jusqu'à 30 jours bénéficient désormais d'un abattement forfaitaire pour frais de 30 % sur le revenu brut, le solde étant imposé à 10 %. En pratique, cela représente un taux effectif d'environ 7 % du revenu brut. En outre, au-delà d'un certain seuil de revenus locatifs, des cotisations d'assurance maladie (CASS) sont également dues.

À retenir : la structuration de votre détention – société, détention en nom propre ou répartition entre plusieurs sociétés – doit être arrêtée avant la signature du crédit, pas après. Consultez un fiscaliste roumain qui connaît la convention fiscale entre la Roumanie et Israël.

La « fenêtre de refinancement » – la stratégie à connaître

Voici la logique qui guide aujourd'hui les investisseurs expérimentés en Roumanie :

Étape 1 – Acheter maintenant. Les prix de l'immobilier restent accessibles par rapport à l'Europe de l'Ouest, et la demande locative à Bucarest est soutenue.

Étape 2 – Financer aux conditions actuelles. Oui, les taux sont relativement élevés. Mais c'est temporaire : le consensus du marché anticipe une baisse.

Étape 3 – Refinancer en 2027. Si les taux baissent (prévision : 5,25 % à 5,50 % d'ici fin 2026), vous pourrez renégocier votre crédit et réduire votre mensualité.

Ce n'est pas une promesse – c'est une manière de planifier votre financement à l'avance.

Les trois règles de l'investisseur avisé en Roumanie

1. Ne jamais transiger sur la gestion. L'écart entre 42 % et 83 % d'occupation, c'est la différence entre un bien vide et un bien recherché. Un bien sans gestion professionnelle et réactive est un bien qui passe à côté de son potentiel. Si vous ne vivez pas en Roumanie, une société de gestion professionnelle n'est pas une dépense – c'est une nécessité.
2. Un audit de la structure fiscale – avant de signer. Compte tenu des changements touchant l'impôt des micro-entreprises, l'impôt sur les dividendes et la fiscalité de la location de courte durée, votre structure de détention aura un impact direct sur votre résultat net. Un échange avec un fiscaliste avant l'achat peut vous faire économiser des dizaines de milliers d'euros dans la durée.
3. Le bon timing – sans paralysie. Les taux sont-ils élevés ? Oui. Mais un crédit se refinance, et la possibilité de le renégocier à de meilleures conditions en 2027 existe. Ceux qui attendent des « conditions parfaites » passent généralement à côté de l'opportunité.

Les erreurs fréquentes des investisseurs étrangers en Roumanie

Avant de conclure, voici quelques erreurs que nous constatons régulièrement sur le terrain :

« Je vais gérer le bien moi-même à distance. » C'est une illusion. Exploiter une location de courte durée exige une disponibilité 24 h/24 et 7 j/7, l'accueil des voyageurs, le ménage, l'entretien, une tarification dynamique selon la demande et la communication avec les plateformes de réservation. Celui qui ne vit pas en Roumanie et tente de tout faire seul finit généralement avec 30 % à 40 % d'occupation et beaucoup de frustration. Une société de gestion professionnelle prélève 15 % à 25 % du chiffre d'affaires, mais elle maintient un taux d'occupation élevé et vous apporte la tranquillité d'esprit.

« Un ami m'a dit que je n'avais pas besoin de société. » Peut-être autrefois. Mais en 2026, avec les nouvelles règles fiscales sur la location de courte durée, il est important d'examiner s'il est plus avantageux de détenir le bien en nom propre ou via une société. La réponse dépend du montant investi, de la structure des revenus et des projets de développement.

« Je veux un appartement en plein centre-ville, parce que c'est le plus "sûr". » Pas nécessairement. Les biens du centre de Bucarest coûtent plus cher au mètre carré. Des quartiers comme Pipera ou Aviatiei offrent souvent des prix d'achat plus bas et une demande régulière de la part des voyageurs d'affaires.

« J'attends que les taux baissent pour me lancer. » Le problème de cette approche : personne ne sait exactement quand les taux baisseront, et entre-temps le bon bien risque d'être vendu à quelqu'un d'autre. Vous pouvez acheter lorsque vous trouvez le bon bien et refinancer lorsque les conditions s'améliorent.

Questions fréquentes

Un non-résident peut-il obtenir un crédit immobilier en Roumanie ?

Oui. Pour un bien résidentiel, les banques financent généralement 50 % à 60 % de la valeur du bien. Les titulaires d'un passeport européen bénéficient de meilleures conditions, et les acheteurs qui n'en ont pas doivent parfois justifier d'un lien avec la Roumanie, par exemple une société locale (SRL), même si dans la plupart des cas la banque se contente d'une hypothèque sur le bien.

Quel est le taux d'un crédit immobilier roumain ?

Les taux variables reposent sur l'indice IRCC, à 5,58 % au deuxième trimestre 2026, auquel s'ajoute une marge bancaire de 2,5 % à 3,0 %, soit un taux global d'environ 8 % à 8,5 %. Plus de 98 % des nouveaux crédits sont accordés à taux fixe sur une période initiale, entre 5,45 % et 5,70 %.

Quels documents la banque exige-t-elle ?

Des justificatifs de revenus, traduits et apostillés, avec 12 mois de relevés bancaires ; une évaluation certifiée du bien aux frais de l'acheteur ; et un rapport de crédit de votre pays d'origine. La banque attend que la mensualité ne dépasse pas 30 % à 40 % de votre revenu disponible, et des documents complémentaires, comme des justificatifs de liquidités, améliorent vos conditions.

Combien de temps faut-il pour obtenir un crédit immobilier roumain ?

En moyenne 4 à 8 semaines à compter du dépôt de l'ensemble des documents : accord de principe sous 5 à 10 jours ouvrés, évaluation en 1 à 2 semaines, puis approbation définitive et signature en 2 à 3 semaines supplémentaires. Mieux vaut préparer le dossier pendant que vous cherchez encore le bien.

Dois-je être en Roumanie pour signer ?

La signature devant un notaire roumain ne peut pas se faire à distance. Vous pouvez vous présenter en personne ou donner procuration à un représentant qui signera en votre nom.

En résumé

La Roumanie de 2026 offre une combinaison rare : une réglementation relativement légère du marché de la location de courte durée, un essor accéléré des infrastructures, une adhésion pleine et entière à l'espace Schengen et une demande locative soutenue à Bucarest.

Un crédit immobilier en Roumanie pour un non-résident n'a rien de simple – mais il est tout à fait accessible et, pour qui s'y prépare correctement, c'est un puissant outil de financement qui permet d'acheter un bien avec un apport réduit et une mensualité connue à l'avance.

Cet article est fourni à titre d'information générale uniquement et ne constitue pas un conseil fiscal, juridique ou financier. Avant toute transaction, nous vous recommandons de consulter des experts locaux.

Compass Group Romania – nous accompagnons les investisseurs israéliens dans l'immobilier roumain, de la première idée à la remise des clés.