Bekomme ich als Nichtansässiger eine Hypothek in Rumänien – und wie?

Wie Sie 2026 als Nichtansässiger eine Hypothek in Rumänien erhalten, wie viel Eigenkapital Sie brauchen und wie Sie die Monatsrate und die Verwaltung der Immobilie planen.

Das Rumänien des Jahres 2026 ist kein „Schwellenmarkt“ mehr. Es ist eine reife europäische Volkswirtschaft, die ausländischen Investoren Chancen bietet, wie man sie in Westeuropa nur schwer findet. Das Land ist seit Januar 2025 Vollmitglied des Schengen-Raums (einschließlich der Landgrenzen) – damit entfielen Engpässe an den Grenzen, Transportzeiten verkürzten sich und der Tourismus erlebte einen Höhenflug. Gleichzeitig werden in Rekordtempo neue Autobahnen eröffnet: rund 1.400 km bis Ende 2025, mit dem Ziel, bis 2028 auf 2.000 km zu kommen. Und die Nachfrage nach Immobilien, besonders in Bukarest, steigt weiter.

Das Wirtschaftswachstum fiel 2025 mit rund 0,7 % laut Prognose der Europäischen Kommission bescheiden aus, vor allem wegen Maßnahmen zur Haushaltskonsolidierung, die das Haushaltsdefizit verringern sollen. Doch gerade diese Verlangsamung verschafft Ihnen Zeit, den Markt in Ruhe zu prüfen und Ihre Finanzierung sauber zu planen. Die Kommission erwartet für 2026 ein Wachstum von 1,1 % und für 2027 von über 2 %.

Um diese Chance klug zu nutzen, müssen Sie allerdings verstehen, wie die Finanzierung funktioniert. Wie genau erhält ein Nichtansässiger eine Hypothek in Rumänien? Welche Bedingungen gelten? Was kostet das? Und vor allem – wie planen Sie die Monatsrate?

In diesem Leitfaden legen wir alles Schritt für Schritt dar, mit geprüften Daten und praktischen Beispielen.

Was kostet Geld? Das Zinsumfeld in Rumänien

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Beginnen wir mit den Grundlagen. Der Leitzins der Rumänischen Nationalbank (BNR) liegt bei 6,50 % und ist seit August 2024 unverändert. Die Inflation ist zwar noch hoch (9,7 % im Jahr 2025 laut dem Nationalen Statistikinstitut), geht aber allmählich zurück. Führende Analysten von ING und Erste Group erwarten, dass um Mai 2026 ein Zinssenkungszyklus beginnt, mit einer kumulierten Senkung um rund einen Prozentpunkt bis Jahresende.

Was bedeutet das für einen Investor? Wer jetzt kauft, kann die Monatsrate auf Basis der aktuellen Zinsen planen und eine Umschuldung zu besseren Konditionen in Betracht ziehen, falls die Zinsen bis 2027 sinken.

Finanzierungsbedingungen für Nichtansässige

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Hypothekenzinsen in Rumänien basieren auf dem IRCC, einem Interbanken-Referenzindex, den die Zentralbank vierteljährlich veröffentlicht. Im zweiten Quartal 2026 liegt der IRCC bei 5,58 %. Banken schlagen üblicherweise eine Marge von 2,5 %–3,0 % auf, sodass der Gesamtzins einer variabel verzinsten Hypothek bei etwa 8 %–8,5 % liegt. Den gesamten Ablauf von der Entscheidung bis zur Schlüsselübergabe beschreiben wir in unserem Leitfaden zur rumänischen Hypothek.

Bemerkenswert: Mehr als 98 % der neuen Hypotheken in Rumänien werden heute mit einer Zinsbindung für einen Anfangszeitraum vergeben, zu Zinsen von 5,45 %–5,70 %.

Beleihungsquoten (LTV) für Nichtansässige:

• Wohnimmobilien: 50 %–60 % des Immobilienwerts.
• Gewerbe-/Büroimmobilien: 60 %–70 %, abhängig von der Qualität der Mieter und dem Profil des Objekts.

Der EU-Pass – Ihre Eintrittskarte

Wenn Sie einen EU-Pass besitzen, sind Sie in einer deutlich stärkeren Position. Rumänische Banken stufen EU-Bürger als Kreditnehmer mit geringerem Risiko ein, was sich in besseren Konditionen niederschlägt: Zinsen, die 0,5 %–1 % unter denen für einen „reinen“ Nichtansässigen liegen, schnellere Genehmigung und Zugang zu flexibleren Kreditprodukten.

Und wenn Sie keinen EU-Pass haben? Wir haben nicht gesagt, dass es unmöglich ist – nur, dass es mehr Aufwand erfordert. Ein israelischer oder amerikanischer Investor muss der Bank eine Verbindung zu Rumänien nachweisen. Der häufigste Weg: die Gründung einer lokalen Gesellschaft. Das löst nicht nur das Hypothekenproblem, sondern schafft auch eine effiziente Steuerstruktur (dazu gleich mehr).

Ein Praxisbeispiel: Yossi, ein Investor aus Tel Aviv, wollte eine Wohnung in Bukarest kaufen. Da er keinen EU-Pass hatte, verlangte die Bank in seinem Fall die Gründung einer lokalen Gesellschaft – einer rumänischen SRL. In den meisten Fällen begnügt sich die Bank mit einer Grundschuld auf die Immobilie. Der Vorgang dauerte rund 3 Wochen, die Gründungskosten lagen bei etwa 1.500 €. Nach Gründung der Gesellschaft erhielt er innerhalb von zwei Wochen eine Grundsatzzusage für die Hypothek.

Was will die Bank sehen? Unterlagen und Anforderungen

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Banken in Rumänien führen eine gründliche Kreditprüfung durch. Sie bewerten Ihre Rückzahlungsfähigkeit und erwarten, dass die Monatsrate 30 %–40 % Ihres verfügbaren Einkommens nicht übersteigt. Wenn Sie sich Sorgen um die Auswirkungen auf Ihre Kreditwürdigkeit im Heimatland machen, lesen Sie, ob eine rumänische Hypothek Ihre Bonität zu Hause beeinflusst.

Zur Orientierung: Das durchschnittliche Nettogehalt in Bukarest liegt bei rund 6.978 Lei (RON), etwa 1.372 € (Stand Oktober 2025). Der Landesdurchschnitt ist niedriger, rund 5.492 Lei, etwa 1.080 €. Die Bank wird Ihr Einkommen an diesen Werten messen.

Unterlagen, die Sie einreichen müssen

Pflichtunterlagen

1. Einkommensnachweis – übersetzt und mit Apostille. Eine Gehaltsabrechnung reicht nicht aus; Sie benötigen Kontoauszüge über 12 Monate, die Regelmäßigkeit belegen.
2. Wertgutachten – ein Gutachten eines zertifizierten Sachverständigen über die zu erwerbende Immobilie (auf Kosten des Käufers).
3. Bonitätsauskunft – eine Bestätigung, dass Sie in Ihrem Heimatland keine offenen Schulden haben.

Ergänzende Unterlagen, die Ihre Chancen verbessern

1. Liquiditätsnachweis – Anlageportfolio, Ersparnisse, Einlagen.
2. Nachweis von Sachvermögen – Eigentumsnachweise für weitere Immobilien in Ihrem Besitz (auch außerhalb Rumäniens).
3. Ein unterzeichneter Hausverwaltungsvertrag – zeigt der Bank, dass sich jemand um die Immobilie kümmern wird.
4. Nachweis erwarteter Einnahmen – eine Absichtserklärung eines künftigen Mieters (besonders relevant bei Gewerbeimmobilien).

Wichtiger Tipp: Je mehr „ergänzende“ Unterlagen Sie einreichen, desto stärker ist Ihr Kreditnehmerprofil und desto besser sind Ihre Konditionen. Die Bank will sicher sein, dass Sie über einen soliden finanziellen Rückhalt verfügen.

Wie lange dauert das Verfahren?

Die Hypothekengenehmigung für einen Nichtansässigen dauert in Rumänien ab Einreichung aller Unterlagen im Durchschnitt 4–8 Wochen. Im Einzelnen: Grundsatzzusage innerhalb von 5–10 Werktagen, Bewertung 1–2 Wochen, endgültige Genehmigung und Unterzeichnung weitere 2–3 Wochen. Wir empfehlen, die Unterlagen schon während der Objektsuche vorzubereiten, damit Ihnen keine gute Gelegenheit wegen Bürokratie entgeht.

Mietnachfrage und Verwaltung: was eine Immobilie erfolgreich macht

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Die Hypothek ist nur die halbe Wahrheit. Die andere Hälfte sind die Mietnachfrage und die Art, wie die Immobilie verwaltet wird.

Beispiel: eine Zweizimmerwohnung in Pipera, Bukarest

Posten	Betrag
Kaufpreis	150.000 €
Finanzierung (60 %)	90.000 €
Eigenkapital	60.000 €
Monatliche Kreditrate (Festzins ~5,6 %)	~750–800 €

Daten zum Kurzzeitvermietungsmarkt von AirROI aus dem Jahr 2025 zeigen eine große Spanne zwischen den Objekten:

• Durchschnittliches Objekt: eine Auslastung von nur rund 42 % über das Jahr.
• Top-10-%-Objekt mit professioneller Verwaltung: eine Auslastung von rund 83 %.

Was unterscheidet ein durchschnittliches Objekt von einem erfolgreichen? Die Verwaltung. Die Daten sprechen für sich: Objekte im obersten Dezil erreichen eine Auslastung von rund 83 %, der Durchschnitt nur 42 %. Professionelle Verwaltung – dynamische Preisgestaltung, Innenausstattung, Gästeservice – macht den Unterschied zwischen einer Immobilie, die einen Großteil des Jahres leer steht, und einer, die gefragt ist. Die Fernverwaltung erläutern wir in unserem Artikel darüber, wer Ihre Immobilie verwaltet, während Sie nicht vor Ort sind.

Wo sollten Sie investieren?

• Altstadt – das historische Zentrum: ideal für Touristen. Hohe Nachfrage und eine höhere ADR (durchschnittlicher Tagespreis).
• Pipera – nahe an Geschäftszentren und dem Technologiepark: stabile Nachfrage von Beschäftigten des Parks (umziehende Führungskräfte, Entwickler, Besucher), Geschäftsreisenden und Langzeitgästen.
• Floreasca / Aviatiei – eine gehobene Gegend mit wachsender Nachfrage und starker Nachfrage nach marktgerecht bepreisten Objekten.

Steuerfallen: was Sie vor der Unterzeichnung wissen müssen

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Die rumänischen Steuerregeln haben sich 2025 grundlegend geändert, weitere Änderungen gelten seit Anfang 2026. Hier die drei entscheidenden: Das vollständige Bild der Steuern auf Kauf, Vermietung und Verkauf finden Sie in unserem Leitfaden zu Immobiliensteuern in Rumänien.

1. Mehrwertsteuer auf 21 % gestiegen

Seit August 2025 ist der reguläre Mehrwertsteuersatz in Rumänien von 19 % auf 21 % gestiegen. Ein ermäßigter Satz von 9 % (für Wohnungen mit bis zu 120 m² Nutzfläche und bis zu 600.000 Lei, für Käufer, die vor August 2025 einen Vorvertrag unterzeichnet hatten) galt nur während einer Übergangsfrist, die am 30. September 2026 endete. Heute unterliegt jede neue Wohnung der vollen Mehrwertsteuer von 21 %.

2. Dividendensteuer – bis zu 16 %

Seit Januar 2026 ist der Dividendensteuersatz von 10 % auf 16 % gestiegen. Das ist für Investoren bedeutsam, die Immobilien über eine Gesellschaft halten und Gewinne entnehmen.

3. Kleinstunternehmensteuer – die Falle, die Sie kennen müssen

Diese Änderung erwischt die meisten unvorbereiteten Investoren. Bis Ende 2025 zahlte eine Gesellschaft mit einem Umsatz von bis zu 250.000 € eine ermäßigte Steuer von 1 % des Umsatzes. Seit Januar 2026 ist die Schwelle auf nur noch 100.000 € gesunken, und der Satz bleibt bei 1 % (der Satz von 3 % wurde abgeschafft).

Beachten Sie, dass ein Kleinstunternehmen mindestens einen Angestellten zum Mindestlohn beschäftigen und dessen Abgaben zahlen muss. Stammen zudem 50 % der Einnahmen eines Kleinstunternehmens aus Mieteinnahmen, wird es automatisch in eine reguläre Gesellschaft umgewandelt – das heißt, es zahlt 16 % Steuer auf den Gewinn.

Was bedeutet das in der Praxis? Wenn Sie mehrere Immobilien in einer Gesellschaft halten und deren gemeinsamer Umsatz 100.000 € übersteigt, wechseln Sie automatisch zur regulären Körperschaftsteuer – 16 % des Gewinns. Das ist immer noch nicht schlecht (weil Abschreibungen und Finanzierungskosten abgezogen werden können), erfordert aber vorausschauende Planung.

4. Neue Besteuerung der Kurzzeitvermietung (STR)

Eine wichtige neue Regel 2026: Einkünfte aus der Vermietung von Wohnungen für Zeiträume von bis zu 30 Tagen unterliegen nun einem pauschalen Kostenabzug von 30 % vom Bruttoeinkommen, auf den Rest werden 10 % Steuer erhoben. Effektiv entspricht das einer Steuer von etwa 7 % des Bruttoeinkommens. Zudem schuldet, wessen Mieteinnahmen eine bestimmte Schwelle überschreiten, auch Krankenversicherungsbeiträge (CASS).

Die Erkenntnis: Die Planung Ihrer Haltestruktur – Gesellschaft, Privateigentum oder Aufteilung auf mehrere Gesellschaften – muss vor der Unterzeichnung der Hypothek erfolgen, nicht danach. Ziehen Sie einen rumänischen Steuerexperten hinzu, der mit dem Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Rumänien und Israel vertraut ist.

Das „Umschuldungsfenster“ – die Strategie, die Sie kennen sollten

Diese Logik leitet erfahrene Investoren in Rumänien derzeit:

Schritt 1 – Jetzt kaufen. Die Immobilienpreise sind im Vergleich zu Westeuropa noch erschwinglich, und die Mietnachfrage in Bukarest ist stabil.

Schritt 2 – Zu den aktuellen Konditionen finanzieren. Ja, die Zinsen sind relativ hoch. Aber das ist vorübergehend – der Marktkonsens geht von sinkenden Zinsen aus.

Schritt 3 – 2027 umschulden. Sinken die Zinsen (Prognose: 5,25 %–5,50 % bis Ende 2026), können Sie Ihre Hypothek umschulden und die Monatsrate senken.

Das ist kein Versprechen – sondern eine Möglichkeit, Ihre Finanzierung vorausschauend zu planen.

Die drei Regeln des klugen Investors in Rumänien

1. Bei der Verwaltung niemals Kompromisse machen. Der Unterschied zwischen 42 % und 83 % Auslastung ist der Unterschied zwischen einer leeren und einer gefragten Immobilie. Eine Immobilie ohne professionelle, dynamische Verwaltung schöpft ihr Potenzial nicht aus. Wenn Sie nicht in Rumänien leben, ist eine professionelle Verwaltungsgesellschaft kein Kostenfaktor – sondern eine Notwendigkeit.
2. Due Diligence zur Steuerstruktur – vor der Unterzeichnung. Angesichts der Änderungen bei der Kleinstunternehmensteuer, der Dividendensteuer und der STR-Besteuerung wirkt sich Ihre Haltestruktur direkt auf Ihr Endergebnis aus. Ein Gespräch mit einem Steuerexperten vor dem Kauf kann Ihnen über die Zeit Zehntausende Euro sparen.
3. Timing – aber keine Lähmung. Sind die Zinsen hoch? Ja. Aber eine Hypothek lässt sich umschulden, und die Möglichkeit einer Umschuldung zu besseren Konditionen im Jahr 2027 besteht. Wer auf „perfekte Bedingungen“ wartet, verpasst meist die Gelegenheit.

Häufige Fehler ausländischer Investoren in Rumänien

Bevor wir zum Schluss kommen, hier einige Fehler, die wir in der Praxis immer wieder sehen:

„Ich verwalte die Immobilie selbst aus der Ferne.“ Das ist eine Illusion. Eine Kurzzeitvermietung erfordert Erreichbarkeit rund um die Uhr, Gäste-Check-ins, Reinigung, Instandhaltung, nachfrageabhängige dynamische Preise und Kommunikation mit Buchungsplattformen. Wer nicht in Rumänien lebt und es allein versucht, landet meist bei 30 %–40 % Auslastung und viel Frust. Eine professionelle Verwaltungsgesellschaft verlangt 15 %–25 % der Einnahmen, hält aber die Auslastung hoch und verschafft Ihnen Ruhe.

„Ein Freund hat gesagt, ich brauche keine Gesellschaft.“ Vielleicht früher. Aber 2026, mit den neuen STR-Steuerregeln, ist es wichtig zu prüfen, ob sich das Halten der Immobilie als Privatperson oder über eine Gesellschaft mehr lohnt. Die Antwort hängt von der Höhe der Investition, der Einkommensstruktur und den Plänen für eine künftige Expansion ab.

„Ich will eine Wohnung mitten im Stadtzentrum, weil das am ‚sichersten‘ ist.“ Nicht unbedingt. Objekte im Zentrum von Bukarest kosten pro Quadratmeter mehr. Gegenden wie Pipera oder Aviatiei bieten oft niedrigere Kaufpreise und eine stabile Nachfrage von Geschäftsreisenden.

„Ich warte, bis die Zinsen sinken, und steige dann ein.“ Das Problem dieses Ansatzes: Niemand weiß genau, wann die Zinsen sinken, und in der Zwischenzeit kann die richtige Immobilie an jemand anderen verkauft werden. Sie können kaufen, wenn Sie die richtige Immobilie gefunden haben, und umschulden, wenn sich die Bedingungen verbessern.

Häufig gestellte Fragen

Kann ein Nichtansässiger in Rumänien eine Hypothek bekommen?

Ja. Bei Wohnimmobilien finanzieren Banken in der Regel 50 %–60 % des Immobilienwerts. Inhaber eines EU-Passes erhalten bessere Konditionen, und Käufer ohne EU-Pass werden mitunter gebeten, eine Verbindung zu Rumänien nachzuweisen, etwa eine lokale Gesellschaft (SRL) – wobei sich die Bank in den meisten Fällen mit einer Grundschuld auf die Immobilie begnügt.

Wie hoch ist der Zins einer rumänischen Hypothek?

Variable Zinsen basieren auf dem IRCC-Index, der im zweiten Quartal 2026 bei 5,58 % liegt, zuzüglich einer Bankmarge von 2,5 %–3,0 %, sodass der Gesamtzins bei rund 8 %–8,5 % liegt. Mehr als 98 % der neuen Hypotheken werden mit einer Zinsbindung für einen Anfangszeitraum vergeben, zu 5,45 %–5,70 %.

Welche Unterlagen verlangt die Bank?

Einen übersetzten Einkommensnachweis mit Apostille samt Kontoauszügen über 12 Monate; ein zertifiziertes Wertgutachten der Immobilie auf Kosten des Käufers; und eine Bonitätsauskunft aus Ihrem Heimatland. Die Bank erwartet, dass die Monatsrate 30 %–40 % Ihres verfügbaren Einkommens nicht übersteigt, und ergänzende Unterlagen wie ein Liquiditätsnachweis verbessern Ihre Konditionen.

Wie lange dauert eine rumänische Hypothek?

Im Durchschnitt 4–8 Wochen ab Einreichung aller Unterlagen: Grundsatzzusage innerhalb von 5–10 Werktagen, Bewertung in 1–2 Wochen und endgültige Genehmigung sowie Unterzeichnung in weiteren 2–3 Wochen. Es lohnt sich, die Unterlagen schon während der Objektsuche vorzubereiten.

Muss ich zur Unterzeichnung in Rumänien sein?

Die Unterzeichnung vor einem rumänischen Notar ist nicht aus der Ferne möglich. Sie können persönlich erscheinen oder einem Vertreter eine Vollmacht erteilen, der in Ihrem Namen unterschreibt.

Zusammenfassung

Rumänien bietet 2026 eine seltene Kombination: eine relativ schlanke Regulierung des Kurzzeitvermietungsmarkts, einen beschleunigten Ausbau der Infrastruktur, die volle Schengen-Mitgliedschaft und eine stabile Mietnachfrage in Bukarest.

Eine Hypothek in Rumänien als Nichtansässiger ist nicht einfach – aber durchaus erreichbar, und für alle, die richtig planen, ist sie ein wirkungsvolles Finanzierungsinstrument, mit dem sich eine Immobilie mit weniger Eigenkapital und einer im Voraus bekannten Monatsrate erwerben lässt.

Dieser Artikel dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine Steuer-, Rechts- oder Finanzberatung dar. Vor dem Abschluss einer Transaktion empfehlen wir, lokale Fachleute zu Rate zu ziehen.

Compass Group Romania – wir begleiten israelische Investoren bei rumänischen Immobilien, von der ersten Idee bis zum Schlüssel.