Официальная цель – 2029 год, но она уже сдвигалась: с 2014, 2019 и 2024 года. Румыния ещё не вступила в ERM II.
Ипотека в леях сегодня стоит около 6,5%. В Хорватии в месяц перехода ставка по новым ипотечным кредитам была 2,89%.
Около 675 € в месяц покрывают примерно 100 000 € под 6,5% и около 142 000 € под 3% на 25 лет. Только иллюстрация.
По данным Евростата, цены на жильё в Болгарии выросли на 14,8% в I квартале 2026 года. Волна началась до перехода, свою роль сыграл Шенген.
Болгария вступила в ERM II в июле 2020 года и перешла на евро в январе 2026-го. Похожим путём Румыния придёт к евро около 2031–2032 годов.
«Моти, когда Румыния перейдёт на евро?»
Это один из вопросов, которые я чаще всего слышу при первом разговоре. И обычно за ним следует второй: «Потому что если это случится в 2029 году, может, стоит подождать?»
Честный ответ: когда – не знает никто. Но чтобы понять, что переход Румынии на евро означает для покупателя недвижимости, дата не нужна. Нужно понимать, что именно изменится в этот день, а что – нет.
В день перехода цена квартиры не изменится. Изменится цена денег.
Что не изменится: цены уже в евро
Каждый, кто покупает в Бухаресте сегодня, уже видит цены в евро. Договоры, объявления и рыночные отчёты много лет ведутся именно в этой валюте.
Поэтому в день, когда Румыния заменит лей на евро, цены на недвижимость не будут пересчитываться из одной валюты в другую. Они уже там. Если Вы ждёте «дня евро», чтобы увидеть реальную цену, Вы ждёте того, что по эту сторону уравнения уже произошло.
Румыния и евро: факты без прикрас
Румыния юридически обязана перейти на евро в соответствии с договором о вступлении в ЕС. Вопрос только в сроках.
- Официальная цель: 2029 год, объявлена в марте 2023 года.
- История: цель уже сдвигалась – с 2014, 2019 и 2024 года.
- Фискальный совет Румынии: по его оценке, реалистичный переход возможен лишь около 2029–2030 годов.
- Доклады Еврокомиссии о конвергенции: показали, что Румыния далека от Маастрихтских критериев и является единственной страной-кандидатом, в отношении которой действует процедура чрезмерного дефицита.
- ERM II: Румыния ещё не вступила в механизм валютных курсов, который предшествует переходу.
Тем временем южнее, в Болгарии, евро стал валютой с 1 января 2026 года.
Если взвесить источники: центральный сценарий – переход около 2030 года или позже, полностью зависящий от сокращения дефицита. Более широкую макроэкономическую картину мы описываем в нашей статье об экономике Румынии в 2026 году.
Настоящий двигатель перехода на евро: ставки по ипотеке
Страна, переходящая на евро, избавляется от премии за валютный риск. Прежде всего это отражается на процентных ставках.
В Хорватии, по данным блога Европейского центрального банка (ЕЦБ), средняя ставка по новым ипотечным кредитам в январе 2023 года, в месяц перехода, составляла 2,89%. Три года спустя она по-прежнему около 3%. Не разовое снижение, а новый уровень.
В Румынии сегодня ипотека в леях стоит около 6,5%.
Вот что этот разрыв означает в деньгах при кредите 100 000 € на 25 лет (только иллюстрация, без комиссий и страховок):
| Годовая ставка | Примерный ежемесячный платёж | Кредит, который покрывает тот же платёж ~675 € |
|---|---|---|
| 6,5% (Румыния сегодня) | около 675 € | около 100 000 € |
| 4% | около 528 € | около 128 000 € |
| 3% (уровень Хорватии) | около 474 € | около 142 000 € |
Тот же ежемесячный платёж позволяет взять кредит примерно на 40% больше, когда ставка снижается с 6,5% до 3%. Это процентный канал, и это самая значимая часть истории с евро. Актуальные условия ипотеки для нерезидентов – в нашем гиде по ипотеке в Румынии для нерезидентов.
Болгария: что было до перехода и после
Болгария – самое близкое сравнение: соседняя страна, вступившая в ЕС в один год с Румынией и перешедшая на евро в январе 2026 года.
В день перехода цена квартиры не изменится. Изменится цена денег.
Согласно сообщению Евростата от 2 июля 2026 года, цены на жильё в Болгарии выросли в первом квартале 2026 года на 14,8% – третье место в ЕС после Португалии (17,8%) и перед Словакией (14,4%).
Три важных замечания к этой цифре:
- Рынок пришёл в движение ещё до самого дня перехода. Волна началась более чем за год до него: болгары переводили сбережения в недвижимость, страхуясь от инфляции.
- Евро был не единственным фактором. Свою роль сыграло и вступление Болгарии в Шенгенскую зону, и приписывать всё евро – упрощение.
- После перехода взрыва не произошло. Рынок перешёл к спросу, основанному на реальных потребностях, а кредитование растёт умеренными темпами.
Ещё один интересный факт: в Болгарии с 1997 года действует валютный совет с привязкой к евро, поэтому процентные ставки там были низкими ещё до перехода. Иными словами, описанный выше процентный канал там почти не работал. В Румынии же разрыв между примерно 6,5% и менее чем 3% в еврозоне по-прежнему огромен.
Греция: обратная сторона медали
Греция 2001 года – напоминание, которое стоит держать в голове. По данным Банка Греции, объём жилищных кредитов за семь лет вырос с 11,3 млрд € до 69,4 млрд €, а за мировым кризисом последовало резкое падение цен.
Урок не в том, что «евро опасен». Он точнее: евро делает деньги дешевле, и вопрос в том, что страна с этим делает. Страна, входящая в еврозону с фискальной дисциплиной, выигрывает от конвергенции. Страна без неё рискует получить кредитный пузырь.
Именно поэтому сокращение дефицита в Румынии и её переход на евро – это одна история, а не две.
Сроки: что подсказывает болгарский путь
Болгария вступила в ERM II в июле 2020 года и перешла на евро в январе 2026 года. Пять с половиной лет.
Румыния в ERM II ещё не вступила. Если она пойдёт похожим путём, переход состоится около 2031–2032 годов, а не в 2029-м. Процессы, которые созреют в Румынии к концу десятилетия, включая евро, мы рассматриваем в нашей статье «Румыния 2030».
Как учитывать евро при покупке недвижимости в Румынии
Моё правило простое: не стройте сделку на дате перехода. Стройте её так, чтобы она работала и без неё.
На практике это означает проверить сделку по четырём параметрам, которые от евро не зависят:
- Локация: есть ли спрос на этот район сегодня, независимо от прогнозов?
- Юридическая структура: понятный предварительный договор, авансы на специальный счёт проекта по Закону 207/2025, затем окончательный договор и регистрация права собственности на Ваше имя.
- Посильное финансирование: ежемесячный платёж, комфортный при сегодняшней ставке, а не при той, которая, возможно, наступит.
- Расходы и налоги: во что обходится владение объектом на протяжении лет.
Если евро придёт, это бонус, который прилагается к объекту. Если переход задержится, у Вас всё равно сделка, которая стоит на собственных ногах.
Часто задаваемые вопросы
Когда Румыния перейдёт на евро?
Официальная цель – 2029 год, но её уже трижды переносили. Румыния ещё не вступила в ERM II, а болгарский путь указывает на переход около 2031–2032 годов. Обязательной даты нет.
Удвоятся ли цены на недвижимость в Румынии после перехода на евро?
Нет. Недвижимость уже сегодня оценивается в евро. Переход не пересчитывает цены и не гарантирует никакого их изменения. Измениться может цена денег, то есть ставки по ипотеке.
Что произошло с ценами на жильё в Болгарии после перехода на евро?
По данным Евростата, цены на жильё в Болгарии выросли в первом квартале 2026 года на 14,8%. Волна началась ещё до перехода, свой вклад внесло и вступление в Шенген, а после перехода рынок вышел на более умеренный темп.
Стоит ли ждать евро, прежде чем покупать?
Я не рекомендую строить решение на дате, которая уже трижды сдвигалась. Лучше проверить, подходит ли Вам сделка сегодня – по локации, юридической структуре, финансированию и расходам, – и рассматривать евро как возможность, а не как допущение.
Как переход на евро повлияет на ипотеку в Румынии?
Если Румыния сблизится с еврозоной, премия за валютный риск, скорее всего, сократится, а ставки приблизятся к уровню еврозоны. В Хорватии ставка по новым ипотечным кредитам в месяц перехода составляла 2,89%. Это исторический пример, а не прогноз для Румынии.
Итог
Переход Румынии на евро – одно из крупнейших экономических событий, ожидаемых на этом рынке. Но никто не знает, когда оно произойдёт, и тот, кто строит на нём сделку, строит на дате.
Если Вы присматриваете объект в Румынии и хотите разобраться в общей картине, ипотеке, сроках и структуре сделки, давайте назначим получасовой разговор. Мы вместе пройдём по цифрам – без прогнозов и без давления.
Моти Азулай, Compass Group Romania
Источники и данные: Европейская комиссия, расширение еврозоны · Евростат, индекс цен на жильё (I квартал 2026 года, сообщение от 2 июля 2026 года) · Европейский центральный банк (ЕЦБ) · Национальный банк Румынии (BNR) · Банк Греции · Национальный статистический институт Болгарии (NSI) · Фискальный совет Румынии · Закон 207/2025, портал румынского законодательства
Эта статья носит исключительно общий информационный характер и не является юридической, налоговой, финансовой или инвестиционной консультацией. Расчёты по ипотеке приведены только для иллюстрации. Перед любой сделкой проконсультируйтесь с местными специалистами.
Теперь Вы знаете больше.
Статья носит общий информационный характер и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Перед сделкой проконсультируйтесь с местными специалистами.
