Un prêt de 200 000 € à 6,5 % sur 25 ans : environ 1 350 € par mois, hors assurances et frais.
Chaque point de taux d'intérêt représente environ 120 à 130 € par mois sur un prêt de 200 000 € sur 25 ans.
Passer de 25 à 30 ans à 6,5 % fait économiser environ 86 € par mois, mais ajoute environ 50 000 € d'intérêts au total.
Selon les règles de la BNR, les mensualités de tous les crédits sont plafonnées à 40 % des revenus nets en lei, et à 20 % en devises.
Le taux annuel effectif global inclut assurances et frais au-delà du taux nominal. Comparez sur cette base.
Calcul de la mensualité d'un crédit immobilier en Roumanie : la réponse courte
La mensualité d'un crédit immobilier roumain dépend de trois paramètres : le montant emprunté, le taux d'intérêt annuel et le nombre d'années. Un prêt d'une valeur de 200 000 € (en lei) à 6,5 % sur 25 ans coûte environ 1 350 € par mois, hors assurance. La banque ne l'accordera que si l'ensemble de vos mensualités de crédit reste inférieur à 40 % de vos revenus nets pour un prêt en lei, conformément aux règles de la Banque nationale de Roumanie (BNR).
C'est par ce chiffre que commence chacune de mes discussions de financement avec les investisseurs. Pas le taux affiché, pas la quotité de financement, mais la mensualité et le revenu qu'elle exige. Dans cet article, vous trouverez la formule, un tableau des mensualités, et ce que la banque ajoute au capital et aux intérêts.
La formule : comment calculer la mensualité
La plupart des crédits immobiliers roumains reposent sur un échéancier à mensualités constantes (« rate egale », un amortissement par annuités). La formule :
Mensualité = P × r ÷ (1 − (1 + r)^−n)
- P est le montant emprunté.
- r est le taux annuel divisé par 12. À 6,5 % : 0,065 ÷ 12 = 0,00542.
- n est le nombre d'échéances. Sur 25 ans : 300.
N'importe quel tableur fait ce calcul avec la fonction VPM (PMT). Le résultat couvre uniquement le capital et les intérêts.
Tableau des mensualités : un prêt de 200 000 €
Le tableau applique la formule ci-dessus, à mensualités constantes, à un prêt de 200 000 €. Pour un prêt en lei, le montant et les mensualités sont en lei : au cours de la BNR du 30 septembre 2026, environ 5,28 lei pour un euro, cela correspond à un prêt d'environ 1 056 000 lei. (À titre d'illustration uniquement.)
| Taux annuel | 25 ans | 30 ans |
|---|---|---|
| 5,5 % | environ 1 228 € | environ 1 136 € |
| 6,5 % | environ 1 350 € | environ 1 264 € |
| 7,5 % | environ 1 478 € | environ 1 398 € |
Deux enseignements ressortent. Chaque point de taux d'intérêt représente environ 120 à 130 € par mois. Et allonger la durée réduit la mensualité moins qu'on ne le croit : passer de 25 à 30 ans à 6,5 % fait économiser environ 86 € par mois, mais ajoute environ 50 000 € d'intérêts au total (environ 255 000 € au lieu d'environ 205 000 €).
Mensualités constantes ou dégressives (« rate descrescătoare »)
Les banques roumaines proposent aussi un échéancier à amortissement constant du capital, les « rate descrescătoare » : la part de capital est fixe, les intérêts sont calculés sur le capital restant dû, et la mensualité diminue avec le temps.
Sur le même prêt de 200 000 € à 6,5 % sur 25 ans :
- Première mensualité environ 1 750 €, au lieu d'environ 1 350 €.
- Dernière mensualité environ 670 €.
- Total des intérêts environ 163 000 €, au lieu d'environ 205 000 €.
La contrepartie : une première mensualité plus élevée, donc une exigence de revenu plus forte au départ. Si vos revenus le permettent, vous payez moins d'intérêts au total.
Ce sont vos revenus qui déterminent le montant du prêt, pas la valeur du bien.
Le taux : fixe, variable, et ce qu'est l'IRCC
Pour les prêts en lei à taux variable, le taux correspond à un indice plus la marge de la banque (« marjă »). Depuis 2019, l'indice des crédits aux particuliers est l'IRCC, publié chaque trimestre par la BNR. Au 1er octobre 2026, il s'établit à 5,57 %. Avec une marge hypothétique de 2 % (à titre d'illustration) : un taux de 7,57 % et une mensualité d'environ 1 487 € sur 25 ans.
De nombreuses banques proposent un taux fixe pour les trois à cinq premières années, puis basculent sur l'indice plus la marge. Demandez à voir la mensualité dans les deux phases, et pas seulement pendant la période à taux fixe. Nous expliquons ces indices en détail dans notre article sur l'IRCC et le ROBOR.
Ce qui s'ajoute au coût mensuel
La formule couvre le capital et les intérêts. En pratique, la charge mensuelle et le coût annuel comportent d'autres éléments :
- L'assurance habitation obligatoire (PAD) en vertu de la loi 260/2008, plus l'assurance du bien exigée par la banque, dont celle-ci est bénéficiaire.
- L'assurance décès, que de nombreuses banques exigent ou intègrent dans la tarification du taux.
- Les frais de gestion du compte ou du prêt, selon la banque.
- Les écarts de change, si vos revenus sont dans une autre devise que celle du prêt.
C'est pourquoi le chiffre à comparer d'une banque à l'autre est la DAE (dobânda anuală efectivă), le taux annuel effectif global que la banque est tenue de communiquer. Il inclut les coûts au-delà du taux nominal.
Quel revenu la banque exigera-t-elle : le plafond DSTI
En vertu du règlement BNR 17/2012, le total de vos mensualités sur l'ensemble de vos crédits est plafonné à 40 % de vos revenus nets pour un prêt en lei, et à 20 % pour un prêt en devises. Pour un prêt destiné à l'achat d'une première résidence, le plafond est relevé de 5 points de pourcentage.
En chiffres : une mensualité d'environ 1 350 € exige un revenu net d'au moins 3 375 € environ par mois pour un prêt en lei. Ce sont vos revenus qui déterminent le montant du prêt, pas la valeur du bien. Nous comparons les prêts en lei et en euros dans notre article sur le crédit en euros ou en lei.
Questions fréquentes
Comment calculer une mensualité de crédit roumain sans simulateur bancaire ?
Dans un tableur, avec la fonction VPM (PMT) : le taux annuel divisé par 12, le nombre de mois et le montant emprunté. Le résultat correspond au capital et aux intérêts à mensualités constantes. Ajoutez les assurances et les frais pour obtenir le coût réel.
Combien coûte par mois un crédit de 200 000 € en Roumanie ?
À 6,5 % : environ 1 350 € par mois sur 25 ans, ou environ 1 264 € sur 30 ans, hors assurances et frais. Pour un prêt en lei, la mensualité est en lei, sur la base du montant en lei fixé le jour du prêt.
Quelle est la différence entre « rate egale » et « rate descrescătoare » ?
Avec les « rate egale », la mensualité reste identique pendant toute la durée (amortissement par annuités). Avec les « rate descrescătoare », la part de capital est fixe et la mensualité diminue avec le temps. La seconde formule démarre plus haut mais permet d'économiser des intérêts au total.
Qu'est-ce que la DAE et pourquoi est-elle importante ?
La DAE est le taux annuel effectif global, qui inclut les coûts du prêt au-delà de l'intérêt nominal. C'est le bon indicateur pour comparer les offres de différentes banques.
Puis-je rembourser mon crédit par anticipation ?
Oui. Pour les prêts à taux variable, le remboursement anticipé est en général sans frais. Pendant une période à taux fixe, la banque peut facturer une indemnité plafonnée. Demandez les conditions par écrit avant de signer.
En résumé
Calculer la mensualité est la première chose à faire, avant même de choisir un bien. Cela vous montre ce que vous paierez, quel revenu la banque exigera, et ce qui change si les taux varient d'un point.
Pour l'ensemble du processus, de l'accord de principe jusqu'au notaire, voir notre guide pas à pas du crédit immobilier roumain. Pour l'apport personnel nécessaire, voir notre article sur l'apport en Roumanie.
Si vous souhaitez passer en revue vos propres chiffres, réservez un appel de 30 minutes avec moi. Nous calculerons ensemble la mensualité, le revenu requis et les différents scénarios.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Sources et données : Banque nationale de Roumanie (BNR) (IRCC, taux de change) · Règlement BNR 17/2012, portail législatif roumain (DSTI) · Portail législatif roumain (loi 260/2008, assurance obligatoire) · Investropa (janvier 2026, fourchettes de taux). Les calculs présentés dans cet article sont des illustrations fondées sur la formule.
Cet article est fourni à titre d'information générale uniquement et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Les taux et conditions sont ceux d'octobre 2026 et sont fixés par chaque banque selon le profil de l'emprunteur. Avant toute transaction, consultez des professionnels locaux.
Vous en savez maintenant davantage.
Cet article est fourni à titre d’information générale et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Consultez des professionnels locaux avant toute transaction.
