Selon la BNR : 15 % d'apport pour un prêt en lei, 20 % en euros avec revenus en euros, et 25 % en euros sans revenus en euros.
Un non-résident aux revenus étrangers est généralement financé à 50 %–70 %, soit 30 %–50 % d'apport (Investropa).
Noua Casă permet 5 % d'apport pour un logement jusqu'à 70 000 €, réservé aux primo-accédants.
L'inscription au registre foncier coûte 0,15 % de la valeur pour un particulier, selon l'ANCPI. Sur 300 000 € : 450 €.
Sur plan, les échéances se paient en général sur fonds propres et, selon la loi 207/2025, vont sur un compte de projet dédié.
Apport personnel en Roumanie : la réponse courte
Selon les règles de la banque centrale roumaine, l'apport minimum pour un crédit immobilier est de 15 % pour un prêt en lei et de 20 % à 25 % pour un prêt en euros. En pratique, les non-résidents percevant des revenus de l'étranger sont généralement financés à hauteur de 50 % à 70 %, ce qui signifie un apport de 30 % à 50 % du prix. À cela s'ajoutent les frais d'acquisition à prévoir : honoraires du notaire, droits d'inscription, expertise, et TVA si elle n'est pas comprise dans le prix.
« Combien dois-je apporter ? » est sans doute la première question que j'entends de la part des investisseurs. Et la réponse « 15 % » que l'on trouve un peu partout en ligne n'est vraie que pour une petite partie d'entre eux. Dans cet article, vous avez le tableau complet : ce que permettent les règles, ce que la banque vous accordera réellement, et ce qui sortira encore de votre poche.
Le minimum fixé par la banque centrale
Le règlement 17/2012 de la Banque nationale de Roumanie (BNR) fixe une quotité de financement maximale (LTV) pour les prêts au logement :
| Devise du prêt | Financement maximum | Apport minimum |
|---|---|---|
| Lei | 85 % | 15 % |
| Euros, emprunteur avec des revenus en euros | 80 % | 20 % |
| Euros, emprunteur sans revenus en euros | 75 % | 25 % |
Ce sont des plafonds, pas une promesse. Une banque peut exiger davantage, et pour les non-résidents, c'est généralement le cas.
Ce que les banques exigent réellement des non-résidents
Selon Investropa (janvier 2026), un non-résident percevant des revenus étrangers est généralement financé à hauteur de 50 % à 70 % de la valeur du bien. Un étranger résident en Roumanie et y percevant des revenus peut atteindre 70 % à 85 %.
Et même ce pourcentage de financement n'est qu'un plafond. Le montant effectif dépend de vos revenus, via le plafond d'endettement (DSTI) : 40 % du revenu net pour un prêt en lei et 20 % pour un prêt en devises. Si vos revenus ne permettent pas d'emprunter davantage, vous apportez plus de fonds propres. Pour le calcul : notre article sur le calcul des mensualités de crédit en Roumanie.
Et les « 5 % d'apport » ? Le programme Noua Casă
Le chiffre « 5 % d'apport en Roumanie » circule assez souvent en ligne. Il provient du programme de garantie publique Noua Casă, géré par le Fonds national de garantie des crédits pour les PME (FNGCIMM).
- 5 % d'apport pour un logement jusqu'à 70 000 €.
- 15 % d'apport pour un logement neuf entre 70 000 et 140 000 €.
- La condition essentielle : l'acheteur ne possède aucun logement (ou un seul logement de moins de 50 m²).
Le programme est conçu pour les primo-accédants, pas pour les investisseurs étrangers. Il est utile de le connaître, car il explique une partie de la demande locale, mais il ne faut pas bâtir un plan de financement dessus.
Ce qui s'ajoute à l'apport
L'apport, c'est votre part du prix. S'y ajoutent les frais d'acquisition, que la banque ne finance généralement pas :
- La TVA sur un logement neuf : le taux normal en Roumanie est de 21 %. Le régime transitoire à 9 % a pris fin le 30 septembre 2026. Vérifiez si le prix qui vous est proposé inclut la TVA. Les détails figurent dans notre article sur la TVA des logements neufs.
- Les honoraires du notaire : selon un barème par tranches fixé par arrêté du ministre de la Justice, TVA en sus. L'Union nationale des notaires publics de Roumanie (UNNPR) est la référence.
- Les droits d'inscription au registre foncier : 0,15 % de la valeur de la transaction pour un particulier, selon l'ANCPI.
- Les frais liés au prêt : expertise de la banque, frais de dossier, assurance du bien et assurance décès si elle est exigée.
- Traductions, apostilles et procuration, si vous n'assistez pas en personne à chaque étape.
Nous avons recensé l'ensemble des frais dans notre article sur les frais d'acquisition immobilière en Roumanie.
« 15 % d'apport » est le minimum légal, pas votre chiffre.
Exemple : un bien à 300 000 €
À titre purement illustratif, prix TVA comprise :
| Financement | Prêt | Apport | Droits d'inscription (0,15 %) |
|---|---|---|---|
| 70 % | 210 000 € | 90 000 € | 450 € |
| 60 % | 180 000 € | 120 000 € | 450 € |
| 50 % | 150 000 € | 150 000 € | 450 € |
Ajoutez les honoraires du notaire et les frais liés au prêt. Établissez votre budget sur le scénario de financement le plus bas, pas le plus haut. Si l'accord de principe s'avère plus élevé, c'est un bonus.
Achat sur plan : quand payez-vous quoi
Lorsque vous achetez un bien en construction, les paiements sont échelonnés au fil du chantier, et le crédit n'est généralement débloqué qu'une fois le bien achevé et susceptible d'être inscrit. Les échéances pendant la construction sont donc normalement réglées sur vos fonds propres.
La bonne nouvelle : la loi 207/2025 impose que les acomptes soient versés sur un compte de projet dédié, avec des plafonds par étape de construction. Nous l'expliquons dans notre article sur la protection de votre argent lors d'un achat sur plan. Vérifiez à l'avance avec la banque et le promoteur l'échéancier des paiements, et le moment exact où le financement intervient.
Dans notre projet à Balotești, par exemple, les prix démarrent à 299 900 € tout compris, et les livraisons commencent en décembre 2027. C'est exactement le type d'échéancier qu'il vaut la peine de poser à plat avec votre banquier avant de signer un avant-contrat.
Questions fréquentes
Quel est l'apport minimum pour un crédit immobilier en Roumanie ?
Selon les règles de la BNR, 15 % pour un prêt en lei, 20 % pour un prêt en euros si l'emprunteur perçoit des revenus en euros, et 25 % s'il n'en perçoit pas. Pour les non-résidents, les banques exigent généralement davantage : 30 % à 50 %.
Puis-je acheter en Roumanie avec 5 % d'apport ?
Uniquement via le programme Noua Casă, réservé aux primo-accédants et aux logements jusqu'à 70 000 €. Pour un investisseur étranger, il n'est généralement pas pertinent.
La banque finance-t-elle aussi les frais d'acquisition ?
En général, non. Les honoraires du notaire, les droits d'inscription et les frais liés au prêt sont réglés sur vos fonds propres. Prévoyez-les en plus de l'apport.
J'achète sur plan. Quand ai-je besoin de l'argent ?
Pour les échéances pendant la construction, selon l'échéancier prévu dans l'avant-contrat. Le crédit est généralement débloqué une fois le bien achevé. En vertu de la loi 207/2025, les acomptes sont conservés sur un compte de projet dédié.
Mon apport peut-il venir de l'étranger ?
Oui. La banque demandera à voir l'origine des fonds : veillez donc à ce que le virement soit bien documenté et provienne d'un compte à votre nom. Vérifiez à l'avance les frais de virement et le taux de change.
En définitive
« 15 % d'apport » est le minimum légal, pas votre chiffre. En tant que non-résident, prévoyez 30 % à 50 %, plus les frais d'acquisition.
Ceux qui planifient leur trésorerie à l'avance, y compris les échéances pendant la construction et le moment où le financement intervient, abordent l'opération sereinement.
Si vous souhaitez établir votre budget, réservez un appel de 30 minutes avec moi. Nous passerons en revue l'apport, les frais et l'échéancier des paiements.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Sources et données : Règlement BNR 17/2012, portail législatif roumain (LTV et DSTI) · FNGCIMM (programme Noua Casă) · Agence nationale du cadastre et de la publicité foncière (ANCPI) (droits d'inscription) · Union nationale des notaires publics de Roumanie (UNNPR) · Portail législatif roumain (loi 207/2025, Code fiscal) · Investropa (janvier 2026). Les calculs de cet article sont fournis à titre illustratif.
Cet article est fourni à titre d'information générale uniquement et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Les données sont à jour à octobre 2026, et les conditions de financement sont fixées par chaque banque en fonction du profil de l'emprunteur. Avant toute transaction, consultez des professionnels locaux.
Vous en savez maintenant davantage.
Cet article est fourni à titre d’information générale et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Consultez des professionnels locaux avant toute transaction.
