BNR'ye göre: ley kredisinde %15 peşinat, euro geliriyle euro kredisinde %20 ve euro geliri olmadan euro kredisinde %25.
Yurt dışı geliri olan mukim olmayan bir kişiye %70'e kadar finansman sağlanır, yani en az %30 peşinat (Investropa).
Noua Casă, yalnızca ilk evini alanlar için 70.000 €'ya kadar konutlarda %5 peşinata izin verir.
ANCPI'ye göre tapu sicili tescili, bir gerçek kişi için değerin %0,15'ine mal olur. 300.000 € üzerinden: 450 €.
Projeden alımda taksitler genellikle kendi kaynaklarınızdan ödenir ve 207/2025 sayılı Yasa uyarınca özel bir proje hesabına gider.
Romanya'da peşinat: kısa cevap
Romanya merkez bankası kurallarına göre konut kredisinde asgari peşinat, ley kredisinde %15 ve euro kredisinde %20–25'tir. Uygulamada yurt dışı geliri olan mukim olmayanlara %70'e kadar finansman sağlanır; bu da fiyatın en az %30'u kadar peşinat demektir. Bunun üstüne satın alma masraflarını planlamanız gerekir: noter ücreti, tescil harcı, ekspertiz ve fiyata dahil değilse KDV.
“Ne kadar getirmem gerekiyor?” muhtemelen yatırımcılardan duyduğum ilk sorudur. Ve internette birçok yerde geçen “%15” cevabı, yalnızca küçük bir kısmı için doğrudur. Bu makalede tam resmi bulacaksınız: kuralların neye izin verdiği, bankanın gerçekte ne vereceği ve cebinizden başka neler çıkacağı.
Merkez bankası asgari sınırı
Romanya Ulusal Bankası'nın (BNR) 17/2012 sayılı Yönetmeliği, konut kredileri için azami kredi/değer oranını (LTV) belirler:
| Kredi para birimi | Azami finansman | Asgari peşinat |
|---|---|---|
| Ley | 85% | 15% |
| Euro, euro geliri olan borçlu | 80% | 20% |
| Euro, euro geliri olmayan borçlu | 75% | 25% |
Bunlar üst sınırlardır, bir taahhüt değildir. Banka daha fazlasını isteyebilir ve yurt dışında yaşayanlar için genellikle ister.
Bankalar yurt dışında yaşayanlardan fiilen ne istiyor?
Investropa'ya (Ocak 2026) göre, yurt dışı geliri olan ve Romanya'da yaşamayan bir kişiye mülk değerinin %70'ine kadar finansman sağlanır. Romanya'da oturma iznine ve gelire sahip bir yabancı %70 ile %85 arasına ulaşabilir.
Finansman yüzdesi de yalnızca bir üst sınırdır. Gerçek tutar gelirinize göre belirlenir: borç servisi/gelir sınırı (DSTI) üzerinden, net gelirin ley cinsinden kredide %40'ı, döviz cinsinden kredide %20'si. Geliriniz daha yüksek bir krediyi desteklemiyorsa, daha fazla öz sermaye koymanız gerekir. Nasıl hesaplanacağı: Romanya'da konut kredisi taksidi hesaplama yazımız.
“%5 peşinat” ne olacak? Noua Casă programı
“Romanya'da %5 peşinat” rakamı internette sık geçer. Bu rakam, KOBİ'ler için Ulusal Kredi Garanti Fonu (FNGCIMM) tarafından yürütülen devlet garantili Noua Casă programından gelir.
- 70.000 €'ya kadar bir konutta %5 peşinat.
- 70.000-140.000 € arasındaki yeni bir konutta %15 peşinat.
- Temel koşul: alıcının hiç konutu olmaması (ya da 50 m²'nin altında tek bir konutu olması).
Program, yurt dışından gelen yatırımcılar için değil, ilk evini alanlar için tasarlanmıştır. Yerel talebin bir kısmını açıkladığı için bilmekte fayda var, ancak bir finansman planını buna dayandırmaya değmez.
Peşinatın üzerine neler eklenir?
Peşinat, fiyat içindeki payınızdır. Bunun üzerine, bankanın genellikle finanse etmediği satın alma masrafları gelir:
- Yeni konutta KDV: Romanya'da standart oran %21'dir. Geçici %9'luk uygulama 30 Eylül 2026'da sona erdi. Size sunulan fiyata KDV'nin dahil olup olmadığını kontrol edin. Ayrıntılar için yeni konutlarda KDV yazımıza bakın.
- Noter ücreti: Adalet Bakanı'nın emriyle belirlenen kademeli bir tarifeye göre, artı KDV. Bakılacak yer: Romanya Noterler Birliği (UNNPR).
- Tapu sicili ücreti: ANCPI'ye göre, bireysel alıcılar için işlem değerinin %0,15'i.
- Kredi masrafları: bankanın ekspertiz bedeli, dosya masrafı, mülk sigortası ve gerekiyorsa hayat sigortası.
- Tercümeler, apostiller ve vekâletname, her aşamada bizzat bulunmayacaksanız.
Tüm masrafları Romanya'da mülk satın alma masrafları yazımızda listeledik.
"%15 peşinat" yasal asgari orandır, sizin rakamınız değildir.
Örnek: 300.000 € değerinde bir mülk
Yalnızca örnek amaçlıdır, fiyat KDV dahildir:
| Finansman | Kredi | Peşinat | Tescil ücreti (%0,15) |
|---|---|---|---|
| %70'e kadar | €210,000 | €90,000 | €450 |
Noter ücretini ve kredi masraflarını da ekleyin. Bütçenizi bir pay bırakarak planlayın: finansman %70'e kadardır ve banka onayına tabidir.
Proje aşamasında satın alma: ne zaman ne ödenir?
İnşaat halindeki bir mülkü satın aldığınızda ödemeler inşaat süresine yayılır ve konut kredisi genellikle yalnızca mülk tamamlandığında ve tescil edilebildiğinde kullandırılır. Dolayısıyla inşaat sırasındaki taksitler normalde kendi kaynaklarınızdan ödenir.
İyi haber: 207/2025 sayılı Kanun (“Nordis yasası”), kuralları 25.8.2026'dan beri İmar ve İnşaat Kanunu'nun (169/2026 sayılı Kanun) 422(6)-(11). maddesinde düzenlenmiştir. Bu kanun, avansların özel bir proje hesabına yatırılmasını ve her inşaat aşamasında geliştiricinin harcamalarına üst sınır konmasını zorunlu kılar. Bunu proje aşamasında paranızın nasıl korunduğunu anlatan yazımızda açıkladık. Ödeme planını ve finansmanın tam olarak ne zaman devreye gireceğini bankayla ve geliştiriciyle önceden netleştirin.
Örneğin Balotești'deki projemizde fiyatlar her şey dahil 299.900 €'dan başlıyor ve teslimler Aralık 2027'de başlıyor. Ön sözleşme imzalamadan önce bankacınızla birlikte ele almaya değer tam da bu tür bir takvimdir.
Sık sorulan sorular
Romanya'da konut kredisi için asgari peşinat nedir?
BNR kurallarına göre ley kredisinde %15, euro geliri olan bir borçlu için euro kredisinde %20 ve euro geliri olmayan bir borçlu için %25. Mukim olmayanlardan bankalar genellikle daha fazlasını ister: en az %30.
Romanya'da %5 peşinatla satın alabilir miyim?
Yalnızca ilk evini alanlara yönelik ve 70.000 €'ya kadar konutlar için olan Noua Casă programı aracılığıyla. Yurt dışından bir yatırımcı için genellikle geçerli değildir.
Banka satın alma masraflarını da finanse eder mi?
Genellikle hayır. Noter ücreti, tescil harcı ve kredi masrafları kendi kaynaklarınızdan ödenir. Bunları peşinatın üstüne planlayın.
Projeden alıyorum. Paraya ne zaman ihtiyacım olur?
İnşaat sırasındaki taksitler, ön sözleşmedeki plana göre. Konut kredisi genellikle mülk tamamlandığında kullandırılır. 207/2025 sayılı Yasa uyarınca avanslar özel bir proje hesabında tutulur.
Peşinatım yurt dışından gelebilir mi?
Evet. Banka fon kaynağını görmek isteyecektir, bu yüzden transferin adınıza kayıtlı bir hesaptan iyi belgelenmiş olduğundan emin olun. Transfer ücretlerini ve döviz kurunu önceden kontrol edin.
Sonuç
“%15 peşinat” yasal asgari orandır, sizin rakamınız değildir. Yurt dışında yaşayan biri olarak en az %30 planlayın, üstüne satın alma masraflarını ekleyin.
Nakit akışını önceden planlayanlar, yani inşaat sırasındaki taksitleri ve finansmanın devreye gireceği anı hesaba katanlar, işleme sakin bir şekilde girer.
Bütçenizi oluşturmak isterseniz, benimle 30 dakikalık bir görüşme ayarlayın. Peşinatı, masrafları ve ödeme planını birlikte inceleriz.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Kaynaklar ve veriler: BNR 17/2012 sayılı Yönetmelik, Romanya mevzuat portalı (LTV ve DSTI) · FNGCIMM (Noua Casă programı) · Ulusal Kadastro ve Tapu Sicili Kurumu (ANCPI) (tescil ücreti) · Romanya Noterler Birliği (UNNPR) · Romanya mevzuat portalı (207/2025 sayılı Kanun, Vergi Kanunu) · Investropa (Ocak 2026). Bu yazıdaki hesaplamalar örnek niteliğindedir.
Bu yazı yalnızca genel bilgi niteliğindedir; hukuki, vergisel veya mali tavsiye değildir. Veriler Ekim 2026 itibarıyladır ve finansman koşullarını her banka borçlunun profiline göre belirler. Herhangi bir işlemden önce yerel uzmanlara danışın.
Artık daha fazlasını biliyorsunuz.
Bu makale genel bilgidir; hukuki, vergisel veya mali tavsiye değildir. Herhangi bir işlemden önce yerel uzmanlara danışın.
