الدفعة الأولى لعقار في رومانيا: كم من المال تحتاجون فعلاً؟

الدفعة الأولى في رومانيا: الإجابة المختصرة

اسألوا المطوّرين عن هذا

وفق قواعد البنك المركزي الروماني، الحد الأدنى للدفعة الأولى في الرهن العقاري هو 15% في قرض بالليو و20%–25% في قرض باليورو. أما عملياً، فيحصل غير المقيمين ذوو الدخل من الخارج عادة على تمويل بنسبة 50%–70%، أي دفعة أولى بين 30% و50% من السعر. ويُضاف إلى ذلك تخطيط تكاليف الشراء: أتعاب كاتب العدل، ورسم التسجيل، والتقييم، وضريبة القيمة المضافة إن لم تكن مشمولة في السعر.

"كم يجب أن أحضر؟" هو على الأرجح أول سؤال أسمعه من المستثمرين. والإجابة "15%" المنتشرة على الإنترنت لا تصح إلا لقلة منهم. في هذا المقال الصورة كاملة: ما تسمح به القواعد، وما سيمنحكم البنك فعلاً، وما الذي يخرج من جيبكم إضافة إلى ذلك.

الحد الأدنى وفق البنك المركزي

اسألوا المطوّرين عن هذا

تحدد لائحة البنك الوطني الروماني (BNR) رقم 17/2012 الحد الأقصى لنسبة التمويل (LTV) في قروض السكن:

عملة القرض	الحد الأقصى للتمويل	الحد الأدنى للدفعة الأولى
الليو	85%	15%
يورو، مقترض بدخل باليورو	80%	20%
يورو، مقترض بلا دخل باليورو	75%	25%

هذه سقوف لا وعود. يحق للبنك طلب المزيد، وهو يفعل ذلك عادة مع غير المقيمين.

ما تطلبه البنوك فعلياً من غير المقيمين

اسألوا المطوّرين عن هذا

وفق Investropa (يناير 2026)، يحصل غير المقيم ذو الدخل الأجنبي عادة على تمويل بنسبة 50%–70% من قيمة العقار. أما الأجنبي المقيم في رومانيا وذو الدخل فيها فقد يصل إلى 70%–85%.

وحتى نسبة التمويل ليست إلا سقفاً. المبلغ الفعلي يتبع دخلكم عبر سقف القسط من الدخل (DSTI): 40% من صافي الدخل في قرض الليو و20% في القرض بعملة أجنبية. وإن لم يكفِ دخلكم للقرض الأكبر فستحضرون رأس مال ذاتياً أكبر. طريقة الحساب في مقالنا عن حساب قسط الرهن العقاري في رومانيا.

وماذا عن "دفعة أولى 5%"؟ برنامج Noua Casă

اسألوا المطوّرين عن هذا

يتكرر على الإنترنت رقم "دفعة أولى 5% في رومانيا". مصدره برنامج الضمان الحكومي Noua Casă الذي يديره الصندوق الوطني لضمان القروض (FNGCIMM).

• دفعة أولى 5% لمسكن حتى 70,000 يورو.
• دفعة أولى 15% لمسكن جديد بين 70,000 و140,000 يورو.
• الشرط الأساسي: ألا يملك المشتري مسكناً (أو يملك مسكناً واحداً تقل مساحته عن 50 م²).

البرنامج مصمم لمشتري المسكن الأول، لا للمستثمرين من الخارج. من المفيد معرفته لأنه يفسر جزءاً من الطلب المحلي، لكن لا يصح بناء خطة تمويل عليه.

ما الذي يُضاف فوق الدفعة الأولى

اسألوا المطوّرين عن هذا

الدفعة الأولى هي حصتكم من السعر. وفوقها تأتي تكاليف الشراء التي لا يمولها البنك عادة:

1. ضريبة القيمة المضافة على المسكن الجديد: النسبة العامة في رومانيا 21%، وقد انتهى النظام الانتقالي بنسبة 9% في 30 سبتمبر 2026. تحققوا مما إذا كان السعر المعروض يشمل الضريبة. التفاصيل في مقالنا عن ضريبة القيمة المضافة على المساكن الجديدة.
2. أتعاب كاتب العدل: وفق جدول تصاعدي يحدده أمر من وزير العدل، مضافاً إليها الضريبة. المرجع هو الاتحاد الوطني لكتّاب العدل (UNNPR).
3. رسم التسجيل في السجل العقاري: 0.15% من قيمة الصفقة للأفراد، وفق ANCPI.
4. تكاليف القرض: تقييم البنك، ورسوم الملف، وتأمين العقار، وتأمين الحياة إن طُلب.
5. الترجمات والتصديق (الأبوستيل) والوكالة، إن لم تحضروا كل مرحلة بأنفسكم.

جمعنا كل التكاليف في مقالنا عن تكاليف شراء عقار في رومانيا.

مثال: عقار بقيمة 300,000 يورو

للتوضيح فقط، والسعر شامل الضريبة:

التمويل	القرض	الدفعة الأولى	رسم التسجيل (0.15%)
70%	210,000 يورو	90,000 يورو	450 يورو
60%	180,000 يورو	120,000 يورو	450 يورو
50%	150,000 يورو	150,000 يورو	450 يورو

تُضاف إلى ذلك أتعاب كاتب العدل وتكاليف القرض. خططوا ميزانيتكم على سيناريو التمويل الأدنى لا الأعلى. وإن جاءت الموافقة المبدئية أعلى فذلك مكسب إضافي.

الشراء على الخريطة: متى تدفعون ماذا

عند شراء عقار قيد الإنشاء تتوزع الدفعات على فترة البناء، ولا يُسحب الرهن عادة إلا حين يكتمل العقار ويمكن تسجيله. أي أن دفعات فترة البناء تُسدَّد عادة من أموالكم الخاصة.

الخبر الجيد: يفرض القانون 207/2025 إيداع الدفعات المقدمة في حساب مخصص للمشروع، مع سقوف لكل مرحلة من مراحل البناء. شرحنا ذلك في مقالنا عن حماية أموالكم عند الشراء على الخريطة. تحققوا مسبقاً مع البنك والمطور من جدول الدفعات ومن موعد دخول التمويل بالضبط.

في مشروعنا في بالوتيشتي، مثلاً، تبدأ الأسعار من 299,900 يورو شاملة كل شيء، وتبدأ عمليات التسليم في ديسمبر 2027. وهذا تحديداً نوع الجدول الذي يستحق عرضه على موظف البنك قبل توقيع العقد المبدئي.

أسئلة شائعة

ما الحد الأدنى للدفعة الأولى في الرهن العقاري برومانيا؟

وفق قواعد BNR: 15% في قرض الليو، و20% في قرض اليورو لمقترض بدخل باليورو، و25% لمقترض بلا دخل باليورو. أما لغير المقيمين فتطلب البنوك عادة أكثر: 30%–50%.

هل يمكن الشراء في رومانيا بدفعة أولى 5%؟

فقط عبر برنامج Noua Casă المخصص لمشتري المسكن الأول وللمساكن حتى 70,000 يورو. وهو عادة غير ذي صلة بالمستثمر من الخارج.

هل يموّل البنك تكاليف الشراء أيضاً؟

عادة لا. أتعاب كاتب العدل ورسم التسجيل وتكاليف القرض تُدفع من أموالكم الخاصة، فخططوا لها فوق الدفعة الأولى.

أشتري على الخريطة. متى أحتاج المال؟

لدفعات فترة البناء، وفق الجدول الوارد في العقد المبدئي. ويُسحب الرهن عادة عند اكتمال العقار. ووفق القانون 207/2025 تُحفظ الدفعات المقدمة في حساب مخصص للمشروع.

هل يمكن أن تأتي الدفعة الأولى من الخارج؟

نعم. سيطلب البنك الاطلاع على مصدر الأموال، لذا احرصوا على أن يكون التحويل موثقاً جيداً ومن حساب باسمكم. وتحققوا مسبقاً من رسوم التحويل وسعر الصرف.

الخلاصة

"دفعة أولى 15%" هي الحد الأدنى القانوني، لا رقمكم. كغير مقيمين، خططوا لـ30%–50%، إضافة إلى تكاليف الشراء.

ومن يخطط تدفقاته النقدية مسبقاً، بما فيها دفعات فترة البناء وموعد دخول التمويل، يدخل الصفقة مطمئناً.

إذا أردتم بناء ميزانيتكم، احجزوا معي مكالمة مدتها 30 دقيقة. سنراجع الدفعة الأولى والتكاليف وجدول الدفعات.

Moti Azulay, Compass Group Romania

المصادر والبيانات: لائحة BNR رقم 17/2012، البوابة التشريعية الرومانية (LTV وDSTI) · FNGCIMM (برنامج Noua Casă) · الوكالة الوطنية للمساحة والسجل العقاري (ANCPI) (رسم التسجيل) · الاتحاد الوطني لكتّاب العدل في رومانيا (UNNPR) · البوابة التشريعية الرومانية (القانون 207/2025، القانون الضريبي) · Investropa (يناير 2026). الحسابات في المقال توضيحية.

هذا المقال للمعلومات العامة فقط، ولا يشكل استشارة قانونية أو ضريبية أو مالية. البيانات سارية في أكتوبر 2026، ويحدد كل بنك شروط التمويل وفق ملف المقترض. قبل أي صفقة، يُنصح باستشارة مختصين محليين.