לפי ה-BNR: 15% הון עצמי בהלוואת ליי, 20% באירו עם הכנסה באירו, ו-25% באירו בלי הכנסה באירו.
תושב חוץ עם הכנסה זרה מקבל לרוב מימון של 50%–70%, כלומר הון עצמי של 30%–50% (Investropa).
Noua Casă מאפשרת 5% הון עצמי בדירה עד 70,000 אירו, לרוכשי דירה ראשונה בלבד.
רישום בפנקס המקרקעין עולה 0.15% משווי העסקה לאדם פרטי, לפי ANCPI. בנכס של 300,000 אירו: 450 אירו.
ברכישה על הנייר, המקדמות משולמות לרוב מההון העצמי, ולפי חוק 207/2025 עוברות לחשבון ייעודי של הפרויקט.
הון עצמי ברומניה: התשובה הקצרה
לפי תקנות הבנק המרכזי של רומניה, ההון העצמי המינימלי במשכנתא הוא 15% בהלוואת ליי, ו-20%–25% בהלוואת אירו. בפועל, תושבי חוץ עם הכנסה מחו״ל מקבלים לרוב מימון של 50%–70%, כלומר הון עצמי של 30%–50% ממחיר הנכס. ומעל זה צריך לתכנן את עלויות הרכישה: שכר הנוטריון, אגרת הרישום, שמאות, ומע״מ אם הוא לא כלול במחיר.
השאלה ״כמה צריך להביא?״ היא כנראה הראשונה שאני שומע ממשקיעים. והתשובה ״15%״, שמופיעה בהרבה מקומות ברשת, נכונה רק לחלק קטן מהם. במאמר הזה תקבלו את התמונה המלאה: מה החוק מאפשר, מה הבנק ייתן לכם בפועל, ומה עוד יוצא מהכיס.
המינימום לפי הבנק המרכזי
תקנה 17/2012 של הבנק הלאומי של רומניה (BNR) קובעת שיעור מימון מרבי (LTV) להלוואות לדיור:
| מטבע ההלוואה | מימון מרבי | הון עצמי מינימלי |
|---|---|---|
| ליי | 85% | 15% |
| אירו, לווה עם הכנסה באירו | 80% | 20% |
| אירו, לווה בלי הכנסה באירו | 75% | 25% |
אלה תקרות, לא הבטחה. הבנק רשאי לדרוש יותר, ולתושבי חוץ הוא בדרך כלל דורש.
מה בנקים דורשים בפועל מתושבי חוץ
לפי Investropa (ינואר 2026), תושב חוץ עם הכנסה זרה מקבל לרוב מימון של 50%–70% משווי הנכס. זר עם תושבות והכנסה ברומניה יכול להגיע ל-70%–85%.
וגם אחוז המימון הוא רק תקרה. הסכום בפועל נגזר מההכנסה שלכם, דרך תקרת ההחזר מההכנסה (DSTI): 40% מההכנסה נטו בהלוואת ליי, ו-20% בהלוואת מט״ח. מי שההכנסה שלו לא מספיקה להלוואה הגדולה, יביא יותר הון עצמי. איך מחשבים את זה, במאמר על חישוב החזר משכנתא ברומניה.
ומה עם ״5% מקדמה״? תוכנית Noua Casă
ברשת מופיע לא פעם הנתון ״5% הון עצמי ברומניה״. הוא מגיע מתוכנית הערבות הממשלתית Noua Casă, שמנהלת הקרן הלאומית לערבויות אשראי (FNGCIMM).
- 5% הון עצמי בדירה עד 70,000 אירו.
- 15% הון עצמי בדירה חדשה של 70,000–140,000 אירו.
- התנאי המרכזי: הרוכש לא מחזיק בדירה (או מחזיק בדירה אחת קטנה מ-50 מ״ר).
התוכנית נועדה לרוכשי דירה ראשונה למגורים, לא למשקיעים מחו״ל. כדאי להכיר אותה, כי היא מסבירה חלק מהביקוש בשוק המקומי, אבל לא לבנות עליה תוכנית מימון.
מה מתווסף מעבר להון העצמי
ההון העצמי הוא החלק שלכם במחיר. מעליו יש עלויות רכישה, שהבנק בדרך כלל לא מממן:
- מע״מ על דירה חדשה: השיעור הכללי ברומניה הוא 21%. משטר המעבר של 9% הסתיים ב-30 בספטמבר 2026. בדקו אם המחיר שמציעים לכם כולל מע״מ. פירטנו במאמר על מע״מ בדירות חדשות.
- שכר נוטריון: לפי סולם מדורג שנקבע בצו של שר המשפטים, בתוספת מע״מ. באיגוד הנוטריונים (UNNPR) אפשר למצוא את הסולם.
- אגרת רישום בפנקס המקרקעין: 0.15% משווי העסקה לאדם פרטי, לפי ANCPI.
- עלויות ההלוואה: שמאות מטעם הבנק, עמלת תיק, ביטוח מבנה וביטוח חיים אם נדרש.
- תרגומים, אפוסטיל וייפוי כוח, אם אתם לא מגיעים לכל שלב בעצמכם.
את כל העלויות ריכזנו במאמר על עלויות רכישת נכס ברומניה.
״15% הון עצמי״ הוא המינימום החוקי, לא המספר שלכם.
דוגמה: נכס של 300,000 אירו
להמחשה בלבד, מחיר כולל מע״מ:
| מימון | הלוואה | הון עצמי | אגרת רישום (0.15%) |
|---|---|---|---|
| 70% | 210,000 אירו | 90,000 אירו | 450 אירו |
| 60% | 180,000 אירו | 120,000 אירו | 450 אירו |
| 50% | 150,000 אירו | 150,000 אירו | 450 אירו |
לזה מתווספים שכר הנוטריון ועלויות ההלוואה. תכננו את התקציב לפי תרחיש המימון הנמוך, לא הגבוה. אם האישור העקרוני יגיע גבוה יותר, זה בונוס.
רכישה על הנייר: מתי משלמים מה
ברכישת נכס בבנייה, התשלומים מתפרסים לאורך הבנייה, והמשכנתא נלקחת בדרך כלל רק כשהנכס גמור ואפשר לרשום אותו. כלומר, את המקדמות בתקופת הבנייה משלמים לרוב מההון העצמי.
החדשות הטובות: חוק 207/2025 קובע שהמקדמות עוברות לחשבון ייעודי של הפרויקט, עם תקרות לפי שלבי הבנייה. הסברנו במאמר על איך הכסף שלכם מוגן ברכישה על הנייר. בדקו מראש עם הבנק ועם היזם את לוח התשלומים, ומתי בדיוק ייכנס המימון.
בפרויקט שלנו בבלוטשט, למשל, המחירים מתחילים ב-299,900 אירו כשהכול כלול, והמסירות מתחילות בדצמבר 2027. זה בדיוק סוג הלוח שכדאי לפרוש מול הבנקאי לפני שחותמים על חוזה מקדים.
שאלות נפוצות
מה ההון העצמי המינימלי למשכנתא ברומניה?
לפי תקנות ה-BNR, 15% בהלוואת ליי, 20% בהלוואת אירו ללווה עם הכנסה באירו, ו-25% ללווה בלי הכנסה באירו. לתושבי חוץ הבנקים דורשים בדרך כלל יותר, 30%–50%.
אפשר לקנות ברומניה עם 5% הון עצמי?
רק במסגרת תוכנית Noua Casă, שמיועדת לרוכשי דירה ראשונה ולדירות עד 70,000 אירו. למשקיע מחו״ל זה בדרך כלל לא רלוונטי.
האם הבנק מממן גם את עלויות הרכישה?
בדרך כלל לא. שכר הנוטריון, אגרת הרישום ועלויות ההלוואה משולמים מההון העצמי. תכננו אותם מעבר למקדמה.
אני קונה על הנייר. מתי צריך את הכסף?
את המקדמות בתקופת הבנייה, לפי לוח התשלומים בחוזה המקדים. המשכנתא נלקחת בדרך כלל כשהנכס גמור. לפי חוק 207/2025, המקדמות נשמרות בחשבון ייעודי של הפרויקט.
ההון העצמי יכול להגיע מישראל?
כן. הבנק יבקש לראות את מקור הכספים, ולכן כדאי שההעברה תהיה מתועדת היטב מחשבון על שמכם. בדקו מראש את עמלות ההעברה ואת שער ההמרה.
השורה התחתונה
״15% הון עצמי״ הוא המינימום החוקי, לא המספר שלכם. לתושב חוץ, תכננו 30%–50%, ועוד עלויות רכישה מעל.
מי שמתכנן את התזרים מראש, כולל המקדמות בבנייה והמועד שבו המימון נכנס, נכנס לעסקה רגוע.
אם אתם רוצים לבנות את התקציב שלכם, קבעו איתי שיחה של חצי שעה. נעבור על ההון העצמי, העלויות ולוח התשלומים.
מוטי אזולאי, Compass Group Romania
מקורות ונתונים: תקנת BNR 17/2012, פורטל החקיקה הרומני (LTV ו-DSTI) · FNGCIMM (תוכנית Noua Casă) · רשות רישום המקרקעין (ANCPI) (אגרת רישום) · איגוד הנוטריונים של רומניה (UNNPR) · פורטל החקיקה הרומני (חוק 207/2025, הקוד הפיסקלי) · Investropa (ינואר 2026). החישובים במאמר להמחשה.
המאמר נועד למידע כללי בלבד ואינו ייעוץ משפטי, מס או פיננסי. הנתונים נכונים לאוקטובר 2026, ותנאי המימון נקבעים על ידי כל בנק לפי פרופיל הלווה. לפני עסקה מומלץ להתייעץ עם מומחים מקומיים.
עכשיו אתם יודעים יותר.
המאמר נועד למידע כללי ואינו ייעוץ משפטי, מס או פיננסי. לפני עסקה מומלץ להתייעץ עם מומחים מקומיים.
