Conform BNR: avans de 15% la un credit în lei, 20% în euro cu venit în euro și 25% în euro fără venit în euro.
Un nerezident cu venit din străinătate primește de regulă 50%–70% finanțare, adică 30%–50% avans (Investropa).
Noua Casă permite avans de 5% pentru locuințe de până la 70.000 €, doar pentru cei care își cumpără prima locuință.
Intabularea costă 0,15% din valoare pentru persoane fizice, conform ANCPI. La 300.000 €: 450 €.
În construcție, tranșele se plătesc de regulă din fonduri proprii și, conform Legii 207/2025, intră într-un cont dedicat.
Avansul în România: răspunsul pe scurt
Conform regulilor Băncii Naționale a României, avansul minim la un credit ipotecar este de 15% la un credit în lei și de 20%–25% la un credit în euro. În practică, nerezidenții cu venituri din străinătate primesc de regulă o finanțare de 50%–70%, adică un avans de 30%–50% din preț. Peste acesta trebuie planificate costurile de achiziție: onorariul notarial, taxa de intabulare, evaluarea și TVA-ul, dacă nu este inclus în preț.
„Cât trebuie să aduc?" este probabil prima întrebare pe care o aud de la investitori. Iar răspunsul „15%", care apare în multe locuri online, este valabil doar pentru o mică parte dintre ei. În acest articol găsiți imaginea completă: ce permit regulile, ce vă dă banca de fapt și ce mai iese din buzunar.
Minimul stabilit de BNR
Regulamentul BNR nr. 17/2012 stabilește gradul maxim de finanțare (LTV) pentru creditele imobiliare:
| Moneda creditului | Finanțare maximă | Avans minim |
|---|---|---|
| Lei | 85% | 15% |
| Euro, debitor cu venit în euro | 80% | 20% |
| Euro, debitor fără venit în euro | 75% | 25% |
Acestea sunt plafoane, nu o promisiune. Banca poate cere mai mult, iar pentru nerezidenți de obicei cere.
Ce cer băncile în practică nerezidenților
Conform Investropa (ianuarie 2026), un nerezident cu venit din străinătate primește de regulă o finanțare de 50%–70% din valoarea proprietății. Un străin cu rezidență și venit în România poate ajunge la 70%–85%.
Iar procentul de finanțare este doar un plafon. Suma efectivă depinde de venitul dumneavoastră, prin gradul maxim de îndatorare (DSTI): 40% din venitul net la un credit în lei și 20% la unul în valută. Dacă venitul nu susține creditul mai mare, aduceți mai mult avans. Cum se calculează: articolul despre calculul ratei la creditul ipotecar.
Și „avansul de 5%"? Programul Noua Casă
Cifra „avans de 5% în România" apare destul de des online. Ea vine din programul de garantare Noua Casă, administrat de Fondul Național de Garantare a Creditelor pentru IMM (FNGCIMM).
- Avans de 5% pentru o locuință de până la 70.000 de euro.
- Avans de 15% pentru o locuință nouă de 70.000–140.000 de euro.
- Condiția principală: cumpărătorul nu deține o locuință (sau deține una sub 50 m²).
Programul este gândit pentru cei care își cumpără prima locuință, nu pentru investitorii din străinătate. Merită cunoscut, pentru că explică o parte din cererea locală, dar nu merită să construiți pe el un plan de finanțare.
Ce se adaugă peste avans
Avansul este partea dumneavoastră din preț. Peste el vin costurile de achiziție, pe care banca de obicei nu le finanțează:
- TVA la o locuință nouă: cota standard în România este 21%. Regimul tranzitoriu de 9% s-a încheiat pe 30 septembrie 2026. Verificați dacă prețul oferit include TVA. Detalii în articolul despre TVA la locuințele noi.
- Onorariul notarial: după o grilă pe tranșe stabilită prin ordin al ministrului justiției, plus TVA. Informații la Uniunea Națională a Notarilor Publici (UNNPR).
- Taxa de intabulare: 0,15% din valoarea tranzacției pentru persoane fizice, conform ANCPI.
- Costurile creditului: evaluarea băncii, comisionul de analiză, asigurarea locuinței și asigurarea de viață, dacă este cerută.
- Traduceri, apostile și procură, dacă nu sunteți prezenți la fiecare etapă.
Am adunat toate costurile în articolul despre costurile de achiziție a unei proprietăți în România.
„Avans de 15%" este minimul legal, nu cifra dumneavoastră.
Exemplu: o proprietate de 300.000 de euro
Exemplu ilustrativ, preț cu TVA inclus:
| Finanțare | Credit | Avans | Taxa de intabulare (0,15%) |
|---|---|---|---|
| 70% | 210.000 € | 90.000 € | 450 € |
| 60% | 180.000 € | 120.000 € | 450 € |
| 50% | 150.000 € | 150.000 € | 450 € |
La acestea se adaugă onorariul notarial și costurile creditului. Planificați bugetul pe scenariul cu finanțarea mai mică, nu pe cel cu finanțarea mai mare. Dacă aprobarea de principiu vine mai sus, e un bonus.
Cumpărarea în construcție: când plătiți ce
Când cumpărați o proprietate în construcție, plățile se eșalonează pe durata lucrărilor, iar creditul ipotecar se trage de obicei abia când proprietatea este finalizată și poate fi intabulată. Așadar, tranșele din timpul construcției se plătesc de regulă din fonduri proprii.
Vestea bună: Legea 207/2025 prevede că avansurile intră într-un cont dedicat al proiectului, cu plafoane pe etape de construcție. Explicăm în articolul despre cum vă sunt protejați banii la cumpărarea în construcție. Verificați din timp cu banca și cu dezvoltatorul graficul de plăți și momentul exact în care intră finanțarea.
În proiectul nostru din Balotești, de exemplu, prețurile pornesc de la 299.900 de euro cu totul inclus, iar predările încep în decembrie 2027. Exact acest tip de grafic merită pus pe masă împreună cu bancherul înainte de a semna antecontractul.
Întrebări frecvente
Care este avansul minim pentru un credit ipotecar în România?
Conform regulilor BNR, 15% la un credit în lei, 20% la un credit în euro pentru un debitor cu venit în euro și 25% pentru un debitor fără venit în euro. Pentru nerezidenți, băncile cer de obicei mai mult: 30%–50%.
Pot cumpăra în România cu un avans de 5%?
Doar prin programul Noua Casă, destinat celor care își cumpără prima locuință și locuințelor de până la 70.000 de euro. Pentru un investitor din străinătate, de regulă nu este relevant.
Banca finanțează și costurile de achiziție?
De obicei nu. Onorariul notarial, taxa de intabulare și costurile creditului se plătesc din fonduri proprii. Planificați-le peste avans.
Cumpăr în construcție. Când am nevoie de bani?
Pentru tranșele din timpul construcției, conform graficului din antecontract. Creditul ipotecar se trage de obicei la finalizarea proprietății. Conform Legii 207/2025, avansurile sunt păstrate într-un cont dedicat al proiectului.
Avansul poate veni din străinătate?
Da. Banca va cere să vadă sursa fondurilor, așa că transferul trebuie să fie bine documentat, dintr-un cont pe numele dumneavoastră. Verificați din timp comisioanele de transfer și cursul de schimb.
Concluzia
„Avans de 15%" este minimul legal, nu cifra dumneavoastră. Ca nerezident, planificați 30%–50%, plus costurile de achiziție.
Cine își planifică din timp fluxul de numerar, inclusiv tranșele din construcție și momentul în care intră finanțarea, intră liniștit în tranzacție.
Dacă vreți să vă construiți bugetul, programați o discuție de 30 de minute cu mine. Trecem prin avans, costuri și graficul de plăți.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Surse și date: Regulamentul BNR nr. 17/2012, Portalul legislativ (LTV și DSTI) · FNGCIMM (programul Noua Casă) · Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară (ANCPI) (taxa de intabulare) · Uniunea Națională a Notarilor Publici (UNNPR) · Portalul legislativ (Legea 207/2025, Codul fiscal) · Investropa (ianuarie 2026). Calculele din articol sunt ilustrative.
Articolul are caracter informativ general și nu constituie consultanță juridică, fiscală sau financiară. Datele sunt valabile în octombrie 2026, iar condițiile de finanțare sunt stabilite de fiecare bancă în funcție de profilul debitorului. Înainte de orice tranzacție, consultați specialiști locali.
Acum știți mai mult.
Articolul are scop informativ general și nu reprezintă consultanță juridică, fiscală sau financiară. Înainte de orice tranzacție, consultați specialiști locali.
