Din 1 octombrie 2026, orice locuință nouă vândută de un dezvoltator unei persoane fizice are TVA de 21%, indiferent de suprafață sau preț.
Cota redusă pentru locuințe a fost eliminată în august 2025. Regimul tranzitoriu s-a încheiat la 30 septembrie 2026.
Legea 161/2026 a prelungit regimul tranzitoriu până la 30 septembrie 2026. Prelungirea până în 2027 nu a devenit lege.
La o vilă de 250.000 de euro fără TVA, diferența dintre 21% și 9% este de 30.000 de euro.
Prețul include TVA? Ce cotă? La ce se aplică? Și ce nu este inclus?
TVA la locuințele noi în România: răspunsul scurt
În România, cine cumpără un apartament sau o vilă nouă de la un dezvoltator plătește TVA de 21%, iar din 1 octombrie 2026 aceasta este cota pentru orice locuință nouă vândută unei persoane fizice, indiferent de suprafață sau preț. Cota redusă de 9% pentru locuințe a fost eliminată în august 2025 și a supraviețuit doar într-un regim tranzitoriu pentru contractele semnate până la 1 august 2025, încheiat la 30 septembrie 2026. Vânzarea unei clădiri „vechi”, locuite de mai mult de un an calendaristic, este în general scutită de TVA.
Aproape fiecare investitor care vine la mine cu o ofertă de preț de altundeva pune aceeași întrebare: „Prețul acesta include TVA?”. În ultimul an, răspunsul la această întrebare a valorat zeci de mii de euro.
Ce s-a schimbat: de la 19% la 21% și de la 9% la 21%
Legea 141/2025 a redesenat harta TVA din România de la 1 august 2025:
- Cota standard a crescut de la 19% la 21%.
- Cota redusă de 9% pentru locuințe a fost eliminată. Până atunci, persoanele fizice puteau cumpăra o locuință de până la 120 m² utili, cu o valoare de până la 600.000 de lei fără TVA, cu TVA de 9%. De atunci, o locuință nouă vândută unei persoane fizice se taxează cu cota standard.
- S-a stabilit un regim tranzitoriu pentru cei aflați deja în proces, prelungit o singură dată.
Cota redusă de 11% rămasă în lege se aplică unor categorii anume de locuințe sociale și instituții, nu unui cumpărător privat de apartament sau vilă. Sinteza PwC prezintă cotele de TVA în vigoare.
Regimul tranzitoriu de 9%: pentru cine a fost și de ce s-a încheiat
Regimul permitea unei persoane fizice să cumpere o singură locuință cu 9% până la 31 iulie 2026, dacă erau îndeplinite cumulativ condițiile:
- Suprafață și preț: până la 120 m² utili și o valoare de până la 600.000 de lei fără TVA, inclusiv terenul.
- Antecontract: un contract cu avans semnat până la 1 august 2025. Un contract semnat între 3 și 31 iulie 2025 cerea și plata a cel puțin 20% până la 31 iulie 2025.
- O singură dată: cumpărătorul nu a mai achiziționat o locuință cu TVA redus din 1 ianuarie 2023.
- Locuință care poate fi locuită la data livrării.
Legea 161/2026, publicată la 4 august 2026, a prelungit termenul pentru semnarea actului autentic până la 30 septembrie 2026. O propunere de prelungire până în 2027 nu a devenit lege. Din 1 octombrie 2026, orice locuință nouă vândută unei persoane fizice are TVA de 21%.
Iar pentru cei care citesc din străinătate: chiar și cât timp regimul a fost deschis, el era pentru cei care semnaseră un antecontract până în august 2025. Un cumpărător nou nu mai poate intra în el.
Când o proprietate este „nouă” din punctul de vedere al TVA
Distincția contează la fel de mult ca și cota. Potrivit articolului 292 din Codul fiscal, o construcție este nouă până la 31 decembrie a anului următor primei ocupări sau utilizări.
| Tipul tranzacției | TVA |
|---|---|
| Apartament sau vilă nouă de la dezvoltator, din 1 octombrie 2026 | 21% |
| Locuință nouă în regim tranzitoriu, act semnat până la 30 septembrie 2026 | 9% |
| Construcție „veche” (după 31 decembrie a anului următor primei ocupări) | În general scutită, cu excepția opțiunii de taxare a vânzătorului |
| Persoană fizică ce își vinde locuința personală | În general nu se aplică TVA |
Cu alte cuvinte: „nou” nu este un cuvânt de marketing, ci un statut fiscal cu dată de expirare.
Ce înseamnă în practică: un exemplu
Să presupunem o vilă nouă de 250.000 de euro fără TVA. (Exemplu strict ilustrativ.)
| Fără TVA | TVA | Preț total | |
|---|---|---|---|
| Cu 21% | 250.000 euro | 52.500 euro | 302.500 euro |
| Cu 9% (regimul tranzitoriu închis) | 250.000 euro | 22.500 euro | 272.500 euro |
Diferența: 30.000 de euro. De aceea contează atât de mult să știți despre ce cifră vorbiți.
Cum verificați dacă TVA este inclus în preț
În România, prețurile locuințelor noi sunt adesea afișate „+TVA”, adică fără TVA. Patru întrebări de pus înainte de antecontract:
„Nou” nu este un cuvânt de marketing, ci un statut fiscal cu dată de expirare.
- Prețul include TVA? Cereți răspunsul în scris, chiar în contract.
- Ce cotă? 21% și ce se întâmplă dacă cota se schimbă până la predare. Contractul trebuie să spună cine suportă modificarea.
- La ce se aplică TVA? La casă, la teren, la locul de parcare și la boxă.
- Ce nu este inclus? Notarul, intabularea și onorariul avocatului sunt costuri separate. Le-am adunat în ghidul despre costurile de cumpărare a unei proprietăți în România.
În proiectul nostru din Balotești, prețul care pornește de la 299.900 de euro include totul, inclusiv TVA. Dar nu se întâmplă așa la orice proiect, așa că prima întrebare trebuie să fie mereu „inclus sau nu?”.
Din teren: prețul fix și e-mailul despre materialele scumpite
Avocatul Ilan Leibovitch povestește:
Un client care avea deja două apartamente de investiție în Israel a cumpărat un apartament de la un dezvoltator din România. Era obișnuit cu contracte indexate la costurile din construcții, așa că s-a bucurat să vadă că în contractul românesc nu exista nicio clauză de indexare. Exista o singură excepție: dacă cota de TVA creștea între semnare și predare, diferența era a lui. În rest, prețul era blocat, și scria asta negru pe alb.
După un an a primit un e-mail de la dezvoltator: „Actualizare de preț din cauza scumpirii materialelor”. Prețurile oțelului și betonului în Europa săriseră din cauza războiului din Ucraina, iar ajustarea, scria în e-mail, era „inevitabilă”.
Am recitit contractul, clauză cu clauză. Preț fix, fără legătură cu vreun indice, cu o singură excepție explicită: TVA-ul. Nu „costuri de construcție”, nu „circumstanțe neprevăzute”. I-am răspuns dezvoltatorului în numele clientului, politicos, că cererea nu are temei contractual. Dezvoltatorul a încercat un compromis parțial, iar clientul a refuzat. Apartamentul a fost predat la prețul convenit în ziua semnării.
Observați ambele fețe ale poveștii: contractul l-a protejat pe client de scumpirea materialelor, dar riscul de TVA a rămas la el. Când TVA-ul pe locuințele noi crește, prima întrebare din contract este cine suportă diferența.
TVA, creditul ipotecar și etapele de plată
La cumpărarea în construcție, TVA se plătește de regulă odată cu fiecare tranșă din antecontract, iar dezvoltatorul emite factură pentru fiecare plată. Tranșele intră în contul dedicat al proiectului potrivit Legii 207/2025.
Dacă luați un credit ipotecar, rețineți că TVA face parte din prețul care trebuie finanțat, din bani proprii sau din credit, așa că planul de finanțare pornește de la prețul total. Mai multe în ghidul nostru despre creditul ipotecar în România. Iar despre diferențele dintre cumpărarea în construcție și a unei proprietăți finalizate, inclusiv ce înseamnă pentru TVA, citiți articolul despre proprietate în construcție față de proprietate gata.
Întrebări frecvente
Cât TVA are o locuință nouă în România?
21%. Din 1 octombrie 2026, aceasta este cota pentru orice locuință nouă vândută de un dezvoltator unei persoane fizice, indiferent de suprafață sau preț. Cota redusă de 9% a supraviețuit doar într-un regim tranzitoriu încheiat la 30 septembrie 2026.
Nerezidenții plătesc același TVA ca românii?
Da. TVA se aplică tranzacției, nu cumpărătorului. Nici condițiile regimului tranzitoriu nu depindeau de rezidență, ci de contract, suprafață, preț și termene.
Mai pot cumpăra o locuință cu TVA de 9%?
Nu. Regimul tranzitoriu cerea un antecontract cu avans semnat până la 1 august 2025 și un act autentic până la 30 septembrie 2026. Un cumpărător nou plătește 21%.
Există TVA la o locuință la mâna a doua în România?
În general, nu. O persoană fizică ce își vinde locuința personală nu percepe TVA, iar vânzarea unei construcții „vechi” este în general scutită. O construcție este nouă până la 31 decembrie a anului următor primei ocupări.
Cum aflu dacă prețul include TVA?
Întrebați și cereți răspunsul în scris, în contract. Prețurile locuințelor noi din România sunt adesea afișate „+TVA”, iar diferența dintre cele două cifre este de 21% din preț.
Concluzia
Ultimul an a închis ușa TVA-ului redus pentru locuințele noi din România. Cine cumpără azi de la un dezvoltator plătește 21%.
Nu este un motiv să renunțați la o tranzacție. Este un motiv să comparați prețuri totale, nu prețuri „fără TVA”, și să cereți ca totul să fie scris în contract.
Dacă aveți o ofertă de preț pe masă și nu sunteți sigur ce include, programați o discuție de 30 de minute cu mine. Descompunem împreună prețul pe linii și veți ști exact cât plătiți în ziua semnării. Pentru imaginea completă a taxelor în ambele țări pentru cumpărătorii din Israel, citiți ghidul nostru fiscal pentru cumpărătorii israelieni.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Surse și date: Portalul legislativ (Legea 141/2025; Codul fiscal, Legea 227/2015, art. 291 și 292) · Monitorul Oficial (Legea 161/2026, nr. 642, 4 august 2026) · Agenția Națională de Administrare Fiscală (ANAF) · PwC Tax Summaries, Romania · EY Romania, Tax Alert (2025).
Acest articol are scop exclusiv informativ și nu constituie consultanță juridică, fiscală sau financiară. Cotele de TVA din România s-au schimbat de mai multe ori în 2025–2026 și se pot schimba din nou. Înainte de semnare, verificați situația actuală cu un avocat sau un consultant fiscal local.
Acum știți mai mult.
Articolul are scop informativ general și nu reprezintă consultanță juridică, fiscală sau financiară. Înainte de orice tranzacție, consultați specialiști locali.
