Depuis le 1er octobre 2026, tout logement neuf vendu par un promoteur à un particulier supporte 21 % de TVA, quels que soient sa surface ou son prix.
Le taux réduit pour le logement a été supprimé en août 2025. La transition, pour les contrats antérieurs au 1er août 2025, a pris fin le 30 septembre 2026.
La loi 161/2026 a prolongé la transition jusqu'au 30 septembre 2026. Une proposition de prolongation jusqu'en 2027 n'a pas abouti.
Sur une villa à 250 000 € hors TVA, la différence entre 21 % et 9 % atteint 30 000 €.
Le prix inclut-il la TVA ? À quel taux ? Sur quoi porte-t-elle ? Et qu'est-ce qui n'est pas inclus ?
TVA sur les logements neufs en Roumanie : la réponse courte
En Roumanie, quiconque achète un appartement ou une villa neuve auprès d'un promoteur paie une TVA de 21 %, et depuis le 1er octobre 2026, c'est le taux applicable à tout logement neuf vendu à un particulier, quels que soient sa surface ou son prix. Le taux réduit de 9 % pour le logement a été supprimé en août 2025 et n'a survécu que dans un régime transitoire réservé aux contrats signés au plus tard le 1er août 2025, qui a pris fin le 30 septembre 2026. La vente d'un bâtiment « ancien », occupé depuis plus d'une année civile, est en général exonérée de TVA.
Presque tous les investisseurs qui m'apportent une offre de prix obtenue ailleurs posent la même question : « Ce prix inclut-il la TVA ? » Au cours de l'année écoulée, la réponse à cette question a valu des dizaines de milliers d'euros.
Ce qui a changé : de 19 % à 21 %, et de 9 % à 21 %
La loi 141/2025 a redessiné la carte de la TVA roumaine à compter du 1er août 2025 :
- Le taux normal est passé de 19 % à 21 %.
- Le taux réduit de 9 % pour le logement a été supprimé. Jusque-là, les particuliers pouvaient acheter un logement d'une surface utile de 120 m² au plus et d'une valeur de 600 000 lei au plus hors TVA, avec une TVA de 9 %. Depuis, un logement neuf vendu à un particulier est imposé au taux normal.
- Un régime transitoire a été prévu pour les acheteurs déjà engagés dans une acquisition, et il a été prolongé une fois.
Le taux réduit de 11 % qui subsiste dans la loi vise des catégories spécifiques de logements sociaux et d'établissements, et non l'acheteur privé d'un appartement ou d'une villa. La synthèse de PwC recense les taux de TVA en vigueur.
La transition à 9 % : à qui elle s'adressait, et pourquoi elle a pris fin
Le régime transitoire permettait à un particulier d'acheter un logement à 9 % jusqu'au 31 juillet 2026, si toutes les conditions suivantes étaient réunies :
- Surface et prix : 120 m² de surface utile au plus, et une valeur de 600 000 lei au plus hors TVA, terrain compris.
- Contrat préliminaire : un contrat avec acompte signé au plus tard le 1er août 2025. Un contrat signé entre le 3 et le 31 juillet 2025 exigeait en outre qu'au moins 20 % aient été versés au plus tard le 31 juillet 2025.
- Une seule fois : l'acheteur ne devait pas avoir acquis un autre logement à taux de TVA réduit depuis le 1er janvier 2023.
- Logement habitable à la date de livraison.
La loi 161/2026, publiée le 4 août 2026, a repoussé au 30 septembre 2026 la date limite de signature de l'acte notarié. Une proposition visant à la prolonger jusqu'en 2027 n'a pas abouti. Depuis le 1er octobre 2026, tout logement neuf vendu à un particulier supporte une TVA de 21 %.
Et pour les lecteurs à l'étranger : même lorsque le régime transitoire était ouvert, il concernait les personnes ayant signé un contrat préliminaire au plus tard en août 2025. Un nouvel acheteur ne peut pas en bénéficier aujourd'hui.
Quand un bien est-il « neuf » au regard de la TVA ?
Cette distinction compte autant que le taux. Selon l'article 292 du Code fiscal, un bâtiment est considéré comme neuf jusqu'au 31 décembre de l'année suivant sa première occupation ou utilisation.
| Type de transaction | TVA |
|---|---|
| Appartement ou villa neuve achetée à un promoteur, à partir du 1er octobre 2026 | 21 % |
| Logement neuf sous le régime transitoire, acte signé au plus tard le 30 septembre 2026 | 9 % |
| Bâtiment « ancien » (après le 31 décembre de l'année suivant la première occupation) | En général exonéré, sauf si le vendeur opte pour la TVA |
| Particulier vendant son propre logement | La TVA ne s'applique généralement pas |
Autrement dit : « neuf » n'est pas un terme marketing, c'est un statut fiscal assorti d'une date d'expiration.
Ce que cela signifie concrètement : un exemple
Supposons qu'une villa neuve coûte 250 000 € hors TVA. (Illustration uniquement.)
| Hors TVA | TVA | Prix total | |
|---|---|---|---|
| À 21 % | 250 000 € | 52 500 € | 302 500 € |
| À 9 % (le régime transitoire clos) | 250 000 € | 22 500 € | 272 500 € |
La différence : 30 000 €. Voilà pourquoi il est si important de savoir de quel chiffre on parle.
Comment vérifier si la TVA est incluse dans le prix
En Roumanie, les prix des logements neufs sont souvent affichés « +TVA », c'est-à-dire hors TVA. Quatre questions à poser avant le contrat préliminaire :
« Neuf » n'est pas un terme marketing, c'est un statut fiscal assorti d'une date d'expiration.
- Le prix inclut-il la TVA ? Obtenez la réponse par écrit, dans le contrat lui-même.
- À quel taux ? 21 %, et ce qui se passe si le taux change avant la livraison. Le contrat doit préciser qui supporte ce changement.
- Sur quoi porte la TVA ? La maison, le terrain, la place de parking et le local de rangement.
- Qu'est-ce qui n'est pas inclus ? Les frais de notaire, d'inscription et d'avocat sont des coûts distincts. Nous les détaillons dans notre guide des frais d'achat immobilier en Roumanie.
Dans notre projet de Balotești, le prix à partir de 299 900 € est tout compris, TVA incluse. Mais ce n'est pas le cas de tous les projets : la première question doit donc toujours être « inclus ou non inclus ? »
Retour du terrain : le prix ferme et l'e-mail sur le coût des matériaux
Me Ilan Leibovitch se souvient :
Un client, déjà propriétaire de deux appartements locatifs en Israël, a acheté un appartement à un promoteur en Roumanie. Habitué aux contrats indexés sur l'indice du coût de la construction, il a été soulagé de constater que le contrat roumain ne comportait aucune clause d'indexation. Il prévoyait une seule exception : si le taux de TVA augmentait entre la signature et la remise des clés, la différence serait à sa charge. Pour le reste, le prix était ferme, et le contrat le disait.
Un an plus tard, un e-mail du promoteur est arrivé : « Actualisation du prix en raison de la hausse du coût des matériaux ». Les prix de l'acier et du béton en Europe s'étaient envolés à cause de la guerre en Ukraine, et l'ajustement, selon l'e-mail, était « inévitable ».
J'ai relu le contrat, clause par clause. Un prix ferme, lié à aucun indice, avec une seule exception explicite : la TVA. Pas de « coûts de construction », pas de « circonstances imprévues ». J'ai répondu au promoteur au nom du client, poliment, que cette demande n'avait aucun fondement contractuel. Le promoteur a tenté d'obtenir un compromis partiel, et le client a refusé. L'appartement a été livré au prix convenu le jour de la signature.
Notez les deux faces de l'histoire : le contrat a protégé le client contre la hausse du coût des matériaux, mais lui a laissé le risque lié à la TVA. Lorsque la TVA sur les logements neufs augmente, la première question à poser au contrat est de savoir qui supporte la différence.
TVA, crédit immobilier et échéancier de paiement
Lors d'un achat sur plan, la TVA est généralement réglée avec chaque versement prévu par le contrat préliminaire, et le promoteur émet une facture pour chaque paiement. Les versements eux-mêmes sont déposés sur le compte dédié du projet, conformément à la loi 207/2025.
Si vous recourez à un crédit immobilier, n'oubliez pas que la TVA fait partie du prix à financer, sur vos fonds propres ou par le prêt : tout plan de financement part donc du prix total. Pour en savoir plus, consultez notre guide du crédit immobilier en Roumanie. Et sur les différences entre achat sur plan et achat d'un bien achevé, y compris leurs implications en matière de TVA, consultez notre article sur le neuf sur plan ou le bien prêt à habiter.
Questions fréquentes
Quel est le taux de TVA sur un logement neuf en Roumanie ?
21 %. Depuis le 1er octobre 2026, c'est le taux applicable à tout logement neuf vendu par un promoteur à un particulier, quels que soient sa surface ou son prix. Le taux réduit de 9 % n'a survécu que dans un régime transitoire qui a pris fin le 30 septembre 2026.
Les non-résidents paient-ils la même TVA que les Roumains ?
Oui. La TVA s'applique à la transaction, et non à l'acheteur. Les conditions du régime transitoire ne dépendaient pas non plus de la résidence, mais du contrat, de la surface, du prix et des dates.
Puis-je encore acheter un logement avec une TVA à 9 % ?
Non. Le régime transitoire exigeait un contrat préliminaire avec acompte signé au plus tard le 1er août 2025 et un acte notarié au plus tard le 30 septembre 2026. Un nouvel acheteur paie 21 %.
Y a-t-il de la TVA sur un logement ancien en Roumanie ?
En général, non. Un particulier qui vend son propre logement ne facture pas de TVA, et la vente d'un bâtiment « ancien » est en général exonérée. Un bâtiment est considéré comme neuf jusqu'au 31 décembre de l'année suivant sa première occupation.
Comment savoir si le prix inclut la TVA ?
Posez la question et obtenez la réponse par écrit dans le contrat. Les prix des logements neufs en Roumanie sont souvent affichés « +TVA », et l'écart entre les deux chiffres représente 21 % du prix.
En résumé
L'année écoulée a refermé la porte de la TVA réduite sur les logements neufs en Roumanie. Quiconque achète aujourd'hui auprès d'un promoteur paie 21 %.
Ce n'est pas une raison pour renoncer à une opération. C'est une raison de comparer des prix totaux, et non des prix « hors TVA », et d'exiger que tout figure par écrit dans le contrat.
Si vous avez une offre de prix sur la table et ne savez pas exactement ce qu'elle comprend, réservez un appel de 30 minutes avec moi. Nous décomposerons le prix ligne par ligne, et vous saurez précisément ce que vous paierez le jour de la signature. Pour une vue d'ensemble de la fiscalité dans les deux pays pour les acheteurs venant d'Israël, consultez notre guide fiscal pour les acheteurs israéliens.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Sources et données : Portail de la législation roumaine (loi 141/2025 ; Code fiscal, loi 227/2015, articles 291 et 292) · Monitorul Oficial (loi 161/2026, numéro 642, 4 août 2026) · Administration fiscale roumaine (ANAF) · PwC Tax Summaries, Romania · EY Romania, Tax Alert (2025).
Cet article est fourni à titre d'information générale uniquement et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Les taux de TVA roumains ont changé à plusieurs reprises en 2025-2026 et peuvent encore évoluer. Avant de signer, vérifiez la situation en vigueur auprès d'un avocat ou d'un conseiller fiscal local.
Vous en savez maintenant davantage.
Cet article est fourni à titre d’information générale et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Consultez des professionnels locaux avant toute transaction.
