2026'da Romanya'da yeni bir daire veya villada ne kadar KDV ödersiniz?

Romanya'da yeni konutlarda KDV: kısa cevap

Bu konuyu geliştiricilere sorun

Romanya'da bir geliştiriciden yeni daire veya villa alan herkes %21 KDV öder; 1 Ekim 2026'dan itibaren bu oran, gerçek kişiye satılan her yeni konut için büyüklüğü veya fiyatı ne olursa olsun geçerlidir. Konutlar için %9'luk indirimli oran Ağustos 2025'te kaldırıldı ve yalnızca 1 Ağustos 2025'e kadar imzalanan sözleşmeler için geçerli, 30 Eylül 2026'da sona eren bir geçiş döneminde varlığını sürdürdü. Bir takvim yılından uzun süredir kullanılan “eski” bir binanın satışı genellikle KDV'den muaftır.

Başka yerden fiyat teklifi getiren hemen her yatırımcı aynı soruyu sorar: “Bu fiyata KDV dahil mi?” Geçen yıl boyunca bu sorunun cevabı on binlerce avro değerinde oldu.

Ne değişti: %19'dan %21'e ve %9'dan %21'e

Bu konuyu geliştiricilere sorun

141/2025 sayılı Kanun, 1 Ağustos 2025'ten itibaren Romanya'nın KDV haritasını yeniden çizdi:

• Standart oran %19'dan %21'e çıktı.
• Konutlar için %9'luk indirimli oran kaldırıldı. O zamana kadar gerçek kişiler, KDV hariç 600.000 leye kadar değerinde, 120 m² kullanım alanına kadar bir konutu %9 KDV ile alabiliyordu. O tarihten beri gerçek kişiye satılan yeni konut standart oranla vergilendirilir.
• Sürece zaten girmiş alıcılar için bir geçiş dönemi belirlendi ve bir kez uzatıldı.

Kanunda kalan %11'lik indirimli oran, belirli sosyal konut ve kurum kategorilerini kapsar; daire veya villa alan özel bir alıcıyı kapsamaz. PwC özeti güncel KDV oranlarını listeler.

%9 geçiş dönemi: kimler içindi ve neden sona erdi

Bu konuyu geliştiricilere sorun

Geçiş dönemi, aşağıdaki koşulların tümü sağlanırsa bir gerçek kişinin 31 Temmuz 2026'ya kadar bir konutu %9 ile almasına izin veriyordu:

1. Büyüklük ve fiyat: 120 m² kullanım alanına kadar ve arsa dahil, KDV hariç 600.000 leye kadar değer.
2. Ön sözleşme: 1 Ağustos 2025'e kadar imzalanmış, avans içeren bir sözleşme. 3 ile 31 Temmuz 2025 arasında imzalanan bir sözleşme için ayrıca 31 Temmuz 2025'e kadar en az %20'nin ödenmiş olması gerekiyordu.
3. Yalnızca bir kez: alıcı, 1 Ocak 2023'ten bu yana indirimli KDV oranıyla başka bir konut satın almamış olmalıydı.
4. Teslim tarihinde oturulabilir konut.

4 Ağustos 2026'da yayımlanan 161/2026 sayılı Kanun, noter senedinin imzalanma süresini 30 Eylül 2026'ya uzattı. Süreyi 2027'ye uzatma önerisi yasalaşmadı. 1 Ekim 2026'dan itibaren gerçek kişiye satılan her yeni konut %21 KDV taşır.

Yurt dışındaki okurlar için: geçiş dönemi açıkken bile bu, Ağustos 2025'e kadar ön sözleşme imzalamış kişilere yönelikti. Bugün yeni bir alıcı bu döneme giremez.

KDV bakımından bir mülk ne zaman “yeni” sayılır

Bu konuyu geliştiricilere sorun

Bu ayrım oran kadar önemlidir. Vergi Kanunu'nun 292. maddesine göre bir bina, ilk iskân veya kullanımdan sonraki yılın 31 Aralık'ına kadar yeni sayılır.

İşlem türü	KDV
1 Ekim 2026'dan itibaren geliştiriciden yeni daire veya villa	21%
Geçiş dönemi kapsamında yeni konut, senet 30 Eylül 2026'ya kadar imzalanmış	9%
“Eski” bina (ilk iskândan sonraki yılın 31 Aralık'ından sonra)	Genellikle muaf; satıcı KDV uygulamayı seçmedikçe
Kendi özel konutunu satan gerçek kişi	KDV genellikle uygulanmaz

Başka bir deyişle: “yeni” bir pazarlama sözcüğü değil, son kullanma tarihi olan bir vergi statüsüdür.

Pratikte ne anlama gelir: bir örnek

Bu konuyu geliştiricilere sorun

Diyelim ki yeni bir villa KDV hariç 250.000 €. (Yalnızca örnektir.)

	KDV hariç	KDV	Toplam fiyat
%21'de	€250,000	€52,500	€302,500
%9'da (kapanan geçiş dönemi)	€250,000	€22,500	€272,500

Fark: 30.000 €. Bu yüzden hangi rakamdan söz ettiğinizi bilmek bu kadar önemlidir.

Fiyata KDV'nin dahil olup olmadığı nasıl kontrol edilir

Romanya'da yeni konut fiyatları çoğu zaman “+TVA”, yani KDV hariç olarak yayımlanır. Ön sözleşmeden önce sorulacak dört soru:

1. Fiyata KDV dahil mi? Cevabı yazılı olarak, sözleşmenin kendisinde alın.
2. Hangi oranda? %21 ve teslimden önce oran değişirse ne olacağı. Sözleşme, değişikliği kimin üstleneceğini belirtmelidir.
3. KDV neye uygulanır? Eve, arsaya, otopark yerine ve depoya.
4. Neler dahil değil? Noter, tescil ve hukuki masraflar ayrı kalemlerdir. Bunları Romanya'da mülk satın alma maliyetleri rehberimizde listeliyoruz.

Balotești'deki projemizde 299.900 €'dan başlayan fiyat her şey dahildir, KDV dahildir. Ama her projede durum böyle değildir; bu yüzden ilk soru her zaman “dahil mi, değil mi?” olmalıdır.

Sahadan: sabit fiyat ve malzeme maliyetleri hakkındaki e-posta

Av. Ilan Leibovitch anlatıyor:

İsrail'de zaten iki yatırım dairesine sahip olan bir müşteri, Romanya'da bir geliştiriciden daire aldı. Yapı maliyet endeksine endeksli sözleşmelere alışkındı; Romanya sözleşmesinde endeksleme maddesi olmaması onu rahatlattı. Tek bir istisna vardı: imza ile teslim arasında KDV oranı artarsa fark ona ait olacaktı. Bunun dışında fiyat sabitti ve sözleşme bunu söylüyordu.

Bir yıl sonra geliştiriciden bir e-posta geldi: “Malzeme maliyetlerindeki artış nedeniyle fiyat güncellemesi”. Ukrayna'daki savaş yüzünden Avrupa'da çelik ve beton fiyatları fırlamıştı ve e-postaya göre düzeltme “kaçınılmazdı”.

Sözleşmeyi madde madde yeniden okudum. Hiçbir endekse bağlı olmayan sabit bir fiyat ve tek bir açık istisna: KDV. “İnşaat maliyetleri” yok, “öngörülemeyen haller” yok. Müşteri adına geliştiriciye, talebin sözleşmesel bir dayanağı olmadığını nazikçe bildirdim. Geliştirici kısmi bir uzlaşmaya varmaya çalıştı, müşteri reddetti. Daire, imza günü kararlaştırılan fiyattan teslim edildi.

Hikâyenin iki yüzüne dikkat edin: sözleşme müşteriyi artan malzeme maliyetlerinden korudu, ama KDV riskini ona bıraktı. Yeni konutlarda KDV arttığında sözleşmedeki ilk soru, farkı kimin üstleneceğidir.

KDV, konut kredisi ve ödeme aşamaları

Projeden satın almada KDV genellikle ön sözleşme kapsamındaki her taksitle birlikte ödenir ve geliştirici her ödeme için fatura keser. Taksitlerin kendisi, 207/2025 sayılı Kanun (“Nordis yasası”) uyarınca projenin özel hesabına yatırılır; bu kuralar 25.8.2026'dan beri İmar ve İnşaat Kanunu'nun (Kanun 169/2026) 422. maddesinin (6)–(11) fıkralarında düzenlenmiştir.

Konut kredisi kullanırsanız KDV'nin, öz kaynaktan ya da krediden finanse etmeniz gereken fiyatın bir parçası olduğunu unutmayın; bu yüzden finansman planları toplam fiyattan başlar. Daha fazlası Romanya'da konut kredisi rehberimizde. Projeden satın alma ile hazır mülk satın alma arasındaki farklar ve bunun KDV açısından ne anlama geldiği için projeden alma ve hazır mülk yazımıza bakın.

Sık sorulan sorular

Romanya'da yeni bir konutta ne kadar KDV vardır?

%21. 1 Ekim 2026'dan itibaren bir geliştiricinin gerçek kişiye sattığı her yeni konutta, büyüklüğü veya fiyatı ne olursa olsun uygulanan oran budur. %9'luk indirimli oran, 30 Eylül 2026'da sona eren bir geçiş dönemi dışında geçerliliğini yitirdi.

Mukim olmayanlar Romanyalılarla aynı KDV'yi öder mi?

Evet. KDV alıcıya değil, işleme uygulanır. Geçiş dönemi koşulları da ikamete değil; sözleşmeye, alana, fiyata ve tarihlere bağlıydı.

Hâlâ %9 KDV ile ev alabilir miyim?

Hayır. Geçiş dönemi, 1 Ağustos 2025'e kadar avans içeren bir ön sözleşme ve 30 Eylül 2026'ya kadar noter senedi şartı arıyordu. Yeni bir alıcı %21 öder.

Romanya'da ikinci el konutta KDV var mı?

Genellikle yok. Kendi özel konutunu satan bir gerçek kişi KDV uygulamaz ve “eski” bir binanın satışı genellikle muaftır. Bir bina, ilk iskândan sonraki yılın 31 Aralık'ına kadar yeni sayılır.

Fiyata KDV'nin dahil olup olmadığını nasıl anlarım?

Sorun ve cevabı sözleşmede yazılı olarak alın. Romanya'da yeni konut fiyatları çoğu zaman “+TVA” (KDV hariç) olarak yayımlanır ve iki rakam arasındaki fark fiyatın %21'idir.

Sonuç

Geçen yıl, Romanya'da yeni konutlarda indirimli KDV kapısını kapattı. Bugün geliştiriciden alan herkes %21 öder.

Bu, bir anlaşmadan vazgeçmek için bir neden değildir. “KDV hariç” fiyatları değil toplam fiyatları karşılaştırmak ve her şeyi sözleşmede yazılı olarak istemek için bir nedendir.

Elinizde bir fiyat teklifi var ve neleri kapsadığından emin değilseniz, benimle 30 dakikalık bir görüşme ayarlayın. Fiyatı birlikte kalemlere ayıralım, imza günü tam olarak ne ödeyeceğinizi bilin. İsrailli alıcılar için iki ülkedeki vergilerin tam resmi için İsrailli alıcılar için vergi rehberimize bakın.

Moti Azulay, Compass Group Romania

Kaynaklar ve veriler: Romanya mevzuat portalı (Kanun 141/2025; Vergi Kanunu, Kanun 227/2015, md. 291 ve 292) · Monitorul Oficial (Kanun 161/2026, sayı 642, 4 Ağustos 2026) · Romanya vergi dairesi (ANAF) · PwC Tax Summaries, Romanya · EY Romania, Tax Alert (2025).

Bu yazı yalnızca genel bilgi amaçlıdır; hukuki, vergisel veya mali tavsiye değildir. Romanya KDV oranları 2025–2026 içinde birkaç kez değişti ve yeniden değişebilir. İmzadan önce güncel durumu yerel bir avukat veya vergi danışmanıyla kontrol edin.