Romanya'da proje aşamasında mı hazır mülk mü: hangisi size uyar ve gerçek fark nedir?

Romanya'da proje aşamasında ve hazır mülk: kısa yanıt

Bu konuyu geliştiricilere sorun

Romanya'da proje aşamasındaki mülk, bekleme ve gecikme riski karşılığında size birim seçimi, inşaat aşamasına göre kademeli ödemeler ve garantili yeni bir bina sunar. Hazır mülk ise anında kesinlik verir: ne satın aldığınızı görürsünüz ve hemen taşınırsınız, ancak bazen tadilat gerekir. İkinci büyük fark vergidir: geliştiriciden alınan yeni bir konut KDV ile satılır, gerçek kişiden alınan ikinci el bir konut ise KDV'siz satılır ve satıcı bir devir vergisi öder.

“İki yıl mı bekleyeyim, yoksa görebildiğim bir şey mi alayım?”

Bu konuyu geliştiricilere sorun

Bu, ilk görüşmede en sık duyduğum ikilem. Ve anlıyorum. Henüz var olmayan bir şeyi başka bir ülkede satın almak sezgisel değil.

Ama “proje aşamasında mı hazır mı?” aslında iki sorudur. Mülke ne zaman ihtiyacınız var ve imza gününde ne kadar kesinliğe ihtiyacınız var? Bunları yanıtladığınızda seçim genellikle netleşir.

Tek tabloda karşılaştırma

Bu konuyu geliştiricilere sorun

Ölçüt	Geliştiriciden proje aşamasında	Hazır (ikinci el)
İmzadan önce ne görürsünüz	Planlar, teknik şartname, görseller	Mülkün kendisi
Ne zaman taşınırsınız	Sözleşmeye göre teslimde	Nihai sözleşmeden hemen sonra
Nasıl ödersiniz	İnşaat aşamasına göre, özel bir hesaba	Genellikle nihai sözleşmede tek seferde
KDV	Evet, %21 (2026 itibarıyla)	Hayır, satıcı gerçek kişi olduğunda
Satıcıya devir vergisi	Bu yolda yok: geliştirici bir işletme olarak vergilendirilir	Satıcıya, elde tutma süresine göre %1 veya %3
Garanti	169/2026 sayılı Kanun kapsamında müteahhit sorumluluğu	Genellikle “olduğu gibi”
Ana risk	İnşaat gecikmesi veya şartnameden sapma	Gizli kusurlar ve tadilat

Proje aşamasında: yasanın 2025'ten beri size verdikleri

Bu konuyu geliştiricilere sorun

Romanya'da proje aşamasında satın almanın büyük korkusu, dairelerin iki kez satıldığı Nordis olayında doğdu. Yasa koyucular 207/2025 sayılı Kanun (“Nordis yasası”) ile yanıt verdi; kuralları 25.8.2026'dan itibaren Planlama ve İnşaat Kanunu'nun (Kanun 169/2026) 422(6)–(11). maddesinde yer almaktadır ve 11 Aralık 2025'ten beri yürürlüktedir.

Pratikte ne anlama gelir:

1. Her gelecekteki birimin, inşa edilmeden önce tapu sicilinde (ANCPI) kendi sayfası vardır.
2. Ön sözleşme yalnızca noter huzurunda imzalanır ve noter kaydı aynı gün veya sonraki iş günü talep eder.
3. Rezervasyon bedelleri fiyatın en fazla %5'i, en fazla 60 gün için.
4. Avansların aşamalara göre harcanması: geliştirici fiyatın en fazla %25'ini yapı için ve yapı tamamlandıktan sonra en fazla %20'sini tesisat için harcayabilir.
5. Mühendislik denetimi altında özel bir proje hesabı.

Paranızın nasıl korunduğunu özel hesap makalemizde, ön sözleşmenin nasıl kaleme alınacağını ise Romanya'da ön sözleşme rehberimizde anlatıyoruz.

Sahadan: geliştiricinin kısmak istediği şartname

Bu konuyu geliştiricilere sorun

Av. Ilan Leibovitch anlatıyor:

İsrail'de iki proje inşa etmiş bir geliştirici, kalitesiyle gurur duyarak Bükreş'e geldi: gerçek parke, Alman armatürler, tasarım dergisinden çıkmış mutfaklar. Fiyatını buna göre belirledi, ancak satışlar yavaştı ve aynı çevrede standart şartnameli projeler belirgin biçimde daha düşük fiyata satılıyordu. Bükreş'teki pazarlamacısı ona fiyatı düşürmesini söyledi.

İlk dalgadaki sekiz birimden, zaten imzalanmış sözleşmeleri görmek istedim. Şartname bunlara açıkça yazılmıştı: parke türü, armatür üreticisi, mutfak kalitesi. Bu bir pazarlama vaadi değil, sözleşmesel bir taahhütti ve ona o sekiz birimi, sözleşmenin ihlali iddiasıyla karşılaşmadan düşürmesinin mümkün olmadığını söyledim. Kalan birimleri, her biri kendi sözleşmesine sahip iki tanımlı şartname seviyesine bölmeyi önerdim. İşe yaradı.

Alıcı tarafından bakıldığında, proje aşamasında satın almanın kilit dersi budur: sözleşmeye yazılmış bir şartname, piyasa değişse bile geliştiriciyi bağlar. Bu yüzden şartnamenin, üretici ve modele kadar, sözleşmenin kendisine yazılmasını istersiniz.

Hazır mülk: kesinlik ve bedeli

Bitmiş bir mülkün avantajı basit: gördüğünüz, alacağınızdır. Duvarları, ışığı, komşuları ve trafik gürültüsünü kontrol edebilirsiniz.

Ama ikinci el bir mülkte özellikle kontrol edilmesi gereken üç şey vardır:

1. Güncel bir tapu sicili özetiyle mülk üzerindeki borçlar ve yükler.
2. Size de geçebilecek site yönetimine ve elektrik, gaz ve su tedarikçilerine borçlar.
3. Fiziksel durum: tesisat, elektrik hattı, yalıtım ve pencereler. Eski bir binayı yenilemek, kelepir bir işi sıradan bir işleme dönüştürebilir.

Tam durum tespitini mülkün borçsuz olduğunu kontrol etme rehberimizde anlatıyoruz.

Vergi: KDV ve satıcı vergisi

Bu, iki yol arasındaki en az bilinen farktır.

Geliştiriciden yeni bir konut KDV'ye tabidir. Romanya vergi idaresi (ANAF) ve Vergi Kanunu'na göre genel KDV oranı 1 Ağustos 2025'ten beri %21'dir. 120 m²'ye kadar konutlar için %9'luk indirimli oran sınırlı bir geçiş düzenlemesiydi ve 30 Eylül 2026'da sona erdi. Pratikte Ekim 2026 itibarıyla yeni bir konut %21 KDV ile satılır; bu yüzden fiyata KDV'nin dahil olup olmadığını her zaman sorun.

Gerçek kişiden ikinci el bir konut KDV içermez. Satıcı bir devir vergisi öder: mülkü 3 yıla kadar elinde tuttuysa %3, daha uzunsa %1. Noter hesaplar ve tahsil eder.

Yeni konutlarda KDV'yi Romanya'da yeni konutlarda KDV rehberimizde ayrıntılı ele alıyoruz.

Garanti: yeni bir binayla ne alırsınız

Bu konuda 25 Ağustos 2026'da 10/1995 sayılı Kanun'un yerini alan Planlama ve İnşaat Kanunu, Kanun 169/2026 uyarınca proje müellifi, müteahhit ve ilgili profesyoneller, binanın kabulünden itibaren 10 yıl içinde ortaya çıkan gizli kusurlardan sorumludur. Standartlara uyulmamasından kaynaklanan taşıyıcı yapı kusurlarında sorumluluk binanın tüm ömrü boyunca sürer. Geliştirici ve müteahhit ayrıca kabulden sonra ortaya çıkan hasarlar için 10 yıllık sorumluluk sigortasına sahip olmalıdır (md. 556).

İkinci el mülkte durum farklıdır: gerçek kişi satıcı, genel hukuk uyarınca gizli kusurlardan sorumludur, ancak pratikte bunu uygulatmak çok daha zordur; bu yüzden satın almadan önce teknik bir inceleme çok daha önemlidir.

Her yol kime uyar

Proje aşamasında sizin için uygundur, eğer:

• Mülke yarın sabah ihtiyacınız yoksa.
• Birimi, yönü ve şartnameyi seçmek istiyorsanız.
• Ödemeyi inşaat aşamalarına yaymaktan rahatsanız.

Hazır mülk sizin için uygundur, eğer:

• Hemen taşınmanız veya kiraya vermeniz gerekiyorsa.
• Gecikme riskini kabul etmeye razı değilseniz.
• Fiziksel ve hukuki durumu kontrol edecek yerel bir profesyonelseniz.

Balotești'deki projemiz Compass on the Lake'te 29 villa, Aralık 2027'den itibaren tesliminde, 299.900 €'dan başlayan her şey dahil fiyatlarla proje aşamasında satılıyor; bir Walla Nadlan haberinde (İbranice) anlatıldığı gibi. Ama bizde bile sorduğum ilk soru, eve ne zaman ihtiyacınız olduğudur.

Sık sorulan sorular

Romanya'da hangisi daha güvenli: proje aşamasında mı hazır mı?

Tek bir yanıt yok. 207/2025 sayılı Kanun'dan bu yana proje aşamasındaki alımlar, birimin erken tescili, noter sözleşmesi, rezervasyon bedellerine üst sınır ve özel bir hesapla birlikte gelir. Hazır bir mülkte risk borçlara, yüklere ve fiziksel duruma kayar; bu yüzden kapsamlı bir durum tespiti şarttır.

Romanya'da yeni bir konut KDV'ye tabi mi?

Evet, satıcı bir geliştirici veya şirket olduğunda. Ekim 2026 itibarıyla oran %21'dir; %9'luk geçiş düzenlemesi 30 Eylül 2026'da sona erdi. Gerçek kişiden ikinci el bir konutta KDV yoktur.

Geliştirici teslimde gecikirse ne olur?

Ön sözleşmenin ne dediğine bağlıdır; bu yüzden teslim tarihini ve gecikme tazminatını içermelidir. 207/2025 sayılı Kanun uyarınca avanslardan harcama doğrulanmış inşaat aşamalarına bağlıdır, yani para ancak bina ilerledikçe hareket eder.

Yeni bir binada garanti süresi ne kadar?

169/2026 sayılı Kanun uyarınca gizli kusurlar için kabulden itibaren 10 yıl, standartlara uyulmamasından kaynaklanan taşıyıcı yapı kusurları için ise binanın tüm ömrü boyunca.

İkinci el mülkte vergiyi kim öder?

Satıcı. Mülkü 3 yıla kadar elinde tuttuysa %3, daha uzunsa %1 öder ve noter vergiyi imzada tahsil eder.

Sonuç

Proje aşamasında mı hazır mı, cesaret meselesi değildir. Zamanlama ve kesinlik meselesidir. Şimdi bir eve ihtiyacınız varsa hazır olanı alın ve son vidasına kadar kontrol edin. Bekleyebiliyorsanız proje aşamasında alın ve geliştiriciyi, sözleşmeyi ve özel hesabı kontrol edin.

İki yol arasında karar vermeye çalışıyorsanız, benimle 30 dakikalık bir görüşme ayarlayın. Zaman planınızı ve her yolda nelere bakmanız gerektiğini birlikte gözden geçiririz.

Moti Azulay, Compass Group Romania

Kaynaklar ve veriler: 169/2026 sayılı Kanun, İmar ve İnşaat Kanunu, Monitorul Oficial 661, 10.08.2026 · Romanya mevzuat portalı: 207/2025 sayılı Kanun, inşaatta kalite hakkında 10/1995 sayılı Kanun (önceki kurallar), Vergi Kanunu · Romanya Ulusal Mali İdare Ajansı (ANAF) · Ulusal Kadastro ve Tapu Sicili Ajansı (ANCPI) · Monitorul Oficial · Walla Nadlan: “Her şey İsrail usulü, fiyat hariç: Bükreş'te göl kıyısındaki bir villa ne kadar?” (İbranice).

Bu makale yalnızca genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki, vergisel veya mali tavsiye değildir. Vergi oranları ve kurallar Ekim 2026 itibarıyla günceldir ve değişebilir. Herhangi bir işlemden önce yerel bir avukata ve vergi danışmanına başvurun.