Romanya'da ön sözleşme: ne imzalıyorsunuz ve gerçekte neyi garanti ediyor?

Romanya'da ön sözleşme: kısa cevap

Bu konuyu geliştiricilere sorun

Romanya'da ön sözleşme (antecontract), daha önce üzerinde anlaşılmış bir fiyat ve şartlarla ileride nihai bir satış sözleşmesi imzalamak üzere karşılıklı taahhüttür. Mülkiyeti henüz devretmez: mülkiyet yalnızca noter huzurunda yapılan nihai sözleşmeyle ve adınıza tescille geçer. 207/2025 sayılı Kanun (“Nordis yasası”) ve bu kanunun kuralları 25.8.2026 tarihinden itibaren İmar ve İnşaat Kanunu'nun (169/2026 sayılı Kanun) 422(6)–(11). maddelerinde düzenlendiğinden, bir geliştiricinin inşa edilmeden önce sattığı birim için yapılan ön sözleşme noter huzurunda imzalanmalı ve tapu siciline işlenmelidir.

Herkesin çok aceleyle imzaladığı belge

Bu konuyu geliştiricilere sorun

Tanıştığım yatırımcıların çoğu nihai sözleşmeyi dikkatle okur. Ön sözleşmeyi ise “ara bir adım” gibi göründüğü için hızlıca imzalarlar.

Bu bir hatadır. İşlemlerin çoğunda fiyat, ödeme planı, teslim tarihi ve cezalar ön sözleşmede belirlenir. Nihai sözleşme genellikle bunu yalnızca yerine getirir. Ön sözleşmeye girmeyen bir şeyi sonradan eklemek çok zordur.

Ön sözleşmenin kanun uyarınca sizi neye bağladığı

Bu konuyu geliştiricilere sorun

Romanya Medeni Kanunu uyarınca, sözleşme yapma vaadi, fiilen yerine getirilebilmesi için gelecekteki sözleşmenin tüm esaslı şartlarını içermelidir.

Peki taraflardan biri fikrini değiştirirse? Medeni Kanun md. 1669, bir tarafın haklı bir sebep olmadan nihai sözleşmeyi imzalamayı reddetmesi halinde, diğer tarafın diğer geçerlilik koşulları sağlanmak kaydıyla mahkemeden sözleşmenin yerine geçen bir karar talep edebileceğini öngörür. Dava, nihai sözleşmenin imzalanması gereken tarihten itibaren 6 ay içinde açılmalıdır.

Başka bir deyişle, iyi bir ön sözleşme bir “niyet mektubu” değildir. Zorla uygulatabileceğiniz bir araçtır.

Noter mi, özel imza mı?

Bu konuyu geliştiricilere sorun

İki işlem türü arasındaki fark şöyle:

İşlem türü	Ön sözleşmenin şekli	Tapu sicili kaydı
İkinci el veya bitmiş mülk	Özel imza kabul edilir; noter tavsiye edilir	Şerh konulabilir ve tavsiye edilir
Geliştiriciden gelecekteki birim (proje aşamasında)	207/2025 sayılı Kanun uyarınca noter huzurunda zorunlu	Noter aynı gün veya bir sonraki iş günü tescil talep eder

Tescil neden bu kadar önemli? Tapu siciline (ANCPI) şerh edilen bir ön sözleşme, her üçüncü kişi tarafından görülebilir hale gelir. Sizden sonra mülkü satın alan kimse bilmediğini ileri süremez. Tescil olmazsa sözleşme yalnızca tarafları bağlar ve art niyetli bir satıcı teoride mülkü başkasına satabilir.

207/2025 sayılı Kanun'a yol açan Nordis olayında tam olarak bu yaşandı. Hikayenin tamamını Nordis yasasının neleri değiştirdiğine dair makalemizde anlattık.

Kapora (arvună): anlaşma bozulursa paraya ne olur

Bu konuyu geliştiricilere sorun

Ön sözleşmeyle genellikle ilk bir tutar ödersiniz. Romanya'da buna çoğu zaman arvună denir ve türü, anlaşma gerçekleşmezse ne olacağını belirler.

Medeni Kanun uyarınca, teyit niteliğinde kapora ile:

1. İşlem gerçekleşirse, tutar fiyattan mahsup edilir.
2. Alıcı haklı bir sebep olmadan temerrüde düşerse, satıcı sözleşmeyi feshedip tutarı alıkoyabilir.
3. Satıcı temerrüde düşerse, alıcı sözleşmeyi feshedip ödediği tutarın iki katını talep edebilir.

Pratik kural: sözleşmede ödemenin tam olarak ne tür bir ödeme olduğunu ve ona ne olacağını yazın. “Avans”, “rezervasyon ücreti” ve “kapora” aynı şey değildir ve aradaki fark paraya mal olabilir.

Geliştiriciyle proje aşamasında yapılan işlemlerde ek kurallar vardır. 207/2025 sayılı Kanun uyarınca rezervasyon ücretleri fiyatın %5'i ve en fazla 60 günlük süreyle sınırlıdır; işlem yalnızca geliştiricinin kusuruyla gerçekleşmezse 30 gün içinde tam iade yapılır. Avanslar projenin özel hesabına yatırılır; geliştirici bu hesaptan yapı iskeleti için fiyatın en fazla %25'ini, iskelet tamamlandıktan sonra tesisat için en fazla %20'sini harcayabilir ve her ödeme şantiye şefinin onayıyla yapılır.

Bir ön sözleşmenin içermesi gereken 10 madde

İmzalamadan önce bir kontrol listesi:

1. Tarafların tam kimliği; bir temsilci imzalıyorsa tam vekaletname.
2. Mülkün tanımı: tapu sicili ve kadastro numaraları, alan ve konum.
3. Fiyat ve para birimi ve KDV'nin dahil olup olmadığı.
4. Ödeme planı; geliştiriciden satın alırken takvim tarihlerine değil inşaat aşamalarına bağlı olmalı.
5. Ödeme yapacağınız hesap, bankanın adı ve hesap numarasıyla birlikte.
6. Nihai sözleşme için bir son tarih.
7. Teknik şartname ve bitiş seviyesi, imzalı bir ek olarak.
8. Teslim tarihi ve gecikme tazminatı.
9. Satıcının borç ve yüklere ilişkin beyanı ve bunlardan biri ortaya çıkarsa ne olacağı.
10. Kimin neyi ödeyeceği: noter ücretleri, tescil harçları ve vergiler.

Borç ve yük kontrolünün kendisi, hukuki inceleme rehberimizde anlattığımız gibi, imzalamadan önce yapılmalıdır.

Sahadan: kahve eşliğinde verilen mutfak sözü

Av. Ilan Leibovitch anlatıyor:

Kendi alanında işini bilen bir iş insanı olan bir müşteri, Romanya'da bir daire yatırımı yapmaya karar verdi. Karizmatik bir satış temsilcisiyle tanıştı ve imza günü bir fincan kahve eşliğinde ona sözlü olarak bir “lüks mutfak” ve “gelişmiş bir klima sistemi” vaat edildi. Avukata para ödemeye gerek görmedi ve imzaladı.

Birkaç ay sonra, teslimde mutfağın basit, klimanın standart olduğu ortaya çıktı. Satış temsilcisi ortadan kaybolmuştu. Müşteri bana vaatlerin hiçbirini içermeyen bir sözleşmeyle geldi: ayrıntılı teknik şartname yoktu, cezalı teslim tarihi yoktu, iptal şartları yoktu. Vaat edilenleri talep edecek hukuki bir dayanağı yoktu. İşlemi iptal etmek istediğinde ise küçük harflerle yazılmış maddelerde iptalin ciddi bir mali kayıp anlamına geldiğini gördü.

Görüşmede söylenen her şeyin yukarıdaki maddelerden birinde yerini bulması gerekir: şartname, teslim tarihi, cezalar ve iptal şartları. Sözleşmede yazmayan şey yoktur.

Ön sözleşmeden nihai sözleşmeye

Sürecin tamamı şöyle görünür:

1. Ön sözleşme ve ilk ödeme.
2. Sözleşmede belirlenen plana göre ödemeler.
3. Noter huzurunda nihai sözleşme. Medeni Kanun uyarınca, gayrimenkul üzerinde bir hakkı devreden sözleşme resmi şekilde, yani bir Romanya noterinin huzurunda yapılmalıdır.
4. Tapu sicilinde adınıza tescil.

Romanya'da noter huzurunda imza uzaktan yapılamaz. Katılamıyorsanız bir temsilciye vekaletname verebilirsiniz. Noterin sürecteki rolünü Romanya'da noterler rehberimizde ele alıyoruz.

Balotești'deki projemizde ön sözleşme noter huzurunda imzalanır ve ekler arasında PORTA kapılar, Barlinek parke ve REHAU pencereler gibi tam teknik şartname yer alır; yani yazılan, teslim edilendir.

Sık sorulan sorular

Ön sözleşme mülkiyeti bana devreder mi?

Hayır. Taraflara nihai sözleşmeyi imzalama yükümlülüğü getirir. Mülkiyet yalnızca noter huzurunda yapılan nihai sözleşmeyle ve tapu sicilinde adınıza tescille geçer.

Ön sözleşmenin noter huzurunda imzalanması gerekir mi?

Geliştiriciden henüz inşa edilmemiş bir birim satın alırken evet: 207/2025 sayılı Kanun noter şartı koyar. İkinci el bir mülkte özel imza yeterlidir, ancak noter onaylı sözleşme tapu siciline şerh edilebildiği için tavsiye edilir.

Satıcı nihai sözleşmeyi imzalamayı reddederse ne olur?

Medeni Kanun md. 1669 uyarınca, sözleşmenin imzalanması gereken tarihten itibaren 6 ay içinde mahkemeden sözleşmenin yerine geçecek bir karar talep edebilirsiniz. Teyit niteliğinde kapora ödediyseniz, bunun yerine sözleşmeyi feshedip iki katını talep edebilirsiniz.

Bir geliştirici rezervasyon ücreti olarak en fazla ne kadar alabilir?

207/2025 sayılı Kanun uyarınca fiyatın en fazla %5'i, en fazla 60 gün süreyle. Sınırın aşılması rezervasyon sözleşmesini mutlak olarak geçersiz kılar.

Ön sözleşmeyi yurt dışından imzalayabilir miyim?

Uzaktan olmaz. Romanya'da noter huzurunda sizin adınıza imza atacak bir temsilciye vekaletname verebilir veya imzayı bir ziyaretinize göre planlayabilirsiniz.

Sonuç

Ön sözleşme bir form değildir. Ne kadar ödeyeceğinizi, anahtarı ne zaman alacağınızı ve bir şeyler ters giderse ne olacağını belirleyen belgedir. Nihai sözleşmeyi okuduğunuz gibi okuyun ve imzalamadan önce kendi avukatınıza inceletin.

Elinizde bizden veya başka bir geliştiriciden bir ön sözleşme taslağı varsa, benimle 30 dakikalık bir görüşme ayarlayın. On maddeyi birlikte inceleriz.

Moti Azulay, Compass Group Romania

Kaynaklar ve veriler: Romanya mevzuat portalı: Medeni Kanun (md. 1544, 1669), 207/2025 sayılı Kanun · Ulusal Kadastro ve Tapu Sicili Ajansı (ANCPI) · Romanya Noterler Ulusal Birliği · Monitorul Oficial.

Bu makale yalnızca genel bilgi amaçlıdır; hukuki, vergisel veya mali tavsiye değildir. Medeni Kanun ve 207/2025 sayılı Kanun'un anlatımı genel bir özettir; bağlayıcı metin Monitorul Oficial'de yayımlanan metindir. İmzalamadan önce bağımsız bir yerel avukata danışın.