Eine Partei verweigert grundlos den endgültigen Vertrag? Ein Gericht kann ein Urteil erlassen, das ihn ersetzt, wenn Sie binnen 6 Monaten klagen.
Ein Vorvertrag über eine noch nicht gebaute Einheit wird vor einem Notar unterzeichnet und im Grundbuch eingetragen.
Ein Käufer, der nicht erfüllt, verliert den Betrag. Ein Verkäufer, der nicht erfüllt, muss unter Umständen das Doppelte zurückzahlen.
Beim Bauträger: bis 5 % des Preises, bis 60 Tage, volle Rückzahlung binnen 30 Tagen, wenn das Geschäft durch sein Verschulden scheitert.
Bezeichnung der Immobilie, Preis, Zahlungsplan, Konto, Frist, Baubeschreibung, Übergabe, Belastungen und wer was bezahlt.
Der Vorvertrag in Rumänien: die kurze Antwort
Ein Vorvertrag (antecontract) in Rumänien ist die gegenseitige Verpflichtung, später einen endgültigen Kaufvertrag zu einem bereits vereinbarten Preis und zu bereits vereinbarten Bedingungen zu unterzeichnen. Er überträgt noch kein Eigentum: Das Eigentum geht erst mit dem endgültigen Vertrag vor einem Notar und der Eintragung auf Ihren Namen über. Seit Gesetz 207/2025 muss ein Vorvertrag über eine Einheit, die ein Bauträger vor ihrer Errichtung verkauft, vor einem Notar unterzeichnet und im Grundbuch eingetragen werden.
Das Dokument, das alle zu schnell unterschreiben
Die meisten Investoren, die ich treffe, lesen den endgültigen Vertrag sorgfältig. Den Vorvertrag unterschreiben sie schnell, weil er wie ein „Zwischenschritt“ wirkt.
Das ist ein Fehler. Bei den meisten Geschäften werden im Vorvertrag der Preis, der Zahlungsplan, der Übergabetermin und die Vertragsstrafen festgelegt. Der endgültige Vertrag setzt ihn meist nur um. Was nicht in den Vorvertrag aufgenommen wird, lässt sich später nur sehr schwer ergänzen.
Wozu Sie der Vorvertrag nach dem Gesetz verpflichtet
Nach dem rumänischen Zivilgesetzbuch muss ein Versprechen, einen Vertrag zu schließen, alle wesentlichen Bedingungen des künftigen Vertrags enthalten, damit es tatsächlich umgesetzt werden kann.
Und wenn eine Seite es sich anders überlegt? Artikel 1669 des Zivilgesetzbuchs sieht vor, dass die andere Partei, wenn eine Partei ohne Rechtfertigung die Unterzeichnung des endgültigen Vertrags verweigert, beim Gericht ein Urteil beantragen kann, das an die Stelle des Vertrags tritt, sofern die übrigen Wirksamkeitsvoraussetzungen erfüllt sind. Die Klage muss innerhalb von 6 Monaten ab dem Datum eingereicht werden, an dem der endgültige Vertrag hätte unterzeichnet werden sollen.
Mit anderen Worten: Ein guter Vorvertrag ist keine „Absichtserklärung“. Er ist ein Instrument, das Sie durchsetzen können.
Notar oder private Unterschrift?
Hier der Unterschied zwischen zwei Arten von Geschäften:
| Art des Geschäfts | Form des Vorvertrags | Eintragung im Grundbuch |
|---|---|---|
| Bestandsimmobilie oder fertiggestellte Immobilie | Private Unterschrift zulässig; ein Notar wird empfohlen | Ein Vermerk kann eingetragen werden und wird empfohlen |
| Künftige Einheit vom Bauträger (Off-Plan) | Nach Gesetz 207/2025 zwingend vor einem Notar | Der Notar trägt ihn noch am selben oder am nächsten Werktag ein |
Warum ist die Eintragung so wichtig? Ein im Grundbuch (ANCPI) vermerkter Vorvertrag wird für jeden Dritten sichtbar. Wer die Immobilie nach Ihnen kauft, kann nicht behaupten, davon nichts gewusst zu haben. Ohne Eintragung bindet der Vertrag nur die Parteien, und ein unredlicher Verkäufer könnte theoretisch an jemand anderen verkaufen.
Genau das ist in der Nordis-Affäre geschehen, die zu Gesetz 207/2025 geführt hat. Die ganze Geschichte haben wir in unserem Artikel darüber, was das Nordis-Gesetz ändert, erzählt.
Die Anzahlung (arvună): Was mit dem Geld geschieht, wenn das Geschäft platzt
Mit dem Vorvertrag zahlen Sie in der Regel einen ersten Betrag. In Rumänien heißt er oft arvună, und seine Art entscheidet darüber, was mit ihm geschieht, wenn das Geschäft nicht zustande kommt.
Nach dem Zivilgesetzbuch gilt bei einem Draufgeld (arvună confirmatorie):
- Kommt das Geschäft zustande, wird der Betrag auf den Preis angerechnet.
- Erfüllt der Käufer ohne Rechtfertigung nicht, kann der Verkäufer vom Vertrag zurücktreten und den Betrag behalten.
- Erfüllt der Verkäufer nicht, kann der Käufer zurücktreten und das Doppelte des gezahlten Betrags verlangen.
Die praktische Regel: Legen Sie im Vertrag genau fest, um welche Art von Zahlung es sich handelt und was mit ihr geschieht. „Vorauszahlung“, „Reservierungsgebühr“ und „Anzahlung“ sind nicht dasselbe, und der Unterschied kann Geld kosten.
Bei den meisten Geschäften werden im Vorvertrag der Preis, der Zahlungsplan, der Übergabetermin und die Vertragsstrafen festgelegt.
Für Off-Plan-Geschäfte mit einem Bauträger gelten zusätzliche Regeln. Nach Gesetz 207/2025 sind Reservierungsgebühren auf 5 % des Preises und einen Zeitraum von bis zu 60 Tagen begrenzt, mit vollständiger Rückzahlung innerhalb von 30 Tagen, wenn das Geschäft durch Verschulden des Bauträgers scheitert. Abschlagszahlungen gehen auf das Sonderkonto des Projekts: bis zu 25 % in der Rohbauphase und bis zu weitere 20 % in der Phase der Haustechnik.
10 Klauseln, die ein Vorvertrag enthalten muss
Eine Checkliste vor der Unterzeichnung:
- Vollständige Identität der Parteien und, falls ein Bevollmächtigter unterschreibt, die vollständige Vollmacht.
- Bezeichnung der Immobilie: Grundbuch- und Katasternummer, Fläche und Lage.
- Preis und Währung und ob die Mehrwertsteuer enthalten ist.
- Zahlungsplan, beim Kauf vom Bauträger an Bauabschnitte gekoppelt, nicht an Kalenderdaten.
- Das Konto, auf das Sie zahlen, mit Name der Bank und Kontonummer.
- Eine Frist für den endgültigen Vertrag.
- Baubeschreibung und Ausstattungsstandard als unterzeichnete Anlage.
- Übergabetermin und Entschädigung bei Verzug.
- Die Erklärung des Verkäufers zu Schulden und Belastungen und was geschieht, falls welche auftauchen.
- Wer was bezahlt: Notargebühren, Eintragungsgebühren und Steuern.
Die Prüfung auf Schulden und Belastungen selbst sollte vor der Unterzeichnung erfolgen, wie wir in unserem Ratgeber zur Due Diligence darlegen.
Aus der Praxis: Die Küche, die beim Kaffee versprochen wurde
Rechtsanwalt Ilan Leibovitch erinnert sich:
Ein Mandant, ein in seinem eigenen Bereich gewiefter Geschäftsmann, beschloss, in eine Wohnung in Rumänien zu investieren. Er traf einen charismatischen Vermarkter, und bei einer Tasse Kaffee am Tag der Unterzeichnung wurden ihm mündlich eine „Luxusküche“ und eine „hochmoderne Klimaanlage“ versprochen. Er sah keinen Grund, einen Anwalt zu bezahlen, und unterschrieb.
Einige Monate später, bei der Übergabe, erwies sich die Küche als einfach und die Klimaanlage als Standard. Der Vermarkter war verschwunden. Der Mandant kam mit einem Vertrag zu mir, der keines der Versprechen enthielt: keine detaillierte technische Baubeschreibung, keinen Übergabetermin mit Vertragsstrafen, keine Rücktrittsbedingungen. Er hatte keine rechtliche Grundlage, das Versprochene einzufordern. Und als er vom Geschäft zurücktreten wollte, fand er im Kleingedruckten, dass ein Rücktritt einen erheblichen finanziellen Verlust bedeutete.
Alles, was im Gespräch gesagt wird, muss in einer der oben genannten Klauseln seinen Platz finden: in der Baubeschreibung, im Übergabetermin, in den Vertragsstrafen und in den Rücktrittsbedingungen. Was nicht im Vertrag steht, existiert nicht.
Vom Vorvertrag zum endgültigen Vertrag
Der vollständige Ablauf sieht so aus:
- Vorvertrag und erste Zahlung.
- Zahlungen nach dem Plan, der im Vertrag festgelegt ist.
- Endgültiger Vertrag vor einem Notar. Nach dem Zivilgesetzbuch muss ein Vertrag, mit dem ein Recht an einer Immobilie übertragen wird, in authentischer Form geschlossen werden, also vor einem rumänischen öffentlichen Notar.
- Eintragung auf Ihren Namen im Grundbuch.
Eine notarielle Unterzeichnung in Rumänien ist nicht aus der Ferne möglich. Wenn Sie nicht anwesend sein können, können Sie einem Bevollmächtigten eine Vollmacht erteilen. Die Rolle des Notars auf diesem Weg behandeln wir in unserem Ratgeber zu Notaren in Rumänien.
In unserem Projekt in Balotești wird der Vorvertrag vor einem Notar unterzeichnet, und die Anlagen enthalten die vollständige Baubeschreibung, etwa Türen von PORTA, Parkett von Barlinek und Fenster von REHAU, sodass das, was geschrieben steht, auch übergeben wird.
Häufig gestellte Fragen
Überträgt mir der Vorvertrag das Eigentum?
Nein. Er verpflichtet die Parteien, einen endgültigen Vertrag zu unterzeichnen. Das Eigentum geht erst mit dem endgültigen Vertrag vor einem Notar und der Eintragung auf Ihren Namen im Grundbuch über.
Muss der Vorvertrag vor einem Notar unterzeichnet werden?
Beim Kauf einer noch nicht errichteten Einheit von einem Bauträger ja: Gesetz 207/2025 schreibt einen Notar vor. Bei einer Bestandsimmobilie ist eine private Unterschrift zulässig, doch ein notarieller Vertrag kann im Grundbuch vermerkt werden und ist daher empfehlenswert.
Was ist, wenn der Verkäufer die Unterzeichnung des endgültigen Vertrags verweigert?
Nach Artikel 1669 des Zivilgesetzbuchs können Sie beim Gericht ein Urteil beantragen, das an die Stelle des Vertrags tritt, und zwar innerhalb von 6 Monaten ab dem Datum, an dem er hätte unterzeichnet werden sollen. Wenn Sie ein Draufgeld gezahlt haben, können Sie stattdessen zurücktreten und das Doppelte verlangen.
Wie viel darf ein Bauträger als Reservierungsgebühr verlangen?
Nach Gesetz 207/2025 bis zu 5 % des Preises für einen Zeitraum von bis zu 60 Tagen. Wird die Obergrenze überschritten, ist die Reservierungsvereinbarung absolut nichtig.
Kann ich den Vorvertrag aus dem Ausland unterzeichnen?
Nicht aus der Ferne. Sie können einem Bevollmächtigten eine Vollmacht erteilen, der vor dem Notar in Rumänien in Ihrem Namen unterschreibt, oder die Unterzeichnung um einen Besuch herum planen.
Fazit
Der Vorvertrag ist kein Formular. Er ist das Dokument, das entscheidet, wie viel Sie zahlen, wann Sie die Schlüssel bekommen und was passiert, wenn etwas schiefgeht. Lesen Sie ihn so, wie Sie den endgültigen Vertrag lesen, und lassen Sie ihn vor der Unterzeichnung von einem eigenen Anwalt prüfen.
Wenn Sie den Entwurf eines Vorvertrags in der Hand haben, von uns oder von einem anderen Bauträger, vereinbaren Sie ein 30-minütiges Gespräch mit mir. Wir gehen die zehn Klauseln gemeinsam durch.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Quellen und Daten: Rumänisches Gesetzesportal: Zivilgesetzbuch (Artikel 1544, 1669), Gesetz 207/2025 · Nationale Agentur für Kataster und Grundbuch (ANCPI) · Nationale Union der öffentlichen Notare Rumäniens · Monitorul Oficial.
Dieser Artikel dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung dar. Die Darstellung des Zivilgesetzbuchs und des Gesetzes 207/2025 ist eine allgemeine Zusammenfassung; verbindlich ist der im Monitorul Oficial veröffentlichte Text. Ziehen Sie vor der Unterzeichnung einen unabhängigen Anwalt vor Ort hinzu.
Jetzt wissen Sie mehr.
Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ist keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung. Ziehen Sie vor jeder Transaktion Fachleute vor Ort hinzu.
