Une partie refuse l'acte définitif sans motif ? Le tribunal peut rendre un jugement qui en tient lieu, si vous agissez dans les 6 mois.
L'avant-contrat portant sur un lot pas encore construit est signé devant notaire et inscrit au livre foncier.
L'acheteur qui se désiste perd la somme. Le vendeur qui fait défaut peut devoir rembourser le double.
Avec un promoteur : jusqu'à 5 % du prix, 60 jours maximum, et remboursement intégral sous 30 jours si la vente échoue de son fait.
Identification du bien, prix, échéancier, compte, délai de l'acte définitif, cahier des charges, livraison, charges et qui paie quoi.
L'avant-contrat en Roumanie : la réponse courte
Un avant-contrat (antecontract) en Roumanie est un engagement réciproque de signer ultérieurement un acte de vente définitif, à un prix et à des conditions déjà convenus. Il ne transfère pas encore la propriété : celle-ci ne passe qu'avec l'acte définitif signé devant notaire et l'inscription à votre nom. Depuis la loi 207/2025, l'avant-contrat portant sur un lot qu'un promoteur vend avant sa construction doit être signé devant notaire et inscrit au livre foncier.
Le document que tout le monde signe trop vite
La plupart des investisseurs que je rencontre lisent attentivement l'acte définitif. L'avant-contrat, ils le signent vite, parce qu'il ressemble à une « étape intermédiaire ».
C'est une erreur. Dans la plupart des transactions, c'est l'avant-contrat qui fixe le prix, l'échéancier de paiement, la date de livraison et les pénalités. L'acte définitif ne fait généralement que l'exécuter. Ce qui ne figure pas dans l'avant-contrat est très difficile à ajouter ensuite.
Ce à quoi l'avant-contrat vous engage selon la loi
Selon le Code civil roumain, une promesse de contracter doit contenir toutes les conditions essentielles du futur contrat, afin de pouvoir être effectivement exécutée.
Et si l'une des parties change d'avis ? L'article 1669 du Code civil prévoit que si une partie refuse sans motif légitime de signer l'acte définitif, l'autre peut demander au tribunal un jugement qui tient lieu de contrat, à condition que les autres conditions de validité soient réunies. L'action doit être introduite dans un délai de 6 mois à compter de la date à laquelle l'acte définitif aurait dû être signé.
Autrement dit, un bon avant-contrat n'est pas une « lettre d'intention ». C'est un outil que vous pouvez faire exécuter.
Notaire ou acte sous seing privé ?
Voici la différence entre deux types de transactions :
| Type de transaction | Forme de l'avant-contrat | Inscription au livre foncier |
|---|---|---|
| Revente ou bien achevé | Acte sous seing privé possible ; le notaire est recommandé | Une mention peut être inscrite, et c'est recommandé |
| Lot futur acheté à un promoteur (sur plan) | Obligatoirement devant notaire, en vertu de la loi 207/2025 | Le notaire l'inscrit le jour ouvré même ou le lendemain |
Pourquoi l'inscription est-elle si importante ? Un avant-contrat mentionné au livre foncier (ANCPI) devient opposable à tout tiers. Quiconque achète le bien après vous ne peut prétendre l'avoir ignoré. Sans inscription, le contrat ne lie que les parties, et un vendeur malhonnête pourrait en théorie vendre à quelqu'un d'autre.
C'est exactement ce qui s'est produit dans l'affaire Nordis, à l'origine de la loi 207/2025. Nous avons raconté toute l'histoire dans notre article sur ce que change la loi Nordis.
L'acompte (arvună) : que devient l'argent si la vente échoue
À la signature de l'avant-contrat, vous versez généralement une première somme. En Roumanie, on l'appelle souvent arvună, et sa nature détermine ce qu'il advient de cette somme si la vente ne se fait pas.
Selon le Code civil, en présence d'arrhes confirmatoires :
- Si la vente se réalise, la somme s'impute sur le prix.
- Si l'acheteur se désiste sans motif légitime, le vendeur peut résilier le contrat et conserver la somme.
- Si le vendeur fait défaut, l'acheteur peut résilier et réclamer le double de la somme versée.
La règle pratique : précisez dans le contrat la nature exacte du paiement et ce qu'il en advient. « Avance », « frais de réservation » et « acompte » ne sont pas la même chose, et la différence peut coûter cher.
Dans la plupart des transactions, c'est l'avant-contrat qui fixe le prix, l'échéancier de paiement, la date de livraison et les pénalités.
Les achats sur plan auprès d'un promoteur obéissent à des règles supplémentaires. En vertu de la loi 207/2025, les frais de réservation sont plafonnés à 5 % du prix et à une durée de 60 jours maximum, avec un remboursement intégral sous 30 jours si la vente échoue du fait du promoteur. Les acomptes par étape sont versés sur le compte dédié du projet : jusqu'à 25 % au stade du gros œuvre, puis jusqu'à 20 % supplémentaires au stade des installations.
10 clauses qu'un avant-contrat doit contenir
Une liste de contrôle avant de signer :
- L'identité complète des parties, et si un représentant signe, la procuration intégrale.
- L'identification du bien : numéros de livre foncier et de cadastre, surface et emplacement.
- Le prix et la devise, et si la TVA est incluse.
- L'échéancier de paiement, indexé sur les étapes de construction et non sur des dates calendaires, en cas d'achat auprès d'un promoteur.
- Le compte sur lequel vous payez, avec le nom de la banque et le numéro de compte.
- Une date limite pour l'acte définitif.
- Les spécifications et le niveau de finition, dans une annexe signée.
- La date de livraison et l'indemnisation en cas de retard.
- La déclaration du vendeur sur les dettes et charges, et ce qui se passe si certaines apparaissent.
- Qui paie quoi : frais de notaire, frais d'inscription et taxes.
La vérification des dettes et charges elle-même doit être faite avant la signature, comme nous l'expliquons dans notre guide de due diligence.
Du terrain : la cuisine promise autour d'un café
Maître Ilan Leibovitch se souvient :
Un client, homme d'affaires avisé dans son propre domaine, avait décidé d'investir dans un appartement en Roumanie. Il a rencontré un commercial charismatique et, autour d'un café le jour de la signature, on lui a promis, oralement, une « cuisine de luxe » et un « système de climatisation haut de gamme ». Il n'a pas jugé utile de payer un avocat, et il a signé.
Quelques mois plus tard, à la livraison, la cuisine s'est révélée basique et la climatisation standard. Le commercial avait disparu. Le client est venu me voir avec un contrat qui ne contenait aucune de ces promesses : pas de cahier des charges technique détaillé, pas de date de livraison assortie de pénalités, pas de conditions d'annulation. Il n'avait aucun fondement juridique pour exiger ce qu'on lui avait promis. Et lorsqu'il a voulu annuler la vente, il a découvert dans les petites lignes qu'une annulation entraînait une perte financière importante.
Tout ce qui est dit pendant le rendez-vous doit trouver sa place dans l'une des clauses ci-dessus : le cahier des charges, la date de livraison, les pénalités et les conditions d'annulation. Ce qui n'est pas écrit dans le contrat n'existe pas.
De l'avant-contrat à l'acte définitif
Le processus complet se déroule ainsi :
- L'avant-contrat et le premier paiement.
- Les paiements selon l'échéancier fixé au contrat.
- L'acte définitif devant notaire. Selon le Code civil, un contrat transférant un droit immobilier doit revêtir la forme authentique, c'est-à-dire être passé devant un notaire public roumain (notar public).
- L'inscription à votre nom au livre foncier.
La signature notariée en Roumanie ne peut pas se faire à distance. Si vous ne pouvez pas être présent, vous pouvez donner procuration à un représentant. Nous détaillons le rôle du notaire tout au long du parcours dans notre guide des notaires en Roumanie.
Dans notre projet de Balotești, l'avant-contrat est signé devant notaire, et les annexes comprennent le cahier des charges complet, avec par exemple des portes PORTA, du parquet Barlinek et des fenêtres REHAU : ce qui est écrit est ce qui est livré.
Questions fréquentes
L'avant-contrat me transfère-t-il la propriété ?
Non. Il engage les parties à signer un acte définitif. La propriété ne passe qu'avec l'acte définitif signé devant notaire et l'inscription à votre nom au livre foncier.
L'avant-contrat doit-il être signé devant notaire ?
Pour l'achat auprès d'un promoteur d'un lot pas encore construit, oui : la loi 207/2025 impose le notaire. Pour un bien en revente, un acte sous seing privé est possible, mais un acte notarié peut être mentionné au livre foncier ; c'est donc recommandé.
Et si le vendeur refuse de signer l'acte définitif ?
En vertu de l'article 1669 du Code civil, vous pouvez demander au tribunal un jugement qui tient lieu de contrat, dans un délai de 6 mois à compter de la date à laquelle il aurait dû être signé. Si vous avez versé des arrhes confirmatoires, vous pouvez à la place résilier et réclamer le double.
Combien un promoteur peut-il facturer à titre de frais de réservation ?
En vertu de la loi 207/2025, jusqu'à 5 % du prix, pour une durée de 60 jours maximum. Le dépassement de ce plafond entraîne la nullité absolue de la convention de réservation.
Puis-je signer l'avant-contrat depuis l'étranger ?
Pas à distance. Vous pouvez donner procuration à un représentant qui signera en votre nom devant le notaire en Roumanie, ou organiser la signature lors d'une visite.
L'essentiel
L'avant-contrat n'est pas une formalité. C'est le document qui détermine combien vous payez, quand vous recevez les clés et ce qui se passe en cas de problème. Lisez-le comme vous liriez l'acte définitif, et faites-le relire par votre propre avocat avant de signer.
Si vous avez en main un projet d'avant-contrat, le nôtre ou celui de tout autre promoteur, réservez avec moi un appel de 30 minutes. Nous passerons ensemble les dix clauses en revue.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Sources et données : Portail législatif roumain : Code civil (articles 1544, 1669), loi 207/2025 · Agence nationale du cadastre et de la publicité foncière (ANCPI) · Union nationale des notaires publics de Roumanie · Monitorul Oficial.
Cet article est fourni à titre d'information générale uniquement et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier. La présentation du Code civil et de la loi 207/2025 est un résumé général ; le texte qui fait foi est celui publié au Monitorul Oficial. Avant de signer, consultez un avocat local indépendant.
Vous en savez maintenant davantage.
Cet article est fourni à titre d’information générale et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Consultez des professionnels locaux avant toute transaction.
