Quand avez-vous besoin du bien, et de quelle certitude avez-vous besoin à la signature ? Les réponses dictent généralement le choix.
Un logement neuf vendu par un promoteur supporte 21 % de TVA depuis octobre 2026. Le taux transitoire de 9 % a pris fin le 30 septembre 2026.
Pas de TVA. Le vendeur paie 3 % s'il a détenu le bien jusqu'à 3 ans, 1 % au-delà, perçu par le notaire.
Sur plan, selon la loi 207/2025 : jusqu'à 25 % au gros œuvre et 20 % de plus aux installations, sur un compte dédié.
Selon la loi 10/1995, la responsabilité pour vices cachés court 10 ans après réception, et à vie pour la structure.
Sur plan ou achevé en Roumanie : la réponse courte
Acheter sur plan en Roumanie vous offre le choix du lot, des paiements échelonnés selon l'avancement des travaux et un bâtiment neuf sous garantie, en contrepartie d'une attente et d'un risque de retard. Un bien achevé vous apporte une certitude immédiate : vous voyez ce que vous achetez et vous emménagez tout de suite, mais il nécessite parfois une rénovation. La deuxième grande différence est fiscale : un logement neuf vendu par un promoteur est soumis à la TVA, tandis qu'un logement ancien vendu par un particulier ne l'est pas, le vendeur acquittant un impôt sur la cession.
« Attendre deux ans, ou acheter quelque chose que je peux voir ? »
C'est le dilemme que j'entends le plus souvent lors d'un premier échange. Et je le comprends. Acheter quelque chose qui n'existe pas encore, dans un autre pays, n'a rien d'intuitif.
Mais « sur plan ou achevé ? » recouvre en réalité deux questions. Quand avez-vous besoin du bien, et de quel degré de certitude avez-vous besoin le jour de la signature ? Une fois ces questions tranchées, le choix s'impose généralement de lui-même.
La comparaison en un tableau
| Critère | Sur plan, auprès d'un promoteur | Achevé (revente) |
|---|---|---|
| Ce que vous voyez avant de signer | Plans, descriptif, visuels 3D | Le bien lui-même |
| Quand vous emménagez | À la livraison, selon le contrat | Dès la signature de l'acte définitif |
| Comment vous payez | Par stade de construction, sur un compte dédié | En général en une fois, à l'acte définitif |
| TVA | Oui, 21 % (en 2026) | Non, lorsque le vendeur est un particulier |
| Impôt sur la cession à la charge du vendeur | Pas dans ce cas : le promoteur est imposé en tant qu'entreprise | 1 % ou 3 % à la charge du vendeur, selon la durée de détention |
| Garantie | Responsabilité du constructeur au titre de la loi 10/1995 | En général « en l'état » |
| Principal risque | Retard de chantier ou écart par rapport au descriptif | Vices cachés et rénovation |
Sur plan : ce que la loi vous apporte depuis 2025
La grande crainte liée à l'achat sur plan en Roumanie est née de l'affaire Nordis, dans laquelle des appartements avaient été vendus deux fois. Le législateur a répondu avec la loi 207/2025, en vigueur depuis le 11 décembre 2025.
Ce que cela signifie concrètement :
- Chaque futur lot dispose de sa propre fiche au livre foncier (ANCPI) avant même d'être construit.
- L'avant-contrat est signé uniquement devant notaire et inscrit le jour ouvrable même ou le suivant.
- Des frais de réservation plafonnés à 5 % du prix, pour une durée maximale de 60 jours.
- Des acomptes par stade : jusqu'à 25 % au stade du gros œuvre et jusqu'à 20 % supplémentaires au stade des installations.
- Un compte dédié au projet, sous supervision technique.
Nous expliquons comment vos fonds sont protégés dans notre article sur le compte dédié, et comment rédiger l'avant-contrat dans notre guide de l'avant-contrat en Roumanie.
Retour du terrain : le descriptif que le promoteur voulait revoir à la baisse
Maître Ilan Leibovitch se souvient :
Un promoteur qui avait réalisé deux projets en Israël est arrivé à Bucarest fier de sa qualité : vrai parquet, robinetterie allemande, cuisines dignes d'un magazine de décoration. Il avait fixé ses prix en conséquence, mais les ventes étaient lentes, et dans le même périmètre, des projets au descriptif standard se vendaient nettement moins cher. Son commercialisateur à Bucarest lui a conseillé de baisser les prix.
J'ai demandé à voir les contrats déjà signés, huit lots de la première vague. Le descriptif y figurait explicitement : le type de parquet, le fabricant de la robinetterie, la qualité des cuisines. C'était un engagement contractuel, pas une promesse commerciale, et je lui ai dit qu'il ne pouvait pas revoir ces huit lots à la baisse sans s'exposer à une action pour inexécution du contrat. Je lui ai proposé de répartir les lots restants en deux niveaux de prestations définis, chacun avec son propre contrat. Cela a fonctionné.
Du point de vue de l'acquéreur, c'est la leçon essentielle de l'achat sur plan : un descriptif inscrit au contrat engage le promoteur, même lorsque le marché évolue. C'est pourquoi vous devez exiger que le descriptif, jusqu'au fabricant et au modèle, figure dans le contrat lui-même.
Le bien achevé : la certitude, et son prix
L'avantage d'un bien achevé est simple : ce que vous voyez est ce que vous obtenez. Vous pouvez examiner les murs, la luminosité, le voisinage et le bruit de la circulation.
Mais pour un bien en revente, trois points doivent être vérifiés tout particulièrement :
Sur plan ou achevé n'est pas une question de courage. C'est une question de calendrier et de certitude.
- Les dettes et charges grevant le bien, au moyen d'un extrait du livre foncier à jour.
- Les dettes envers l'association des copropriétaires et les fournisseurs d'électricité, de gaz et d'eau, qui peuvent vous suivre.
- L'état physique : plomberie, électricité, isolation et fenêtres. La rénovation d'un immeuble ancien peut transformer une bonne affaire en opération ordinaire.
Nous détaillons l'ensemble des vérifications préalables dans notre guide pour s'assurer qu'un bien est libre de toute dette.
Fiscalité : TVA contre impôt à la charge du vendeur
C'est la différence la moins connue entre les deux voies.
Un logement neuf vendu par un promoteur est soumis à la TVA. Selon l'administration fiscale roumaine (ANAF) et le Code fiscal, le taux normal de TVA est de 21 % depuis le 1er août 2025. Le taux réduit de 9 % pour les logements jusqu'à 120 m² relevait d'un régime transitoire limité, qui a pris fin le 30 septembre 2026. En pratique, depuis octobre 2026, un logement neuf est vendu avec une TVA de 21 % : demandez donc toujours si le prix s'entend TVA comprise.
Un logement ancien vendu par un particulier n'est pas soumis à la TVA. Le vendeur acquitte un impôt sur la cession : 3 % s'il a détenu le bien jusqu'à 3 ans, 1 % au-delà. Le notaire le calcule et le perçoit.
Nous traitons en détail la TVA sur les logements neufs dans notre guide de la TVA sur les logements neufs en Roumanie.
La garantie : ce que vous obtenez avec un bâtiment neuf
En vertu de la loi 10/1995 sur la qualité dans la construction, le concepteur, le constructeur et les professionnels intervenus sont responsables des vices cachés qui apparaissent dans les 10 ans suivant la réception du bâtiment. Pour les vices affectant la structure porteuse dus au non-respect des normes, la responsabilité court pendant toute la durée de vie du bâtiment.
Pour un bien en revente, la situation est différente : un vendeur particulier répond des vices cachés selon le droit commun, mais en pratique, cette responsabilité est bien plus difficile à faire valoir. Une inspection technique avant l'achat est donc bien plus importante.
À qui convient chaque voie
L'achat sur plan vous convient si :
- Vous n'avez pas besoin du bien dès demain matin.
- Vous souhaitez choisir le lot, l'orientation et les prestations.
- Vous êtes à l'aise avec un paiement échelonné selon les stades de construction.
L'achat d'un bien achevé vous convient si :
- Vous devez emménager ou louer immédiatement.
- Vous n'êtes pas prêt à accepter le risque de retard.
- Vous disposez d'un professionnel local pour vérifier l'état physique et juridique du bien.
Dans notre projet, Compass on the Lake à Balotești, 29 villas sont vendues sur plan, avec des livraisons à partir de décembre 2027, à des prix à partir de 299 900 € tout compris, comme l'a décrit un reportage de Walla Nadlan (en hébreu). Mais même chez nous, la première question que je pose est : quand avez-vous besoin de ce logement ?
Questions fréquentes
Qu'est-ce qui est le plus sûr en Roumanie : sur plan ou achevé ?
Il n'y a pas de réponse unique. Depuis la loi 207/2025, l'achat sur plan s'accompagne d'une inscription anticipée du lot, d'un contrat notarié, d'un plafonnement des frais de réservation et d'un compte dédié. Pour un bien achevé, le risque se déplace vers les dettes, les charges et l'état physique : des vérifications préalables approfondies sont indispensables.
Un logement neuf en Roumanie est-il soumis à la TVA ?
Oui, lorsque le vendeur est un promoteur ou une société. Depuis octobre 2026, le taux est de 21 %, le régime transitoire à 9 % ayant pris fin le 30 septembre 2026. Un logement ancien vendu par un particulier n'est pas soumis à la TVA.
Que se passe-t-il si le promoteur livre en retard ?
Tout dépend de ce que prévoit l'avant-contrat : c'est pourquoi il doit comporter une date de livraison et une indemnisation en cas de retard. En vertu de la loi 207/2025, les acomptes sont liés à des stades de construction vérifiés : l'argent n'avance que lorsque le chantier avance.
Quelle est la durée de la garantie sur un bâtiment neuf ?
En vertu de la loi 10/1995, 10 ans à compter de la réception pour les vices cachés, et toute la durée de vie du bâtiment pour les vices affectant la structure porteuse dus au non-respect des normes.
Qui paie l'impôt sur un bien en revente ?
Le vendeur. Il paie 3 % s'il a détenu le bien jusqu'à 3 ans et 1 % au-delà, et le notaire perçoit l'impôt lors de la signature.
En résumé
Sur plan ou achevé n'est pas une question de courage. C'est une question de calendrier et de certitude. Si vous avez besoin d'un logement maintenant, achetez un bien achevé et vérifiez-le jusqu'à la dernière vis. Si vous pouvez attendre, achetez sur plan et vérifiez le promoteur, le contrat et le compte dédié.
Si vous hésitez entre les deux voies, réservez un échange de 30 minutes avec moi. Nous passerons en revue votre calendrier et les points à vérifier pour chaque option.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Sources et données : Portail législatif roumain : loi 207/2025, loi 10/1995 sur la qualité dans la construction, Code fiscal · Agence nationale de l'administration fiscale de Roumanie (ANAF) · Agence nationale du cadastre et de la publicité foncière (ANCPI) · Monitorul Oficial · Walla Nadlan : « Tout israélien, sauf le prix : combien coûte une villa au bord du lac à Bucarest ? » (en hébreu).
Cet article est fourni à titre d'information générale et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Les taux et règles fiscales sont exacts en octobre 2026 et peuvent évoluer. Avant toute transaction, consultez un avocat et un conseiller fiscal locaux.
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Cet article est fourni à titre d’information générale et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Consultez des professionnels locaux avant toute transaction.
