Când ai nevoie de locuință și câtă certitudine îți trebuie în ziua semnării? Răspunsurile decid de obicei alegerea.
Locuința nouă de la dezvoltator se vinde cu TVA de 21% în octombrie 2026. Cota tranzitorie de 9% s-a încheiat la 30 septembrie 2026.
Fără TVA. Vânzătorul plătește 3% dacă a deținut cel mult 3 ani și 1% dacă mai mult, încasat de notar.
În construcție, conform Legii 207/2025: până la 25% la structură și încă 20% la instalații, în cont dedicat.
Conform Legii 10/1995, răspundere pentru vicii ascunse 10 ani de la recepție, iar pentru structură, toată existența clădirii.
Locuință în construcție sau finalizată: răspunsul scurt
O locuință cumpărată în construcție în România îți dă posibilitatea să alegi unitatea, plăți pe etape de construcție și o clădire nouă cu garanție, în schimbul așteptării și al riscului de întârziere. O locuință finalizată îți dă certitudine imediată: vezi ce cumperi și te muți imediat, dar uneori are nevoie de renovare. A doua diferență mare este fiscală: locuința nouă de la dezvoltator se vinde cu TVA, iar cea de la o persoană fizică se vinde fără TVA, vânzătorul plătind impozit la transfer.
„Să aștept doi ani sau să cumpăr ceva ce pot vedea?"
E dilema pe care o aud cel mai des la prima discuție. Și o înțeleg. Să cumperi ceva ce încă nu există, în altă țară, nu e intuitiv.
Dar întrebarea „în construcție sau finalizată?" sunt de fapt două. Când ai nevoie de locuință și câtă certitudine îți trebuie în ziua semnării. Odată ce răspunzi la ele, alegerea e de obicei clară.
Comparația într-un singur tabel
| Criteriu | În construcție, de la dezvoltator | Finalizată (revânzare) |
|---|---|---|
| Ce vezi înainte de semnare | Planuri, specificații, randări | Proprietatea însăși |
| Când te muți | La predare, conform contractului | Imediat după contractul final |
| Cum plătești | Pe etape de construcție, în cont dedicat | De obicei integral la contractul final |
| TVA | Da, 21% (în 2026) | Nu, când vânzătorul e persoană fizică |
| Impozit la transfer pentru vânzător | Nu pe această cale: dezvoltatorul e impozitat ca firmă | 1% sau 3%, după durata deținerii |
| Garanție | Răspunderea constructorului conform Legii 10/1995 | De regulă „în starea în care se află" |
| Riscul principal | Întârzierea construcției sau abateri de la specificații | Vicii ascunse și renovare |
În construcție: ce îți dă legea din 2025
Teama mare de a cumpăra în construcție în România s-a născut odată cu cazul Nordis, în care apartamente au fost vândute de două ori. Răspunsul legiuitorului a fost Legea 207/2025, în vigoare din 11 decembrie 2025.
Ce înseamnă în practică:
- Fiecare unitate viitoare are propria carte funciară la ANCPI înainte de a fi construită.
- Antecontractul se semnează doar la notar și se înscrie în aceeași zi lucrătoare sau în următoarea.
- Taxa de rezervare de cel mult 5% din preț, pentru cel mult 60 de zile.
- Avansuri pe etape: până la 25% la structură și încă până la 20% la instalații.
- Cont dedicat al proiectului, sub supraveghere tehnică.
Am explicat cum îți sunt protejați banii în articolul despre contul dedicat, iar cum se redactează antecontractul, în ghidul despre antecontractul în România.
Din teren: specificațiile pe care dezvoltatorul voia să le reducă
Avocatul Ilan Leibovitch povestește:
Un dezvoltator care construise două proiecte în Israel a venit la București mândru de calitate: parchet adevărat, baterii germane, bucătării ca din revistele de design. A stabilit prețurile pe măsură, dar vânzările mergeau greu, iar în aceeași zonă proiectele cu specificații standard se vindeau la prețuri mult mai mici. Agentul lui din București i-a spus să scadă prețul.
Am cerut să văd contractele deja semnate, opt unități din primul val. Specificațiile erau scrise explicit în ele: tipul de parchet, producătorul bateriilor, calitatea bucătăriei. Era o obligație contractuală, nu o promisiune de marketing, și i-am spus că nu poate reduce dotările acelor opt unități fără să se expună unei acțiuni pentru încălcarea contractului. I-am propus să împartă unitățile rămase în două niveluri de specificații bine definite, fiecare cu propriul contract. A funcționat.
Din perspectiva cumpărătorului, aceasta e lecția importantă a cumpărării în faza de proiect: specificațiile scrise în contract îl obligă pe dezvoltator chiar și când piața se schimbă. De aceea merită cerut ca specificațiile, până la producător și model, să intre în contractul propriu-zis.
Locuința finalizată: certitudinea și prețul ei
Avantajul unei locuințe finalizate e simplu: ce vezi e ce primești. Poți verifica pereții, lumina, vecinii și zgomotul de la stradă.
Dar la o locuință la revânzare sunt trei lucruri de verificat în mod special:
În construcție sau finalizată nu e o întrebare de curaj. E o întrebare de calendar și de certitudine.
- Datoriile și sarcinile proprietății, printr-un extras de carte funciară actualizat.
- Datoriile la asociația de proprietari și la furnizorii de energie, gaz și apă, care te pot urmări.
- Starea fizică: instalații sanitare, electrice, izolație și ferestre. Renovarea unei clădiri vechi poate transforma o ofertă bună într-o tranzacție obișnuită.
Am detaliat verificarea completă în ghidul despre cum verifici că proprietatea nu are datorii.
Taxele: TVA versus impozitul vânzătorului
Aceasta este diferența cea mai puțin cunoscută dintre cele două căi.
O locuință nouă de la dezvoltator se vinde cu TVA. Conform ANAF și Codului fiscal, cota standard de TVA este de 21% din 1 august 2025. Cota redusă de 9% pentru locuințe de până la 120 mp a fost o măsură tranzitorie limitată și s-a încheiat la 30 septembrie 2026. În practică, în octombrie 2026, o locuință nouă se vinde cu TVA de 21%, așa că întreabă mereu dacă prețul include TVA.
O locuință la revânzare de la o persoană fizică nu are TVA. Vânzătorul plătește impozit la transfer: 3% dacă a deținut proprietatea cel mult 3 ani și 1% dacă a deținut-o mai mult. Notarul îl calculează și îl încasează.
Am adunat toate detaliile despre TVA în ghidul despre TVA la locuințele noi în România.
Garanția: ce primești la o clădire nouă
Conform Legii 10/1995 privind calitatea în construcții, proiectantul, executantul și ceilalți specialiști răspund pentru viciile ascunse apărute în 10 ani de la recepția lucrării. Pentru viciile structurii de rezistență rezultate din nerespectarea normelor, răspunderea durează pe toată durata de existență a construcției.
La o locuință la revânzare e altfel: vânzătorul persoană fizică răspunde pentru vicii ascunse conform dreptului comun, dar în practică e mult mai greu de pus în valoare, așa că o expertiză tehnică înainte de cumpărare contează mult mai mult.
Cui i se potrivește fiecare cale
În construcție ți se potrivește dacă:
- Nu ai nevoie de locuință de mâine dimineață.
- Vrei să alegi unitatea, orientarea și specificațiile.
- Îți convine să eșalonezi plata pe etapele construcției.
Finalizată ți se potrivește dacă:
- Trebuie să te muți sau să închiriezi imediat.
- Nu accepți riscul de întârziere.
- Ai un specialist local care verifică starea fizică și juridică.
În proiectul nostru, Compass on the Lake din Balotești, 29 de vile se vând în construcție, cu predări începând din decembrie 2027, la prețuri de la 299.900 de euro totul inclus, așa cum a descris și un articol Walla Nadlan (în ebraică). Dar și la noi, prima întrebare pe care o pun este când ai nevoie de casă.
Întrebări frecvente
Ce e mai sigur în România: în construcție sau finalizată?
Nu există un singur răspuns. De la Legea 207/2025, cumpărarea în construcție vine cu înscrierea timpurie a unității, contract notarial, plafon pentru rezervare și cont dedicat. La o locuință finalizată, riscul se mută spre datorii, sarcini și starea fizică, deci e nevoie de un due diligence atent.
Se plătește TVA la o locuință nouă în România?
Da, când vânzătorul este dezvoltator sau firmă. În octombrie 2026 cota este de 21%, după ce măsura tranzitorie de 9% s-a încheiat la 30 septembrie 2026. La o locuință de la o persoană fizică nu se plătește TVA.
Ce se întâmplă dacă dezvoltatorul întârzie predarea?
Depinde de ce scrie în antecontract, de aceea trebuie să conțină data predării și despăgubirea pentru întârziere. Conform Legii 207/2025, avansurile sunt legate de etape de construcție verificate, deci banii se mișcă doar când se mișcă șantierul.
Cât durează garanția la o clădire nouă?
Conform Legii 10/1995, 10 ani de la recepție pentru viciile ascunse și toată durata de existență a construcției pentru viciile structurii de rezistență rezultate din nerespectarea normelor.
Cine plătește impozitul la o locuință la revânzare?
Vânzătorul. Plătește 3% dacă a deținut proprietatea cel mult 3 ani și 1% dacă a deținut-o mai mult, iar notarul încasează impozitul la semnare.
Concluzia
În construcție sau finalizată nu e o întrebare de curaj. E o întrebare de calendar și de certitudine. Cine are nevoie de casă acum cumpără finalizat și verifică totul până la ultimul șurub. Cine poate aștepta cumpără în construcție și verifică dezvoltatorul, contractul și contul dedicat.
Dacă te gândești între cele două căi, programează o discuție de 30 de minute cu mine. Trecem împreună prin calendarul tău și prin ce trebuie verificat pe fiecare cale.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Surse și date: Portalul legislativ: Legea 207/2025, Legea 10/1995 privind calitatea în construcții, Codul fiscal · Agenția Națională de Administrare Fiscală (ANAF) · Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară (ANCPI) · Monitorul Oficial · Walla Nadlan: „Totul israelian, în afară de preț: cât costă o vilă pe lac în București?" (în ebraică).
Articolul are caracter informativ general și nu reprezintă consultanță juridică, fiscală sau financiară. Cotele și regulile fiscale sunt valabile în octombrie 2026 și se pot schimba. Înainte de orice tranzacție, consultă un avocat și un consultant fiscal local.
Acum știți mai mult.
Articolul are scop informativ general și nu reprezintă consultanță juridică, fiscală sau financiară. Înainte de orice tranzacție, consultați specialiști locali.
