Din octombrie 2026, o locuință nouă vândută de dezvoltator unei persoane fizice are TVA de 21%. La cea veche de la o persoană fizică, nu există TVA.
Intabularea costă o persoană fizică 0,15% din prețul din contract, minimum 60 de lei. Pentru o firmă, 0,5%.
Notarul percepe onorariul după grila oficială descrescătoare a UNNPR, iar la onorariu se adaugă TVA de 21%.
Vânzătorul plătește 3% dacă a deținut imobilul până la trei ani, 1% peste. Notarul îl reține la semnare.
TVA inclus? Cine plătește notarul și intabularea? Plăți suplimentare? Ce monedă și ce curs?
Costurile cumpărării unei proprietăți în România: răspunsul scurt
Pe lângă preț, un cumpărător persoană fizică plătește de regulă onorariul notarului, calculat după o grilă oficială descrescătoare, plus TVA la onorariu, și tariful de intabulare de 0,15% din preț. La o locuință nouă cumpărată de la dezvoltator, din octombrie 2026, TVA-ul este de 21%, așa că e important să aflați dacă prețul oferit îl include. Impozitul pe transfer de 1% sau 3% îl plătește vânzătorul, nu dumneavoastră.
„Cât iese, până la urmă?” este întrebarea pe care o aud imediat după „cât costă?”. Mai jos găsiți toate costurile, cine plătește fiecare și ce să cereți în scris înainte de semnare.
Tabelul: toate costurile de cumpărare într-un singur loc
| Cost | Plătit de regulă de | Cât |
|---|---|---|
| TVA la locuință nouă de la dezvoltator | Cumpărător, inclus în preț sau separat | 21% (din octombrie 2026) |
| TVA la locuință veche de la persoană fizică | Nu se aplică | 0 |
| Onorariul notarului | Cumpărător, dacă nu s-a convenit altfel | După grila UNNPR, plus TVA 21% |
| Tariful de intabulare | Cumpărător | 0,15% din preț pentru persoane fizice, 0,5% pentru firme |
| Extras pentru verificare | Cumpărător | 20 de lei pentru extrasul online |
| Impozitul pe transfer | Vânzător, reținut de notar | 3% dacă a deținut-o până la 3 ani, 1% peste 3 ani |
| Traducător autorizat la semnare | Cumpărătorul care nu vorbește română | Pe bază de ofertă |
| Avocat independent | Cumpărător | Pe bază de ofertă scrisă |
Cifrele sunt valabile în 2026. Înainte de tranzacție, cereți notarului un calcul scris pentru imobilul respectiv.
TVA: cel mai mare cost, și doar la locuințele noi
În România, vânzarea unei locuințe noi de către dezvoltator se face cu TVA. Cota standard este de 21% din august 2025. O lege publicată în august 2026 a păstrat cota redusă de 9%, pentru locuințe de până la 120 mp, doar ca regim tranzitoriu pentru tranzacții mai vechi, până la 30 septembrie 2026. De atunci, o locuință nouă vândută unei persoane fizice are TVA de 21%.
Prima întrebare pentru orice dezvoltator: „Prețul include TVA sau nu?” Diferența dintre cele două răspunsuri este o cincime din preț.
La o locuință veche cumpărată de la o persoană fizică nu există TVA. Avem un ghid separat despre TVA la locuințele noi.
Onorariul notarului: grilă oficială, nu preț de piață
Notarul percepe un onorariu după un tabel oficial publicat de Uniunea Națională a Notarilor Publici (UNNPR), în funcție de valoarea tranzacției. Grila este descrescătoare: cu cât prețul e mai mare, cu atât procentul e mai mic. La onorariu se adaugă TVA de 21%.
Valoarea folosită la calcul nu poate fi mai mică decât valoarea minimă din grila notarilor, tabelul expertizelor pe zone.
Prin obicei, cumpărătorul plătește onorariul notarului și tariful de intabulare. Dar este o chestiune de înțelegere, pe care merită să o scrieți în antecontract. Ce face notarul concret, pas cu pas, găsiți în ghidul nostru despre notarul în România.
Tariful de intabulare
Înscrierea pe numele dumneavoastră o face ANCPI, agenția de cadastru și publicitate imobiliară, iar notarul încasează tariful și depune cererea. Potrivit tarifelor ANCPI, pentru o persoană fizică tariful este de 0,15% din prețul din contract, cu un minim de 60 de lei pe imobil. Pentru o firmă, 0,5%.
Este unul dintre motivele pentru care cumpărătorul unei singure vile alege de obicei înscrierea pe nume propriu, nu prin firmă.
Impozitul pe transfer: al vânzătorului, nu al dumneavoastră
Potrivit Codului fiscal, vânzătorul plătește un impozit de 3% dacă a deținut imobilul până la trei ani și de 1% dacă l-a deținut mai mult. Impozitul se calculează la valoare, nu la profit, iar notarul îl reține la semnare și îl virează la ANAF.
Cine cere toate costurile în scris, înainte de antecontract, nu are surprize în ziua semnării.
De ce vă interesează? Pentru că în ziua în care veți vinde, impozitul acesta se va aplica dumneavoastră. Merită citit și ghidul nostru despre taxele din România și ce rămâne de plătit în Israel.
Costuri ușor de uitat
- Traducătorul autorizat. Cine nu înțelege româna semnează în prezența unui traducător autorizat. Cereți oferta din timp.
- Procura din străinătate. Dacă nu veniți, există costuri pentru notarul din străinătate, apostilă și traducere.
- Avocatul independent. Cereți o ofertă scrisă înainte de a începe.
- Creditul ipotecar. Evaluare, comisioane bancare și un contract de ipotecă notarial separat. Despre „ștampila despre care nu vă spune nimeni” am scris în articolul despre creditul românesc la notar.
- Comisionul agenției. Dacă există un agent, comisionul se stabilește prin contractul cu acesta. Cereți-l în scris.
Din teren: apartamentul de 45.000 de euro
Avocatul Ilan Leibovitch povestește:
Un cuplu aproape de patruzeci de ani, doi universitari cu ceva economii, a venit la mine pentru o consultanță. Soțul, ai cărui părinți emigraseră din România în anii ’70, găsise în România un apartament de 45.000 de euro. Aveau 35.000 de euro, iar restul plănuia să-l acopere cu un împrumut. Soția prefera să nu se împrumute.
L-am întrebat de ce tocmai acest apartament. Mi-a spus că are o legătură cu România și vrea o proprietate doar acolo. I-am explicat că prețul nu e totul: mai întâi trebuie să înțelegi ce nevoie acoperă cumpărarea și abia apoi să verifici dacă acest apartament, în acest loc, se potrivește. I-am întrebat dacă au luat în calcul costurile care însoțesc cumpărarea, onorariul avocatului, notarul și taxele, dar și mobilarea. Le-am dat un chestionar pentru a-și defini obiectivele și nevoile. Nu au mai revenit la o a doua întâlnire și nu știu dacă au cumpărat.
Prețul proprietății este doar primul rând din tabel. Cine își face bugetul doar pe preț descoperă celelalte rânduri atunci când nu mai are nicio marjă.
Cum comparați ofertele fără surprize
Când comparați două proprietăți, comparați „costul total în ziua intabulării”, nu prețul din anunț. Puneți fiecărui vânzător patru întrebări:
- Prețul include TVA?
- Cine plătește notarul și intabularea?
- Există plăți suplimentare către dezvoltator, precum parcare, boxă sau racorduri?
- În ce monedă e prețul și la ce curs se vor calcula taxele?
În proiectul nostru din Balotești am ales un singur preț, care include totul, de la 299.900 de euro, ca aceste întrebări să aibă răspuns de la început. Dar la orice vânzător cerința e aceeași: o defalcare scrisă.
Întrebări frecvente
Cât se adaugă, procentual, la prețul unei proprietăți în România?
Depinde dacă locuința este nouă sau veche. La una nouă de la dezvoltator, componenta mare este TVA-ul, 21% din octombrie 2026, dacă nu e inclus în preț. În plus, tariful de intabulare de 0,15% și onorariul notarului după grila descrescătoare, plus TVA. Cereți un calcul scris pentru imobilul respectiv.
Cine plătește notarul în România?
Prin obicei, cumpărătorul plătește onorariul notarului și tariful de intabulare, iar vânzătorul impozitul pe transfer. Părțile pot conveni altfel, deci merită scris în antecontract.
Există taxă de achiziție în România?
Nu există o taxă de achiziție propriu-zisă. Cumpărătorul plătește TVA la locuința nouă, tariful de intabulare și onorariul notarului. Impozitul pe transfer de 1% sau 3% revine vânzătorului.
TVA-ul la locuințele noi mai este 9%?
Nu pentru tranzacțiile noi. Cota redusă de 9% s-a păstrat ca regim tranzitoriu pentru tranzacțiile care îndeplineau condițiile, până la 30 septembrie 2026. De atunci, o locuință nouă vândută unei persoane fizice are TVA de 21%.
Cât costă intabularea în cartea funciară?
0,15% din prețul din contract pentru o persoană fizică, cu un minim de 60 de lei, și 0,5% pentru o firmă, conform tarifelor ANCPI din 2026. Notarul încasează tariful și depune cererea.
Concluzia
Costurile cumpărării unei proprietăți în România nu sunt un mister. Sunt doar împrăștiate: TVA la dezvoltator, onorariu la notar, tarif la cartea funciară.
Cine le cere pe toate în scris, înainte de antecontract, nu are surprize în ziua semnării.
Dacă acum comparați proprietăți în România, la noi sau oriunde altundeva, programați o discuție de o jumătate de oră cu mine. Trecem împreună prin fiecare cost și calculăm totalul.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Surse și date: Portalul legislativ: Codul fiscal și legile privind TVA · Uniunea Națională a Notarilor Publici (UNNPR) · Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară (ANCPI) · Agenția Națională de Administrare Fiscală (ANAF) · PwC: rezumatele fiscale pentru România.
Acest articol are caracter informativ general și nu constituie consultanță juridică, fiscală sau financiară. Cotele sunt valabile în 2026 și se pot modifica. Înainte de tranzacție, cereți un calcul scris notarului și unui consultant fiscal.
Acum știți mai mult.
Articolul are scop informativ general și nu reprezintă consultanță juridică, fiscală sau financiară. Înainte de orice tranzacție, consultați specialiști locali.
