Carte funciară curată, autorizație înregistrată, identitatea și soliditatea dezvoltatorului și o structură care permite intabularea pe numele dvs.
Prin legea Nordis, avansurile intră într-un cont dedicat, cu plafoane pe etape. Legea vă protejează banii; banca își verifică garanția.
Clauzele antecontractului, calitatea construcției și administrarea, ce se întâmplă după predare. Acestea rămân în sarcina dvs.
Ratele sunt limitate la circa 40% din venitul net la creditul în lei și la circa 20% la creditul în valută, dacă venitul e în altă monedă.
Aprobarea de principiu și evaluarea băncii sunt un due diligence ieftin. În proiectul nostru din Balotești se oferă finanțare locală de până la 70%.
Credit ipotecar de la o bancă din România: întrebarea pe care o puneți și cea care contează
Aproape orice primă discuție pe care o am cu investitori din străinătate ajunge, la un moment dat, la aceeași întrebare: „Moti, putem obține un credit ipotecar de la o bancă din România?"
Întrebarea e legitimă și vom ajunge la ea. Dar le cer mereu oamenilor să o înlocuiască mai întâi cu întrebarea inversă, mai inteligentă: este dispusă o bancă din România să-și pună propriii bani în proiectul pe care îl analizați?
Pentru că o bancă nu împrumută pe nevăzute. Înainte să aprobe credite ipotecare într-un ansamblu nou, face pe cheltuiala ei o mare parte din verificările pe care altfel ar trebui să le faceți dumneavoastră. În acest articol vedem ce verifică banca, ce nu verifică și cum puteți folosi aprobarea ei ca instrument de due diligence, chiar dacă nu aveți nevoie de finanțare.
Despre condițiile propriu-zise, eligibilitate, grad de finanțare și dobânzi, citiți ghidul complet al creditului ipotecar în România, iar pentru perspectiva nerezidenților, articolul despre creditul ipotecar pentru nerezidenți.
Ce verifică o bancă din România înainte să aprobe credite într-un proiect
O bancă ce aprobă credite ipotecare într-un ansamblu nou se uită întâi la imobil și la dezvoltator, abia apoi la dumneavoastră. Acestea sunt verificările de bază:
- Un extras de carte funciară curat pentru teren și unități, fără sarcini sau sechestre active.
- O autorizație de construire înregistrată și valabilă.
- Identitatea și soliditatea financiară a dezvoltatorului: cine stă în spatele companiei și în ce stare se află.
- O structură de proprietate corectă: unitatea poate fi intabulată legal pe numele dumneavoastră, iar banca poate înscrie pe ea o ipotecă de rangul întâi.
În proiectele pe care banca le finanțează și la construcție, verificarea merge mai adânc. Banii pentru construcție se eliberează în funcție de progresul real, pe baza rapoartelor evaluatorilor și ale diriginților de șantier, iar banca trebuie să-și dea acordul pentru ridicarea ipotecii la fiecare unitate vândută.
Ce înseamnă asta: un proiect în care băncile aprobă credite ipotecare a trecut printr-un filtru instituțional al unui creditor supravegheat de Banca Națională a României. Un departament juridic și unul de risc l-au analizat și au decis să-și pună banii în el. E o undă verde pe care nicio campanie publicitară nu o poate cumpăra.
Ștampila și legea: banca și „legea Nordis" împreună
De la Legea 207/2025, cunoscută drept „legea Nordis", cumpărătorii de locuințe în construcție au un strat suplimentar de protecție: avansurile plătite în baza antecontractului intră într-un cont dedicat al proiectului, cu plafoane pe fiecare etapă de construcție. Am explicat pe larg în articolul despre cum vă sunt protejați banii la cumpărarea în construcție.
Legea și banca verifică lucruri diferite. Legea vă protejează banii pe drumul spre contractul final și intabularea pe numele dumneavoastră. Banca verifică faptul că garanția ei, adică imobilul, e solidă și înregistrată.
Un dezvoltator care îndeplinește atât cerințele legii, cât și pe cele ale băncii se află la cel mai înalt prag de siguranță cunoscut până acum pe piața din România.
Ce nu verifică banca pentru dumneavoastră
Aici e nevoie de precizie. Aprobarea băncii e un filtru de risc puternic, nu o garanție.
Un credit ipotecar nu e doar finanțare. E opinia unei instituții supravegheate, care a analizat proiectul pe cheltuiala ei.
Banca verifică ce o interesează pe ea: garanția, înregistrarea și rambursarea. Mai multe lucruri importante rămân în sarcina dumneavoastră:
| Ce se verifică | Banca | Dumneavoastră |
|---|---|---|
| Carte funciară, autorizație, structură de proprietate | Da | Da, prin avocatul dumneavoastră |
| Soliditatea dezvoltatorului | Da | Da |
| Prețul față de piață | Parțial, prin evaluare | Da, cu un evaluator și tranzacții comparabile |
| Clauzele antecontractului | Nu | Da |
| Calitatea construcției și administrarea | Nu | Da |
| Ce se întâmplă după predare | Nu | Da |
Ultimul rând e cel care contează. Banca e acoperită: are ipotecă pe imobil. Dumneavoastră depindeți de cine v-a vândut, inclusiv în ziua de după ce primiți cheile. Nicio bancă nu va pune această întrebare în locul dumneavoastră.
Cât costă: comisioanele pe care să le cereți în scris
Pe lângă dobândă, creditul are costuri proprii. Sumele diferă de la o bancă la alta, așa că regula e simplă: cereți totul în scris, înainte de semnare, și comparați.
- Comisionul de analiză a dosarului.
- Evaluarea făcută de bancă, plătită de împrumutat.
- Asigurarea clădirii cu banca drept beneficiar și, dacă se cere, asigurarea de viață.
- Taxele de înscriere a ipotecii în cartea funciară.
- Onorariul notarului pentru contractul de credit.
- La dobândă fixă: condițiile de rambursare anticipată.
Evaluarea băncii e și un bonus: o opinie de preț de la un evaluator de pe lista băncii, independentă de vânzător.
Cinci întrebări înainte să semnați un credit ipotecar în România
- Moneda creditului față de moneda venitului. Creditul e în lei, venitul dumneavoastră poate fi în altă monedă. Diferența de monedă e un risc real. În plus, banca centrală limitează totalul ratelor lunare la circa 40% din venitul net pentru un credit în lei și la doar circa 20% pentru un credit în valută, dacă venitul e în altă monedă. Întrebați dacă un credit în euro e relevant pentru dumneavoastră.
- Fixă sau variabilă. Dobânda variabilă e de regulă mai mică cu circa 0,5–1 punct procentual, dar e legată de indici locali. Cea fixă cumpără certitudine.
- Comisioane și rambursare anticipată. Detaliere completă în scris, inclusiv condițiile de ieșire.
- Comparație. Cel puțin două-trei oferte, direct sau prin broker. Diferențele dintre bănci sunt semnificative.
- Impozitul acasă. Dobânda creditului face parte din planificarea fiscală în două țări. Stabiliți structura și finanțarea împreună cu un consultant fiscal, înainte de semnare, nu după.
Chiar și fără finanțare: aprobarea de principiu ca due diligence ieftin
Este sfatul pe care îl dau și celor care cumpără cash: cereți o aprobare de principiu și o evaluare a băncii. Este una dintre cele mai ieftine verificări de due diligence pe care le puteți face asupra unui proiect.
Dacă o bancă locală e dispusă să finanțeze imobilul, ați primit un filtru instituțional al terenului, autorizațiilor și dezvoltatorului. Dacă banca ezită, e o informație pe care o vreți înainte de antecontract, nu după.
În proiectul nostru din Balotești (prezentat de Walla Nadlan, în ebraică), de exemplu, cumpărătorilor li se oferă finanțare bancară locală de până la 70%, sub rezerva aprobării băncii și a profilului împrumutatului. Dar sfatul e valabil pentru orice proiect analizați, al nostru sau al oricui altcuiva.
Întrebări frecvente
Aprobarea băncii garantează că tranzacția e sigură?
Nu. Aprobarea băncii e un filtru de risc puternic, dar banca verifică ce o interesează: garanția, înregistrarea și rambursarea. Prețul față de piață, clauzele contractului, calitatea construcției și ce se întâmplă după predare trebuie verificate de dumneavoastră, cu avocatul și evaluatorul dumneavoastră.
Cum aflu dacă o bancă aprobă credite într-un anumit proiect?
Întrebați dezvoltatorul ce bănci au aprobat proiectul, apoi mergeți la bancă și cereți o aprobare de principiu pentru o unitate anume. Această aprobare e și cifra în jurul căreia vă construiți bugetul, pentru că arată cât veți primi efectiv.
Cine plătește evaluarea băncii?
Împrumutatul. Evaluatorul e ales de pe lista aprobată a băncii, iar costul diferă de la o bancă la alta. Avantajul e o opinie de preț independentă de vânzător, utilă și în negocierea prețului.
Pot semna creditul ipotecar de la distanță?
Nu. Semnarea la notar în România nu se poate face de la distanță. Puteți fi prezent personal sau puteți semna în prealabil o procură, astfel încât un mandatar să semneze în numele dumneavoastră la notarul din România.
Prin ce diferă verificarea băncii de propriul meu due diligence?
Banca verifică dacă imobilul poate servi drept garanție pentru credit. Due diligence-ul dumneavoastră verifică dacă imobilul e potrivit pentru dumneavoastră: preț, datorii, sarcini și clauzele contractului. Am descris procesul complet în ghidul despre verificarea datoriilor și sarcinilor unui imobil.
Concluzia
Pe scurt, un credit ipotecar nu e doar finanțare. E opinia unei instituții supravegheate, care a analizat proiectul pe cheltuiala ei.
Dar nu vă înlocuiește verificările. Se adaugă la ele.
Dacă analizați acum un proiect în România, al nostru sau al altcuiva, programați o discuție de 30 de minute cu mine. Trecem împreună prin întrebările pentru bancher și prin ce nu va verifica banca în locul dumneavoastră.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Surse și date: Banca Națională a României (BNR) (limitele DSTI) · Fondul Monetar Internațional (FMI), documentul de lucru WP/19/182 despre limitele DSTI în România · Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară (ANCPI) · Portalul legislativ (Legea 207/2025) · Uniunea Națională a Notarilor Publici (UNNPR) · Walla Nadlan · DLA Piper Real Estate · CMS Expert Guide: Real Estate Finance Romania · Exim Banca Românească.
Acest articol are caracter informativ general și nu reprezintă consultanță juridică, fiscală sau financiară. Condițiile creditului sunt stabilite de fiecare bancă în funcție de profilul împrumutatului. Înainte de orice tranzacție, consultați specialiști locali.
Acum știți mai mult.
Articolul are scop informativ general și nu reprezintă consultanță juridică, fiscală sau financiară. Înainte de orice tranzacție, consultați specialiști locali.
