Чистое право собственности, зарегистрированное разрешение, личность и положение застройщика и структуру, позволяющую оформить объект на Вас.
По «закону Nordis» авансы идут на спецсчёт проекта с лимитами по этапам. Закон защищает Ваши деньги, банк проверяет свой залог.
Условия предварительного договора, качество строительства и управление, а также то, что будет после передачи ключей. Это проверяете Вы и Ваш адвокат.
Платежи ограничены примерно 40% чистого дохода по кредиту в леях и около 20% по валютному кредиту, если доход в другой валюте.
Предварительное одобрение и банковская оценка – недорогая проверка. В нашем проекте в Балотешти предлагается финансирование местного банка до 70%.
Ипотека в румынском банке: вопрос, который задают, и вопрос, который стоит задать
Почти каждый первый разговор с зарубежными инвесторами рано или поздно приходит к одному и тому же вопросу: «Моти, а мы вообще можем получить ипотеку в румынском банке?»
Вопрос справедливый, и мы к нему вернёмся. Но я всегда прошу сначала заменить его противоположным, более умным вопросом: готов ли румынский банк вложить собственные деньги в проект, который Вы рассматриваете?
Потому что банк не кредитует вслепую. Прежде чем одобрять ипотеку в новом жилом комплексе, он за свой счёт проводит значительную часть проверок, которые иначе пришлось бы делать Вам самим. В этой статье мы разберём, что банк проверяет, чего он не проверяет и как использовать его одобрение как инструмент юридической и финансовой проверки (due diligence) – даже если финансирование Вам вообще не нужно.
Об условиях кредита – требованиях к заёмщику, доле финансирования и процентных ставках – читайте в нашем полном гиде по ипотеке в румынском банке, а о нюансах для нерезидентов – в нашей статье об ипотеке в Румынии для нерезидентов.
Что румынский банк проверяет, прежде чем одобрить ипотеку в проекте
Банк, одобряющий ипотеку в новом жилом комплексе, сначала смотрит на объект и на застройщика и только потом – на Вас. Вот основные проверки:
- Чистое право собственности на землю и квартиры в земельной книге (Cartea Funciară), без действующих обременений и арестов.
- Зарегистрированное действующее разрешение на строительство.
- Личность и финансовое положение застройщика: кто стоит за компанией и в каком она состоянии.
- Корректная структура собственности: чтобы объект можно было законно зарегистрировать на Ваше имя, а банк мог зарегистрировать на нём ипотеку первой очереди.
В проектах, где банк финансирует и само строительство, проверка ещё глубже. Средства на строительство выделяются по фактическому ходу работ на основании отчётов оценщиков и технадзора, а снятие банковского обременения с каждой проданной квартиры требует согласия банка.
Что это означает: проект, в котором банки одобряют ипотеку, прошёл институциональный отбор у кредитора, находящегося под надзором Национального банка Румынии. Юридический отдел и отдел рисков изучили его и решили поставить за ним собственные деньги. Это зелёный свет, который не купить никаким рекламным бюджетом.
«Печать» и закон: банк и «закон Nordis» вместе
С принятием Закона 207/2025, известного как «закон Nordis», у покупателей недвижимости на этапе строительства (off-plan) появился дополнительный уровень защиты: авансы, которые Вы вносите по предварительному договору, поступают на специальный счёт проекта с лимитами для каждого этапа строительства. Подробно мы объясняем это в нашей статье о том, как защищены Ваши деньги при покупке на этапе строительства.
Закон и банк проверяют разные вещи. Закон защищает Ваши деньги на пути к окончательному договору и регистрации права собственности на Ваше имя. Банк проверяет, что его залог – сам объект – в порядке и зарегистрирован.
Застройщик, который отвечает и требованиям закона, и требованиям банка, находится на самой высокой планке надёжности, известной румынскому рынку на сегодняшний день.
Чего банк за Вас не проверяет
Здесь важна точность. Одобрение банка – это сильный фильтр рисков, а не гарантия.
Ипотека – это не только финансирование. Это мнение поднадзорного учреждения, изучившего проект за свой счёт.
Банк проверяет то, что важно банку: залог, регистрацию и погашение. Ряд важных вещей остаётся Вашей задачей:
| Что проверяется | Банк | Вы |
|---|---|---|
| Право собственности, разрешение, структура собственности | Да | Да, через собственного адвоката |
| Положение застройщика | Да | Да |
| Цена относительно рынка | Частично, через оценку | Да, с оценщиком и сопоставимыми сделками |
| Условия предварительного договора | Нет | Да |
| Качество строительства и управление | Нет | Да |
| Что происходит после передачи ключей | Нет | Да |
Решающая строка – последняя. Банк защищён: у него есть обременение на объект. Вы же зависите от того, кто Вам продал, в том числе на следующий день после получения ключей. Ни один банк не задаст этот вопрос за Вас.
Сколько это стоит: расходы, которые нужно получить в письменном виде
Помимо процентной ставки, у самого кредита есть сопутствующие расходы. Суммы отличаются от банка к банку, поэтому правило простое: получите всё в письменном виде до подписания и сравните.
- Комиссия за рассмотрение заявки и анализ досье.
- Банковская оценка, которую оплачивает заёмщик.
- Страхование здания с банком в качестве выгодоприобретателя, а также страхование жизни, если оно требуется.
- Сборы за регистрацию ипотеки в земельной книге.
- Вознаграждение нотариуса за кредитный договор.
- При фиксированной ставке – условия досрочного погашения.
Банковская оценка – ещё и бонус: мнение о цене от оценщика из списка банка, не зависящее от продавца.
Пять вопросов, которые стоит задать до подписания ипотеки в румынском банке
- Валюта против валюты. Кредит выдаётся в леях, а Ваш доход – в шекелях, долларах или евро. Валютное несоответствие – реальный риск. Кроме того, центральный банк ограничивает совокупные ежемесячные платежи примерно 40% чистого дохода по кредиту в леях и всего примерно 20% – по валютному кредиту, если Ваш доход в другой валюте. Уточните, имеет ли для Вас смысл кредит в евро вообще.
- Фиксированная или плавающая ставка. Плавающая обычно дешевле примерно на 0,5–1 процентный пункт, но привязана к местным индексам. Фиксированная даёт определённость.
- Комиссии и досрочное погашение. Полная расшифровка в письменном виде, включая условия выхода.
- Сравнение. Не меньше двух-трёх предложений – напрямую или через брокера. Разница между банками существенная.
- Налоги в Вашей стране. Проценты по ипотеке – часть трансграничного налогового планирования. Определитесь со структурой и финансированием вместе с налоговым консультантом до подписания, а не после.
Даже без финансирования: предварительное одобрение как недорогая проверка
Этот совет я даю и тем, кто покупает за наличные: запросите предварительное одобрение и банковскую оценку. Это одна из самых дешёвых проверок проекта, которые Вы когда-либо проведёте.
Если местный банк готов кредитовать под залог объекта, значит, земля, разрешения и застройщик прошли институциональный отбор. Если банк колеблется, это информация, которую Вы хотите получить до предварительного договора, а не после.
В нашем проекте в Балотешти (о нём писал Walla Nadlan, на иврите), например, покупателям предлагается финансирование местного банка до 70% – при условии одобрения банком и с учётом профиля заёмщика. Но совет действует для любого проекта, который Вы рассматриваете, – нашего или чужого.
Часто задаваемые вопросы
Гарантирует ли одобрение банка безопасность сделки?
Нет. Одобрение банка – сильный фильтр рисков, но банк проверяет то, что важно ему: залог, регистрацию и погашение. Цену относительно рынка, условия договора, качество строительства и то, что происходит после передачи ключей, проверяете Вы – с собственным адвокатом и оценщиком.
Как узнать, одобряет ли банк ипотеку в конкретном проекте?
Спросите застройщика, какие банки одобрили проект, а затем обратитесь в сам банк и запросите предварительное одобрение под конкретную квартиру. Это одобрение – ещё и цифра, вокруг которой Вы строите бюджет, потому что оно показывает, сколько Вы получите на самом деле.
Кто оплачивает банковскую оценку?
Заёмщик. Оценщик выбирается из списка, утверждённого банком, а стоимость отличается от банка к банку. Плюс в том, что Вы получаете мнение о цене, не зависящее от продавца, – это полезно и на переговорах о цене.
Можно ли подписать ипотеку дистанционно?
Нет. Нотариальное подписание в Румынии дистанционно не проводится. Вы можете присутствовать на подписании лично или заранее оформить доверенность, чтобы представитель подписал документы от Вашего имени у нотариуса в Румынии.
Чем проверка банка отличается от моей собственной проверки (due diligence)?
Банк проверяет, что объект может служить залогом по кредиту. Ваша проверка – что объект подходит именно Вам: цена, долги, обременения и условия договора. Весь процесс мы описали в нашем гиде по проверке объекта на долги и обременения.
Итог
Если одной фразой: ипотека – это не только финансирование. Это мнение поднадзорного учреждения, которое изучило проект за свой счёт.
Но она не заменяет Ваших собственных проверок. Она их дополняет.
Если Вы прямо сейчас рассматриваете проект в Румынии – наш или любой другой, – запишитесь на 30-минутный разговор со мной. Мы вместе пройдём по вопросам к банкиру и по тому, чего банк за Вас не проверит.
Моти Азулай, Compass Group Romania
Источники и данные: Национальный банк Румынии (BNR) (лимиты DSTI) · Международный валютный фонд (МВФ), рабочий документ WP/19/182 о лимитах DSTI в Румынии · Национальное агентство кадастра и регистрации недвижимости (ANCPI) · Портал румынского законодательства (Закон 207/2025) · Национальный союз нотариусов Румынии (UNNPR) · Walla Nadlan · DLA Piper Real Estate · CMS Expert Guide: Real Estate Finance Romania · Exim Banca Românească.
Эта статья носит исключительно общий информационный характер и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Условия ипотеки устанавливаются каждым банком в зависимости от профиля заёмщика. Перед любой сделкой проконсультируйтесь с местными специалистами.
Теперь Вы знаете больше.
Статья носит общий информационный характер и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Перед сделкой проконсультируйтесь с местными специалистами.
