Проверка недвижимости в Румынии: Extract CF и due diligence

Хорошая сделка с недвижимостью начинается не с того, сколько Вы можете заработать, а с того, сколько Вы можете потерять, если не проверите всё как следует. Большинство инвесторов проверяют цену. Разумные инвесторы проверяют риски. Практическое руководство для израильских инвесторов — всё, что нужно знать об Extract CF, Cartea Funciară и обязательных проверках перед покупкой недвижимости в Румынии.

Кратко: юридическая проверка (due diligence) — самый важный этап покупки недвижимости в Румынии. В этой статье мы объясняем, как получить Extract CF из румынской земельной книги, на что именно в нём смотреть и какие градостроительные и юридические проверки необходимо провести до подписания, — всё с точки зрения израильского инвестора, покупающего в Румынии виллу, квартиру или коммерческую недвижимость.

Зачем вообще задавать этот вопрос? Рано или поздно почти каждый израильский инвестор, рассматривающий покупку недвижимости в Румынии, спрашивает нас: «Как мне узнать, что объект действительно чист? Что нет долгов, обременений или юридических проблем, которые всплывут позже?»

Это законный, важный и совершенно разумный вопрос. Он отражает здоровый инстинкт любого покупателя недвижимости, израильтянин он или нет. Разница в том, что в Израиле большинство покупателей знают, как проверять (выписка из реестра Табу, налог на улучшение, планы зонирования и застройки). В Румынии же большинство израильтян просто не знают, с чего начать.

Так что давайте расставим всё по местам. В Compass Group RO мы настаиваем на том, чтобы ни одна сделка не закрывалась, пока у покупателя на руках нет всей этой информации, — и даже если в итоге Вы решите покупать через другую компанию, эта информация Вам необходима.

Ключевой инструмент: Extract CF — выписка о записи в румынской земельной книге

Самый важный документ при проверке недвижимости в Румынии называется Extract de Carte Funciară, или сокращённо Extract CF. По сути, это выписка о записи объекта в румынской земельной книге (Cartea Funciară) — румынский аналог израильской выписки из реестра Табу.

Extract CF — официальный компьютеризированный государственный документ, который можно быстро получить в кадастровых отделениях (ANCPI) или онлайн. Он состоит из трёх основных частей («Foaie» в местной терминологии), и каждая часть раскрывает свой тип критически важной информации.

Часть A: описание объекта (Partea I)

Первая часть Extract CF описывает сам объект: точный адрес, кадастровый номер, площадь земли, площадь застройки, количество комнат и жилых единиц. Уже здесь Вы выясняете самый важный факт — совпадает ли то, что Вам показывают на месте, с тем, что записано в документе?

Наш совет всегда один и тот же: возьмите Extract CF, поезжайте на объект и проверьте собственными глазами. Если объект зарегистрирован как вилла площадью 180 м², а фактически она 220 м², это градостроительная проблема, которая может взорваться в будущем.

Часть B: собственность и вещные права (Partea II)

Здесь видно, кто именно является зарегистрированным собственником объекта, когда он его приобрёл и на основании какого документа (договор, наследство, решение суда). Именно здесь нужно убедиться, что продавец, сидящий напротив Вас, действительно является зарегистрированным правообладателем, а не кем-то другим, кто претендует на собственность.

Если собственников несколько (например, супруги или деловые партнёры), каждый из них должен быть стороной сделки. Израильские инвесторы порой садятся за стол переговоров с одним человеком, не зная, что подписать должна также жена или негласный партнёр.

Часть C: самые важные данные — обременения, долги и отметки (Partea III)

С этой части опытный инвестор и начинает. Часть C выписки Extract CF раскрывает все обременения, лежащие на объекте:

Ипотеки и залоги (Ipotecă) — есть ли банковский кредит, обеспеченный этим участком?
Предупредительные отметки (Notare) — не зарегистрировал ли кто-то возражение или требование в отношении объекта?
Права третьих лиц — права пользования, сервитуты, право прохода.
Аресты — ведётся ли исполнительное производство?
Договорные ограничения — иногда в реестр вносятся ограничения, установленные в рамках предыдущей сделки.

Именно в этой части сделки заключаются или срываются. Объект, который выглядит идеально на фотографиях и по цене, может быть юридически «обременён», и выявит это только Extract CF.

Прежде чем продолжить, стоит посмотреть, как выглядит реальная проверка объекта на практике и где чаще всего ошибаются инвесторы:

*Интервью Моти Азулая в программе «Потхим шук» на израильском Деловом канале с Дафной Шахар и Эйлоном Берлесом*

Принципиальная разница: «чистая запись» — ещё не «чистый объект»

Это момент, который крайне важно понимать и который многие агенты на румынском рынке попросту обходят стороной:

Чистая запись — ещё не чистый объект.

В Румынии нередки случаи, когда Extract CF объекта выглядит «абсолютно чистым», а за кулисами скрываются градостроительные, разрешительные или договорные проблемы, которые не проявятся при одной лишь формальной проверке земельной книги.

Реальные примеры из практики:

Вилла, построенная без действующего разрешения на строительство, которой в будущем может грозить снос или штрафы, — запись в земельной книге этого не покажет.
Объект, для которого план зонирования (PUG / PUZ) предусматривает изменение назначения — жилое становится коммерческим или наоборот.
Неуплаченные местные налоги на недвижимость и взносы за обслуживание (asociația de proprietari — ассоциация собственников), привязанные к квартире, но не отражённые в земельной книге.
Долгосрочные договоры аренды, которые могут связывать Вас и после покупки.
Проблемы с подключением коммуникаций: вода, электричество, канализация — которые не отражаются в регистрации.

Вывод прост: юридическая проверка в Румынии должна быть и правовой, и градостроительной, а не сводиться к проверке земельной книги.

Из практики: выгодная сделка, цена которой оказалась справедливой

Адвокат Илан Лейбович вспоминает:

Опытный инвестор, построивший карьеру на покупке квартир ниже рыночной цены, приехал в Бухарест и за неделю нашёл трёхкомнатную квартиру в центре города: старый дом с высокими потолками, всё в пешей доступности, а цена на десятки процентов ниже, чем у похожих квартир в районе. Он попросил меня быстро просмотреть договор, пока его никто не опередил. Я попросил два дня.

Наша команда в Бухаресте проверила здание: оно было отнесено к категории сейсмического риска. В Бухаресте есть старые дома, официально признанные подверженными обрушению при сильном землетрясении, и на фасадах некоторых из них стоит красная маркировка. Клиент видел эту маркировку во время визита — он просто не знал, что она означает. Местные знают: на такую квартиру очень трудно получить ипотеку, хорошие арендаторы обходят такой дом стороной, а в день продажи покупателями будут только другие иностранцы.

Когда я показал ему результаты по Zoom, он сказал: «Подождите. Значит, цена была справедливой». Он не подписал договор, а через несколько месяцев купил другую квартиру — по полной рыночной цене, в доме, который прошёл все проверки.

Регистрация этой квартиры вполне могла быть безупречно чистой. Риск крылся не в земельной книге, а в самом здании, — именно поэтому юридическая проверка не заканчивается на выписке.

Полный чек-лист — что нужно сделать перед любой покупкой

Прежде чем подписывать договор купли-продажи недвижимости в Румынии, убедитесь, что проведены следующие проверки:

Юридические проверки

Актуальный Extract CF (не старше 30 дней).
История собственности (Historic de proprietate) — кто владел объектом за последнее десятилетие.
Справка об отсутствии налоговой задолженности (Certificat de atestare fiscală).
Подтверждение отсутствия долгов перед ассоциацией собственников.
Проверка действительности кадастрового номера.

Градостроительные проверки

Действующее разрешение на строительство (Autorizație de construire).
Акт приёмки / ввода в эксплуатацию (Proces-verbal de recepție).
Соответствие местному плану зонирования (PUG/PUZ).
Сравнение фактического состояния с утверждёнными архитектурными планами.

Технические проверки

Технический отчёт об объекте (Raport tehnic).
Проверка коммуникаций — вода, электричество, канализация, газ.
Для вилл с земельным участком — физическая проверка границ на соответствие зарегистрированным.

Реальный пример: как юридическая проверка сэкономила 80 000 €

Около года назад к нам обратился израильский инвестор — назовём его Давид. Он рассматривал покупку виллы в пригороде Бухареста у частного продавца. Цена выглядела отличной, вилла была красивой, а продавец торопил с закрытием сделки. Давид спросил нашего мнения, и мы порекомендовали ему заказать полную юридическую проверку до подписания любого документа.

Проверка выявила два тревожных обстоятельства. Во-первых, в Extract CF значилась не снятая предупредительная отметка в пользу румынского банка, хотя продавец утверждал, что кредит погашен. Во-вторых, градостроительная проверка показала, что целый этаж виллы был построен без разрешения, что превращало покупку в бомбу замедленного действия с точки зрения разрешительной документации.

Давид отказался от сделки. Три месяца спустя он купил виллу в нашем проекте (о нём писал Walla Nadlan, на иврите) — с чистым Extract CF, полным пакетом разрешений на строительство и немедленной регистрацией предупредительной отметки (Notare) в его пользу. Риск, которого он избежал, оценивается более чем в 80 000 € — не считая юридической головной боли.

Как с этим работает Compass Group RO?

В наших проектах мы придерживаемся простого принципа: полная прозрачность по отношению к покупателю.

Каждый покупатель получает Extract CF на свой объект до подписания, а не после.
Мы предоставляем всю разрешительную документацию, разрешения и акты ввода в эксплуатацию с переводом на иврит или английский.
Мы поощряем — а не опасаемся — независимую юридическую проверку силами независимого румынского адвоката, выбранного самим покупателем.
Договор составлен так, что регистрация права собственности (Intabulare) является основополагающим условием, а не техническим пунктом.

Часто задаваемые вопросы

Что такое Extract CF и где его получить?

Extract CF — это выписка о записи объекта в румынской земельной книге (Cartea Funciară), румынский аналог израильской выписки из реестра Табу. Это официальный компьютеризированный государственный документ, который можно быстро получить в кадастровых отделениях (ANCPI) или онлайн.

Насколько свежим должен быть Extract CF перед подписанием?

Не старше 30 дней. В более старой выписке может не оказаться залога, предупредительной отметки или ареста, зарегистрированных позднее, поэтому запросите свежую выписку незадолго до подписания.

На что смотреть в части C выписки Extract CF?

Часть C раскрывает все обременения объекта: ипотеки и залоги (Ipotecă), предупредительные отметки (Notare), права третьих лиц, например сервитуты и право прохода, аресты и договорные ограничения. Именно в этой части сделки заключаются или срываются.

Если Extract CF чист, значит ли это, что объект чист?

Не обязательно. Вилла, построенная без разрешения, изменение назначения по плану зонирования PUG/PUZ, долги перед ассоциацией собственников, долгосрочные договоры аренды и проблемы с коммуникациями в земельной книге не отражаются. Поэтому юридическая проверка в Румынии должна быть и правовой, и градостроительной.

Что делать, если у объекта несколько собственников?

Каждый зарегистрированный собственник, указанный в части B, например супруги или деловые партнёры, должен быть стороной сделки и подписать её. Если Вы ведёте переговоры с одним человеком, а зарегистрированы двое, — это сигнал остановиться и проверить.

Итог: юридическая проверка недвижимости в Румынии — не роскошь и не формальность, а необходимое условие безопасной сделки. Extract CF — базовый инструмент, но это только начало. Разумный инвестор задаёт вопросы, заказывает проверки и настаивает на прозрачности — точно так же, как он поступил бы в Израиле.

Для Compass Group RO это не обязанность, которую мы возлагаем на Вас, а обязательство, которое мы возлагаем на себя.

Эта статья носит исключительно общий информационный характер и не является налоговой, юридической или финансовой консультацией.

Перед заключением сделки рекомендуем проконсультироваться с местными специалистами.

Compass Group Romania — сопровождаем израильских инвесторов в сфере румынской недвижимости от первой идеи до ключей.

Статья носит общий информационный характер и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Перед сделкой проконсультируйтесь с местными специалистами.

Как убедиться, что объект в Румынии свободен от долгов и обременений?