Due Diligence in Rumänien: Grundbuchauszug und Prüfungen

Ein gutes Immobiliengeschäft beginnt nicht mit der Frage, wie viel Sie verdienen könnten – sondern damit, wie viel Sie verlieren könnten, wenn Sie nicht gründlich prüfen. Die meisten Investoren prüfen den Preis. Kluge Investoren prüfen die Risiken. Ein praktischer Leitfaden für israelische Investoren – alles, was Sie über den Extract CF, die Cartea Funciară und die unverzichtbaren Prüfungen vor dem Immobilienkauf in Rumänien wissen müssen.

Zusammenfassung: Die Due Diligence ist die mit Abstand wichtigste Phase beim Immobilienkauf in Rumänien. In diesem Artikel erklären wir, wie Sie beim rumänischen Grundbuchamt einen Extract CF erhalten, worauf Sie darin genau achten müssen und welche planungs- und baurechtlichen sowie rechtlichen Prüfungen vor der Unterzeichnung abgeschlossen sein müssen – alles aus der Sicht eines israelischen Investors, der in Rumänien eine Villa, eine Wohnung oder eine Gewerbeimmobilie kauft.

Warum stellt sich diese Frage überhaupt? Früher oder später fragt uns fast jeder israelische Investor, der einen Immobilienkauf in Rumänien erwägt: „Woher weiß ich, dass die Immobilie wirklich sauber ist? Dass es keine Schulden, Belastungen oder rechtlichen Probleme gibt, die später auftauchen?“

Das ist eine berechtigte, wichtige und absolut vernünftige Frage. Sie spiegelt den gesunden Instinkt jedes Immobilienkäufers wider, ob Israeli oder nicht. Der Unterschied: In Israel wissen die meisten Käufer, wie man prüft (Grundbuchauszug, Wertzuwachsabgabe, Flächennutzungs- und Bebauungspläne). In Rumänien wissen die meisten Israelis schlicht nicht, wo sie anfangen sollen.

Also bringen wir Ordnung in die Sache. Bei Compass Group RO bestehen wir darauf, dass kein Geschäft abgeschlossen wird, bevor der Käufer all diese Informationen in der Hand hat – und selbst wenn Sie letztlich über ein anderes Unternehmen kaufen, sind das Informationen, die Sie haben sollten.

Das zentrale Werkzeug: der Extract CF – die Zusammenfassung des rumänischen Grundbucheintrags

Das wichtigste Dokument bei der Prüfung einer rumänischen Immobilie heißt Extract de Carte Funciară, kurz Extract CF. Er ist im Wesentlichen eine Zusammenfassung des Eintrags der Immobilie im rumänischen Grundbuch (Cartea Funciară) – das rumänische Gegenstück zu einem israelischen Grundbuchauszug (Tabu).

Der Extract CF ist ein amtliches, computergestütztes staatliches Dokument, das schnell bei den Grundbuchämtern (ANCPI) oder online erhältlich ist. Er gliedert sich in drei Hauptteile („Foaie“ in der örtlichen Terminologie), und jeder Teil enthüllt eine andere Art entscheidender Informationen.

Teil A: Beschreibung der Immobilie (Partea I)

Der erste Teil des Extract CF beschreibt die Immobilie selbst: die genaue Adresse, die Katasternummer, die Grundstücksfläche, die bebaute Fläche, die Anzahl der Zimmer und Wohneinheiten. Schon hier stoßen Sie auf die wichtigste Tatsache überhaupt – stimmt das, was Ihnen vor Ort gezeigt wird, mit dem überein, was im Dokument steht?

Unser Rat ist immer derselbe: Nehmen Sie den Extract CF, fahren Sie zum Objekt und prüfen Sie mit eigenen Augen. Ist die Immobilie als Villa mit 180 m² eingetragen, hat aber tatsächlich 220 m², gibt es ein baurechtliches Problem, das Ihnen künftig um die Ohren fliegen kann.

Teil B: Eigentum und dingliche Rechte (Partea II)

Hier sehen Sie genau, wer der eingetragene Eigentümer der Immobilie ist, wann er sie erworben hat und auf Grundlage welchen Dokuments (ein Vertrag, eine Erbschaft, ein Gerichtsurteil). Hier bestätigen Sie, dass der Verkäufer, der Ihnen gegenübersitzt, tatsächlich der eingetragene Rechteinhaber ist – und nicht jemand anderes, der Eigentum beansprucht.

Gibt es mehr als einen Eigentümer (zum Beispiel Ehepartner oder Geschäftspartner), muss jeder von ihnen Partei des Geschäfts sein. Israelische Investoren sitzen am Verhandlungstisch manchmal einer einzigen Person gegenüber, ohne zu wissen, dass auch die Ehefrau oder ein stiller Teilhaber unterschreiben muss.

Teil C: Die wichtigsten Daten – Belastungen, Schulden und Vermerke (Partea III)

Mit diesem Teil beginnt ein erfahrener Investor. Teil C des Extract CF zeigt jede Belastung, die auf der Immobilie liegt:

Hypotheken und Pfandrechte (Ipotecă) – gibt es einen Bankkredit, für den das Grundstück als Sicherheit dient?
Sicherungsvermerke (Notare) – hat jemand einen Widerspruch oder einen Anspruch gegen die Immobilie eintragen lassen?
Rechte Dritter – Nutzungsrechte, Dienstbarkeiten, Wegerechte.
Pfändungen – laufen aktive Vollstreckungsverfahren?
Vertragliche Beschränkungen – manchmal sind Beschränkungen aus einem früheren Geschäft eingetragen.

In diesem Teil entscheidet sich, ob ein Geschäft zustande kommt oder platzt. Eine Immobilie, die auf Fotos und beim Preis perfekt aussieht, kann rechtlich „belastet“ sein – und nur der Extract CF bringt das ans Licht.

Bevor wir weitermachen – es lohnt sich zu sehen, wie eine echte Immobilienprüfung in der Praxis aussieht und wo die meisten Investoren straucheln:

*Moti Azulay im Interview in der Sendung „Potchim Shuk“ des israelischen Business Channel mit Dafna Shahar und Eylon Berles*

Der entscheidende Unterschied: Ein „sauberer Eintrag“ ist keine „saubere Immobilie“

Diesen Punkt muss man unbedingt verstehen – und viele Makler auf dem rumänischen Markt übergehen ihn einfach:

Ein sauberer Eintrag ist keine saubere Immobilie.

In Rumänien gibt es nicht wenige Fälle von Immobilien, deren Extract CF „völlig sauber“ aussieht – und hinter den Kulissen gibt es dennoch planungs-, genehmigungs- oder vertragsrechtliche Probleme, die bei einer rein formalen Grundbuchprüfung nicht auftauchen.

Echte Beispiele aus der Praxis:

Eine Villa, die ohne gültige Baugenehmigung errichtet wurde und der künftig Abriss oder Bußgelder drohen können – der Grundbucheintrag verrät das nicht.
Eine Immobilie, für die der Flächennutzungsplan (PUG / PUZ) eine Nutzungsänderung vorsieht – aus Wohnen wird Gewerbe oder umgekehrt.
Unbezahlte kommunale Grundsteuern und Nebenkosten (asociația de proprietari), die an der Wohnung hängen, aber nicht im Grundbuch eingetragen sind.
Langfristige Mietverträge, an die Sie auch nach dem Kauf gebunden sein können.
Probleme mit Versorgungsanschlüssen: Wasser, Strom, Abwasser – die im Grundbucheintrag nicht erscheinen.

Die Schlussfolgerung ist einfach: Die Due Diligence in Rumänien muss sowohl rechtlich als auch planungsrechtlich erfolgen, nicht nur als Grundbuchprüfung.

Aus der Praxis: das Schnäppchen, dessen Preis genau richtig war

Rechtsanwalt Ilan Leibovitch erinnert sich:

Ein erfahrener Investor, der seine Karriere darauf aufgebaut hatte, Wohnungen unter Marktpreis zu kaufen, kam nach Bukarest und fand innerhalb einer Woche eine Dreizimmerwohnung im Stadtzentrum: ein Altbau mit hohen Decken, alles zu Fuß erreichbar, zu einem Preis, der Dutzende Prozent unter vergleichbaren Wohnungen in der Gegend lag. Er bat mich, den Vertrag schnell durchzusehen, bevor ihm jemand zuvorkäme. Ich bat um zwei Tage.

Unser Team in Bukarest prüfte das Gebäude: Es war in eine Erdbebenrisikoklasse eingestuft. In Bukarest gibt es Altbauten, die amtlich als einsturzgefährdet bei einem starken Erdbeben eingestuft sind, und manche tragen eine rote Markierung an der Fassade. Der Mandant hatte die Markierung bei seinem Besuch gesehen; er wusste nur nicht, was sie bedeutet. Einheimische wissen es: Für eine solche Wohnung bekommt man nur sehr schwer eine Hypothek, gute Mieter meiden das Gebäude, und am Tag des Verkaufs sind die einzigen Käufer andere Ausländer.

Als ich ihm die Ergebnisse per Zoom zeigte, sagte er: „Moment. Dann war der Preis ja genau richtig.“ Er unterschrieb nicht und kaufte einige Monate später eine andere Wohnung, zum vollen Marktpreis, in einem Gebäude, das jede Prüfung bestanden hatte.

Die Eintragung dieser Wohnung hätte vollkommen sauber sein können. Das Risiko lag nicht im Grundbuch, sondern im Gebäude selbst – deshalb endet die Due Diligence nicht beim Auszug.

Die umfassende Checkliste – was vor jedem Kauf erledigt sein muss

Bevor Sie einen Kaufvertrag für eine Immobilie in Rumänien unterschreiben, vergewissern Sie sich, dass folgende Prüfungen durchgeführt wurden:

Rechtliche Prüfungen

Ein aktueller Extract CF (nicht älter als 30 Tage).
Die Eigentumshistorie (Historic de proprietate) – wer die Immobilie in den letzten zehn Jahren besaß.
Eine Bescheinigung, dass keine Steuerschulden bestehen (Certificat de atestare fiscală).
Eine Bestätigung, dass keine Schulden gegenüber der Eigentümergemeinschaft bestehen.
Eine Prüfung, ob die Katasterkennung gültig ist.

Planungs- und baurechtliche Prüfungen

Eine gültige Baugenehmigung (Autorizație de construire).
Ein Abnahme- bzw. Übergabeprotokoll (Proces-verbal de recepție).
Die Übereinstimmung mit dem örtlichen Flächennutzungsplan (PUG/PUZ).
Ein Abgleich des tatsächlichen Zustands mit den genehmigten Bauplänen.

Technische Prüfungen

Ein technisches Gutachten zur Immobilie (Raport tehnic).
Eine Prüfung der Versorgung – Wasser, Strom, Abwasser, Gas.
Bei Villen mit Grundstück – eine Prüfung der Grenzen vor Ort im Abgleich mit der Eintragung.

Ein Beispiel aus der Praxis: wie die Due Diligence 80.000 € rettete

Vor etwa einem Jahr wandte sich ein israelischer Investor an uns – nennen wir ihn David. Er erwog, eine Villa in einem Vorort von Bukarest von einem privaten Verkäufer zu kaufen. Der Preis wirkte ausgezeichnet, die Villa war schön, und der Verkäufer drängte auf einen schnellen Abschluss. David bat um unsere Einschätzung, und wir empfahlen ihm, vor der Unterzeichnung irgendeines Dokuments eine vollständige Due Diligence in Auftrag zu geben.

Die Prüfung förderte zwei beunruhigende Befunde zutage. Erstens zeigte der Extract CF einen nicht gelöschten Sicherungsvermerk zugunsten einer rumänischen Bank, obwohl der Verkäufer behauptete, der Kredit sei zurückgezahlt. Zweitens ergab die baurechtliche Prüfung, dass ein ganzes Geschoss der Villa ohne Genehmigung errichtet worden war – genehmigungsrechtlich machte das den Kauf zu einer tickenden Zeitbombe.

David trat von dem Geschäft zurück. Drei Monate später kaufte er eine Villa in unserem Projekt (vorgestellt von Walla Nadlan, auf Hebräisch) – mit einem sauberen Extract CF, allen Baugenehmigungen und der sofortigen Eintragung eines Sicherungsvermerks (Notare) zu seinen Gunsten. Das Risiko, dem er entging, wird auf mehr als 80.000 € geschätzt – den juristischen Ärger nicht eingerechnet.

Wie geht Compass Group RO damit um?

In unseren Projekten folgen wir einem einfachen Grundsatz: vollständige Transparenz gegenüber dem Käufer.

Jeder Käufer erhält den Extract CF seiner Immobilie vor der Unterzeichnung, nicht danach.
Wir stellen sämtliche Genehmigungsunterlagen, Genehmigungen und Abnahmebescheinigungen zur Verfügung, übersetzt ins Hebräische oder Englische.
Wir ermutigen zu einer unabhängigen Due Diligence durch einen unabhängigen rumänischen Anwalt nach Wahl des Käufers – statt sie zu fürchten.
Der Vertrag ist so aufgebaut, dass die Eintragung (Intabulare) eine Grundbedingung ist und keine technische Klausel.

Häufig gestellte Fragen

Was ist ein Extract CF und wo bekomme ich ihn?

Der Extract CF ist die Zusammenfassung des Eintrags der Immobilie im rumänischen Grundbuch (Cartea Funciară), das rumänische Gegenstück zu einem israelischen Grundbuchauszug. Er ist ein amtliches, computergestütztes staatliches Dokument, das schnell bei den Grundbuchämtern (ANCPI) oder online erhältlich ist.

Wie aktuell sollte der Extract CF vor der Unterzeichnung sein?

Nicht älter als 30 Tage. Ein älterer Auszug zeigt möglicherweise keine seither eingetragene Belastung, keinen Sicherungsvermerk und keine Pfändung – verlangen Sie daher kurz vor der Unterzeichnung einen frischen.

Worauf sollte ich in Teil C des Extract CF achten?

Teil C zeigt jede Belastung der Immobilie: Hypotheken und Pfandrechte (Ipotecă), Sicherungsvermerke (Notare), Rechte Dritter wie Dienstbarkeiten und Wegerechte, Pfändungen und vertragliche Beschränkungen. In diesem Teil entscheidet sich, ob ein Geschäft zustande kommt oder platzt.

Wenn der Extract CF sauber ist, ist dann auch die Immobilie sauber?

Nicht unbedingt. Eine ohne Genehmigung errichtete Villa, eine Nutzungsänderung nach dem Flächennutzungsplan PUG/PUZ, Schulden gegenüber der Eigentümergemeinschaft, langfristige Mietverträge und Probleme mit der Versorgung erscheinen nicht im Grundbuch. Deshalb muss die Due Diligence in Rumänien sowohl rechtlich als auch planungsrechtlich erfolgen.

Was, wenn die Immobilie mehr als einen Eigentümer hat?

Jeder in Teil B aufgeführte eingetragene Eigentümer, etwa Ehepartner oder Geschäftspartner, muss Partei des Geschäfts sein und unterschreiben. Wer mit einer Person verhandelt, obwohl zwei eingetragen sind, sollte innehalten und prüfen.

Fazit: Die Due Diligence bei Immobilien in Rumänien ist weder Luxus noch Formalität – sie ist Voraussetzung für ein sicheres Geschäft. Der Extract CF ist das Grundwerkzeug, aber er ist erst der Anfang. Ein kluger Investor stellt Fragen, gibt Prüfungen in Auftrag und besteht auf Transparenz – genau wie er es in Israel tun würde.

Bei Compass Group RO ist das keine Pflicht, die wir Ihnen auferlegen – es ist eine Verpflichtung, die wir uns selbst auferlegen.

Dieser Artikel dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine Steuer-, Rechts- oder Finanzberatung dar.

Vor dem Abschluss einer Transaktion empfehlen wir, lokale Fachleute zu Rate zu ziehen.

Compass Group Romania – wir begleiten israelische Investoren bei rumänischen Immobilien, von der ersten Idee bis zum Schlüssel.

Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ist keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung. Ziehen Sie vor jeder Transaktion Fachleute vor Ort hinzu.

Woher weiß ich, dass eine Immobilie in Rumänien schuldenfrei ist?