Due diligence immobilière en Roumanie : Extract CF et contrôles

Une bonne opération immobilière ne commence pas par ce que vous pourriez gagner, mais par ce que vous pourriez perdre si vous ne vérifiez pas correctement. La plupart des investisseurs vérifient le prix. Les investisseurs avisés vérifient les risques. Un guide pratique pour les investisseurs israéliens : tout ce qu'il faut savoir sur l'Extract CF, la Cartea Funciară et les vérifications indispensables avant d'acheter un bien en Roumanie.

En bref : la due diligence est l'étape la plus décisive d'un achat immobilier en Roumanie. Dans cet article, nous expliquons comment obtenir un Extract CF auprès du registre foncier roumain, ce qu'il faut précisément y rechercher, et quelles vérifications urbanistiques et juridiques doivent être menées avant la signature, le tout du point de vue d'un investisseur israélien qui achète une villa, un appartement ou un local commercial en Roumanie.

Pourquoi se poser cette question ? Tôt ou tard, presque chaque investisseur israélien qui envisage d'acheter un bien en Roumanie nous demande : « Comment savoir si le bien est vraiment sain ? Qu'il n'y a pas de dettes, d'hypothèques ou de problèmes juridiques qui referont surface plus tard ? »

C'est une question légitime, importante et parfaitement sensée. Elle traduit le réflexe sain de tout acquéreur, israélien ou non. La différence, c'est qu'en Israël la plupart des acheteurs savent comment vérifier (extrait du registre foncier, taxe sur la plus-value d'urbanisme, plans d'aménagement et de construction). En Roumanie, la plupart des Israéliens ne savent tout simplement pas par où commencer.

Remettons donc les choses à plat. Chez Compass Group RO, nous tenons à ce qu'aucune transaction ne soit conclue avant que l'acheteur ne dispose de toutes ces informations. Et même si vous choisissez finalement d'acheter auprès d'une autre société, ce sont des informations que vous devez avoir.

L'outil clé : l'Extract CF, la synthèse de l'inscription au registre foncier roumain

Le document le plus important dans la vérification d'un bien en Roumanie s'appelle l'Extract de Carte Funciară, ou Extract CF en abrégé. Il s'agit essentiellement de la synthèse de l'inscription du bien au registre foncier roumain (Cartea Funciară), l'équivalent roumain d'un extrait du registre foncier israélien (Tabou).

L'Extract CF est un document officiel et informatisé, délivré par l'État, que l'on obtient rapidement auprès des bureaux du registre foncier (ANCPI) ou en ligne. Il se divise en trois parties principales (« Foaie » dans la terminologie locale), et chacune révèle un type d'information essentiel différent.

Partie A : description du bien (Partea I)

La première partie de l'Extract CF décrit le bien lui-même : l'adresse exacte, le numéro d'identification cadastrale, la superficie du terrain, la surface bâtie, le nombre de pièces et de logements. C'est ici que vous découvrez déjà le point le plus important : ce que l'on vous montre sur place correspond-il à ce qui figure dans le document ?

Notre conseil est toujours le même : prenez l'Extract CF, rendez-vous sur place et vérifiez de vos propres yeux. Si le bien est enregistré comme une villa de 180 m² alors qu'elle en fait en réalité 220, il existe un problème d'urbanisme susceptible d'exploser à l'avenir.

Partie B : propriété et droits réels (Partea II)

Vous y voyez précisément qui est le propriétaire inscrit, à quelle date il a acquis le bien et sur la base de quel acte (contrat, succession, décision de justice). C'est ici que vous confirmez que le vendeur assis en face de vous est bien le titulaire inscrit des droits, et non une autre personne qui se prétend propriétaire.

S'il y a plusieurs propriétaires (par exemple des époux ou des associés), chacun d'eux doit être partie à la transaction. Il arrive que des investisseurs israéliens se retrouvent à la table des négociations face à une seule personne, sans savoir que l'épouse ou un associé discret doit également signer.

Partie C : les données les plus critiques, hypothèques, dettes et mentions (Partea III)

C'est par cette partie qu'un investisseur expérimenté commence. La partie C de l'Extract CF révèle toutes les charges qui grèvent le bien :

Hypothèques et sûretés (Ipotecă) : existe-t-il un prêt bancaire garanti par le terrain ?
Mentions conservatoires (Notare) : quelqu'un a-t-il inscrit une opposition ou une réclamation sur le bien ?
Droits de tiers : droits d'usage, servitudes, droits de passage.
Saisies : des procédures d'exécution forcée sont-elles en cours ?
Restrictions contractuelles : des restrictions fixées lors d'une transaction antérieure sont parfois inscrites.

C'est dans cette partie que les transactions se font ou se défont. Un bien qui paraît parfait sur les photos et par son prix peut être juridiquement « grevé », et seul l'Extract CF le révélera.

Avant d'aller plus loin, il vaut la peine de voir à quoi ressemble concrètement une vraie vérification de bien, et où la plupart des investisseurs trébuchent :

*Moti Azulay interviewé dans l'émission « Potchim Shuk » de la chaîne israélienne Business Channel, avec Dafna Shahar et Eylon Berles*

La différence essentielle : un « dossier propre » n'est pas un « bien sain »

C'est un point essentiel à comprendre, et que de nombreux intermédiaires du marché roumain passent tout simplement sous silence :

Un dossier propre n'est pas un bien sain.

En Roumanie, il n'est pas rare de rencontrer des biens dont l'Extract CF paraît « parfaitement propre », alors qu'en coulisses se cachent des problèmes d'urbanisme, de permis ou de nature contractuelle qui n'apparaîtront pas lors d'une simple vérification formelle au registre foncier.

Exemples réels tirés du terrain :

Une villa construite sans permis de construire valable, exposée à une démolition ou à de futures amendes : l'inscription au registre foncier ne le révèle pas.
Un bien destiné, selon le plan d'urbanisme (PUG / PUZ), à un changement d'affectation : du résidentiel qui devient commercial, ou l'inverse.
Des impôts fonciers locaux et des charges de copropriété impayés (asociația de proprietari), rattachés à l'appartement mais non inscrits au registre foncier.
Des baux de longue durée qui peuvent vous lier même après l'achat.
Des problèmes de raccordement aux réseaux : eau, électricité, assainissement, qui n'apparaissent pas dans l'inscription foncière.

La conclusion est simple : en Roumanie, la due diligence doit être à la fois juridique et urbanistique, et pas seulement une vérification au registre foncier.

Retour du terrain : l'affaire dont le prix était juste

Maître Ilan Leibovitch se souvient :

Un investisseur chevronné, qui avait bâti sa carrière en achetant des appartements en dessous du prix du marché, est venu à Bucarest et a trouvé en une semaine un trois-pièces en centre-ville : un immeuble ancien aux hauts plafonds, tout à distance de marche, affiché plusieurs dizaines de pour cent en dessous d'appartements comparables du quartier. Il m'a demandé de relire le contrat rapidement, avant que quelqu'un d'autre ne le devance. J'ai demandé deux jours.

Notre équipe à Bucarest a vérifié l'immeuble : il était classé dans une catégorie de risque sismique. Bucarest compte des immeubles anciens officiellement classés comme susceptibles de s'effondrer en cas de fort séisme, et certains portent une pastille rouge sur la façade. Le client avait vu cette pastille lors de sa visite ; il ignorait simplement ce qu'elle signifiait. Les locaux, eux, le savent : il est très difficile d'obtenir un crédit immobilier pour un tel appartement, les bons locataires évitent l'immeuble et, le jour de la revente, les seuls acheteurs seront d'autres étrangers.

Lorsque je lui ai présenté les conclusions sur Zoom, il m'a dit : « Attendez. Donc le prix était juste. » Il n'a pas signé et, quelques mois plus tard, il a acheté un autre appartement, au plein prix du marché, dans un immeuble qui avait passé toutes les vérifications.

L'inscription de cet appartement au registre aurait pu être parfaitement propre. Le risque ne se trouvait pas dans le registre foncier, mais dans l'immeuble lui-même. C'est pourquoi la due diligence ne s'arrête pas à l'extrait.

La liste de contrôle complète : ce qui doit être fait avant tout achat

Avant de signer un contrat d'achat immobilier en Roumanie, assurez-vous que les vérifications suivantes ont été effectuées :

Vérifications juridiques

Un Extract CF à jour (datant de moins de 30 jours).
L'historique de propriété (Historic de proprietate) : qui a détenu le bien au cours de la dernière décennie.
Une attestation d'absence de dettes fiscales (Certificat de atestare fiscală).
La confirmation de l'absence de dettes envers l'association des copropriétaires.
La vérification de la validité de l'identification cadastrale.

Vérifications urbanistiques

Un permis de construire valable (Autorizație de construire).
Un procès-verbal de réception (Proces-verbal de recepție).
La conformité au plan d'urbanisme local (PUG/PUZ).
Une comparaison entre l'état réel du bien et les plans d'architecte approuvés.

Vérifications techniques

Un rapport technique sur le bien (Raport tehnic).
Une inspection des réseaux : eau, électricité, assainissement, gaz.
Pour les villas avec terrain : un contrôle physique des limites par rapport à ce qui est inscrit.

Un exemple concret : comment la due diligence a permis d'éviter 80 000 €

Il y a environ un an, un investisseur israélien, appelons-le David, nous a contactés. Il envisageait d'acheter une villa en banlieue de Bucarest auprès d'un vendeur particulier. Le prix semblait excellent, la villa était superbe et le vendeur poussait pour conclure rapidement. David nous a demandé notre avis, et nous lui avons recommandé de faire réaliser une due diligence complète avant de signer le moindre document.

L'examen a mis au jour deux constats inquiétants. D'abord, l'Extract CF faisait apparaître une mention conservatoire au profit d'une banque roumaine qui n'avait pas été radiée, alors que le vendeur affirmait que le prêt avait été remboursé. Ensuite, l'examen urbanistique a révélé qu'un étage entier de la villa avait été construit sans permis, ce qui faisait de l'achat une véritable bombe à retardement sur le plan des autorisations.

David a renoncé à l'opération. Trois mois plus tard, il a acheté une villa dans notre projet (présenté par Walla Nadlan, en hébreu), avec un Extract CF propre, l'ensemble des permis de construire et l'inscription immédiate d'une mention conservatoire (Notare) en sa faveur. Le risque évité est estimé à plus de 80 000 €, sans compter les tracas juridiques.

Comment Compass Group RO procède-t-il ?

Dans nos projets, nous appliquons un principe simple : une transparence totale envers l'acheteur.

Chaque acheteur reçoit l'Extract CF de son bien avant la signature, et non après.
Nous fournissons tous les documents d'autorisation, permis et procès-verbaux de réception, traduits en hébreu ou en anglais.
Nous encourageons, plutôt que nous ne redoutons, une due diligence indépendante menée par un avocat roumain indépendant choisi par l'acheteur.
Le contrat est structuré de sorte que l'inscription au registre foncier (Intabulare) soit une condition fondamentale, et non une simple clause technique.

Questions fréquentes

Qu'est-ce qu'un Extract CF et où l'obtenir ?

L'Extract CF est la synthèse de l'inscription du bien au registre foncier roumain (Cartea Funciară), l'équivalent roumain d'un extrait du registre foncier israélien. Il s'agit d'un document officiel et informatisé, délivré par l'État, que l'on obtient rapidement auprès des bureaux du registre foncier (ANCPI) ou en ligne.

De quand doit dater l'Extract CF avant la signature ?

De moins de 30 jours. Un extrait plus ancien peut ne pas faire apparaître une hypothèque, une mention conservatoire ou une saisie inscrite depuis : demandez-en donc un récent, peu avant la signature.

Que faut-il rechercher dans la partie C de l'Extract CF ?

La partie C révèle toutes les charges qui grèvent le bien : hypothèques et sûretés (Ipotecă), mentions conservatoires (Notare), droits de tiers tels que servitudes et droits de passage, saisies et restrictions contractuelles. C'est dans cette partie que les transactions se font ou se défont.

Si l'Extract CF est propre, le bien est-il sain ?

Pas nécessairement. Une villa construite sans permis, un changement d'affectation prévu par le plan d'urbanisme PUG/PUZ, des dettes envers l'association des copropriétaires, des baux de longue durée ou des problèmes de raccordement n'apparaissent pas au registre foncier. C'est pourquoi, en Roumanie, la due diligence doit être à la fois juridique et urbanistique.

Que se passe-t-il si le bien a plusieurs propriétaires ?

Chaque propriétaire inscrit dans la partie B, par exemple des époux ou des associés, doit être partie à la transaction et signer. Négocier avec une seule personne alors que deux sont inscrites est un signal qui doit vous amener à vous arrêter et à vérifier.

En définitive : la due diligence immobilière en Roumanie n'est ni un luxe ni une formalité, c'est une condition préalable à une transaction sûre. L'Extract CF est l'outil de base, mais ce n'est qu'un début. Un investisseur avisé pose des questions, fait réaliser des vérifications et exige la transparence, exactement comme il le ferait en Israël.

Chez Compass Group RO, ce n'est pas une obligation que nous vous imposons : c'est un engagement que nous prenons envers nous-mêmes.

Cet article est fourni à titre d'information générale uniquement et ne constitue pas un conseil fiscal, juridique ou financier.

Avant de conclure une transaction, nous vous recommandons de consulter des experts locaux.

Compass Group Romania : nous accompagnons les investisseurs israéliens dans l'immobilier roumain, de la première idée jusqu'à la remise des clés.

Cet article est fourni à titre d’information générale et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Consultez des professionnels locaux avant toute transaction.

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