Voie de propriété, extrait propre, promoteur et engagements écrits. La vérification est double : juridique et urbanistique.
Selon la loi Nordis, les frais de réservation sont plafonnés à 5 % et 60 jours, remboursés sous 30 jours si le promoteur est en faute.
Permis inscrit, extrait de votre logement, notaire, acomptes dans les limites légales et compte bancaire dédié au projet.
Jusqu'à 25 % au gros œuvre et jusqu'à 20 % de plus aux équipements techniques. Fonds débloqués sur accord d'un ingénieur de chantier.
L'avocat du promoteur travaille pour le promoteur. L'examen est mené par un avocat que vous mandatez, en général en quelques semaines.
« Le promoteur a un avocat qui s'occupe de tout. Cela ne suffit pas ? »
J'entends cette question à presque chaque premier rendez-vous. Elle est posée de bonne foi, généralement une fois que l'investisseur a déjà eu le coup de cœur pour les images de synthèse.
Ma réponse est brève : non. Et ce n'est pas une question de méfiance. C'est une question de structure.
L'avocat du promoteur travaille pour le promoteur. Même s'il est compétent et honnête, son devoir va au client qui l'a mandaté. La vérification juridique avant signature est menée par un avocat que vous mandatez vous-même. Dans cet article, vous découvrirez ce que cet avocat vérifie, dans quel ordre, et ce que vous devez demander à voir par vous-même.
Pourquoi la vérification juridique doit précéder la signature
Un problème découvert avant la signature, c'est une négociation, ou une sortie en bon ordre. Un problème découvert après la signature, c'est un procès.
Toute l'histoire tient dans cette différence. Et en vertu de la loi 207/2025, dite « loi Nordis », vous êtes également protégé pendant la phase intermédiaire : les frais de réservation sont plafonnés à 5 % et à une durée de 60 jours, avec un remboursement intégral sous 30 jours si l'opération échoue du fait du promoteur. Autrement dit, renoncer à temps à une opération problématique ne devrait pas vous coûter des années d'épargne.
Les quatre étapes de la vérification juridique avant signature
Étape 1 : la propriété. Au nom de qui, et par quelle voie
En Roumanie, ce qui n'est pas inscrit au registre foncier (Cartea Funciară) n'existe pas juridiquement. Une personne qui n'est pas citoyenne roumaine ou de l'UE n'inscrit pas un terrain directement à son nom : l'avocat vérifie donc que votre droit, qu'il s'agisse de la Superficie, d'une société roumaine ou d'une mention conservatoire, est explicitement prévu au contrat et inscrit au registre foncier. Nous expliquons ces voies dans notre article sur la propriété foncière en Roumanie.
Étape 2 : un bien sain. Ce que l'extrait ne montre pas
On demande un extrait récent (Extras de Carte Funciară) et l'on vérifie quatre points : le propriétaire et sa correspondance avec le vendeur réel, les hypothèques et saisies, les mentions conservatoires et droits de tiers, et la concordance entre le registre et la réalité sur le terrain. La manière de lire chaque partie de l'extrait figure dans notre guide de due diligence.
Important : un registre « propre » ne signifie pas toujours un bien sain. C'est pourquoi la vérification est double, juridique et urbanistique.
Étape 3 : le promoteur. Qui se tient derrière le projet
Dans un programme neuf, le bien vaut exactement ce que vaut le promoteur qui le construit. Vérifiez :
- L'immatriculation de la société en Roumanie.
- Les projets précédents effectivement livrés, et pas seulement des images de synthèse.
- La solidité financière et la transparence totale des documents.
- Le plein respect de la loi Nordis.
Un promoteur qui achoppe sur l'un de ces points ? Passez votre chemin. Cinq questions simples qui vous aident à le repérer dès le rendez-vous figurent dans notre article sur les questions à poser à un promoteur.
Étape 4 : la structure. Des engagements écrits, pas des promesses
La meilleure protection d'un investisseur étranger n'est pas une promesse. C'est une structure : un notaire roumain chargé de la transaction, une inscription au registre foncier directement à votre nom, une langue que vous comprenez et un avocat indépendant qui vous est propre, et un interlocuteur identifié qui reste présent après la livraison. Nous les passons en revue un par un dans notre article sur les quatre garanties.
Ce qu'il faut voir avant un avant-contrat sur un logement en VEFA
Si vous achetez un logement qui n'est pas encore construit, voici les cinq documents que Maître Ilan Leibovitch exige de voir avant tout avant-contrat :
- Un permis de construire inscrit au registre foncier.
- Un extrait propre à votre logement. En vertu de la loi Nordis, même un appartement pas encore construit dispose de sa propre fiche au registre.
- Un avant-contrat signé uniquement devant notaire, inscrit au registre foncier dans un délai d'un jour ouvré, de sorte qu'une double vente soit immédiatement mise au jour.
- Des acomptes dans les limites légales : jusqu'à 25 % au stade du gros œuvre, et jusqu'à 20 % supplémentaires au stade des équipements techniques.
- Un compte bancaire dédié au projet, dont les fonds ne sont débloqués qu'avec l'accord d'un ingénieur de chantier.
Nous détaillons ce que la loi a changé pour les acheteurs sur plan dans notre article sur la loi Nordis.
Retour du terrain : une clause de compétence israélienne pour un immeuble à Bucarest
Maître Ilan Leibovitch se souvient :
Une structure précise neutralise le risque. Une promesse verbale ne neutralise rien.
Un promoteur israélien qui avait acheté un immeuble résidentiel à Bucarest avec un associé m'a demandé de rédiger leur pacte d'associés, en attribuant la compétence à un tribunal israélien. Je l'ai averti qu'un jugement israélien serait presque impossible à exécuter en Roumanie, et qu'un tribunal israélien ne peut pas adresser d'injonctions aux autorités de ce pays. Il a insisté, et c'est ainsi que la clause a été rédigée.
Deux ans plus tard, l'associé a cessé de payer sa part des charges, a refusé d'approuver l'expulsion d'un locataire qui n'avait pas payé depuis quatre mois, et a refusé d'approuver la réparation d'une panne grave du chauffage central. Nous avons assigné à Tel-Aviv. Chaque question du juge, sur le déroulement d'une expulsion locative en Roumanie ou sur le statut de l'association des copropriétaires, exigeait l'avis d'un avocat roumain et une traduction, et la partie adverse produisait un contre-avis. Au bout d'un an, nous avons gagné, mais l'exécution du jugement exigeait une procédure de reconnaissance distincte en Roumanie. Les frais engagés en Israël atteignaient déjà plusieurs dizaines de milliers de shekels.
Le client a alors saisi directement un tribunal roumain et, en trois mois, les choses ont avancé : les décisions étaient immédiatement exécutoires, la police locale a expulsé le locataire et l'entreprise a réparé le chauffage.
Une clause attributive de compétence ressemble à une ligne technique en fin de contrat. Dans une opération portant sur un bien roumain, c'est elle qui décide si vous obtenez une décision immédiatement exécutoire, ou un jugement qui ouvre une toute nouvelle procédure. C'est une clause à vérifier avant de signer.
Que vérifier, et à quel moment : le calendrier
| Étape de l'opération | Ce qui doit avoir été vérifié à ce stade |
|---|---|
| Avant des frais de réservation | Voie de propriété, extrait récent, immatriculation du promoteur et projets antérieurs |
| Avant l'avant-contrat | Permis inscrit, extrait du logement, notaire, plafonds d'acomptes et compte dédié |
| Avant le contrat définitif et l'inscription à votre nom | Conformité de la livraison au contrat, et inscription de votre droit au registre foncier |
Un avocat indépendant : combien, et en combien de temps
Le coût dépend de la taille de l'opération et de l'avocat : demandez donc d'emblée un devis d'honoraires écrit. Le délai habituel : quelques semaines, en parallèle du reste du processus.
Et le bon critère n'est pas « combien cela coûte », mais « combien coûte un problème découvert après la signature ». Pour un bien qui vaut plusieurs centaines de milliers d'euros, c'est la dépense la moins chère de l'opération.
Et pour être honnête : dans notre projet à Balotești, nous l'encourageons expressément. Un promoteur dont les documents sont en ordre a tout à gagner d'une vérification extérieure. Il n'a rien à y perdre.
La vérification peut-elle se faire entièrement à distance ?
Oui, et c'est la pratique courante. L'extrait se commande en ligne, une procuration apostillée permet à votre avocat d'agir pour vous, et les réunions se tiennent sur Zoom.
Un point à connaître à l'avance : la signature devant un notaire roumain ne peut pas se faire à distance. Vous êtes présent en personne, ou vous donnez procuration à quelqu'un qui signe en votre nom. Le voyage, si vous le souhaitez, est réservé à la partie agréable : découvrir le bien.
Et un moment de franchise : la plupart des investisseurs ne suivront pas ces quatre étapes. Ils seront séduits par les images de synthèse, se fieront au « tout le monde achète comme ça » et signeront. Les mauvaises affaires existent grâce à eux. Parce que vous, vous vérifierez, ces affaires-là ne seront pas les vôtres.
Questions fréquentes
Que comprend une vérification juridique avant l'achat d'un bien en Roumanie ?
Quatre étapes : la voie de propriété et l'inscription au registre foncier, un bien sain établi sur la base d'un extrait récent, la vérification du promoteur et de sa conformité à la loi Nordis, et des engagements écrits dans la structure de l'opération. La vérification est à la fois juridique et urbanistique.
Pourquoi ne pas s'en remettre à l'avocat du promoteur ?
Parce que cet avocat travaille pour le promoteur. L'accompagnement fourni par le projet est là pour s'assurer que vous comprenez chaque document, mais l'examen est mené par un avocat que vous mandatez, qui n'a aucun intérêt à ce que l'opération se conclue.
Combien de temps dure la vérification juridique ?
Généralement quelques semaines, en parallèle du reste du processus. Le coût dépend de la taille de l'opération et de l'avocat : obtenez un devis d'honoraires écrit avant de commencer.
Et si la vérification révèle un problème après le versement de frais de réservation ?
La loi Nordis plafonne les frais de réservation à 5 % et à une durée de 60 jours, et impose un remboursement intégral sous 30 jours si l'opération échoue du fait du promoteur. Un problème découvert à ce stade, c'est une négociation ou une sortie en bon ordre, pas un procès.
Puis-je signer sans me rendre en Roumanie ?
La vérification peut se faire entièrement à distance. La signature devant notaire, non : vous êtes présent en personne, ou vous donnez une procuration apostillée à quelqu'un qui signe en votre nom.
En définitive
La différence entre « non protégé » et « réellement protégé », c'est la totalité de votre investissement. Avant de transférer de l'argent, vérifiez la structure juridique, et pas seulement le prix et les images.
Une structure précise neutralise le risque. Une promesse verbale ne neutralise rien.
Si vous êtes sur le point de signer, chez nous ou sur tout autre projet, réservez un appel d'une demi-heure avec moi. Nous passerons ensemble la liste de contrôle en revue pour voir ce que vous avez déjà et ce qui manque encore.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Sources et données : Agence nationale roumaine du cadastre et de la publicité foncière (ANCPI) · Portail législatif roumain : loi 207/2025, Monitorul Oficial 1133, 8.12.2025 · Registre du commerce roumain (ONRC) · Union nationale des notaires publics de Roumanie (UNNPR) · Analyses de la loi par TPA Romania et AmCham Romania · Entretien avec Maître Ilan Leibovitch, guide de l'investisseur Compass Group Romania (août 2026).
Cet article est fourni à titre d'information générale uniquement et ne remplace pas une vérification juridique et urbanistique spécifique menée par un avocat indépendant.
Vous en savez maintenant davantage.
Cet article est fourni à titre d’information générale et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Consultez des professionnels locaux avant toute transaction.
